1、工改工最新政策研究 20162016年年9 9月月目录一般性旧改工作流程1与普通房地产开发流程不同，旧改项目的开发链延长至土地开发环节，业主承担土地一级运营的工作。u区域经济/房地产项目价值链市政基础设施建设七通一平运营管理营销销售营销销售施工管理项目融资项目设计项目规划定位开发招商土地出让土地融资土地开发项目开发管理运营拆迁安置向土地所有人收购土地拆迁和安置把土地出售/转让给房地产开发商或驻商u商业模式房地产开发商代理商/中介机构运营管理商进行宣传及谈判等工作以吸引开发商/驻商来进行土地开发在所购土地上规划并建造房地产等项目把所建房地产等项目出售/出租给驻商进行宣传及谈判等工作以吸引驻商来购
2、买/租用已开发的房产等项目负责日常的运营、维修及其它管理土地一级运营帮助开发商/驻商规划总体及单一项目的建设在土地一级运营实施过程主要包括三个阶段前期准备前期准备拆迁实施拆迁实施开发实施开发实施规划研究编制实施方案组建机构项目招商现状核查制定拆赔方案拟定优惠政策规划报批计划申报物业核查公告物业登记、确权业主访谈确定拆赔方案拆迁动员拆迁谈判签定拆补协议土地供应申请制定开发方案编制详细规划拆迁手续办理发布拆迁信息房屋拆除办理前期手续开发建设风险控制可前置，开发主开发主体的合体的合法性确法性确立立规划研究规划研究组建机构组建机构现状核查现状核查制定拆赔方制定拆赔方案案拟定优惠政拟定优惠政策策规划报批
3、规划报批计划申报计划申报规规 划划 局局区旧改办区旧改办拆迁办公室拆迁办公室市市 政政 府府市市 政政 府府主管部门主管部门审 批审 批项目招商项目招商编制实施方编制实施方案案前期准备工作流程:物业核查公告物业核查公告物业登记权属确物业登记权属确认认业业 主主 访访 谈谈确定拆赔方案确定拆赔方案土地供应申请土地供应申请拆拆 迁迁 动动 员员拆拆 迁迁 谈谈 判判拆迁办公室拆迁办公室区旧改办区旧改办开开 发发 商商区旧改办区旧改办业业 主主审 批签订拆补协议签订拆补协议谈判小组谈判小组市国土局市国土局股份公司股份公司拆迁实施阶段工作流程:制定开发方案制定开发方案编制详细规划编制详细规划房屋拆除房
4、屋拆除办理前期手续办理前期手续开发建设开发建设拆迁手续办理拆迁手续办理风险控制风险控制区旧改办区旧改办规划部门规划部门开发商开发商拆迁公司拆迁公司拆迁公司拆迁公司发布拆迁信息发布拆迁信息区政府区政府开发实施阶段工作流程:确定申报主体确定申报主体城市更新项目城市更新项目前期管理工作前期管理工作项目建设实施项目建设实施项目经营运作项目经营运作拟定城市更新单元申报城市更新单元计划确权登记申报城市更新单元规划改造主体核准拆迁许可申办投资项目申办（报批报建）产业发展计划产业发展计划委托专业机构编制更新单元产业规划更新单元产业规划编制申报编制申报委托专业机构编制投资建设项目策划投资建设项目策划委托专业机构
5、编制城市更新类（工改工项目）针对性流程:工作阶段工作阶段工作内容工作内容审批部门审批部门办文时间办文时间计划报批阶段计划报批阶段城市更新单元规划制定计划申报区更新办 区规划国土管理局 市规划国土委360工改工产业升级规划书编制20工改工产业升级报街道审批街道（15）区政府（20）经促局（20）经信局（20）15工改工产业升级报经促局审批60规划报批阶段规划报批阶段土地建筑信息核查、历史用地核查市规划国土委50编制更新单元规划概念设计规划设计公司30编制更新单元规划规划设计公司15报区规划国土管理局审批规土委区管理局（30）收集更新办意见（8）38报市规划国土委审批市规土委50局技术会区管理局审
6、议规土委龙区管理局30报市建环委市建环卫30主体确认阶段主体确认阶段申请材料初审区更新办10实施主体公示7签订监管协议10核发确认文件5城市更新类工改工项目从计划报批到主体确认约需2年半的时间工作阶段工作阶段工作内容工作内容审批部门审批部门办文时间办文时间规划用地手续办规划用地手续办理理测绘编制征地方案、土地征转手续办理街道办（10）规土委区管理局（20）土地储备中心（20）50办理房屋完成拆迁证明街道办10项目水保方案报批市水务局40注销原土地/物业权属登记产权登记中心30测绘编制征地方案、土地征转手续办理街道办（10）规土委区管理局（20）土地储备中心（20）50用地方案图审查规土委区管理
7、局20社会风险评估报告街道办20项目用地报审规土委20更新项目实施方案区更新办5签署创新型产业用房监管协议区科创局20项目建设用地规划许可证规土委区管理局20地价测算、用地预审合同、签订土地出让合同规土委区管理局20签订保障房监管协议规土委区管理局20规划用地手续办理约需半年时间工作阶段工作阶段工作内容工作内容审批部门审批部门办文时间办文时间规划设计规划设计及报建手及报建手续阶段续阶段施工图设计90办理付清地价款证明规土委区管理局10项目工程设计方案设计招标备案规土委区管理局20项目建筑物命名规土委区管理局，与项目人防报批同步20基坑/土方施工许可办理区住建局10社会项目投资核准市发改委20项
8、目工程设计意见书办理规土委区管理局20项目人防方案报批市人防办20环保方案专家评审市人居委审查中心30交评审查市交委40项目人防扩初市人防办20项目排水方案审查区水务局20项目城市排水许可区水务局20项目总包施工招标 120项目专业性强的项目招标-环保方案审批水源办20环保方案初审意见水源办10项目施工图面积测算市地籍测绘大队44项目施工图审查审图公司45环保方案审批-获得项目工程规划许可证市人居委10施工监理合同备案区住建局，与施工图报建同步5项目施工设计及报建手续办理保守估计约需半年时间桩基础施工许可区住建局10节能施工图审批区住建局20制作雷电风险评估市气象局20建设工程规划许可/桩基提
9、前开工证明规土委区管理局20主体施工许可办理-获得项目施工许可证区住建局10预售面积测绘市地籍测绘大队40防雷设计报批市气象局20施工保函备案区住建局1办理土地初始登记区产权登记中心90签订检测评估合同区防雷所10项目消防施工图审查市消防局20规划设规划设计及报计及报建手续建手续阶段阶段总结：总结：城市更新类工改工项目从计划报批到项目施工设计及报建手续完成保守估计约需城市更新类工改工项目从计划报批到项目施工设计及报建手续完成保守估计约需3 3年半年半的的时间，如若项目期间某一环节存在报规审批等问题，时间还需延长。根据深圳以往所操作的旧改项目时间，如若项目期间某一环节存在报规审批等问题，时间还需
10、延长。根据深圳以往所操作的旧改项目看，从前期的计划报批到项目正式施工建设约需看，从前期的计划报批到项目正式施工建设约需6-86-8年年时间时间目录工改工政策研究2【相关政策文件】2006-2014年政府出台的工业用地相关政策文件文件名文件名出台时间出台时间深圳市人民政府关于进一步加强土地管理推进节约集约用地的意见2006-6-19深圳市人民政府关于印发深圳市集约利用的工业用地地价计算暂行办法的通知2006-6-21深圳市招标拍卖挂牌出让工业用地使用权规定2006-9-9深圳市人民政府关于工业区升级改造的若干意见深圳市人民政府关于工业区升级改造的若干意见2007-3-302007-3-30深圳市
11、工业区升级改造总体规划纲要(2007-2020)2007-8-1深圳市人民政府办公厅关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见2008-3-6工业项目建设用地控制指标2008-2-18关于加快推进我市旧工业区升级改造的工作方法2008-9-9工业楼宇暂行管理办法工业楼宇暂行管理办法2008-9-252008-9-25深圳市创新型产业用房建设与管理暂行办法深圳市创新型产业用房建设与管理暂行办法20082008深圳市人民政府令（第深圳市人民政府令（第211211号）深圳市城市更新办法号）深圳市城市更新办法2009-10-222009-10-22深圳市城市更新办法实施细则深圳市城市更新办法实施细则20
12、12-2-72012-2-7关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施2012-82012-8文件名文件名出台时间出台时间深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见2013-12013-1-7-7深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）2013-12013-1-7-7深圳市贯彻执行深圳市贯彻执行闲置土地处置办法闲置土地处置办法的实施意见（试行）的实施意见（试行）2013-12013-1-7-7深圳市宗地地价测算规则（试行）深圳市宗地地价测算规则（试行）2013
13、-12013-1-7-7深圳市人民政府办公厅关于加快发展产业配套住房的意见深圳市人民政府办公厅关于加快发展产业配套住房的意见2013-12013-1-7-7深圳市人民政府办公厅关于印发创新型产业用房管理办法的通知深圳市人民政府办公厅关于印发创新型产业用房管理办法的通知2013-12013-1-7-7深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法（试行）深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法（试行）2013-12013-1-7-7深圳市工业楼宇转让管理办法深圳市工业楼宇转让管理办法(试行试行)实施细则实施细则2013-12-62013-12-6深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更
14、新实施工作的暂行措施的通深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施的通知知2014-5-272014-5-27深圳市规划和国土资源委员会关于工业楼宇转让管理有关事宜的通知深圳市规划和国土资源委员会关于工业楼宇转让管理有关事宜的通知2014-8-82014-8-8【相关政策文件】2006-2014年政府出台的工业用地相关政策文件“1+6”文件出台背景到2020年，深圳市可供新增建设用地只有59平方公里，而且这些地块零星、分散，重大项目、公共设施要落地就会遇到土地空间匮乏的问题，产业转型、城市发展受到了土地空间的制约。深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见1
15、、深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法（试行）2、深圳市创新型产业用房管理办法（试行）3、深圳市宗地地价测算规则（试行）4、深圳市关于贯彻执行闲置土地处置办法的实施意见（试行）5、深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）6、加快发展产业配套住房的意见附件1、3、4、5由规土委拟定“1+6”政策小结1 1、成本增加：、成本增加：在最新政策体系下，基准地价被提高；工业用地升级改造项目的地价评估测算体系也提高了土地的评估价格，致使企业成本增加；2 2、收益分成：、收益分成：政府参与收益分成使得企业的利润减少，收益降低；3 3、市场风险：、市场风险：新转让办法中提出严格的转让条件，使工业用地补地价
16、可转让部份物业销售速度和价格受到较大影响。1 1、租售比例突破限制：、租售比例突破限制：城市更新项目形成的工业楼宇分割转让租售比例不再受限于50：50；2 2、配套突破：、配套突破：30%配套按市场评估价补缴地价后可进入市场销售；3 3、产权划分灵活：、产权划分灵活：新政策可以栋、层、间为基本单元进行房地产权登记并核发房地产权利证书；4 4、交易方式灵活：、交易方式灵活：可在市政府土地房产交易机构公开交易或自行交易。利好利好 弊端弊端严格的转让条件限制及政府参与增值收益分成，极严格的转让条件限制及政府参与增值收益分成，极大影响物业实现的价格、销售速度及收益大影响物业实现的价格、销售速度及收益受
17、让人资格及资格审查：受让人资格及资格审查：受让人须是依法注册登记的企业，且必须符合产业准入条件并通过各区（含新区）产业主管部门依法进行的资格审查。实现的价格和速度：实现的价格和速度：严格的转让规定对工业楼宇的转让价格和速度有较大影响，增加市场风险。转让限制转让限制5 5年内不得转让：年内不得转让：工业楼宇转让后，自工业楼宇完成转移登记之日起5年内不得转让，确需转让的，所得增值收益100%计提。转让限制城市更新项目中，更改地块功能和用途的情况下，城市更新项目中，更改地块功能和用途的情况下，以下面方法补缴地价：以下面方法补缴地价：土地用途按公告基准地价补缴：按公告基准地价补缴：改造后功能及土地使用
18、年限-原有土地用途及剩余年限按市场评估价补缴：按市场评估价补缴：改造后功能及土地使用权使用期限（法定机构评估价+市场机构评估价）*50%*85%更改用途更改用途城市更新项目中，地块仍然为工业用途的情况下，城市更新项目中，地块仍然为工业用途的情况下，以下面方法补缴地价：以下面方法补缴地价：原有合法面积：原有合法面积：不补缴地价增加建筑面增加建筑面积面积：积面积：按照公告基准地价的50%补缴配套部份配套部份（30%30%）产业用房产业用房（70%70%）持有：持有：按照公告基准地价的50%补缴分割转让：分割转让：（工业用地基准地价+办公用地基准地价）*50%持有：持有：工业用地基准地价*50%整体
19、转让：整体转让：按照工业用地基准地价补缴仍为工仍为工业用途业用途销售：销售：（法定机构评估价+市场机构评估价）*50%*85%地价补缴THANK YOUSUCCESS2023-5-24土地合同已作约定：土地合同已作约定：按照土地合同约定土地合同土地合同未作约定未作约定自用部份自用部份50%50%城市更新项目形成的工业楼宇分割转让租售比例不城市更新项目形成的工业楼宇分割转让租售比例不再受限于再受限于5050：5050非自用部份非自用部份 50%50%，经市政府批准可分割转让的旧工业区升级改造项目，工业区已完成改造且改造主体自用建筑；面积比例不低于总建筑面积百50%的，非自用部份可以分割转让。工业
20、用工业用地项目地项目非城市非城市更新类更新类城市更城市更新类新类城市更新项目改造后形成的工业楼宇可分城市更新项目改造后形成的工业楼宇可分割转让割转让租售比例配套突破70%70%工业楼宇工业楼宇30%30%配套配套持有：持有：不补缴地价销售：销售：按市场评估价补缴地价后可进入市场销售工业用地项工业用地项目目配套物业类型：配套办公、配套单身宿舍以及小型商业配套物业类型：配套办公、配套单身宿舍以及小型商业服务设施服务设施产权划分及销售可以栋、层、间为基本单元进行产权划分，并明确城市可以栋、层、间为基本单元进行产权划分，并明确城市更新类的工业楼宇可预售，非城市更新类仍只可现售，更新类的工业楼宇可预售，
21、非城市更新类仍只可现售，交易方式可通过交易机构公开交易或自行交易交易方式可通过交易机构公开交易或自行交易现现售售/预售：预售：城市更新类的工业楼宇可预售；城市更新类的工业楼宇可预售；非城市更新的工业楼宇只能现售，拿到房产证后才能出售交易方式灵活：交易方式灵活：可在市政府土地房产交易机构公开交易或自行交易销售条件销售条件及方式及方式产权划分灵活：产权划分灵活：依照本办法规定可以分割转让的工业楼宇，以栋、层、间为基本单元进行房地产权登记并核发房地产权利证书产权划分产权划分u预售条件：预售条件：城市更项目重建的工业楼宇可进行预售，城市更项目重建的工业楼宇可进行预售，放宽了新转让办法规定的所有工业楼宇
22、仅能现售的条放宽了新转让办法规定的所有工业楼宇仅能现售的条件，件，利于开发商资金提前回笼。利于开发商资金提前回笼。（2013.12.6深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）实施细则）销售限制u特殊转让：特殊转让：5 5年购买，使企业可以年购买，使企业可以通过销售物业通过销售物业5 5年后的期权实现变相年后的期权实现变相销售销售；u上市扶持：如有相关资源，可大上市扶持：如有相关资源，可大大提高项目的销售体量。大提高项目的销售体量。受让人资格受让人资格：依法注册登记的企业再转让再转让 确需确需5 5年内转让：年内转让：增值收益100%计提5 5年内不得转让：年内不得转让：工业楼宇转让后，自工业楼宇完成
23、转移登记之日起5年内不得转让受让人资格审查：受让人资格审查：必须符合产业准入条件并通过各区（含新区）产业主管部门依法进行的资格审查工业楼宇工业楼宇转让转让限制限制特殊分特殊分割转让割转让u当企业租赁物业满5年，可获得该物业的购买权u对拟上市企业，可以申请购买新转让办法中提出严格的转让条件，使工业用地补地新转让办法中提出严格的转让条件，使工业用地补地价可转让部分物业销售速度和价格受到较大影响价可转让部分物业销售速度和价格受到较大影响配套突破具有居住功能（含宿舍、单身公寓、办公式公寓、公寓式办公、商务公寓等）的工业楼宇配套设施且属于下列情形之一的除外：（一）本通知实施前已转让并办理登记且不属于办法
24、第五条第二款规定情形的；（二）本通知实施前已签订预售合同并备案且不属于办法第五条第二款规定情形的；（三）经房改部门批准被纳入房改范围的；（四）市政府批准的其他情形。依法注册登记的依法注册登记的企业企业工业配套转工业配套转让让限制限制自然人有条件自然人有条件受让受让细则规定的四种情形：因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得物权的；因继承、受遗赠取得物权的；因共有分割取得物权的；因政府行使优先购买权的。2013.12.62013.12.6深圳市工业楼宇转深圳市工业楼宇转让管理办法让管理办法(试行试行)实施细则实施细则2014.8.82014.8.8关于工业楼宇转让管理有关关于工业楼宇转让管理有关事
25、宜的通知事宜的通知2014.8.82014.8.8通知通知明确配套设施的受让人需是依法注册登明确配套设施的受让人需是依法注册登记的企业，但自然人可有条件受让；严格的转让规定使得记的企业，但自然人可有条件受让；严格的转让规定使得工业配套的销售价格及速度有较大影响，增加市场风险工业配套的销售价格及速度有较大影响，增加市场风险增值收益增值收益交易价格交易价格总扣减金额总扣减金额销售收入销售收入登记登记价格价格交易相关税费交易相关税费已补缴地价已补缴地价-+计算增值收益的扣除项目包括：工业楼宇的登记价工业楼宇的登记价（无登记价的，扣减所转让的工业楼宇分摊的地价和工程造价）；转让方取得工业楼宇时依法应负
26、担并实际已缴交的税费转让方取得工业楼宇时依法应负担并实际已缴交的税费；转让方转让工业楼宇时依法应负担并实转让方转让工业楼宇时依法应负担并实际已缴交的税费际已缴交的税费；按照办法及细则规定已补缴的地价款已补缴的地价款。实施细则管理费用管理费用前期工程费前期工程费建安成本建安成本+工业楼宇转让的，转让方应将一定比例的增值收益上缴政府，纳工业楼宇转让的，转让方应将一定比例的增值收益上缴政府，纳入政府设立的土地整备资金，具体收缴工作由市土地整备机构负入政府设立的土地整备资金，具体收缴工作由市土地整备机构负责责深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）收益分成政府参与物业收益的
27、分成，使工业用地利润空间受政府参与物业收益的分成，使工业用地利润空间受到较大影响到较大影响第十四条：转让增值收益分成 工业楼宇转让的，转让方应将一定比例的增值收益上缴政府，纳入政府转让方应将一定比例的增值收益上缴政府，纳入政府设立的土地整备资金设立的土地整备资金，具体收缴工作由市土地整备机构负责。深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）提取方法提取方法超额累进税率法提取超额累进税率法提取增值收益额增值收益额10增值收益额/扣减总额 50%增值收益额*50%2增值收益额/扣减总额 50%未超过增值收益额50%部份*50%+超过增值收益额50%部份*60%注：5年内工业楼宇再转让增值收益额*100%收益
28、分成收益案例提取方法提取方法超额累进税率法提取超额累进税率法提取增值收益额增值收益额10增值收益额/扣减总额 50%增值收益额*50%2增值收益额/扣减总额 50%未超过增值收益额50%部份*50%+超过增值收益额50部份*60%新转让办法中提出政府参与物业收益的分成，增加新转让办法中提出政府参与物业收益的分成，增加了企业的税负，降低企业利润空间了企业的税负，降低企业利润空间案例案例转让转让交易价格（万元）扣减总额（万元）增值额（万元）增值比例增值比例增值收益额（万元）增值收益额（万元）案例1140100（140-100）4040/10040%40*50%20案例214080（140-80）6
29、060/8075%40*50%+20*60%32创新产业用房 深圳市城市更新项目创新型产业用房配建比例暂行规定（送审稿深圳市城市更新项目创新型产业用房配建比例暂行规定（送审稿 ）第四条城市更新项目配建创新型产业用房的基准比例按照以下标准确定：n 一类地区为福田区、罗湖区、南山区（含前海合作区）、盐田区的管辖范围，配建比例为12%；政府不回购的，配建比例为20%；n 二类地区配建比例为8%；政府不回购的，配建比例为15%；n 三类地区为全市除上述一、二类地区以外的区域范围，配建比例为5%；政府不回购的，配建比例为10%项目名称项目名称区域区域配建面积（）配建面积（）产业用房体量（）产业用房体量（
30、）配建比例配建比例批复时间批复时间华联南山项目南山73701472005%2013年方大城更新项目南山9000180005%2013年建宁侨香路项目南山79166096012%2013年长城开发彩田工业区福田27600320008.6%申报中车公庙泰然工业项目福田108502170005%2013年城市更新类工改项城市更新类工改项目需配建创新型产目需配建创新型产业用房，类似于住业用房，类似于住宅物业配建的保障宅物业配建的保障房房工改项目位于一类区域，按政策规定需配建工改项目位于一类区域，按政策规定需配建12%12%创新创新型产业用房，但最新市场案例批复指标多按型产业用房，但最新市场案例批复指标
31、多按5%5%进行配进行配建，政策突破可行性较强建，政策突破可行性较强创新型产创新型产业用房业用房销售对象销售对象租售价格租售价格销售方式销售方式政府回购：政府回购：政府可优先以建造成本加合理利润（一般按照政府可优先以建造成本加合理利润（一般按照3%3%利润）回利润）回购购政府不回购：政府不回购：产权归原所有人，但需按政府拟定的基准价格和准入条件但需按政府拟定的基准价格和准入条件租售租售政府基准政府基准价价：原则上应为同片区同档次产业用房市场评估价格的市场评估价格的50%50%70%70%，具体由市发展改革部门牵头拟定产业准入：产业准入：互联网互联网、生物、新能源、新材料、文化创意和新一代信息技
32、、生物、新能源、新材料、文化创意和新一代信息技术等战略性新兴产业术等战略性新兴产业；先进制造业、现代服务业、优势传统产业及我市产业发展规划中重点支持的其他相关产业经营经营情况情况：(1)最近3年的年均主营业务收入增长率在30%以上；(2)最近1年实际缴纳入库的企业所得税、增值税、营业税3项的地方分成部分合计超过200万元。政府优先回购；销售对象严格限制；租售价格为市场评估政府优先回购；销售对象严格限制；租售价格为市场评估价的价的50%-70%50%-70%创新产业用房早期工改早期工改项目最高项目最高容积率达容积率达7.67.6，但近，但近年最新批年最新批复容积率复容积率指标多在指标多在6.06
33、.0上下，上下，并无明显并无明显突破案例突破案例区域区域项目项目产业定位产业定位占地面积（万）占地面积（万）建筑面积（万）建筑面积（万）容积率容积率南山区香年广场 1.5 7.46 4.9（已批准）康佳集团总部 总部经济 3.7 26 6.9（已批准）华联南山B区高新技术 4 24 6（预计）华联南山A区高新技术4.8 33.6 6（预计）新润园侨香路 2 8.1 4.05（已批准）深圳方大城更新改造项目 6（预计）福田区石厦村旧改金融服务业 5.84 417（预计）深业科之谷 创新产业总部 12.1 82.56.8（预计）新浩工业园 机器人与精密仪表产业 2.713.39 5（已批准）中海物
34、流保税区项目1.19.89（未通过报规）罗湖区水贝工业园改造 珠宝产业 2.7 21 7.6（已批准）水库新村旧改珠宝产业 2.213.2 8（预计）宝安区松岗溪头村项目 生产型服务业 20 70 3.5（预计）宏发宝安总部经济园项目 总部经济 23.6 114 4.84（预计）特建发光明光电加速器项目 光电产业 6 24 4.0（预计）龙岗区星河雅宝软件创意产业、创意金融20.34105.265.1（已批准）容积率目录工改工案例借鉴3位置深圳市罗湖区罗湖街道布心路北侧开发商深圳市明泰润投资发展有限公司用地性质一般性工业用地占地面积 21429总建筑面积计容建筑面积162860物业类型 写字楼
35、、商务公寓、商业、会所、公交首末站高度写字楼240米、商务公寓130米容积率7.6建筑覆盖率50%绿地率25%项目备注：1、突破主要原因：实体产业背景、可开发用地面积小、片区首个改造项目；2、获批指标分析：利于丰富物业类型、特色建筑设计、区域标杆水贝珠宝总部大厦水贝珠宝总部大厦获获批节点早于批节点早于“1+6”1+6”文件，由珠宝龙头企业打造，文件，由珠宝龙头企业打造，借助借助周边雄厚产业基础及需求、地块限制因素等因素获批周边雄厚产业基础及需求、地块限制因素等因素获批7.67.6容积率容积率位置深圳市南山大道与东滨路交汇处 占地面积3.4万总建筑面积52万（A区23万、B区29万）容积率6.1
36、35容积率申报时间3年容积率申报具备条件通过协助政府配建市政设施(如市政道路、展厅)来增加项目容积率，且具备较强政府背景项目备注：1、突破主要原因：政府背景、市政配套、展示平台；2、获批指标分析：沟通时间久、突破幅度小、实际利益与贡献不成正比工改工工改工+工工改综典型项目改综典型项目华联南山华联南山非核心商务区、物业形态规划齐全、大规模体量、工改综合体典非核心商务区、物业形态规划齐全、大规模体量、工改综合体典型项目，为深圳型项目，为深圳工改综的先行者工改综的先行者项目位置占地（m2）总建筑面积（m2）容积率容积率申报时间容积率申报具备条件南山区西丽龙井方大城，北临广深高速公路，南临北环大道4.
37、16万21万（办公18万、商业3万）6.0约9个月具备较强的实体产业方大城更新改造项目效果图项目备注:申报要点：城市更新鼓励政策、龙头企业优势方大城更新改造项目方大城更新改造项目通过龙头优势及城市更新政策鼓励等因素申报容积率通过龙头优势及城市更新政策鼓励等因素申报容积率为为6.86.8，批复指标，批复指标6.06.0，申报周期，申报周期9 9个月个月计容建筑面积()研发办公713410.0 商业68486.5 住宅113930.0 酒店46000.00 公寓106020.0 公交站3000.0 其它5150.0 汇总1052996.5 不计容建筑面积()地下车库363106.1 会展中心100
38、00.0 地下商业14652.0 汇总385758.1 星河雅宝星河雅宝项目规划物业类型多元化，其中可售面积占总计容面积接近项目规划物业类型多元化，其中可售面积占总计容面积接近50%50%；通过企业股权转让模式将资产变为风险投资，通过企业股权转让模式将资产变为风险投资，销售对象不受限制销售对象不受限制n星河雅宝科技创新园地可售面积可售面积5151万平方米万平方米，预计可实现销售额约130亿元；可租面积33万平方米，可保证每年获得稳定租金收入近10亿元。此外，星河雅宝项目项目20%20%的产权置换将带来约的产权置换将带来约5050亿元的股权收入亿元的股权收入。星河集团将联手创投机构深创投，在其位
39、于深圳的星河World项目中推行“产权换股权”计划，即以产权或“现金+产权”的方式与入驻园区的拟上市企业进行股权置换。银行银行金融信托金融信托基金管理基金管理集团财务集团财务融资租赁融资租赁保险保险股权投资股权投资成熟企业：成熟企业：专业公司在对它们进行估值后，这些公司可以用它们的股权来购买固定资产，解决了发展中中小企业的现金流问题。初创企业：初创企业：星河集团对一些有资本运作前途的成熟企业实行产权换股权;对于高科技、高成长，但同时又是高不确定性的初创期企业可以用租金换股权，博取日后更大的收益。市场新动向产权置换股权运营管理模式是如何运作姚惠琼：产权换股权是专门针对准备入驻星河WORLD的高新
40、企业的一种投资方式，目前深圳有很多发展前景非常好的企业，但都处在发展期，企业并没有那么多的资金，它需要办公场所，或者在准备上市阶段需要有一定的固定资产或者物业，我们会对企业进行评估，用项目固定资产的产权来换取这些企业的产权，希望通过这种方式，吸引一些更有张力、发展潜力，愿意共同发展、共同成长的企业。产权换股权是如何操作的，包括进入和退出？姚惠琼：星河有专业的团队，对拟投资企业可用净资产估值法、PE估值法等进行估值，那么一定面积的物业产权按其市场价格就可确定相应的股权比例，如企业估值9个亿，市价1个亿的物业产权增资入股后就对应该企业10%的股份，当然企业估值和产权价格也是相对的，企业的估值可以谈
41、，写字楼的价格也可以谈，谈判的过程就是双方合作与妥协的过程，如双方的价值观一致就很容易评估。产权换股权让星河world短期无法收回现金流，如何确保资金链？姚惠琼：的确，产权换股权无法收回现金流，之所以敢这么做，除了自身的资金实力外，还因为星河资金链运转良好、自身有充足的造血功能：比如说星河的商业板块，如COCO Park、星河第三空间等等，目前运营情况都很不错，这些自持的商业都能带来很好的现金流。我相信，只要把星河WORLD像星河COCO Park这样运营好，越来越多好企业认可这种产权换股权模式，愿意进驻，就会形成集群效应，随之而来的物业升值则水到渠成。市场新动向开发商以公司的名义买入，然后购
42、房者作为公司的有限合伙人，和公司以股权转让的形式，签订一份财产份额转让协议书。简单说来，就是“房子”变成了“股权”，“业主”则变成了“股东”。，业主只需要跟你的买家签订另一份财产份额转让协议书，换言之，就是将你的“股权”（房子）转让给他人，让他代替你成为公司“股东”。股权股权房子房子业主业主股东股东市场新动向 龙城玖寓预计在9月份开盘，目前样板间尚未开放。项目主推21-38平户型共188套，交房时间在明年2、3月份左右。该项目总共有8层，一层为商铺，二至七层为公寓住宅。第一二三层每层各有一个产证，剩余的四至八层则只有一张证。总计只有4个产证！END谢谢观赏THANK YOUSUCCESS2023-5-24
