1、北京市朝阳区房屋管理局物业科二0一一年七月l一、成立过程一、成立过程l二、重点关注二、重点关注一、成立过程一、成立过程 1 1、申请阶段、申请阶段2 2、筹备阶段、筹备阶段3 3、召开阶段、召开阶段4 4、备案阶段、备案阶段一、申请：已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上的物业管理区域，由占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主向街道办事处或乡政府提出书面申请成立业主大会。四、召开首次业主大会会议四、召开首次业主大会会议：会议内容包括：选举首次业主委员会成员、表决通过业主大会议事规则（草案）和管理规约（草案）等事项。三、制定相关文件并公示：三、制定相关文件并公示：筹备组
2、应当自成立之日起3个月内完成筹备工作，制定并公示首次业主大会会议召开方案、业主委员会委员候选人产生办法、业主及其专有部分面积明细表、业主大会议事规则（草案）、管理规约（草案）和业主委员会委员候选人建议名单及简历等事项。公示时间:15日。二、组建筹备组：二、组建筹备组：街道办事处、乡镇人民政府自接到申请之日起60日内，指定代表担任筹备组组长，组织业主代表、开发建设单位成立首次业主大会会议筹备组。五、备案：五、备案：业主大会议题表决通过后，由选举产生的业主委员会在30日内，持相关材料到街道办事处或乡政府备案；同时街道办事处或乡政府将有关情况抄送区房屋管理局。六、刻章：六、刻章：业主委员会备案后，持
3、街道办事处或乡政府出具的备案证明向区公安分局申请刻制业主委员会印章。首次业主大会会议流程图首次业主大会会议流程图1、申请阶段、申请阶段物物业管理区域内，已交付业主的专有部分业管理区域内，已交付业主的专有部分面积达到建筑物面积达到建筑物总面积总面积50%以上的以上的，建设建设单位单位应当向物业所在地的街道办事处、乡镇人应当向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需的业主名民政府报送筹备首次业主大会会议所需的业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料，册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料，并同时推荐业主代表作为临时召集人，并同时推荐业主代表作为临时召集人，召集占召集
4、占总人数总人数5%以上或者专有部分面积占建筑物以上或者专有部分面积占建筑物总面积总面积5%以上的业主以上的业主，向物业所在地的街道向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府书面申请成立业主大会。办事处、乡镇人民政府书面申请成立业主大会。同时办事处核实业主的书面申请。经物业所在地的经物业所在地的街道办街道办事处、乡镇政府会同区事处、乡镇政府会同区县规划、建设房管、国县规划、建设房管、国土、民政等部门对开发土、民政等部门对开发建设单位提供的建设单位提供的物业相物业相关的关的规划许可证明文件规划许可证明文件及附图等资料进行审核及附图等资料进行审核,划分物业区域划分物业区域 指导规则(试行）第九条1、申请
5、阶段、申请阶段街街道办事处、乡道办事处、乡镇人民政府应当镇人民政府应当自接到成立业主自接到成立业主大会申请之日起大会申请之日起6060日日内组建筹备内组建筹备组组街道办事处、乡镇人民政府应街道办事处、乡镇人民政府应当自接到成立业主大会申请之当自接到成立业主大会申请之日起日起6060日日内，指定筹备组组长，内，指定筹备组组长，组织建设单位、业主代表成立组织建设单位、业主代表成立首次业主大会会议筹备组首次业主大会会议筹备组开发建设单位开发建设单位业主代表业主代表筹备组筹备组业主代表应当具有业主身份、具有完全民事业主代表应当具有业主身份、具有完全民事行为能力、责任心强、具备必要的工作时间。行为能力、
6、责任心强、具备必要的工作时间。2、筹备阶段、筹备阶段筹筹备组中的业主代表，可以由备组中的业主代表，可以由业主自荐业主自荐或者联名推荐产生。业主自荐或者联名推或者联名推荐产生。业主自荐或者联名推荐人数不足的，由街道办事处、乡镇人民荐人数不足的，由街道办事处、乡镇人民政府组织业主推荐。业主自荐或者被推荐政府组织业主推荐。业主自荐或者被推荐人数较多的，由街道办事处、乡镇人民政人数较多的，由街道办事处、乡镇人民政府组织自荐或者被推荐的业主互相推荐产府组织自荐或者被推荐的业主互相推荐产生，业主代表名单按照推荐票数顺序确定生，业主代表名单按照推荐票数顺序确定。2、筹备阶段、筹备阶段筹筹备组中有表决权的成员
7、人数应为单备组中有表决权的成员人数应为单数，每人享有一票表决权，其中非建数，每人享有一票表决权，其中非建设单位的业主代表人数不得低于筹备设单位的业主代表人数不得低于筹备组中具有表决权成员人数的组中具有表决权成员人数的三分之二三分之二 2、筹备阶段、筹备阶段街道办事处、乡镇人民政府应当将最终街道办事处、乡镇人民政府应当将最终确定的筹备组成员名单、分工、联系方确定的筹备组成员名单、分工、联系方式等在物业管理区域内显著位置公告。式等在物业管理区域内显著位置公告。筹备组自公告之日起成立筹备组自公告之日起成立 2、筹备阶段、筹备阶段筹备组组长应当履行以下职责：筹备组组长应当履行以下职责：1）召集和主持筹
8、备组会议；）召集和主持筹备组会议；2）签发筹备组公告；）签发筹备组公告；3）在筹备组出具的业主大会成立和业主委员）在筹备组出具的业主大会成立和业主委员 会选举情况的报告上签字；会选举情况的报告上签字；4）对筹备组会议的会议记录予以签字确认；）对筹备组会议的会议记录予以签字确认；5）筹备组自动解散的，由筹备组组长将建设）筹备组自动解散的，由筹备组组长将建设 单位提供的相关资料退回建设单位或者移单位提供的相关资料退回建设单位或者移 交给街道办事处、乡镇人民政府临时保管；交给街道办事处、乡镇人民政府临时保管；6）筹备组赋予筹备组组长的其他职责。）筹备组赋予筹备组组长的其他职责。建设单位建设单位在筹备
9、活动中应当履行以下义务：在筹备活动中应当履行以下义务：1 1）自筹备组成立之日起）自筹备组成立之日起7 7日内向筹备组提供业主名册、日内向筹备组提供业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料，资料的相关业主专有部分面积、建筑物总面积等资料，资料的相关数据信息应更新至筹备组成立之日数据信息应更新至筹备组成立之日;(筹备组应当对业主资料保密，不得将本项相关资料用于筹备组应当对业主资料保密，不得将本项相关资料用于与筹备无关的活动与筹备无关的活动)2 2）承担筹备及召开首次业主大会会议所需费用；）承担筹备及召开首次业主大会会议所需费用；3 3）根据本市有关规定已将相关信息录入公共决策平台。）根据本
10、市有关规定已将相关信息录入公共决策平台。指导规则第十五条筹筹备备组组应应完完成成的的工工作作筹备组负责首次业主大会会议筹备筹备组负责首次业主大会会议筹备工作，并在成立之日起工作，并在成立之日起6060日内，日内，完成下列事项并以书面形式在物完成下列事项并以书面形式在物业管理区域内显著位置公示：业管理区域内显著位置公示：1 1）制订首次业主大会会议召开方案；）制订首次业主大会会议召开方案；2 2）拟订管理规约草案、业主大会议事规）拟订管理规约草案、业主大会议事规则草案；则草案；3 3）确认业主身份，确定业主在首次业主）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的表决权数；大会会议上的表决权数；4
11、 4）首次业主大会会议的其他筹备工作。）首次业主大会会议的其他筹备工作。2、筹备阶段、筹备阶段业主的人数表决权数按照下列方法认定：业主的人数表决权数按照下列方法认定：1 1）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；拥有一个以上专有部分的，按一人计算；2 2）总人数，按照前项的统计总和计算。）总人数，按照前项的统计总和计算。筹筹备备组组应应完完成成的的工工作作业主的
12、表决权按照面积和人数计算。业主的表决权按照面积和人数计算。2、筹备阶段、筹备阶段业主的面积表决权数按照下列方法认定：业主的面积表决权数按照下列方法认定：1 1）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行不动产登记的，暂按测绘面积计算；尚未进行不动产登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；房屋买卖合同记载的面积计算；2 2）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。筹筹备备组组应应完完成成的的工工作作业主的表决权按照面积和人数计
13、算。业主的表决权按照面积和人数计算。2、筹备阶段、筹备阶段采用书面形式的，应当按照业采用书面形式的，应当按照业主大会会议召开方案规定的时间、主大会会议召开方案规定的时间、地点和方式，发放、回收书面表地点和方式，发放、回收书面表决书，并做好签收和登记工作。决书，并做好签收和登记工作。业主因故业主因故不能参加业不能参加业主大会会议主大会会议的，可以书的，可以书面委托代理面委托代理人参加，委人参加，委托书应载明托书应载明委托事项和委托事项和业主专有部业主专有部分面积。分面积。3、召开召开阶段阶段筹备组中业主代表成为业筹备组中业主代表成为业主委员会候选人后，就不宜主委员会候选人后，就不宜担任选举程序中
14、发放表决书、担任选举程序中发放表决书、唱票、监票和计票等工作。唱票、监票和计票等工作。在投票表决结束后，筹备组应在街在投票表决结束后，筹备组应在街道（地区）办事处、社区居委会、业道（地区）办事处、社区居委会、业主代表的监督下，公开统计书面征求主代表的监督下，公开统计书面征求意见的表决结果，并根据专有部分占意见的表决结果，并根据专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的表决结果，形数过半数的业主同意的表决结果，形成成业主大会决议业主大会决议。3、召开召开阶段阶段管理规约、业主大会议事规则和业主委员会委理规约、业主大会议事规则和业主委员会委员选举
15、事项全部通过的，选举产生后员选举事项全部通过的，选举产生后3 3日内应当日内应当组织召开业主委员会会议，组织召开业主委员会会议，推选主任委员、副主推选主任委员、副主任委员等，任委员等，在作出之日起在作出之日起3030日内，持以下材料向日内，持以下材料向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案：物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案：筹备组出具的由组长签字的业主大会成立和筹备组出具的由组长签字的业主大会成立和 业主委员会选举情况的报告；业主委员会选举情况的报告；业主大会决议；业主大会决议；管理规约、业主大会议事规则；管理规约、业主大会议事规则；业主委员会委员名单业主委员会委员名单 4、备案备案阶段
16、阶段街道办事处、乡镇政府在备案后街道办事处、乡镇政府在备案后7日内将有日内将有关情况抄送区县建设房屋行政管理机构，并书关情况抄送区县建设房屋行政管理机构，并书面通报区县公安分局和物业所在地社区居委会面通报区县公安分局和物业所在地社区居委会业主委员会备案后，持街道办事处、乡镇政业主委员会备案后，持街道办事处、乡镇政府出具的备案证明向区县公安分局申请刻制业府出具的备案证明向区县公安分局申请刻制业主委员会印章。主委员会印章。业主委员会备案事项发生变更的，业主委员业主委员会备案事项发生变更的，业主委员会应当自备案事项变更之日起会应当自备案事项变更之日起30日内，向物业日内，向物业所在地街道办事处、乡镇
17、政府申请变更备案。所在地街道办事处、乡镇政府申请变更备案。4、备案备案阶段阶段 业主业主 一）依法登记取得房屋所有权的人；二）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取 得房屋所有权的人；三）因继承或者受遗赠取得房屋所有权的人；四）因合法建造等事实行为取得房屋所有权的人。指导规则第七条 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，在法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，在物业管理活动中享有业主权利、承担业主义务。物业管理活动中享有业主权利、承担业主义务。二、重点关注二、重点关注
18、业业主大会、业主委员会不得作主大会、业主委员会不得作出与出与物业管理物业管理无关的决定，不无关的决定，不得从事与得从事与物业管理物业管理无关的活动无关的活动。二、重点关注二、重点关注指导规则第四条物业管理：物业管理：是指业主自行或者通过他人对物业是指业主自行或者通过他人对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。管理办法第二条街道办事处、乡镇人民政府街道办事处、乡镇人民政府 负责对辖区内业主大会、业主委员会的负责对辖区内业主大
19、会、业主委员会的成立及活动进行协助、指导和监督，协调处成立及活动进行协助、指导和监督，协调处理纠纷。对业主大会、业主委员会作出的违理纠纷。对业主大会、业主委员会作出的违反法律、法规和规章的决定，应当及时责令反法律、法规和规章的决定，应当及时责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。管理办法第四条指导规则第五条 物物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关的社区居民委员会依法履行自治管理职责，配合相关的社区居民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居民委员会开展工作，共同做好物业管理区支持社区居民委员会开
20、展工作，共同做好物业管理区域内社区建设等相关工作。社区居民委员会应当协助域内社区建设等相关工作。社区居民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府指导、监督社区内的业主街道办事处、乡镇人民政府指导、监督社区内的业主委员会开展工作，维护居民的合法权益。委员会开展工作，维护居民的合法权益。物业管理区物业管理区域内召开业主大会、业主委员会会议，应当告知相关域内召开业主大会、业主委员会会议，应当告知相关的社区居民委员会，并听取其意见。的社区居民委员会，并听取其意见。指导规则第五十三条二、重点关注二、重点关注业主大会业主大会是物业管理权利和管理责任主体是物业管理权利和管理责任主体,履行以下职责：履行以下职责
21、：1 1）制定、修改管理规约、业主大会议事规则；）制定、修改管理规约、业主大会议事规则；2 2）选举或者更换业主委员会委员；）选举或者更换业主委员会委员；3 3）确定或者变更物业管理方式、服务事项、服务标）确定或者变更物业管理方式、服务事项、服务标 准和收费方案；准和收费方案；4 4）选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务）选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务 企业事实服务；企业事实服务；二、重点关注二、重点关注业主大会业主大会是物业管理权利和管理责任主体是物业管理权利和管理责任主体,履行以下职责：履行以下职责：5 5）筹集、管理和使用专项维修资金；）筹集、管理和使用专项维修资金；6
22、 6）决定物业共用部分的经营方式，管理、使用物业）决定物业共用部分的经营方式，管理、使用物业 共用部分经营收益；共用部分经营收益；7 7）申请改建、重建建筑物及附属设施；）申请改建、重建建筑物及附属设施；8 8）申请分立或者合并物业管理区域；）申请分立或者合并物业管理区域；二、重点关注二、重点关注业主大会业主大会是物业管理权利和管理责任主体是物业管理权利和管理责任主体履行以下职责：履行以下职责：9 9）改变或者撤销本物业管理区域内部分业主、业主委员会作）改变或者撤销本物业管理区域内部分业主、业主委员会作 出的与业主大会决定相抵触的决议；出的与业主大会决定相抵触的决议；1010）督促业主依据法律
23、法规规章和管理规约安全使用房屋；组）督促业主依据法律法规规章和管理规约安全使用房屋；组 织对房屋建筑的日常检查活动；配合相关行政主管部门对织对房屋建筑的日常检查活动；配合相关行政主管部门对 房屋建筑安全的检查工作；负责治理房屋建筑安全问题；房屋建筑安全的检查工作；负责治理房屋建筑安全问题；1111）对业主违反法律法规规章和管理规约、业主大会议事规则）对业主违反法律法规规章和管理规约、业主大会议事规则 的行为，可以向人民法院提起诉讼；的行为，可以向人民法院提起诉讼；1212）决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。）决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。二、重点关注二、重点关注1 1）召集
24、业主大会定期会议和临时会议；）召集业主大会定期会议和临时会议；2 2）定期向业主大会报告物业管理情况；）定期向业主大会报告物业管理情况；3 3）代表全体业主与业主大会选聘的物业服务）代表全体业主与业主大会选聘的物业服务 企业签订物业服务合同；企业签订物业服务合同；4 4）及时了解业主、物业使用人的意见和建）及时了解业主、物业使用人的意见和建 议，监督物业服务议，监督物业服务 ；业主委员会业主委员会执行业主大会的决定，执行业主大会的决定，接受业主的监督，依法履行下列职责：接受业主的监督，依法履行下列职责：5 5）组织和监督专项维修资金的筹集、使用；）组织和监督专项维修资金的筹集、使用；6 6）监
25、督物业共用部分的经营及经营收益的管理）监督物业共用部分的经营及经营收益的管理 和使用和使用7 7）督促业主按照约定交纳专项维修资金、物业）督促业主按照约定交纳专项维修资金、物业 服务费和其他应当由业主共同分摊的费用；服务费和其他应当由业主共同分摊的费用；8 8）建立并妥善保管工作档案，为业主提供查阅、）建立并妥善保管工作档案，为业主提供查阅、抄录和复制档案资料的便利；抄录和复制档案资料的便利；业主委员会业主委员会执行业主大会的决定，执行业主大会的决定，接受业主的监督，依法履行下列职责：接受业主的监督，依法履行下列职责：9 9）调解业主之间因物业使用、维护和管理产）调解业主之间因物业使用、维护和
26、管理产 生的纠纷；生的纠纷；1010）对违反国家和本市相关规定以及管理规约、）对违反国家和本市相关规定以及管理规约、业主大会议事规则的行为，可以要求行为人停业主大会议事规则的行为，可以要求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、返还财产；止侵害、排除妨碍、消除危险、返还财产；1111）配合社区相关组织做好本物业管理区域内）配合社区相关组织做好本物业管理区域内 的社区建设工作；的社区建设工作；1212）业主大会赋予的其他职责。）业主大会赋予的其他职责。业主委员会业主委员会执行业主大会的决定，执行业主大会的决定，接受业主的监督，依法履行下列职责：接受业主的监督，依法履行下列职责：业业主委员会会议应当按
27、照业主大会议事规则主委员会会议应当按照业主大会议事规则约定的业主委员会议事规则召开。会议由主任约定的业主委员会议事规则召开。会议由主任委员召集和主持；主任委员不能履行职责或者委员召集和主持；主任委员不能履行职责或者不履行职责的，由副主任委员召集和主持；副不履行职责的，由副主任委员召集和主持；副主任委员不能履行职责或者不履行职责的，由主任委员不能履行职责或者不履行职责的，由半数以上委员共同推举一名委员召集和主持。半数以上委员共同推举一名委员召集和主持。业主委员会会议不得以书面形式召开。业主委员会会议不得以书面形式召开。指导规则第四十三条二、重点关注二、重点关注业业主委员会会议应当有过半数委员出席
28、，每主委员会会议应当有过半数委员出席，每名委员拥有一票表决权，名委员拥有一票表决权，委员不能委托代理委员不能委托代理人参加会议。人参加会议。业主委员会作出决定必须经全业主委员会作出决定必须经全体委员过半数同意并书面签字确认，自作出体委员过半数同意并书面签字确认，自作出决定之日起决定之日起3日内在物业管理区域内显著位置日内在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于公告，公告时间不少于7日。业主委员会作出日。业主委员会作出的决定自公告之日起对业主具有约束力。的决定自公告之日起对业主具有约束力。指导规则第五十一条二、重点关注二、重点关注业业主委员会召开会议时，业主大会设立监事主委员会召开会议时，业
29、主大会设立监事会的，监事会监事应当列席会议，并可以同时会的，监事会监事应当列席会议，并可以同时邀请物业所在地街道办事处、乡镇人民政府的邀请物业所在地街道办事处、乡镇人民政府的代表或者相关的社区居民委员会参加。涉及重代表或者相关的社区居民委员会参加。涉及重要事项的，业主委员会召开会议前应当先行召要事项的，业主委员会召开会议前应当先行召开业主意见征求会，公开听取业主的意见，并开业主意见征求会，公开听取业主的意见，并可以邀请业主代表旁听业主委员会会议。重要可以邀请业主代表旁听业主委员会会议。重要事项的范围由业主大会议事规则约定。事项的范围由业主大会议事规则约定。指导规则第五十一条二、重点关注二、重点
30、关注有有下列情况之一的，下列情况之一的，业主委员会应当自业主提业主委员会应当自业主提议和情形发生之日起议和情形发生之日起45日内组织召开业主大日内组织召开业主大会临时会议：会临时会议：专有部分占建筑物总面积专有部分占建筑物总面积20%20%以上的业以上的业主或者占总人数主或者占总人数20%20%以上的业主向业主委以上的业主向业主委员会提议召开业主大会临时会议的；员会提议召开业主大会临时会议的；出现管理规约中约定的需要召开业主出现管理规约中约定的需要召开业主大会临时会议的其他情形。大会临时会议的其他情形。二、重点关注二、重点关注 谢谢谢谢朝阳区房管局物业管理科朝阳区房管局物业管理科 戚刚戚刚 电话：电话：64186061
