1、住宅与其他商品不同的特征：住宅是多样性的：房屋的大小、位置、建成年限、设计、功能均存在差异；住宅是不可移动的；住宅是耐用品：住宅的折旧年限较长，购买住宅属于投资行为；住宅较为昂贵；搬迁费用较高：除了货币费用，还包括无形成本；10.1多样性和不可移动性住宅特征分为两类：居住特性和位置特性。居住特性（住宅本身特征）：每座住宅在面积、布局、有用性、内部设计和建筑完整性等方面均存在差异；位置特征：体现在交通、公共服务设施、环境质量及邻近风貌均存在差异。可以绝对的说，没有两套住宅是完全相同的。10.1.1住宅价格：怡值方法怡值方法的建立的思想基础：住宅是有一系列单独要素构成的组合体，每一种要素均有其固有
2、的价格，住宅的市场价格是由诸多单独要素的价格综合而成的。怡值方法估算实例：假定住宅的价格由以下因素构成：（1）基础价格。有3间卧室、距离市中心5英里、建成年限6年（屋顶价格）的一套住宅价格为70000美元；（2）路程价格。每远离市中心1英里，价格下降1000美元；（3）卧室价格。每增加1间卧室，价格升10000美元；（4）屋顶价格。屋顶年数增加1年，价格下降100美元；（5）空气质量。空气污染增加1单位，住宅价格下降500美元；（6）教育质量（学校价格）。教学质量每增加1单位，住宅价格上升600美元。1处4间卧室、距市中心3英里、屋顶年数2年、空气质量低于平均水平3单位、教育质量高于平均水平2
3、点的住宅价格为85100美元。10.1.2选择住宅家庭选择住宅时，搜集住宅位置、大小、设计等特点，这种选择使家庭在一定预算约束下的效用达到最大。假定在一个住宅市场上，住宅仅在大小（面积，平方英尺）和质量（地板、墙面、屋顶）两方面，则住宅选择如图所示：假定在一个住宅市场上，住宅仅在大小（面积，平方英尺）和质量（地板、墙面、屋顶）两方面，则住宅选择如图所示：特征质量DBACSLH面积（平方英尺）中等收入家庭预算线高收入家庭预算线10.1.3分离而又相互联系的市场住宅市场有许多子市场组成：大住宅市场和小住宅市场；新住宅市场和旧住宅市场。各住宅市场之间相互替代、又相互紧密联系。10.1.4邻居效应邻居
4、效应（neighborhood effect)：一套住宅的外观变得更为美观，对周围住宅产生了溢出效应（市场价值增加）。研究结果表明，邻居效应具有高度的局部性，一套住宅的外观变得更为美观，仅限于对几百英尺以内的临近住宅产生溢出效应。10.2住宅的耐久性住宅的耐久性具有以下意义：（1）适当的维护，可以降低住宅市场物理性折旧的速度；（2）市场上有大量的二手住宅出售。据估算:特定年份新建住宅约占全部住宅储备的2%3%，经过10年进程，新住宅占住宅储备的20%30%，70%80%的家庭居住在至少已建成10年的住宅里。（3）住宅供给相对没有弹性：市场被旧住宅储备主宰，价格变化只会导致供给量的较小程度的变化
5、。10.2.1折旧和维护340190100美元1Q30Q20Q住宅服务数量30年的总成本20年的总成本总收益利润（1）可变成本变化，最佳服务数量减少，利润降低；（2）需求的变化，会带来租房的均衡价格下降，利润变化。价格下降，总收益下降，均衡数量减少。10.2.2退出决策当总成本位于总收益曲线上方，出租房屋无利可图，业主面临三种选择：（1）转向。住宅转为非居住用途；（2）封存。暂时退出市场；（3）放弃。业主可以抛出住宅，放弃财产。10.2.3公共政策与住宅保有决策财产税增加业主持有住宅成本，增加放弃住宅概率。340280210190162100初始总收益总成本需求减少后的总收益税收2Q0Q住宅服
6、务数量Q10.2.4耐久性和供给弹性供给对价格的反应分为3类：（1）建造新住宅；（2）降低旧住宅的折旧速度；（3）改建旧住宅。因为大多数住宅是旧住宅，只有第2、3种反应较大时，才会明显增加住宅供给。降低住宅折旧速度不会明显增加供给，改建旧住宅对住宅市场的影响有限，所以，住宅的供给缺乏弹性。10.3住宅市场的过滤模型住宅市场的过滤模型分析了不同市场之间的联系。过滤过程的特点：（1）住宅服务的减少。服务的减少源于折旧、物理损耗等因素；（2）居住者收入下降。过滤的住宅被收入较低人群居住。10.3.1为什么穷人居住旧房子分析模型假定：（1）三种收入群体：富人、中等收入人群、穷人；（2）增加的收入。实际
7、收入会逐渐增加；（3）对住宅进行高成本的改良。改良住宅的成本较高；（4）折旧。以10年为期限，在10年内，住宅服务折旧5单位。过滤图形分析：S=100（建于1960年）S=130（建于1970年）S=135（建于1970年）S=155（建于1980年）S=160(建于1980年）S=180（建于1990年）质量特征大小（居住面积，以平方英尺计算）10.3.2建筑津贴假设政府为中等收入家庭居住的新住宅提供补助，将产生怎样的效应？假定：（1）稳定的家庭数量。120户家庭；（2）住宅子市场。中等质量住宅市场和低质量住宅市场；（3）质量水平。住宅能够升级进入中等质量市场，或者降级进入低质量市场；（4）
8、不完全替代品。两类住宅为不完全替代市场。每平方英尺价格2430204060204060801320801D1S2S4D3D3S4S中等质量住宅数量低质量住宅数量A：中等质量的子市场B：低质量的子市场效应分析：中等质量住宅市场：（1）需求效应：补助使中等质量住宅市场住宅价格下降，部分低质量市场需求者跃入中等质量市场；（2）供给效应：住宅价格下降，促使供给量由80沿供给曲线下降为60，进入低质量市场。低质量住宅市场：（1）替代效应：低质量住宅市场消费者跃入中等质量住宅市场，低质量住宅市场需求减少；（2）过滤效应：中等质量市场住宅20套进入低质量住宅市场，40套住宅退出市场。2S总结：过滤与公共政策
9、首先，补助使中等质量住宅价格降低，一些贫困家庭可以进中等质量住宅；其次，住宅从中等质量市场过滤到低质量市场，降低了低质量住宅的价格。10.4住宅的高成本住宅高成本的含义：第一，在需要置业者大量投资的情况下，一部分家庭选择租房而不是买房；第二，大多数中等收入家庭通过房屋所有权来积累财富。10.4.1租房的成本租房成本是租房人支付给房东的租金。在竞争性市场，房东获得的经济利润为零，年房租收入等于房东年成本支出。（1）资金成本。资金成本等于利息成本或是利息的机会成本，；（2）贬值。；（3）维护成本。租房支出成本：%iV%dV%mV)(rrrrmdiVC支出，经济利润为零。美元，正好弥补了成本房东每年
10、的租金收入为美元，年成本为美元，75007500%,4%,1%,1050000rrrmdiV10.4.2住宅所有权成本不存在税收时，住宅所有权成本与租房成本相同。住宅所有者的年成本为：)(0000mdiVC10.4.3买房与租房的区别如果房东面临同样地利息率、贬值率以及维护成本，租房的年成本支出与购房的年成本支出相等，即：一般来说，租房成本高于买房成本，因为：（1）承租人外部性。承租人不能从对住宅的细心维护中直接获益，外部性就产生了，承租人外部性提高了住宅财产的市场价值；（2）出租房产的风险较高要求较高的租金；（3）社会风俗习惯要求拥有自己住宅。0CCr10.4.5税收与住宅 政府采取相关经济
11、政策可以改变拥有住宅的成本，使居民增加或减少对住宅的需求。在中国购买或转让住宅需要缴纳的税收有：销售住宅需缴纳税收：（1）营业税；（2）个人所得税；（3）土地增值税；（4）城市维护建设税；（5）教育费附加；（6）印花税 购买住宅需缴纳税收：（1）契税；（2）印花税 10.4.6通货膨胀和住宅所有权（1）通货膨胀增加了住宅所有者收益，即住宅价值不断上涨；（2）可预期的通货膨胀增加了购房者的利息支出，不可预期的通货膨胀将不改变利息支出。知识拓展：名义利率与实际利率的区别。10.5昂贵的搬迁成本 住宅的搬迁成本较大，除了支付搬运家具、衣物、厨房设备的昂贵成本外，还要承担与旧邻分别的巨大成本人、学校、
12、商店、社会关系等。1S2S3S所有其他商品消费住宅消费（平方英尺）bcdef收入预算线I1收入预算线I2收入预算线I3第一，收入或价格的小幅变动不可能改变住宅的消费；第二，当家庭更换住房时，它更倾向于在住宅消费方面有一个大的变化。10.6收入和价格弹性10.6.1永久收入和收入弹性 家庭将住房的消费建立在永久或长期收入的基础上。永久收入（长久收入）概念。住宅需求收入弹性的主要特点：（1）据相关研究，总收入弹性大约是0.75，即收入增加10%，住房需求增加7.5%；（2）租户的收入弹性小于居住自己住宅的房主的收入弹性；（3）收入弹性随收入增加而增加。相关研究结论：（1）对可居住面积的需求缺乏弹性；（2）对建筑质量的需求富有收入弹性；（3）对邻近地区宜人环境的需求富有收入弹性。10.6.2价格弹性据研究，住房的需求价格弹性较小。即价格上涨使需求量以较小的百分比下降，所以总支出小幅增加。需求价格弹性估值在-0.75到-1.20之间。
