1、第五章第五章 建筑物区分所有权建筑物区分所有权 重点知识重点知识 1.建筑物区分所有权：概念、特征、权利构成 2.专有权及专有部分的范围 3.专有权的权利义务内容 4.共有权及共用部分的范围 5.业主对共用部分的权利、义务 6.管理权及其行使第五章第五章 建筑物区分所有权建筑物区分所有权l引读案例引读案例 王华与李爱在某小区同一栋楼相邻而居。李爱在自己家的房门外顺楼道往外延伸约60厘米处安装了防盗门。该防盗门距离王华家的房门仅10厘米左右，并将王华家外墙上的用来安装电铃的暗盒封了进去，严重影响王华及其家人的出入与居住。王华曾多次找李爱协商，但李爱均不予理会。王华认为，住宅楼道是属于全体业主共有
2、的建筑物共用部分，李爱通过向外延伸安装防盗门的方式，非法占有共有空间，扩大自己专有部分的范围，侵害了全体业主的合法权益，请求李爱承担排除妨碍、恢复原状的责任。第一节第一节 建筑物区分所有权概述建筑物区分所有权概述l建筑物区分所有权的概念和特征建筑物区分所有权的概念和特征建筑物区分所有权的概念建筑物区分所有权的概念 是指区分所有建筑物的业主对其专有部分享有专有权，对共同使用部分享有共有权，以及相互之间对建筑物的整体享有管理权，而构成的建筑物所有权的复合共有 建筑物区分所有权的特征建筑物区分所有权的特征1建筑物区分所有权的客体具有整体性2建筑物区分所有权的内容具有多样性3建筑物区分所有权的本身具有
3、统一性4建筑物区分所有权中的专有权具有主导性l建筑物区分所有的历史发展建筑物区分所有的历史发展大陆法系建筑物区分所有权的发英美法系建筑物区分所有权的发展 l建筑物区分所有权的性质建筑物区分所有权的性质对建筑物区分所有权性质的不同观点建筑物区分所有权的性质是复合共有l建筑物区分所有法律关系建筑物区分所有法律关系整体的建筑物区分所有法律关系 具体的建筑物区分所有法律关系1团体关系2区域所有关系3相邻关系4互有关系5业主大会与物业服务企业之间的关系l建筑物区分所有的构成条件建筑物区分所有的构成条件建筑物能够区分所有建筑物能够区分所有 必须具备以下四个条件:1必须是能够出让给他人所有的住宅、公寓和写字
4、楼等房屋 2在结构上能够区分为两个以上独立的部分 3区分的各独立部分能够为业主所专有使用 4除区域专用部分外，还必须有共用部分建筑物事实上已经被区分所有建筑物事实上已经被区分所有区分所有的形式区分所有的形式 1纵切型区分所有 2横切型区分所有 3混合型区分所有第二节第二节 专有权专有权l专有权的概念和性质专有权的概念和性质l专有部分专有部分l专有权人的权利义务专有权人的权利义务业主的权利业主的权利业主的义务业主的义务相邻关系相邻关系1不得违反使用目的2维护建筑物牢固和完整的义务3不得侵害专有部分中的共有部分4准许进入的义务5损害赔偿义务第三节第三节 共有权共有权l共有权概述共有权概述l共用部分
5、共用部分共有部分的一般范围共有部分的一般范围1建筑物的基本构造部分，例如支柱、屋顶、外墙、地下室等。2建筑物的共用部分及其附属物，例如楼梯、消防设备、走廊、水塔、自来水管道、暖气管道等，以及仅为部分业主所共有的部分，例如各层楼之间的楼板、间壁墙等，仅属于相邻部分的业主所共有。3建筑物所占有的地基的使用权，在法律上归属于全体区分所有建筑物的业主所有。4住宅小区的绿地、道路、公共设施、公益性活动场所、围墙、小区大门等地上或地下共有物，以及水电、照明、消防、安保等公用配套设施，还有小区的物业管理用房，除依法应当归属于国家或有关法人所有的以外，应当归属于全体住宅小区的业主所共有。法定共有和约定共有法定
6、共有和约定共有确定的共有部分和不确定的共有部分确定的共有部分和不确定的共有部分 l业主的权利义务业主的权利义务 权利权利1使用权2收益共享权3处分权4物上追及权义务义务1维护现状的义务2不得侵占的义务3按照共用部分的用途使用的义务4费用负担义务l共用部分中的专用部分共用部分中的专用部分第四节第四节 管理权管理权l管理权概述管理权概述管理权的概念和特征管理权的概念和特征1管理权的概念2管理权的特征（1）管理权基于业主的团体性而产生（2）管理权与专有权、共有权相并列，处于同等地位（3）管理权是永续性的权利 管理权的团体形式管理权的团体形式业主团体业主团体 管理权的内容管理权的内容表决权选举权和被选
7、举权 监督权 遵守业主大会决议的义务 l区分所有建筑物的管理区分所有建筑物的管理管理组织管理组织1业主大会的性质2业主大会的组织及其活动方式3管理机构管理规约管理规约管理内容管理内容1物的管理2人的管理物业管理物业管理（1）对建筑物不当毁损行为的管理（2）对建筑物不当使用行为的管理（3）对生活妨害行为的管理（4）行政管理机关的管理 l问题与思考1案例思考案例思考 李爱在区分所有建筑物的楼道向外延伸60厘米安装防盗门，并将王华家的电铃暗盒封了进去。请结合本章内容思考：（1）王华和李爱取得的不动产权利是业主的建筑物区分所有权吗？（2）建筑物区分所有权的权利人应当享有哪些权利，负有哪些义务？（3）李
8、爱的行为违反了哪些业主的义务？（4）对王华的诉讼请求法官应否支持？2重点问题重点问题（1）建筑物区分所有权的概念是什么？有哪些特征？（2）建筑物区分所有权是由哪些权利构成的？（3）如何确定区分所有建筑物的共有部分？确定车位和车库权属的规则是什么？（4）建筑物区分所有权管理权的权利义务有哪些？（5）业主大会和业主委员会的性质和地位是什么？与物业管理机构是什么关系？在本案中，王华和李爱都居住在区分所有的建筑物中，他们对自己的专有部分享有所有权，对共有部分享有共有权和管理权，因此，他们都是建筑物区分所有权人，都享有建筑物区分所有权。建筑物区分所有权人对于自己的专有部分，享有占有、使用、收益、处分的权
9、利，行使权利不受他人干涉。他们是业主，作为共有权人，对共有部分享有共有的权利，负担共有的义务，其中义务之一，就是不得侵占共有部分。区分所有建筑物的共有部分归属于全体业主共有，涉及到全体业主的共同利益，也涉及各个业主的个人利益。李爱占有楼道中的公共空间，用防盗门的方式将公共楼道封为自己单独使用的空间，违反了物权法第72条的规定，侵占了建筑物的共有部分，侵害了全体业主的合法权益，当然也侵害了本案原告的合法权益，应当承担相应的民事责任。法官审理本案，应当以物权法第72条为根据，确认李爱的行为违反法律，侵害了全体业主的权利，使王华对共有部分的使用受到限制，应当判决李爱承担拆除防盗门，将楼道恢复原状的民事责任。问题与思考 3.司考题司考题（1）共有部分的范围（2）业主对共有部分享有的权利和应履行的义务 4.考研题考研题（1）建筑物的共有部分（2）建筑物的专有部分（3）试述建筑物区分所有权
