1、土地增值税筹划专题上集（政策篇）土地增值税清算涉税政策（含营改增）案例解析前 言掌握-现在1、土地增值税与房地产发展2、土地增值税与利润关系揭秘了解-过去 思考-未来利润计算公式的秘密.docA、土地增值税哪些问题需要解决.docxB、土增税清算税企一般争议事项.docx3、土地增税清算问题一、土地增值税定义及法规概况1、土地增值税定义CHAPTER012、土地增值税法律法规知多少？3、土地增值税清算涉及的主要政策4、土地增值税纳税人、征税范围与税率一、土地增值税定义及法规概况1、土地增值税定义中华人民共和国土地增值税暂行条例第二条：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地
2、产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。国税函发1995110号土增税开征背景、立法宗旨、优惠政策加计20%原因以及费用扣除比例、利息扣除方法的理由：计算增值额需要把握两个关键：一是转让房地产的收入，二是扣除项目金额。具有以下几个特点：一是以转让房地产取得的增值额为征税对象；二是征税面比较广；三是采用扣除法和评估法计算征值额；四实行四级超率累进税率。土地增值税的税率是以转让房地产增值率的高低位依据来确认，按照累进原则设计，实行分级计税，增值率高的，税率高，多纳税；增值率低的，税率低，少纳税。五是按次征收。土增税复杂性和困难之因（政策多）一、土地增值税
3、定义及法规概况2、土地增值税法律法规知多少？截至2016、12、31税务总局关于土增税政策发布数量.doc34部税收政策各地土地增值税政策精彩之处汇总2.doc福州市地方税务局关于房地产开发企业土地增值税.doc9湖南省地方税务局关于财产行为税政策.docx一、土地增值税定义及法规概况土增税复杂性和困难之因（影响大）成本与费用归集与分摊易错 困难税收政策规定多且各地税收政策不一致土地增值税计算与申报复杂,困难各地税务裁量权大税负差别大土增税特点企业财务人员操作起来困难影响税收成本注册税务师所客观因素影响造成挖潜不足一、土地增值税定义及法规概况3、土地增值税清算涉及的主要政策重点解说“营改增”后
4、政策3、土地增值税清算涉及的主要政策docx.docx地方性法规：1、湖南省地方税务局（2015）4号公告.docx2、湖南省地方税务局关于进一步规范土地增值税管理的公告.docx3、湖南省地方税务局关于财产行为税政策.docx一、土地增值税定义及法规概况4、土地增值税纳税人、征税范围与税率土地增值税暂行条例第二条：转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物，并取得收入的单位及个人，为土地增值税的纳税人。解读：转让：土地增值税暂行条例实施细则第二条：转让是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。国有土地：土地增值税暂行条例实施细则第三条，国有土地，是
5、指按国家法律规定属于国家所有的土地。一、土地增值税定义及法规概况4、土地增值税纳税人、征税范围与税率解读：地上建筑物：土地增值税暂行条例实施细则第四条，地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。附着物：土地增值税暂行条例实施细则第四条，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。收入：土地增值税暂行条例实施细则第五条，条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。一、土地增值税定义及法规概况4、土地增值税纳税人、征税范围与税率解读：单位及个人：土地增值税暂行条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。所称个
6、人，包括个体经营者。赠与：（一）、房屋所有人、土地使用权人将房屋土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务的人的；（二）房屋所有人、土地使用权人通过中国境内非营利社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。社会团体：包括中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及民政部门批准成立的其他非盈利的公益性组织。一、土地增值税定义及法规概况4、土地增值税纳税人、征税范围与税率征税范围的一般规定：(1)土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，对出让国有土地使用权的不征税(国家才是所有
7、者，才能出让)；(2)土地增值税既对转让土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其他附着物产权的行为征税；(3)土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税。一、土地增值税定义及法规概况4、土地增值税纳税人、征税范围与税率土地增值税四级超率累进税率表级数1增值额与扣除项目金额的比率税率（%）速算扣除系数（%）不超过50%的部分300234超过50%至100%的部分超过100%至200%的部分超过200%的部分40506051535二、土地增值税的优惠政策与特殊政策A、优惠政策CHAPTER02B、特殊政策二、土地增值税的优惠政策与特殊政策A、优惠政策1、
8、普通标准住宅的界定政策2、建造普通标准住宅的税收优惠政策3、国家征用、收回房地产的税收优惠政策4、个人转让房地产的税收优惠政策5、旧房转为廉租住房、经济适用住房的税收优惠政策二、土地增值税的优惠政策与特殊政策B、特殊政策1、以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到新投资联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。财税（2006）21号2、对于一方出土地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。分享：合作建房方式及税收待遇汇
9、总.xls二、土地增值税的优惠政策与特殊政策3、在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。(注意：财税20155号第五条)4、在企业分立，暂免征收土地增值税。(注意：财税20155号第五条)5、房地产的代建行为，是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收性质，故不在土地增值税征税范围。二、土地增值税的优惠政策与特殊政策特殊的争议的政策：土地使用者处置土地使用权，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、
10、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占用、使用收益或处分该土地的权利，具有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人就应当依照税法规定缴纳增值税、土地增值税和契税等政策来源：关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复（国税函2007第645号）的规定三、房企土地增值税应税收入的确定1、土地增值税的应税收入2、代收费用CHAPTER3、土地增值税清算时的收入确认4、外币收入的折算5、土地增值税的视同销售非直接销售03自用房地产拆迁安置房三、房企土地增值税应税收入的确定4、外币收入的折算（新
11、旧政策没变）纳税人将境内不动产转让给境外企业的外币如何折算.docx三、房企土地增值税应税收入的确定问答：关于土地增值税清算销售收入的确认问题.doc案例：A、营改增前：应税收入确认典型案例分析.docx案例：B、营改增后：“营改增”后土地增值税清算收入确认的五项原则doc.doc四、房企土地增值税扣除项目金额的确定1、取得土地使用权所支付的金额与取得土地使用权有关的四个问题CHAPTER042、房地产开发成本与间接费用3、房地产开发费用4、房地产开发税金及附加四、房企土地增值税扣除项目金额的确定5、加计扣除额问题CHAPTER046、土地增值税扣除项目金额计算时应当注意的几个问题7、房地产企
12、业销售旧房土地增值税四、房企土地增值税扣除项目金额的确定1、取得土地使用权所支付的金额与取得土地使用权有关的四个问题土地闲置费（国税函（2010）220号四、）契税（国税函（2010）220号五、）土地使用税 关于土地使用税是否计入开发成本的回复（总局）.doc分期开发土地成本分摊（细则九:3个方法湖南按占地分 2014年第7号公告）案例详解、取得土地使用权所支付的金额审核.docx四、房企土地增值税扣除项目金额的确定2、房地产开发成本与间接费用土地征用及拆迁补偿费及举例审核前期工程费及举例审核、附属工程审核建筑安装工程费及举例审核基础设施费及举例审核公共配套设施费及举例审核开发间接费用及举例
13、审核政策与实务详解:拆迁安置成本与土地增值税清算.docx政策与实务详解 :前期工程费、基础设施费及举例审核.docx四、房企土地增值税扣除项目金额的确定2、房地产开发成本与间接费用建筑安装工程费及举例审核公共配套设施费及举例审核开发间接费用及举例审核案例详解:精装房中的电器和家具能否在计算土地增值税时扣除.docx四、房企土地增值税扣除项目金额的确定2、房地产开发成本与间接费用公共配套设施费及举例审核开发间接费用及举例审核政策与实务详解 :公共配套设施费、开发间接费与举例审核docx.docx四、房企土地增值税扣除项目金额的确定3、房地产开发费用准予扣除项目利息时开发费用的计算不予扣除项目利
14、息时开发费用的计算开发资金全部为自有资金时开发费用的计算开发资金既有自有资金又有贷款时开发费用的计算案例详解:房地产开发费用及举例审核.docx四、房企土地增值税扣除项目金额的确定4、房地产开发税金及附加印花税能否扣除？地方教育附加费能否扣除？堤围费等？价格调节基金？政策解读:细则七及各地方规定。四、房企土地增值税扣除项目金额的确定5、加计扣除额问题转让“生地”或“熟地”加计扣除问题？转让旧房及建筑物是否可以加计扣除问题？政策解读 :(国税函发1995110号）规定国家税务总局关于印发土增税宣传提纲.doc政策解读 :关于房地产企业销售旧房土地增值税政策规定比较.docx四、房企土地增值税扣除
15、项目金额的确定6、土地增值税扣除项目金额计算时应当注意的几个问题合法有效凭证问题？公共设施成本扣除问题？装修费用扣除问题？共同成本费用扣除问题？甲供材料税务处理？案例详解：土地增值税扣除项目有关凭证参考表(附件四).doc甲供材料咨询 ：咨询问题答复.doc四、房企土地增值税扣除项目金额的确定7、房地产企业销售旧房土地增值税转让旧房准予扣除项目的确定A、转让旧房能提供评估价格的B、转让旧房不能提供评估价格但能提供购房发票的C、转让旧房既没有评估价格又不能提供购房发票的、转让旧房土地增值额的计算方法、转让旧房及建筑物土地增值税计算时应当注意的几个问题政策与实务详解：关于房地产企业销售旧房土地增值
16、税政策规定比较.docx案例详解：旧房转让土地增值税清算 案例分析.docCHAPTER五、“营改增”前后05公共配套设施费税事变化五、“营改增”前后公共配套设施费税事变化政策解析:国家税务总局公告2016年第18号.docx案例解析:营改增房开企业共配套设施税事变化.docx六、土地增值税清算征收管理政策及实务1、涉及的主要征管政策（土增税清算）2、要点解读：清算审核纳税风险及对策CHAPTER063、关于税企双方对房开企业在土地增值税清算中争议上的操作建议4、房地产企业所得税与土地增值税的八大差异六、土地增值税清算征收管理政策及实务1、涉及的主要征管政策（土增税清算）中华人民共和国税收征收
17、管理法三十五条及实施细则第四十七条国税发（2009）91号土地增值税清算管理规程及各地税务局出台的有关土地增值税清算政策地方性法规：湖南省地税局（2014）7号公告、（2015）4号公告（2015）9号公告六、涉及的主要征管政策（土增税清算）2、清算审核纳税风险及对策重点解说（土增税清算）政策地方性法规：（1）、湖南省地方税务局（2015）4号公告.docx（2）、湖南省地方税务局关于进一步规范土地增值税管理的公告.docx（3）、湖南省地方税务局关于财产行为税政策.docx六、土地增值税征收管理政策及实务3、关于税企双方对房开企业在土地增值税清算中争议上的操作建议A、哪些是税企争议事项：土增
18、税清算税企一般争议事项.docxB、三点操作建议：1、熟悉与对照政策；2、沟通与借助专家；3、增强维权意识，寻求法律救济。最新税务行政复议规则的运用六、土地增值税征收管理政策及实务4、房地产企业所得税与土地增值税的八大差异政策比较解析：房地产企业所得税与土地增值税的八大差异.docx七、土地增值税纳税筹划节税原理揭秘CHAPTER1、土地增值税的三个规律性变化2、影响土地增值税清算的六大要素3、纳税筹划节税原理揭秘07七、土地增值税纳税筹划节税原理揭秘1、土地增值税的三个规律性变化土地增值税三大规律性变化研究发现：软件案例说明“厦门广场ABC项目测价”1软件测价截图1（三大规律性变化）.doc
19、2软件测价截图2（三大规律性变化）.doc三大规律性变化的条件假设与数学验算：土地增值税规律性变化研究(成果).doc七、土地增值税纳税筹划节税原理揭秘2、影响土地增值税清算的六大要素六大要素是如何影响房开企业土地增值税清算结果?六大要素具体内容是什么？影响土地增值税清算的六大要素.doc、清算单位的确定错误结果？、成本对象的划分不正确结果？、成本分摊方法错误选择结果？、土地成本的分摊不当结果？、利息成本的分摊不利结果？、甲供材料的纳税处理忽略结果？七、土地增值税纳税筹划节税原理揭秘3、纳税筹划节税原理揭秘揭秘一、四级超率变动节点的税负水平；揭秘二、四级超率变动节点与售价变动的应税百分比；揭秘三、售价变动与四级超率变动节点跨点增值百分比；揭秘四、税基与税率互为影响的逻辑；揭秘五、征管模式的特点与机会。纳税筹划潜 在巨 额利 润节税原理税 制奥 秘3规律6要素CHAPTER八、土地增值税以投资控制08增值率的税收筹划辩析八、土地增值税以投资控制增值率的税收筹划辩析案例辩析：土地增值税以投资控制增值率的税收筹划辩析.docx总结与答疑：感谢交流！
