1、项目一：物业管理导论项目一：物业管理导论任务一：物业与物业管理任务一：物业与物业管理一、课程概述一、课程概述物业管理物业管理:1。特殊的管理艺术。特殊的管理艺术。2。其实质是服务。其实质是服务。3。没有真正形成市场。没有真正形成市场。4。经营性质不强。经营性质不强。5。管理观念陈旧。管理观念陈旧。6。服务意识不够。服务意识不够。7。消费意识不强。消费意识不强。1高校教育精品PPT市场现状：w物业规模物业规模-住宅住宅50亿、商业用房亿、商业用房60亿，开发速度亿，开发速度1.5亿。亿。w企业规模企业规模-3万家企业，万家企业，ISO认证认证5%，一二级不到，一二级不到20%。w经营状态经营状态
2、-亏损面亏损面40%，利润率，利润率10%，欠缴率，欠缴率20%。w管理状态管理状态-80%开发商，开发商，5%专业公司，专业公司，15%房管站。房管站。w服务状态服务状态-350万从业人员，中专以上万从业人员，中专以上40%，大专，大专15%。w法制现状法制现状-行业大法刚建立，部门、地方法规不健全。行业大法刚建立，部门、地方法规不健全。w业主现状业主现状-消费、法制、参与意识不足。消费、法制、参与意识不足。w市场现状市场现状-业主委员会无法人地位，合同约束力不强。业主委员会无法人地位，合同约束力不强。2高校教育精品PPT发展趋势发展趋势：w形成独立行业形成独立行业-w市场逐步开放市场逐步开
3、放-w法制日益健全法制日益健全-w管理快速规范管理快速规范-w服务全面专业服务全面专业-w经营多样发展经营多样发展-w委托活动社会化委托活动社会化-w业主不断接受业主不断接受-w政府加大扶持政府加大扶持-3高校教育精品PPT二、物业的涵义二、物业的涵义定义定义：已建成并已经或可以交付使用的房屋已建成并已经或可以交付使用的房屋 及其附属的设施设备和相关场地及其附属的设施设备和相关场地.组成要素组成要素：1.土地土地-土地的使用权土地的使用权2.建筑物建筑物-房屋的所有权房屋的所有权3.附属物附属物-设施设备场地设施设备场地4.物权物权-用益物权、担保物权、其他物权用益物权、担保物权、其他物权质量
4、要素质量要素：1.区位区位-地段、楼层、朝向地段、楼层、朝向2.土地状况土地状况-地形、地势、形状、大小地形、地势、形状、大小3.环境状况环境状况-日照、通风、绿化、风景日照、通风、绿化、风景4.楼龄楼龄-房屋完损程度房屋完损程度5.工程质量工程质量-建筑、装饰、环境、配套工程质量建筑、装饰、环境、配套工程质量6.管理状况管理状况-物业管理服务质量物业管理服务质量4高校教育精品PPT不动产、房地产、物业的区别不动产、房地产、物业的区别不同方面不同方面-不动产不动产-房地产房地产-物业物业1.惯用称谓惯用称谓 民法惯用民法惯用 经济法等专业法经济法等专业法 单元性房地产单元性房地产2.适用范围适
5、用范围 与房地产通用与房地产通用 宏观描述宏观描述 部分通用部分通用,特定范围特定范围3.概念外延概念外延 指财产资产指财产资产 投资开发经营管理投资开发经营管理 具体的房地产具体的房地产5高校教育精品PPT三、物业管理三、物业管理w定义定义：指业主组成业主委员会，对其物指业主组成业主委员会，对其物 业的共有部分和共同事务委托物业业的共有部分和共同事务委托物业 管理公司进行专业管理的活动。管理公司进行专业管理的活动。w发展特点发展特点：1。社会化。社会化-全面管理、公开招标全面管理、公开招标2。专业化。专业化-人员、设备、服务标准人员、设备、服务标准3。企业化。企业化-独立经营、自负盈亏独立经
6、营、自负盈亏4。规范化。规范化-早期介入、后期跟进早期介入、后期跟进5。法制化。法制化-法律指导、规章制约法律指导、规章制约6高校教育精品PPT涵义涵义：1。管理对象是物业，服务对象。管理对象是物业，服务对象是业主。是业主。2。属性是经营，手段是管理，。属性是经营，手段是管理，实质是服务。实质是服务。3。是房地产产品的组成部分，。是房地产产品的组成部分，属售后服务。属售后服务。4。产业是以。产业是以“服务服务”为产品的为产品的第三产业。第三产业。5。根本目的是实现经济效益、。根本目的是实现经济效益、社会效益、环境效益和心理效社会效益、环境效益和心理效益的统一。益的统一。7高校教育精品PPT基本
7、环节基本环节：1。建立管理机构。建立管理机构2。前期物业管理招投标。前期物业管理招投标3。制定管理制度。制定管理制度4。管理人员培训。管理人员培训5。管理前期介入。管理前期介入6。物业接管验收。物业接管验收7。迎接住户入住。迎接住户入住8。成立业主委员会。成立业主委员会9。物业管理招投标。物业管理招投标10。签订物业管理合同。签订物业管理合同11。物业管理权移交。物业管理权移交12。正式物业管理。正式物业管理8高校教育精品PPT任务二：物业管理的类型和业务范围任务二：物业管理的类型和业务范围一、物业管理的类型：一、物业管理的类型：委托代管型委托代管型：包括公开招投标、邀请招投标、议标。1。全面
8、管理型2。物业顾问型3。双方合作型自行管理型：1。自建自管型2。业主自治型9高校教育精品PPT二、物业管理的原则二、物业管理的原则1。经营管理服务结合原则。经营管理服务结合原则2。确权原则。确权原则3。业主自治原则。业主自治原则4。两权分离原则。两权分离原则5。综合管理原则。综合管理原则6。专款专用原则。专款专用原则7。合理竞争原则。合理竞争原则8。法制配套原则。法制配套原则9。服务专业原则。服务专业原则10。多样化经营原则。多样化经营原则10高校教育精品PPT三、物业管理的业务范围三、物业管理的业务范围w基本业务：基本业务：日常养护、日常管理日常养护、日常管理w专项业务：专项业务：前期介入、
9、保安保洁、消防绿化、车辆管前期介入、保安保洁、消防绿化、车辆管理、设备维护、设施管理、物业维修。理、设备维护、设施管理、物业维修。w特色业务：特色业务：特约服务特约服务车辆保管、物业代管、室内装修、车辆保管、物业代管、室内装修、室内清洁、代办业务。室内清洁、代办业务。便民服务便民服务商业网点、文体娱乐、教育卫生、商业网点、文体娱乐、教育卫生、交通网点。交通网点。w经营业务：经营业务：投资咨询、房屋中介、物业改建、投资咨询、房屋中介、物业改建、商场经营、酒店经营等经营项目。商场经营、酒店经营等经营项目。11高校教育精品PPT项目二项目二:物业管理市场物业管理市场任务一任务一:物业管理市场的管理体
10、制物业管理市场的管理体制一、政府对市场的行政管理一、政府对市场的行政管理1。制定法律法规、管理条例。制定法律法规、管理条例-国家性、专业性、地方性法律法规。国家性、专业性、地方性法律法规。2。对物管企业的日常管理。对物管企业的日常管理-资质管理、人员管理、经营管理、服务管理资质管理、人员管理、经营管理、服务管理3。对物管市场的监督管理。对物管市场的监督管理-招投标、收费审查、服务监督、违章处理、招投标、收费审查、服务监督、违章处理、纠纷调解、基金监控。纠纷调解、基金监控。4。对业主方面的指导管理。对业主方面的指导管理-指导业主委员会成立、业主违规处理指导业主委员会成立、业主违规处理12高校教育
11、精品PPT二、行业协会对市场的规范管理二、行业协会对市场的规范管理1。企业道德规范。企业道德规范-2。会员资格管理。会员资格管理-3。市场行为监督。市场行为监督-4。调解仲裁纠纷。调解仲裁纠纷-5。法律经验宣传。法律经验宣传-6。协助行政管理。协助行政管理-7。培养专业人员。培养专业人员-13高校教育精品PPT三、企业的自律管理三、企业的自律管理1。内部制度建设。内部制度建设2。外部制度建设。外部制度建设3。企业品牌建设。企业品牌建设4。项目品牌建设。项目品牌建设四、业主委员会监督管理四、业主委员会监督管理1。招投标的管理。招投标的管理2。服务质量监控。服务质量监控3。财务费用审查。财务费用审
12、查4。违约责任鉴定。违约责任鉴定5。管理纠纷调解。管理纠纷调解五、社会舆论的监督管理五、社会舆论的监督管理1。模范企业行为宣传。模范企业行为宣传2。违章劣质管理曝光。违章劣质管理曝光3。物业管理消费引导。物业管理消费引导4。行业法规教育宣传。行业法规教育宣传14高校教育精品PPT任务二任务二:物业管理市场的运行机制物业管理市场的运行机制一、价格机制一、价格机制：价值构成价值构成：1。物业管理服务的效用性。物业管理服务的效用性 2。物业管理服务的稀缺性。物业管理服务的稀缺性 3。物业管理服务的需求性。物业管理服务的需求性价格形式价格形式：1。政府定价。政府定价 2。政府指导价。政府指导价 3。市
13、场定价。市场定价价格机制价格机制：1。价格弹性机制。价格弹性机制 2。价格波动机制。价格波动机制 3。价格调控机制。价格调控机制15高校教育精品PPT二、供求机制二、供求机制供求关系1。供应质量不高，需求意识不强。2。供应企业过多，消费需求不足。3。供应规模不大，需求市场未开发。供求形式1。强制性供求谁建设谁管理 2。垄断性供求协议式、邀请式管理 3。开发性供求公开招投标供求机制 1。供求弹性机制 2。供求开发机制 3。供求制约机制 4。供求分级机制16高校教育精品PPT三、竞争机制：三、竞争机制：竞争关系1。竞争不平衡，垄断现象严重 2。竞争意识不强，竞争对手不够 3。竞争机制不健全，形式化
14、严重竞争形式 1。企业间的竞争 2。企业与业主间的竞争 3。价格与非价格的竞争竞争机制 1。竞争公开化机制 2。竞争公平化机制 3。竞争公正化机制 4。竞争市场化机制 17高校教育精品PPT四、法律机制：四、法律机制：法律状况1。国家法律滞后，地方法规不健全。2。专门法规缺乏，执法力度不够。3。法律宣传不足，法律意识不够。法律形式1。全国性行业法规 2。专门性环节法规 3。地方性法规条例法律机制1。法律保护机制 2。法律规范机制 3。法律调解机制 4。法律仲裁机制 5。法律制约机制18高校教育精品PPT任务三：物业管理市场的运行秩序任务三：物业管理市场的运行秩序一、市场进出秩序：1.进入市场秩
15、序资质审查、登记管理、规范经营2.退出市场秩序清偿债务、违规停业、限期整顿二、市场竞争秩序1。竞争上岗2。自主经营3。效益优先4。公平竞争19高校教育精品PPT三、市场交易秩序1。公开化交易2。票据化交易3。法制化交易4。市场化交易5。货币化交易四、市场经营秩序1。合法化经营2。标准化经营3。专业化经营4。多样化经营20高校教育精品PPT项目三项目三:物业管理企业物业管理企业任务一任务一:物业管理公司的组建物业管理公司的组建一、组建的机会分析一、组建的机会分析1。行业状况分析。行业状况分析2。城市状况分析。城市状况分析3。消费者状况分析。消费者状况分析4。管理项目分析。管理项目分析二、组建的可
16、行性研究二、组建的可行性研究1。技术可行性研究。技术可行性研究2。财务可行性研究。财务可行性研究3。体制可行性研究。体制可行性研究4。社会可行性研究。社会可行性研究21高校教育精品PPT三、公司类型的选择三、公司类型的选择1。独资企业。独资企业2。合伙企业。合伙企业3。公司制企业。公司制企业四、资质条件的准备四、资质条件的准备1。注册资金。注册资金2。公司章程。公司章程3。经营场所。经营场所4。可行性研究报告。可行性研究报告5。专业技术人员。专业技术人员五、公司成立条件五、公司成立条件1。房地产行政主管部门审批。房地产行政主管部门审批2。工商行政管理部门注册登记。工商行政管理部门注册登记22高
17、校教育精品PPT任务二任务二:物业管理公司的组织机构物业管理公司的组织机构一、直线型机构一、直线型机构 特点特点：是企业管理层次少，正规化程度低，权力集中、垂直领导。优点优点：是企业反应灵活迅速，低成本高效率，员工责任明确；缺点缺点：是对高层管理者的能力要求很高。应用应用：一般是服务内容简单，管理项目少的小型物业管理企业，如许多为某一小区成立的项目物业管理公司。23高校教育精品PPT消 防 员 保 安 员 维 修 工 保 洁 员 会 计 员 管 理 员经 理 图31 直线型机构示意图 24高校教育精品PPT二、职能型机构二、职能型机构 特点特点：是企业按组织不同的业务设置多层职能部门，下级部门
18、服从相应上级部门。优点优点：是企业从部门专业化中取得规模经济，减少人员和设备的重复配置；缺点缺点：是各部门往往会因为追求各自部门的目标而忽略企业的整体利益。应用应用：一般是提供单一服务的中型物业管理企业，如广州奥林匹克花园物业管理公司。25高校教育精品PPT办 公 室财 务 部管 理 处 1财 务 部保 安 部保 洁 部绿 化 部维 修 部服 务 部管 理 处 2管 理 处 3管 理 部工 程 部业 务 部副 总 经 理总 经 理 图32 职能型机构示意图26高校教育精品PPT三、直线职能型机构三、直线职能型机构 特点特点：吸收了直线型和职能型的特点，既保持了直线统一领导，又发挥了职能参谋作用
19、。优点优点：是企业能在统一领导下，专业地完成各种专业业务；缺点缺点：是人员配置过多，管理成本过高。应用应用：一般是提供服务产品不多且管理项目在同一区域的大中型物业管理企业，如广州城建物业管理公司。27高校教育精品PPT管理处1管理处4财务部工程部管理处2管理处5业务部办公室管理处3保安维修绿化保洁服务管理处6人力资源部公关部总经理 图33 直线职能型机构示意图28高校教育精品PPT四、事业部型机构。四、事业部型机构。也叫分部型机构 特点特点：是企业按地区、业务和职能的不同，下设立多个独立的分公司，每个子公司可自主运作，独立核算，只对企业整体业绩负责。优点优点：是企业可跨区域经营，决策权不完全集
20、中在企业最高层，而是分权给各个子公司，使其可高效运作，总部可专心于企业整体长远规划；缺点缺点：是企业的组织活动和各种资源重复配置，管理层次多，成本偏高，事业部之间的协调较困难，容易形成各自为政。应用应用：一般是提供多种服务跨区域的大型物业管理企业，如深圳中海物业管理公司、万科物业管理公司。29高校教育精品PPT集团副经理层北京分公司财务部工程部管理处1保安组维修组管理组保洁组服务组管理处2管理处3管理部业务部办公室广州分公司上海分公司深圳分公司财务部企化部人力资源部市场拓展部公关部办公室集团总经理 图34 事业部型结构示意图 30高校教育精品PPT五、矩阵型结构五、矩阵型结构 特点特点：一个企
21、业有纵向和横向两套交叉的管理体系。优点优点：是企业运作灵活，有利加强职能部门和项目部门间的协作；缺点缺点：是企业稳定性差，容易形成多头领导且责任不清。应用应用：一般是提供多种服务产品的复合型大型物业管理企业，如广州珠江实业物业管理公司。31高校教育精品PPT管理处4管理处3管理处2管理处1管理处工程组4工程组3工程组2工程组1工程维修部财务组4财务组3财务组2财务组1财务部管理组4管理组3管理组2管理组1物业管理部业务组4业务组3业务组2业务组1业务部经营组4经营组3经营组2经营组1经营部总经理 图35 矩阵型结构示意图 32高校教育精品PPT任务三：物业管理岗位职务设计任务三：物业管理岗位职
22、务设计一、职务专业化一、职务专业化优点优点：岗位高度专业、工作效率高岗位高度专业、工作效率高缺点缺点：工作易疲倦工作易疲倦,易产生腐败易产生腐败应用应用：技术性工种技术性工种(水电维修、工程设计等）水电维修、工程设计等）二、职务轮换化二、职务轮换化优点优点：拓宽知识面，产生新鲜感和刺激感拓宽知识面，产生新鲜感和刺激感缺点缺点：增加培训成本和岗位成本增加培训成本和岗位成本应用应用：关联性工种：关联性工种（保安消防、采购维修）（保安消防、采购维修）三、职务扩大化三、职务扩大化优点优点：减少机构设置，提高工作多样性减少机构设置，提高工作多样性缺点缺点：缺乏挑战性，容易工作分心缺乏挑战性，容易工作分心
23、应用应用：兼职性工种（工程师、主任等管理职位）兼职性工种（工程师、主任等管理职位）33高校教育精品PPT四、职务丰富化四、职务丰富化优点优点：增加职务深度，增加自主权和独立权增加职务深度，增加自主权和独立权缺点缺点：减少了权力集中，责任不易承担减少了权力集中，责任不易承担应用应用：下延性工种下延性工种(经理、主任、部门经理等）经理、主任、部门经理等）五、职务团队化五、职务团队化优点优点：纵向一体化，有利于团队协作纵向一体化，有利于团队协作缺点缺点：主管地位不重要，易形成无主状态主管地位不重要，易形成无主状态应用应用：团体性工种（服务、经营等适宜岗位）团体性工种（服务、经营等适宜岗位）34高校教
24、育精品PPT任务四：物业管理企业文化任务四：物业管理企业文化一、表层的物质文化一、表层的物质文化（表现性文化）（表现性文化）1。服务的结构方式。服务的结构方式2。管理的工作环境。管理的工作环境3。企业的形象口号。企业的形象口号4。员工的仪容仪表。员工的仪容仪表二、浅层的行为文化二、浅层的行为文化（活动性文化）（活动性文化）1。物业管理活动。物业管理活动2。经营服务活动。经营服务活动3。教育宣传活动。教育宣传活动4。社区文化活动。社区文化活动35高校教育精品PPT三、中层的制度文化三、中层的制度文化（强制性文化）（强制性文化）1。组织领导制度。组织领导制度2。组织结构体系。组织结构体系3。内部管
25、理制度。内部管理制度4。外部管理制度。外部管理制度四、深层的精神文化四、深层的精神文化（精神性文化）精神性文化）1。企业道德。企业道德2。企业观念。企业观念3。企业目标。企业目标4。企业精神。企业精神5。企业战略。企业战略36高校教育精品PPT项目四项目四:物业管理者物业管理者 任务一任务一:物业管理从业人员物业管理从业人员一、从业人员现状：一、从业人员现状：一方面人力资源稀缺贫乏，一方面人力资源稀缺贫乏，500万从业人员中，专万从业人员中，专科文化程度的仅占科文化程度的仅占30%左右，本科以上的不到左右，本科以上的不到10%。就在国家一级物业管理企业，如深圳。就在国家一级物业管理企业，如深圳
26、“中中海物业管理公司海物业管理公司”和和“万科物业管理公司万科物业管理公司”，和，和其它行业同等企业相比，其人力资源的状况也不其它行业同等企业相比，其人力资源的状况也不容乐观；同时另一方面由于行业的特点和人力资容乐观；同时另一方面由于行业的特点和人力资源管理的不力，又引进不到足够数量和实力的人源管理的不力，又引进不到足够数量和实力的人才进入本行业。才进入本行业。37高校教育精品PPT二、物业管理的从业规定二、物业管理的从业规定1。从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。2。一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。3。物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保
27、安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵犯公民的合法权益。38高校教育精品PPT任务二：物业管理人员配置任务二：物业管理人员配置一、人员配置的重要性：一、人员配置的重要性：1。充分发挥人力资源潜能。充分发挥人力资源潜能2。有效发挥组织结构功能。有效发挥组织结构功能3。形成最佳管理工作组合。形成最佳管理工作组合4。强化管理职能，完善管理系统。强化管理职能，完善管理系统二、管理者结构：二、管理者结构：1。专业结构专业结构管理、营销、服务、公关等专业技术技能管理、营销、服务、公关等专业技术技能2。能力结构能力结构决策、组织、协调、表达、创新能力决策、组织、协调、表达、创新能力3。
28、个性结构个性结构气质、性格、志趣、观念等个性品质气质、性格、志趣、观念等个性品质4。年龄结构年龄结构经验、干劲、精力、忠诚度等经验、干劲、精力、忠诚度等5。性别结构性别结构男女比例协调男女比例协调39高校教育精品PPT三、人的角色：三、人的角色：1。自然人自然人一般管理理论（法约尔）一般管理理论（法约尔）2。经济人经济人科学管理理论（泰勒）科学管理理论（泰勒）3。社会人社会人行为科学理论（梅奥）行为科学理论（梅奥）4。复杂人复杂人组织管理理论（巴纳德）组织管理理论（巴纳德）5。自动人自动人虚拟管理理论（莫柯）虚拟管理理论（莫柯）四、管理者的权力：四、管理者的权力：分为外在性权力和内在性权力。分
29、为外在性权力和内在性权力。1。法定权法定权制度和章程规定的权力和指令制度和章程规定的权力和指令2。强制权强制权薪酬、福利、职务、培训的有关权力薪酬、福利、职务、培训的有关权力3。奖励权奖励权物质、精神、心理和事业的奖励权力物质、精神、心理和事业的奖励权力4。统御权统御权品格、品质、感召力、个性魅力品格、品质、感召力、个性魅力5。专长权专长权专业特长、专业技能等指导权力专业特长、专业技能等指导权力40高校教育精品PPT任务二：物业管理者及其角色任务二：物业管理者及其角色一、物业管理者的含义：就是物业管理组织内从事维持物业及其配套设施的正常运作,并为业主提供相关服务的各种岗位的人.二、物业管理者的
30、类型：(一)按管理层次分类:1.高层物业管理员制定管理目标、发展战略、配置人力、主持工作2.中层物业管理员制定管理方案、实施战术、安排人力、监督工作3.基层物业管理员实施管理任务、进行活动、指挥人力、安排工作4.岗位物业管理员操作具体任务、一线业务、作业人力、具体工作41高校教育精品PPT(二)按管理职能分类:1、行政管理人员办公室、领导层2、工程管理人员维修、工程3、事务管理人员服务、经营4、安全管理人员保安、消防5、财务管理人员会计、审计6、人事管理人员人力部7、其他管理人员后勤、公关、一般人员42高校教育精品PPT三、高层物业管理者的角色三、高层物业管理者的角色有冒险家的胆略、军事家的战
31、术、演讲家的口才、外交家的风度！有冒险家的胆略、军事家的战术、演讲家的口才、外交家的风度！（一）人际关系方面1。象征者2。领导者3。联络者（二）信息沟通方面1。裁判者2。发言者3。传播者（三）经营决策方面1。指挥者2。分配者3。谈判者4。制定者43高校教育精品PPT任务三：物业管理者的专业素质任务三：物业管理者的专业素质一、知识素质：1。管理学知识2。建筑工程知识3。机电设备知识4。法律知识5。心理学知识6。综合知识二、能力素质：1。创新能力2。决策能力3。组织能力4。社会活动能力5。自制能力6。技术能力44高校教育精品PPT任务四：物业管理者的职业道德任务四：物业管理者的职业道德一、基本要素
32、：一、基本要素：1。职业认识。职业认识2。职业感情。职业感情3。职业意志。职业意志4。职业信念。职业信念5。职业习惯。职业习惯45高校教育精品PPT二、基本内容：二、基本内容：1。职业思想。职业思想2。行为规范。行为规范3。行为准则。行为准则三、职业道德修养三、职业道德修养1。加深行业认识。加深行业认识2。树立服务意识。树立服务意识3。提高文化素质。提高文化素质4。加强专业修养。加强专业修养46高校教育精品PPT项目五项目五:业主及业主管理委员会业主及业主管理委员会任务一任务一:业主及业主大会业主及业主大会一、业主的概念一、业主的概念 -指指房屋的所有权人房屋的所有权人。严格上应指物业所有权人
33、和物业使用人。严格上应指物业所有权人和物业使用人。二、业主大会的概念二、业主大会的概念 -物业管理区域内全体业主组成业主大会。物业管理区域内全体业主组成业主大会。严格上应指全体业主和业主代理人。严格上应指全体业主和业主代理人。召开条件召开条件1、有、有50%以上投票权的业主出席。以上投票权的业主出席。2、有出席的、有出席的50%以上投票同意通过。以上投票同意通过。3、可书面委托代理人出席。、可书面委托代理人出席。4、住宅按户计算、商业用房按建筑面积计算。、住宅按户计算、商业用房按建筑面积计算。5、每年召开一次，、每年召开一次，20%以上业主要求可临时召开。以上业主要求可临时召开。47高校教育精
34、品PPT三、业主的权力：三、业主的权力：业主在物业管理活动中，享有下列权力：业主在物业管理活动中，享有下列权力：1 1。按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；。按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；2 2。提议召开业主大会会议，并就物业管理有关事项提出建议；。提议召开业主大会会议，并就物业管理有关事项提出建议；3。提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；4 4。参加业主大会会议，行使投票权；。参加业主大会会议，行使投票权；5 5。选举业主委员会委员，并享有被选举权；。选举业主委员会委员，并享有被选举权；6。监督
35、业主委员会的工作；监督业主委员会的工作；7 7。监督物业管理企业履行物业管理合同；。监督物业管理企业履行物业管理合同；8 8。对物业共用部位、公用设施设备和相关场地情况享有知情权。对物业共用部位、公用设施设备和相关场地情况享有知情权和监督权。和监督权。9 9。监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使。监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；用；1010。法律、法规规定的其他权利。法律、法规规定的其他权利。48高校教育精品PPT四、业主的义务：四、业主的义务：业主在物业管理活动中，履行下列义务：业主在物业管理活动中，履行下列义务：1 1、遵守业主公约、业主大会议事规则
36、；遵守业主公约、业主大会议事规则；2 2、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；方面的规章制度；3 3、执行业主大会的决定和业主大会授权业主执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；委员会作出的决定；4 4、按照国家有关规定交纳专项维修资金；按照国家有关规定交纳专项维修资金；5 5、按时交纳物业服务费用；按时交纳物业服务费用；6 6、法律、法规规定的其他义务。、法律、法规规定的其他义务。49高校教育精品PPT五、业主大会的职责：五、业主大会的职责：业
37、主大会履行下列职责：业主大会履行下列职责：（一）（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；制定、修改业主公约和业主大会议事规则；（二）（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；会的工作；（三）（三）选聘、解聘物业管理企业；选聘、解聘物业管理企业；（四）（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；实施；（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；等方面的
38、规章制度；（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。他有关物业管理的职责。50高校教育精品PPT六、业主大会的权力：六、业主大会的权力：1 1。业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权。业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。以上通过。2 2。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权必须经物业管
39、理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。以上通过。3 3。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。4。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；意见的形式；5。业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。应当按照业主大会议事规则的规定召开。6。召开业主大会会议，应当于会议召开召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。日以前通知全体业主。住宅小区
40、的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。7。在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。成立业主大会，并选举产生业主委员会。51高校教育精品PPT任务二：业主管理委员会任务二：业主管理委员会一、业主管理委员会的含义一、业主管理委员会的含义 业主大会选举，主管部门备案，对全体业主负责的物业管理业主大会选举，主管部门备案，对全体业主负责的物业管理合同委托方。合同委托方。二、委员条件：二、委员条件：业主担任，不少于业主担任，不少于5人，任期人
41、，任期3年，可连选连任。年，可连选连任。三、有关业主管理委员会的规定：三、有关业主管理委员会的规定：1 1。业主委员会应当自选举产生之日起。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。民政府房地产行政主管部门备案。2 2。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。3 3。业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不。业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。得从事与物业管理无关的活动。4 4。业主大会
42、、业主委员会所作出的决定违反法律、法规的，物业所在地。业主大会、业主委员会所作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤消的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤消其决定，并通告全体业主。其决定，并通告全体业主。5 5。业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维。业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。护物业管理区域内的社会治安等相关工作。52高校教育精品PPT四、业主管理委员会的职责：四、业主管理委员会的职责：业主委员会是业主大会的执行机构，履行下
43、列职责：业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；况；（二）代表业主与业主大会与选聘的物业管理企业（二）代表业主与业主大会与选聘的物业管理企业签订物业服务合同；签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；（四）（四）监督业主公约的实施；监督业主公约的实施；（五）（五）业主大会赋予的其他职责。业主大会赋予的其他职责。53高校教育精品PPT项目六：物管中的人力资源
44、管理项目六：物管中的人力资源管理 任务一任务一 人力资源管理概述人力资源管理概述 一、一、人力资源管理的范畴人力资源管理的范畴 人力资源管理，就是指人力资源管理，就是指组织为了使组织绩效和个人满意组织为了使组织绩效和个人满意度最大化，对人力这一特殊资源进行的有效开发、合度最大化，对人力这一特殊资源进行的有效开发、合理使用和科学管理理使用和科学管理。从。从开发角度开发角度看，它包括人力资源看，它包括人力资源的智力开发，现有能力的充分发挥和潜在能力的有效的智力开发，现有能力的充分发挥和潜在能力的有效挖掘；从挖掘；从利用角度利用角度看，它包括人力资源的发现、选择、看，它包括人力资源的发现、选择、匹配
45、和利用；从匹配和利用；从管理角度管理角度看，它包括人力资源的预测看，它包括人力资源的预测与规划、组织与培训。人力资源管理是企业在实施管与规划、组织与培训。人力资源管理是企业在实施管理中最为重要的工作内容，它一般包括理中最为重要的工作内容，它一般包括人力资源规划人力资源规划管理管理、绩效考核管理、绩效考核管理、薪酬福利管理薪酬福利管理、教育培训管理、教育培训管理、招聘录用管理招聘录用管理、劳资关系管理、劳资关系管理、组织文化管理组织文化管理、团队、团队建设管理、建设管理、工作分析管理工作分析管理、人员测评管理、人员测评管理等十大方面等十大方面的工作内容。的工作内容。54高校教育精品PPT 二、二
46、、人力资源管理的作用人力资源管理的作用1行政管理行政管理方面的作用。主要包括以下几个方方面的作用。主要包括以下几个方面：维护员工的档案资料，员工的工作管理，面：维护员工的档案资料，员工的工作管理，人力资源政策、程序的制定和解释，指导新人力资源政策、程序的制定和解释，指导新员工的培养，准备企业员工职业生涯规划报员工的培养，准备企业员工职业生涯规划报告等。告等。2事务管理事务管理方面的作用。主要包括以下几个方方面的作用。主要包括以下几个方面：员工的招聘与甄选，处理员工抱怨，员面：员工的招聘与甄选，处理员工抱怨，员工的工资福利管理，员工的配置、培训、奖工的工资福利管理，员工的配置、培训、奖励和晋升，
47、员工的绩效评估，各种岗位制度励和晋升，员工的绩效评估，各种岗位制度的建设等。的建设等。3战略管理战略管理方面的作用。主要包括以下几个方面的作用。主要包括以下几个方面：评估企业员工发展的趋势和问题，员方面：评估企业员工发展的趋势和问题，员工潜力的开发和利用，企业文化的建设，制工潜力的开发和利用，企业文化的建设，制定人力资源战略计划，扩展人力资本等。定人力资源战略计划，扩展人力资本等。55高校教育精品PPT 三、三、人力资源管理的目标人力资源管理的目标 人力资源管理的核心是员工对组织的贡献。有效的人人力资源管理的核心是员工对组织的贡献。有效的人力资源管理的目标必须是为企业战略目标并保持一力资源管理
48、的目标必须是为企业战略目标并保持一致的，大概可分为三个层次：直接目标、具体目标致的，大概可分为三个层次：直接目标、具体目标和最终目标。和最终目标。1.直接目标直接目标是通过人力资源管理活动，吸引员工、留是通过人力资源管理活动，吸引员工、留住员工、激励员工和再培训员工。其核心是激励员住员工、激励员工和再培训员工。其核心是激励员工的工的创造能力和创新能力创造能力和创新能力，为企业的稳定提供必要，为企业的稳定提供必要的员工队伍。的员工队伍。2.具体目标具体目标是通过人力资源管理活动提高员工工作效是通过人力资源管理活动提高员工工作效率、改善工作质量、培养团队协作、保持竞争优势率、改善工作质量、培养团队
49、协作、保持竞争优势和增强应变能力。其核心是提高员工的和增强应变能力。其核心是提高员工的应变能力和应变能力和业务能力业务能力，为企业的发展提供有盈利能力的员工团，为企业的发展提供有盈利能力的员工团队。队。3.最终目标最终目标是通过人力资源管理活动来维持企业的生是通过人力资源管理活动来维持企业的生存、促进发展和利润增长、提高企业的绩效和竞争存、促进发展和利润增长、提高企业的绩效和竞争力。其核心是提高企业的力。其核心是提高企业的竞争能力和创收能力竞争能力和创收能力，为，为企业的绩效最大化提供强有力的员工保证。企业的绩效最大化提供强有力的员工保证。56高校教育精品PPT 四、四、人力资源管理的层次人力
50、资源管理的层次 人力资源管理的目的是要实现企业绩效的最大化，而人力资源管理的目的是要实现企业绩效的最大化，而企业绩效主要取决于个人的绩效，所以人力资源管企业绩效主要取决于个人的绩效，所以人力资源管理的对象是个人、工作和企业。人力资源管理的工理的对象是个人、工作和企业。人力资源管理的工作就是要根据个人特点、企业特点与工作特点，对作就是要根据个人特点、企业特点与工作特点，对员工与工作进行最合理的匹配。一般人力资源管理员工与工作进行最合理的匹配。一般人力资源管理的工作包括三个层次：的工作包括三个层次：1.第一层次是人力资源的第一层次是人力资源的分析与评价分析与评价。具体做法是依。具体做法是依据个人能
