1、第十章第十章 地上权地上权l重点知识重点知识l 1.地上权的概念和体系l 2.建设用地使用权：概念、特征、取得、内容、消灭l 3.分层地上权：概念、特征、取得l 4.乡村建设用地使用权l 5.宅基地使用权：概念、特征、取得引读案例l原告与被告的宅院南北相邻。被告建房时，将新建房屋的地下部分延伸到原告的宅基地内20厘米。原告要求被告停止施工，解决纠纷，被告不同意。原告诉请法院判决被告停止侵权，恢复原告对该宅基地的使用权。被告答辩认为，被告建房的地基在地下，而地表的房屋并未越界，未妨害原告宅基地的正常使用，并非侵权。第一节第一节 地上权概述地上权概述 一、地上权的概念和我国现行地上权一、地上权的概
2、念和我国现行地上权l（一）地上权的概念（一）地上权的概念地上权，是指在他人的土地上营造建筑、隧道、沟渠等工地上权，是指在他人的土地上营造建筑、隧道、沟渠等工作物而使用该他人土地的权利。作物而使用该他人土地的权利。l（二）地上权的沿革（二）地上权的沿革地上权起源于罗马法。地上权起源于罗马法。在我国，周朝就已存在地上权的事实在我国，周朝就已存在地上权的事实。但直至大清民。但直至大清民律草案和民国民法草案方开始设立地上权的条文，律草案和民国民法草案方开始设立地上权的条文，至民国民法，正式建立此制。至民国民法，正式建立此制。l（三）我国现行的地上权（三）我国现行的地上权我国现行立法是否存在地上权，有不
3、同见解。一说认我国现行立法是否存在地上权，有不同见解。一说认为我国没有地上权，仅承认立法中规定的国有土地、为我国没有地上权，仅承认立法中规定的国有土地、自然资源的使用权。另一说认为我国因建筑物或其他自然资源的使用权。另一说认为我国因建筑物或其他工作物而使用国家或集体所有的土地的权利，就是地工作物而使用国家或集体所有的土地的权利，就是地上权。上权。地上权与国有资源使用权是两种不同的权利。地上权与国有资源使用权是两种不同的权利。开发土地资源为使用，如挖掘土地之泥土烧制建开发土地资源为使用，如挖掘土地之泥土烧制建筑材料，以及对其他国有资源的开发利用，为特筑材料，以及对其他国有资源的开发利用，为特许物
4、权。而利用国有土地建筑建筑物，则为地上许物权。而利用国有土地建筑建筑物，则为地上权。权。地上权的基本特点，是在为建筑的土地关系上，地上权的基本特点，是在为建筑的土地关系上，土地所有权为土地所有人所有，土地之上的建筑土地所有权为土地所有人所有，土地之上的建筑物等工作物为地上权人所有。物等工作物为地上权人所有。二、我国地上权的特点及体系二、我国地上权的特点及体系l（一）我国地上权的特点（一）我国地上权的特点我国物权法不规定地上权的概念我国物权法不规定地上权的概念对于地上权的不同种类分别作出不同的规定对于地上权的不同种类分别作出不同的规定各种不同的地上权具有不同的内容各种不同的地上权具有不同的内容l
5、（二）我国地上权的体系（二）我国地上权的体系l我国地上权的体系是由四个权利组成，可以分为我国地上权的体系是由四个权利组成，可以分为两大类：两大类：国有土地设立的地上权：主要是建设用地使用权国有土地设立的地上权：主要是建设用地使用权和分层地上权。和分层地上权。集体土地设立的地上权：包括宅基地使用权和乡集体土地设立的地上权：包括宅基地使用权和乡村用地使用权。村用地使用权。第二节第二节 建设用地使用权建设用地使用权一、建设用地使用权的概念和特征一、建设用地使用权的概念和特征l（一）建设用地使用权的概念（一）建设用地使用权的概念建设用地使用权，是指自然人、法人依法对国建设用地使用权，是指自然人、法人依
6、法对国家所有的土地享有的占有、使用和收益，建造家所有的土地享有的占有、使用和收益，建造并经营建筑物、构筑物及其附属设施的地上权。并经营建筑物、构筑物及其附属设施的地上权。l（二）建设用地使用权的法律特征（二）建设用地使用权的法律特征建设用地使用权以开发利用、生产经营和社会公建设用地使用权以开发利用、生产经营和社会公益事业为目的益事业为目的建设用地使用权的标的物为城镇国家所有的土地建设用地使用权的标的物为城镇国家所有的土地建设用地使用权人使用土地的范围限于建造并经建设用地使用权人使用土地的范围限于建造并经营建筑物、构筑物及其附属设施营建筑物、构筑物及其附属设施建设用地使用权的性质是地上权建设用地
7、使用权的性质是地上权 二、建设用地使用权的设立二、建设用地使用权的设立l建设用地使用权的设立，是指建设用地使用权建设用地使用权的设立，是指建设用地使用权的取得或发生。建设用地使用权的设立方式有的取得或发生。建设用地使用权的设立方式有两种，即建设用地使用权的出让和划拨。两种，即建设用地使用权的出让和划拨。（一）出让设立（一）出让设立l设立方式设立方式通过出让设立建设用地使用权，是国家以土地通过出让设立建设用地使用权，是国家以土地所有人的身份，将建设用地使用权在一定年限所有人的身份，将建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付建设用地
8、使用权出让金的行为。付建设用地使用权出让金的行为。l双方的主要权利义务双方的主要权利义务 国家作为土地使用权出让一方，在出让行为中的国家作为土地使用权出让一方，在出让行为中的主要义务是将建设用地使用权客体的国有土地，主要义务是将建设用地使用权客体的国有土地，在一定年限内出让给建设用地使用权人使用，主在一定年限内出让给建设用地使用权人使用，主要权利是收取建设用地使用权出让金。土地使用要权利是收取建设用地使用权出让金。土地使用者作为建设用地使用权人，在出让行为中，主要者作为建设用地使用权人，在出让行为中，主要义务是支付建设用地使用权出让金，主要权利是义务是支付建设用地使用权出让金，主要权利是请求国
9、家交付建设用地使用权客体的国有土地由请求国家交付建设用地使用权客体的国有土地由其使用。其使用。l出让设立建设用地使用权的要求出让设立建设用地使用权的要求建设用地使用权出让的客体是国有土地。建设用地使用权出让的客体是国有土地。建设用地使用权出让应当采取法定的合同形式。建设用地使用权出让应当采取法定的合同形式。l建设用地使用权出让合同建设用地使用权出让合同建设用地使用权出让合同属于民事合同。建设用地使用权出让合同属于民事合同。建设用地使用权出让合同以设立物权为目的。建设用地使用权出让合同以设立物权为目的。建设用地使用权出让合同属于要式合同。建设用地使用权出让合同属于要式合同。（二）划拨设立建设用地
10、使用权（二）划拨设立建设用地使用权 l设立方式设立方式建设用地使用权划拨是经县级以上人民政府依建设用地使用权划拨是经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将国有土地交付其使用，或者将建设用地后，将国有土地交付其使用，或者将建设用地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。l划拨设立建设用地使用权的性质划拨设立建设用地使用权的性质虽然建设用地使用权的划拨属于行政行为，但虽然建设用地使用权的划拨属于行政行为，但并不影响以这种方式取得的建设用地使用权成并不影响以这种方式取得的建设用地使用权成为一种用益物
11、权。为一种用益物权。l划拨设立建设用地使用权的限制划拨设立建设用地使用权的限制由于划拨设立建设用地使用权是无偿的，取得建由于划拨设立建设用地使用权是无偿的，取得建设用地使用权的一方并没有支付对价即取得该用设用地使用权的一方并没有支付对价即取得该用益物权，因此，通过划拨方式设立建设用地使用益物权，因此，通过划拨方式设立建设用地使用权必须是为了公共利益或者公益事业目的。国家权必须是为了公共利益或者公益事业目的。国家严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。三、建设用地使用权的内容三、建设用地使用权的内容l（一）建设用地使用权人的权利（一）建设用地使用权人的权利建设
12、用地使用权人对作为权利客体的土地，享建设用地使用权人对作为权利客体的土地，享有占有、使用、收益的权利，有权自主利用该有占有、使用、收益的权利，有权自主利用该土地建造并经营建筑物、构筑物及其附属设施。土地建造并经营建筑物、构筑物及其附属设施。l（二）建设用地使用权人的义务（二）建设用地使用权人的义务 支付建设用地使用权费用的义务支付建设用地使用权费用的义务土地的合理利用义务土地的合理利用义务土地保护义务土地保护义务恢复土地原状的义务恢复土地原状的义务 四、建设用地使用权的变动四、建设用地使用权的变动l建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、
13、赠与或者抵押。建设用地使用权互换、出资、赠与或者抵押。建设用地使用权的期间届满，建设用地使用权消灭。的期间届满，建设用地使用权消灭。（一）建设用地使用权的转让（一）建设用地使用权的转让l建设用地使用权转让的概念建设用地使用权转让的概念建设用地使用权，是指建设用地使用权人将建建设用地使用权，是指建设用地使用权人将建设用地使用权以合同方式再行转移的行为。设用地使用权以合同方式再行转移的行为。l建设用地使用权转让的规则建设用地使用权转让的规则只有在自然人、法人之间才可以进行转让。只有在自然人、法人之间才可以进行转让。转让的标的是建设用地使用权人以出让方式取得转让的标的是建设用地使用权人以出让方式取得
14、的建设用地使用权。的建设用地使用权。转让行为必须订立书面合同。转让行为必须订立书面合同。进行物权变动登记。进行物权变动登记。建设用地使用权转移时其地上物所有权应当一并建设用地使用权转移时其地上物所有权应当一并转移。转移。（二）建设用地使用权抵押（二）建设用地使用权抵押l建设用地使用权抵押的概念建设用地使用权抵押的概念建设用地使用权抵押，是指抵押人以其建设用建设用地使用权抵押，是指抵押人以其建设用地使用权向抵押权人提供债务履行担保的行为，地使用权向抵押权人提供债务履行担保的行为，债务人不履行债务时，或者发生当事人约定的债务人不履行债务时，或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权依法从抵
15、押实现抵押权的情形，抵押权人有权依法从抵押的建设用地使用权拍卖所得价款中优先受偿。的建设用地使用权拍卖所得价款中优先受偿。l建设用地使用权抵押的规则建设用地使用权抵押的规则建设用地使用权抵押的客体是建设用地使用权。建设用地使用权抵押的客体是建设用地使用权。建设用地使用权抵押须订立书面合同。建设用地使用权抵押须订立书面合同。建设用地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物也随建设用地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物也随之抵押。之抵押。建设用地使用权在设定抵押以后，抵押人可以转让建设用建设用地使用权在设定抵押以后，抵押人可以转让建设用地使用权。地使用权。建设用地使用权设定抵押以后，如果在建设用
16、地使用权之建设用地使用权设定抵押以后，如果在建设用地使用权之上已经设定了房屋租赁关系的，原则上不应影响到原租赁上已经设定了房屋租赁关系的，原则上不应影响到原租赁关系的存在，但抵押人应当将建设用地使用权抵押的情况关系的存在，但抵押人应当将建设用地使用权抵押的情况书面告知承租人。书面告知承租人。（三）建设用地使用权出租（三）建设用地使用权出租l建设用地使用权出租的概念建设用地使用权出租的概念 建设用地使用权出租，是指土地使用者作为出建设用地使用权出租，是指土地使用者作为出租人，将建设用地使用权随同地上建筑物、其租人，将建设用地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租他附着物
17、租赁给承租人使用，由承租人向出租人交付租金的行为。人交付租金的行为。l建设用地使用权出租的规则建设用地使用权出租的规则建设用地使用权出租的客体为建设用地使用权。建设用地使用权出租的客体为建设用地使用权。建设用地使用权出租必须签订书面合同。建设用地使用权出租必须签订书面合同。建设用地使用权出租人。建设用地使用权出租人。（四）建设用地使用权的消灭（四）建设用地使用权的消灭l建设用地使用权消灭的原因建设用地使用权消灭的原因 建设用地使用权的期间届满，建设用地使用权消灭。建设用地使用权的期间届满，建设用地使用权消灭。住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期，不存在住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期，
18、不存在期限届满而消灭的问题。期限届满而消灭的问题。在非住宅建设用地使用权期限届满之前，如果建设用在非住宅建设用地使用权期限届满之前，如果建设用地使用权人需要继续使用该土地的，应当在期间届满地使用权人需要继续使用该土地的，应当在期间届满之前一年申请续期。之前一年申请续期。l建设用地使用权消灭的效果建设用地使用权消灭的效果建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记，收回土地。登记机构应当收回建设注销登记，收回土地。登记机构应当收回建设用地使用权证书。用地使用权证书。五、建设用地使用权与地上建筑物所有权的关系五、建设用地使用权与地上建筑物所有权的关系l（
19、一）建设用地使用权与地上建筑物所有权关系概述（一）建设用地使用权与地上建筑物所有权关系概述一是在罗马法，地上建筑物依附于土地，附着于土地一是在罗马法，地上建筑物依附于土地，附着于土地之物即属该土地。之物即属该土地。二是法国、日本民法对此的规定类似于日耳曼法，将二是法国、日本民法对此的规定类似于日耳曼法，将不动产中的土地与建筑物相互区别，各自作为不同的不动产中的土地与建筑物相互区别，各自作为不同的不动产区别对待。不动产区别对待。我国现行立法采纳了建设用地使用权与建筑物所有权我国现行立法采纳了建设用地使用权与建筑物所有权相结合的立场。相结合的立场。l（二）建设用地使用权与房屋所有权的冲突及其解决（
20、二）建设用地使用权与房屋所有权的冲突及其解决非因房屋所有权的转让、房屋的灭失等原因，房屋所非因房屋所有权的转让、房屋的灭失等原因，房屋所有权不发生消灭。但建设用地使用权是有期限的，当有权不发生消灭。但建设用地使用权是有期限的，当建设用地使用权人在土地上建造了各种建筑物和其他建设用地使用权人在土地上建造了各种建筑物和其他附着物以后，建筑物和附着物所有权受到建设用地使附着物以后，建筑物和附着物所有权受到建设用地使用权的期限限制。用权的期限限制。物权法第物权法第148条条 和第和第149条条 对这个问题进行了回对这个问题进行了回答。答。六、乡村建设用地使用权六、乡村建设用地使用权l（一）乡村建设用地
21、使用权的概念（一）乡村建设用地使用权的概念乡村建设用地使用权，是指乡（镇）村企业等乡村建设用地使用权，是指乡（镇）村企业等自然人、法人依法对集体所有的土地享有的占自然人、法人依法对集体所有的土地享有的占有、使用和收益，建造并经营建筑物、构筑物有、使用和收益，建造并经营建筑物、构筑物及其附属设施的地上权。及其附属设施的地上权。l（二）乡村建设用地使用权的基本内容（二）乡村建设用地使用权的基本内容因设立乡（镇）、村企业或者乡村公共设施、因设立乡（镇）、村企业或者乡村公共设施、公益事业建设等需要使用集体所有的土地的，公益事业建设等需要使用集体所有的土地的，依照有关法律规定取得建设用地使用权；法律依照
22、有关法律规定取得建设用地使用权；法律没有规定的，参照关于建设用地使用权的规定。没有规定的，参照关于建设用地使用权的规定。第三节第三节 分层地上权分层地上权 一、分层地上权的概念和特征一、分层地上权的概念和特征l（一）分层地上权的概念（一）分层地上权的概念分层地上权也叫做区分地上权、空间权或者发分层地上权也叫做区分地上权、空间权或者发展权，是指在他人所有的土地的上下一定空间展权，是指在他人所有的土地的上下一定空间内所设定的地上权。内所设定的地上权。l（二）分层地上权的特征（二）分层地上权的特征分层地上权的性质是用益物权分层地上权的性质是用益物权分层地上权是在土地的地上或者地下的空间中分层地上权是
23、在土地的地上或者地下的空间中设定的用益物权设定的用益物权分层地上权是可以与普通地上权重合的他物权分层地上权是可以与普通地上权重合的他物权l（三）分层地上权的必要性（三）分层地上权的必要性扩大土地利用范围，解决社会发展需要。扩大土地利用范围，解决社会发展需要。确定普通地上权和分层地上权的合理界限，防确定普通地上权和分层地上权的合理界限，防止权利发生冲突。止权利发生冲突。确认分层地上权，对于解决实际纠纷具有重要确认分层地上权，对于解决实际纠纷具有重要意义。意义。二、分层地上权的设定二、分层地上权的设定l（一）分层地上权设定的客体（一）分层地上权设定的客体分层地上权的客体，是土地的地上和地下空间，分
24、层地上权的客体，是土地的地上和地下空间，而不是地表。而不是地表。l（二）分层地上权设定的目的（二）分层地上权设定的目的分层地上权设定的目的，应当与设定建设用地使分层地上权设定的目的，应当与设定建设用地使用权的目的相同，都是对国家所有的土地占有使用权的目的相同，都是对国家所有的土地占有使用和收益的权利，有权自主利用该空间建造并经用和收益的权利，有权自主利用该空间建造并经营建筑物、构筑物及其附属设施。营建筑物、构筑物及其附属设施。l（三）分层地上权设定的特别要件（三）分层地上权设定的特别要件已设立的用益物权人的范围已设立的用益物权人的范围 不得设立与已设立的用益物权垂直空间重合的分不得设立与已设立
25、的用益物权垂直空间重合的分层地上权层地上权不得妨害已设立的用益物权的权利人行使权利不得妨害已设立的用益物权的权利人行使权利设立分层地上权妨害或者损害了已设立的用益物设立分层地上权妨害或者损害了已设立的用益物权人的权利的后果权人的权利的后果 三、分层地上权的效力及其消灭原因三、分层地上权的效力及其消灭原因l（一）分层地上权的效力（一）分层地上权的效力对土地所有权使用、收益权的限制对土地所有权使用、收益权的限制与相邻用益物权的相互调整与相邻用益物权的相互调整分层地上权不得为部分处分分层地上权不得为部分处分土地所有权人可以再设定其他用益物权土地所有权人可以再设定其他用益物权分层地上权的优先效力分层地
26、上权的优先效力l（二）分层地上权的消灭（二）分层地上权的消灭分层地上权的消灭原因，与建设用地使用权分层地上权的消灭原因，与建设用地使用权的消灭原因相同。的消灭原因相同。第四节第四节 宅基地使用权宅基地使用权一、宅基地使用权的概念和特征一、宅基地使用权的概念和特征l（一）宅基地使用权的概念（一）宅基地使用权的概念宅基地使用权，是指农村居民对集体所有的土宅基地使用权，是指农村居民对集体所有的土地占有和使用，自主利用该土地建造住房及其地占有和使用，自主利用该土地建造住房及其附属设施，以供居住的地上权。附属设施，以供居住的地上权。l（二）宅基地使用权的特征（二）宅基地使用权的特征宅基地使用权是我国农村
27、居民因建造住宅而享有宅基地使用权是我国农村居民因建造住宅而享有的地上权的地上权宅基地使用权与农村集体经济组织成员的资格和宅基地使用权与农村集体经济组织成员的资格和福利不可分离福利不可分离宅基地使用权是特定主体在集体土地上设定的用宅基地使用权是特定主体在集体土地上设定的用益物权益物权集体经济组织的成员只能申请一处宅基地集体经济组织的成员只能申请一处宅基地宅基地使用权的性质是地上权宅基地使用权的性质是地上权 二、宅基地使用权的内容二、宅基地使用权的内容l（一）宅基地使用权人的权利（一）宅基地使用权人的权利权利人有权在宅基地上建造住房及其附属设施权利人有权在宅基地上建造住房及其附属设施权利人有权依照
28、法律的规定转让宅基地使用权权利人有权依照法律的规定转让宅基地使用权权利人行使宅基地使用权不受期限限制权利人行使宅基地使用权不受期限限制l（二）宅基地使用权人的义务（二）宅基地使用权人的义务权利人不得非法转让宅基地使用权权利人不得非法转让宅基地使用权接受政府和乡村统一规划的义务接受政府和乡村统一规划的义务权利人负有正当使用宅基地的义务权利人负有正当使用宅基地的义务 三、宅基地使用权的消灭三、宅基地使用权的消灭l（一）宅基地使用权消灭的原因（一）宅基地使用权消灭的原因宅基地的收回和调整宅基地的收回和调整 宅基地被征收宅基地被征收宅基地使用权抛弃宅基地使用权抛弃宅基地灭失宅基地灭失宅基地长期闲置宅基
29、地长期闲置l（二）宅基地使用权消灭的登记（二）宅基地使用权消灭的登记已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。理变更登记或者注销登记。【问题与思考】【问题与思考】1案例思考问题案例思考问题l被告建房将新建房屋的地基延伸到原告被告建房将新建房屋的地基延伸到原告的宅基地内的宅基地内20厘米，但在地表并没有越厘米，但在地表并没有越界。请结合本章内容思考：（界。请结合本章内容思考：（1）宅基地）宅基地使用权的权利性质是什么？（使用权的权利性质是什么？（2）地上权）地上权的权利界限应当怎样界定？（的权利界限应当怎样界定？（3）
30、你认为）你认为被告的行为是否侵害了原告的宅基地使被告的行为是否侵害了原告的宅基地使用权？用权？参考分析意见参考分析意见l在我国，农户尽管不享有土地所有权，因为农村土地是集体所有，但对于自己的宅基地依法享有宅基地使用权。这种权利是地上权，农民享有这个权利，就可以在集体的土地上建造自己的住房居住，任何人都不得侵害。在本案中，原告和被告都是农民，都依法享有宅基地使用权，该权利都依法受到平等保护，不得其他任何人予以侵犯，包括相邻的宅基地使用权人。l应当明确的是，宅基地使用权的界限，从平面上说是四至，即以土地东、南、西、北所达到的位置为限，确定宅基地使用权的权利人行使权利的平面界限。此外，宅基地使用权与
31、其他土地权利一样，存在一个立体的空间界限问题。从原则上说，土地的权利立体范围界限为，上至大气层，下至地心。当然，在当代的土地权利上，还受分层建设用地使用权的限制。在没有设置分层建设用地使用权的情况下，就可以这样认为。如果在地表之上和之下的空间另设立分层建设用地使用权，将上至大气层下至地心的空间进行分割，地表的土地权利的立体界限就会受到限制。宅基地使用权的立体空间界限，当然也是如此。被告建房时，将新建房屋的地基在地下延伸到原告的宅基地内20厘米，当然侵害了原告宅基地使用权的立体空间，构成侵权。被告提出的建房地基在地下虽有越界，但在地表并未越界，未妨害原告对他的宅基地地表的正常使用的抗辩，不能成立
32、，不能对抗原告的权利主张。因此，法院应当判决支持原告的诉讼请求。2重点题重点题l我国的地上权的制度有哪些特点？我国的地上权的制度有哪些特点？l建设用地使用权的设立有哪些方式？不同的设立建设用地使用权的设立有哪些方式？不同的设立方式有何区别？方式有何区别？l建设用地使用权的取得和变动的基本规则是什么？建设用地使用权的取得和变动的基本规则是什么？l建设用地使用权与建筑物之间的关系应当怎样确建设用地使用权与建筑物之间的关系应当怎样确定？定？l分层地上权的性质和特征是什么？分层地上权的性质和特征是什么？l宅基地使用权作为地上权，其特点是什么？宅基地使用权作为地上权，其特点是什么？问题与思考问题与思考l3.司考题司考题l（1）建设用地使用权的特征l（2）宅基地使用权的特征l4.考研题考研题l（1）建设用地使用权的性质l（2）分层地上权的取得
