1、知识改变世界知识改变世界 会计成就未来会计成就未来 新会计准则实施中重点难点解析1我国企业会计准则体系的基本架构图我国企业会计准则体系的基本架构图基本准则基本准则财务报告目财务报告目标标会计基本假会计基本假设设会计信息质会计信息质量要求量要求会计要素的确会计要素的确认和计量原则认和计量原则具体准则具体准则一般业务准一般业务准则则特殊行业的特特殊行业的特殊业务准则殊业务准则报告准则报告准则第一层次第一层次第二层次第二层次应用指南应用指南准则解释准则解释附录：会计科目及附录：会计科目及主要帐务处理主要帐务处理 第三层次第三层次解释公告解释公告(企业会计准则实施问题专家工作组意见企业会计准则实施问题
2、专家工作组意见)2财政部的最新解释 与与国际准则相同，分为三个层次国际准则相同，分为三个层次第一个层次：基本准则第一个层次：基本准则第二个层次：具体准则第二个层次：具体准则+准则指南准则指南第三个层次：解释公告（专家工作组意见）第三个层次：解释公告（专家工作组意见）与国际准则不同，我国会计准则属于法律体系与国际准则不同，我国会计准则属于法律体系3 基本准则的性质：基本准则的性质：第一，它是准则的准则；第二，它能为具体准则提供基本概念并指引方向，所以，它是所有具体准则的基础，为具体准则的制定提供理论上的依据；第三，它不同于所有具体准则，两者并不处于同一层次，基本准则显然高于具体准则，因为可用来指
3、导、评估和发展具体准则；第四，显而易见，基本准则既具有上述特点，那么它就不是站在企业会计准则体系之外，而是在该体系之中，并处于顶尖地位，它不仅是法规，而且是比具体准则更重要、更基本的法规。4问题 问：专家工作组意见的法律效力如何？专家工作组意见的法律效力如何？答：解释公告的基本内容是在两个专家工作组意见的基础上形成的，主要是为解决专家工作组意见的法律效力问题。5需要说明需要说明1 1、准则体系中，正文不涉及会计记录，会计记、准则体系中，正文不涉及会计记录，会计记录的内容在准则应用指南的附录录的内容在准则应用指南的附录会计科会计科目和主要帐务处理目和主要帐务处理中单独规范。会计记录中单独规范。会
4、计记录在准则体系中仅仅是在准则体系中仅仅是辅助辅助的性质。的性质。2 2、国际财务报告准则不涉及会计记录、国际财务报告准则不涉及会计记录,主要是规主要是规范会计确认、计量和报告范会计确认、计量和报告,会计科目由企业自会计科目由企业自行设计并进行账务处理。行设计并进行账务处理。6 3、执行新准则体系的企业不再执行原有准则和企业会计制度、金融企业会计制度，这在我国会计发展的历史上还是第一次，从会计规定的表现形式上也实现了与国际准则的充分协调7问题 执行新准则体系的企业是否就不再执行财政部以前发布的文件？84、会计科目和主要账务处理的、会计科目和主要账务处理的定位更科学定位更科学 按照我国企业会计准
5、则体系的设计，在按照我国企业会计准则体系的设计，在会计的确认、计量、记录和报告这四个重会计的确认、计量、记录和报告这四个重要环节中，我们尤其强调确认、计量和报要环节中，我们尤其强调确认、计量和报告。确认解决定性问题，计量解决定量问告。确认解决定性问题，计量解决定量问题，确认和计量是解决政策问题；报告是题，确认和计量是解决政策问题；报告是结果，是报告确认、计量的结果；记录是结果，是报告确认、计量的结果；记录是方法。方法。9 会计准则主要规范会计要素的确认、计量和报告，会计准则主要规范会计要素的确认、计量和报告，应当应当严格执行严格执行；在符合会计准则确认、计量和报；在符合会计准则确认、计量和报告
6、的前提下，会计记录方法告的前提下，会计记录方法可以灵活可以灵活，包括会计，包括会计科目的名称以及主要账务处理，因此，将会计科科目的名称以及主要账务处理，因此，将会计科目及主要账务处理作为指南的附录。目及主要账务处理作为指南的附录。目前的会计科目和主要账务处理，依据企业会计目前的会计科目和主要账务处理，依据企业会计准则中确认和计量的原则制定，涵盖了各类企业准则中确认和计量的原则制定，涵盖了各类企业的交易或者事项。的交易或者事项。企业在不违反企业会计准则确认、计量和报告规企业在不违反企业会计准则确认、计量和报告规定的前提下，可根据本企业的实际情况自行增设、定的前提下，可根据本企业的实际情况自行增设
7、、分拆、合并会计科目，对于不存在的交易或者事分拆、合并会计科目，对于不存在的交易或者事项可不设置相关会计科目。项可不设置相关会计科目。10问题 问：执行企业会计准则后，企业的待摊费用和预提费用如何核算？在资产负债表中如何列示？答：企业会计准则应用指南中未单独设置“待摊费用”、“预提费用”科目。但是，企业在日常核算过程中发生与预提和待摊性质相关的支出，可以根据需要自行增设这两个科目。在编制资产负债表时，对于符合待摊和预提性质科目的余额，应作为“其他流动资产”或“其他流动负债”列示。11讲解提纲 1、资产负债观理念在新会计准则体系中的体现 2、公允价值模式在投资性房地产实务当中的应用 3、关于现值
8、计量 4、所得税会计实务操作 5、企业合并实务操作指南12 6、新准则下长期股权投资的核算 7、职工薪酬准则执行中的难点问题 8、合并财务报表准则执行中的难点问题 9、关于金融工具会计问题 10、关于资产减值会计问题13一、资产负债观理念在新会计准则体系中的体现 1、何谓利润表观？利润表观要求准则制定者在准则制定中，首先考虑与某类交易相关的收入和费用的直接确认和计量。在利润表观下，资产负债表只是为了确认与合理计量收益的跨期摊配中介，成为利润表的附属。利润表观认为，必须首先按照实现原则确认收入和费用，然后再根据配比原则，将收入和费用按其经济性质上的一致性联系起来确定收益。因此，收益收入费用。14
9、现实问题的思考现实问题的思考 新型的信息使用者群体出现，如投资银新型的信息使用者群体出现，如投资银行、证券分析师、财务分析师，认为目前行、证券分析师、财务分析师，认为目前主要采用主要采用历史成本信息有用性较低，赞成历史成本信息有用性较低，赞成更多采用公允价值。更多采用公允价值。15 2、何谓资产负债观？（1）资产负债表观是指会计准则制订者在制定规范某类交易或事项的会计准则时，应首先定义并规范由此类交易产生的资产或负债的计量;然后，再根据所定义的资产和负债的变化来确认收益。在资产负债观下，利润表成为资产负债表的附属产物。（2）资产负债观认为，企业的收益是企业期末净资产比期初净资产的净增长额，而净
10、资产又是由资产减去负债计算得到的，因此：收益=期末净资产价值-期初净资产价值-投资者投入+向投资者分配16补：所有者权益变动表补：所有者权益变动表体现了基本准则对所有者权益的界定体现了基本准则对所有者权益的界定所有者所有者投入资本、直接计入所有者权益的利得和损失、投入资本、直接计入所有者权益的利得和损失、留存收益留存收益体现企业综合收益体现企业综合收益企业在某一期间与所有者之外企业在某一期间与所有者之外的其他方面进行交易或发生其他事项所引起的净资产变动，的其他方面进行交易或发生其他事项所引起的净资产变动，全面反映了企业的经营业绩和财务业绩全面反映了企业的经营业绩和财务业绩综合收益综合收益=净利
11、润净利润+直接计入所有者权益的利得和损失直接计入所有者权益的利得和损失其中：净利润其中：净利润=收入收入-费用费用+直接计入当期损益的利得和损失直接计入当期损益的利得和损失17项项 目目行行次次本年金额本年金额实收实收资本资本(或股或股本本)资本资本公积公积减：减：库存库存股股盈余盈余公积公积未未分配分配利润利润所有者权所有者权益合计益合计一、上年年末余额一、上年年末余额加：会计政策变更加：会计政策变更 前期差错更正前期差错更正二、本年年初余额二、本年年初余额三、本年增减变动金额（减少以三、本年增减变动金额（减少以“-”号填列）号填列）（一）净利润（一）净利润（二）直接计入所有者权益的利得和损
12、（二）直接计入所有者权益的利得和损失失1可供出售金融资产公允价值变动净可供出售金融资产公允价值变动净额额2权益法下被投资单位其他所有者权权益法下被投资单位其他所有者权益变动的影响益变动的影响3与计入所有者权益项目相关的所得与计入所有者权益项目相关的所得税影响税影响4其他其他上述（一）和（二）小计上述（一）和（二）小计18（3 3）“资产负债表观资产负债表观”理念的实质是，在分析理念的实质是，在分析企业的财务状况、考核业绩时，关键是看企业的财务状况、考核业绩时，关键是看净资净资产是否增加产是否增加，即股东财富是否增加。，即股东财富是否增加。在资产负债表观下，利润代表净资产的增加，在资产负债表观下
13、，利润代表净资产的增加，亏损代表净资产的减少，亏损代表净资产的减少，企业会计准则第企业会计准则第1818号号所得税所得税等准则中的理念即来源于此。等准则中的理念即来源于此。对现金流量的关注以及资产减值会计在一定程对现金流量的关注以及资产减值会计在一定程度上也体现了资产负债表观，从理念角度要求度上也体现了资产负债表观，从理念角度要求不追求虚假利润，要求将企业的发展落在实处，不追求虚假利润，要求将企业的发展落在实处，即企业净资产的增加。即企业净资产的增加。19 项目项目利润表观利润表观资产负债表观资产负债表观报表体系核心报表体系核心 利润表利润表资产负债表资产负债表计量基础计量基础历史成本历史成本
14、公允价值公允价值收益计量原则收益计量原则 实现的原则实现的原则实现和未实现的实现和未实现的收益的计算收益的计算收入收入费用费用=利润利润收益收益=期末净资产价值期末净资产价值-期初净资产价值期初净资产价值-投投资者投入资者投入+向投资者分向投资者分配配信息特征信息特征可靠性可靠性相关性相关性3、资产负债观和利润表观的区别；20科学发展观科学发展观可持续发展可持续发展投资者持续投资投资者持续投资按资产负债表观提供信息按资产负债表观提供信息防止企业短期行为防止企业短期行为,避免超分配避免超分配214 4、新准则体现企业、新准则体现企业资产负债表观资产负债表观的会计政策的会计政策（举例）（1 1）C
15、AS2 CAS2 长期股权投资长期股权投资 *权益法VS成本法（2 2）CAS4 CAS4 固定资产固定资产 固定资产成本考虑预计弃置费用因素。（3 3）CAS6 CAS6 无形资产无形资产 *开发支出部分资产化（4 4）CAS8 CAS8 资产减值资产减值 *准确计量资产价值、防止资产虚增（5 5）CAS9 CAS9 职工薪酬职工薪酬 *预提辞退福利 CAS11 CAS11 股份支付股份支付 *按公允价值计量并计入成本费用（6 6）CAS13 CAS13 或有事项或有事项 *充分确认预计负债（7 7）CAS18 CAS18 所得税所得税 *确认递延所有税费用，准确计量税后利润22（1 1）C
16、AS2 CAS2 长期股权投资长期股权投资 *权益法VS成本法 成本法成本法权益法权益法成本法成本法(合并报表用权益法合并报表用权益法)参参 股股 共同控制共同控制或重大影响或重大影响控控 制制23 一是与企业会计准则第33号合并财务报表的规定相协调。二是可以避免在子公司实际宣告发放现金股利或利润之前,母公司垫付资金发放现金股利或利润等情况；三是与国际财务报告准则的有关规定相协调24（2 2）CAS4 CAS4 固定资产固定资产 固定资产成本考虑预计弃置费用因素。n第一，弃置费用仅针对特殊行业的特殊固定资产，例如石油天然气行业的油气资产、核电站的核燃料等。这些行业均承担了环保法规规定的环境恢复
17、义务，且金额较大（可能大于相关固定资产的购建支出）。n第二，考虑货币时间价值的影响计算现值n第三，一般企业的固定资产无需考虑弃置费用，只考虑处置费用。处置费用是残值的组成部分。25问题n问：煤矿、铁矿等矿产企业是否要考虑弃置费用？n答：煤矿等矿产企业以后也要考虑弃置费用，但要看政府文件要求，判断企业是否承担一项现时义务。26（3 3）CAS6 CAS6 无形资产无形资产 *开发支出部分资产化27问题问题 问：如何划分研究阶段和开发阶段？问：如何划分研究阶段和开发阶段？答：答：1 1目标不同。研究阶段一般目标不具体、不具有针目标不同。研究阶段一般目标不具体、不具有针对性；而开发阶段多是针对具体目
18、标、产品、工艺对性；而开发阶段多是针对具体目标、产品、工艺等。等。2 2对象不同。研究阶段一般很难具体化到特定项对象不同。研究阶段一般很难具体化到特定项目上；而开发阶段往往形成对象化的成果。目上；而开发阶段往往形成对象化的成果。3 3风险不同。研究阶段的成功概率很难判断，一风险不同。研究阶段的成功概率很难判断，一般成功率很低，风险比较大；而开发阶段的成功率般成功率很低，风险比较大；而开发阶段的成功率较高、风险相对较小。较高、风险相对较小。4 4结果不同。研究阶段的结果多是研究报告等基结果不同。研究阶段的结果多是研究报告等基础性成果；而开发阶段的结果则多是具体的新技术、础性成果；而开发阶段的结果
19、则多是具体的新技术、新产品等。新产品等。28（4 4）CAS8 CAS8 资产减值资产减值 *准确计量资产价值、防止资产虚增 资产虚增利润虚增超分配利润 原有资本金分配29（5 5）CAS9 CAS9 职工薪酬职工薪酬 *预提辞退福利 界定了完整的企业人工成本的概念和范围；新准则从资产负债表观的角度出发,按照权责发生制的原则,规定当辞退计划满足准则规定的预计负债确认条件时,应当确认一项预计负债;企业的竞争关键是人才的竞争30（6 6）CAS11 CAS11 股份支付股份支付 *按公允价值计量并计入成本费用第一；权益结算股份支付第一；权益结算股份支付借：管理费用等借：管理费用等 贷：资本公积贷：
20、资本公积其他资本公积其他资本公积第二；现金结算股份支付第二；现金结算股份支付借：管理费用等借：管理费用等 贷：应付职工薪酬贷：应付职工薪酬股份支付股份支付31资料 数据显示，数据显示，2006年，国有企业实现利润年，国有企业实现利润1.2193万亿元，税后利润达万亿元，税后利润达6252亿元。亿元。155家央企上缴总额约家央企上缴总额约170亿元人民币的企亿元人民币的企业红利；业红利；32（7 7）CAS13 CAS13 或有事项或有事项 *充分确认预计负债 第一,“现时”义务的含义是在当时条件下已经承担;第二,由法定义务扩展至推定义务 原准则中所指义务只涵盖了法定义务,不包括推定义务。新准则
21、中规范的义务包括法定义务和推定义务。第三,“推定义务”是本次新准则新引进的概念，是由于以往的习惯或者公开的承诺、政策等使相关各方形成了企业会按此操作的合理预期;第四,新准则中将亏损合同、重组等作为重要内容进行了规范。33（8 8）CAS18 CAS18 所得税所得税 *确认递延所有税费用，准确计量税后利润 谨慎确认递延所有税资产,足额确认递延所有税负债;经济意义在于准确计量税后利润,避免超分配;34二、公允价值模式在投资性房地产实务当中的应用（一）投资性房地产的概念；1、投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房、地产（区别国际）。注：中国目前的投资性房地产主要为出租用。持
22、有待增值的“炒楼”一般不作为投资性房地产。2、特征：具有投资性(不能是投机)以房地产为载体(受社会经济、自身状况等的影响）353 3、判断条件、判断条件 目的是为赚取租金或资本增值，或两目的是为赚取租金或资本增值，或两者兼有；者兼有；能够单独计量和能够单独计量和出售出售（或（或转让转让）。）。注：注：“能够单独计量和出售（或转让）能够单独计量和出售（或转让）”包括：成本可以可靠计量；可随时对外包括：成本可以可靠计量；可随时对外转让；产权可以分割。转让；产权可以分割。36（二）下列项目（二）下列项目属于属于投资性房地产投资性房地产 1 1、已出租的建筑物、已出租的建筑物（1 1）用于出租的建筑物
23、是指企业拥有产权的建筑）用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物不属物。企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产。于投资性房地产。（2 2）已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了）已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议租赁协议,约定以经营租赁方式出租的建筑物。约定以经营租赁方式出租的建筑物。自租赁协议规定的租赁期开始日起自租赁协议规定的租赁期开始日起,经营租出的建经营租出的建筑物才属于已出租的建筑物。筑物才属于已出租的建筑物。企业计划用于出租但尚未出租的建筑物企业计划用于出租但尚未出租的建筑物,不属于不属于已出租的建筑已出租的建筑 3
24、7注意注意 需要指出的是，已出租的投资性房地产租需要指出的是，已出租的投资性房地产租赁期届满，因赁期届满，因暂时空置暂时空置但继续用于出租的，但继续用于出租的，仍作为投资性房地产。仍作为投资性房地产。这是因为意图的用途未改变，仍然打算继续用于出租，这是因为意图的用途未改变，仍然打算继续用于出租，只是在前一个租约结束后暂时未找到新的租户而暂时空置。只是在前一个租约结束后暂时未找到新的租户而暂时空置。38 2 2、已出租的土地使用权、已出租的土地使用权 （1 1）以）以经营租赁经营租赁（不含融资租赁）方式出（不含融资租赁）方式出租的土地使用权；租的土地使用权；（2 2）用于出租的土地使用权是指企业
25、通过）用于出租的土地使用权是指企业通过出让方式或转让方式出让方式或转让方式取得的土地使用权。取得的土地使用权。对于以经营租赁方式租入土地使用权再转对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的租给其他单位的,不能确认为投资性房地产。不能确认为投资性房地产。39 3 3、持有并准备增值后转让的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权 1)1)对于持有并准备增值后转让的土地使用权对于持有并准备增值后转让的土地使用权认定为投资性房地产时，认定为投资性房地产时，必须符合现行土地必须符合现行土地管理的政策规定。管理的政策规定。2)2)通常通常“持有并准备增值后转让持有并准备增值后转让”并可以作并
26、可以作为投资性房地产的土地使用权，应当是：出为投资性房地产的土地使用权，应当是：出让取得的土地使用权，原先作为企业的生产让取得的土地使用权，原先作为企业的生产经营用地，现由于搬迁等原因暂时不用，但经营用地，现由于搬迁等原因暂时不用，但暂时不打算售出，而是打算增值后再出售。暂时不打算售出，而是打算增值后再出售。（我国较少）（我国较少）40 3)3)按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。持有并准备增值后转让的土地使用权。即：我国的闲置土地不属于投资性房地产，即即：我国的闲置土地不属于投资性房地产，即为炒作而持有，未动工开发的土
27、地属于闲置土为炒作而持有，未动工开发的土地属于闲置土地（但地（但IFRSIFRS下闲置土地可以作为投资性房地下闲置土地可以作为投资性房地产）。产）。41 4)4)上述规定中上述规定中并未列入并未列入“持有并准备增值持有并准备增值后转让的房屋建筑物后转让的房屋建筑物”。注：财政部认为这一规定与注：财政部认为这一规定与IFRSIFRS是完全趋是完全趋同的。其理由是房屋建筑物为炒作而增值同的。其理由是房屋建筑物为炒作而增值是虚假的，纯属投机行为。是虚假的，纯属投机行为。42（三）下列项目，（三）下列项目，不属于不属于投资性房地产投资性房地产 1 1、自用房地产、自用房地产 企业出租给本企业职工居住的
28、宿舍企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产。这部市场价格收取租金，也不属于投资性房地产。这部分房产分房产间接为企业间接为企业自身的生产经营服务，具有自用自身的生产经营服务，具有自用房地产的性质。房地产的性质。2 2、作为存货的房地产、作为存货的房地产 是指是指房地产开发企业房地产开发企业销售的或为销售而正在开销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的企业的存货存货。(产品）产品）注：本准则与房地产行业关系不大。注：本准则与房地产行业关系不大。43（四）下列房地产，是否属于
29、投资性房地产，要（四）下列房地产，是否属于投资性房地产，要根据具体情况根据具体情况判断判断1.1.一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，用部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，用于赚取租金或资本增值的部分，如果能够分别于赚取租金或资本增值的部分，如果能够分别计量和出售的，计量和出售的，也就是说自用部分和投资部分也就是说自用部分和投资部分的成本能够单独分清，投资部分能单独出售，的成本能够单独分清，投资部分能单独出售，可随时交割产权。可随时交割产权。可以确认为投资性房地产，可以确认为投资性房地产，否则不可。否则不可。注
30、意：是否具有投资性房地产的性质和特征注意：是否具有投资性房地产的性质和特征44 2.2.企业将建筑物出租并按出租协议向承租人企业将建筑物出租并按出租协议向承租人提供保安和维修等其他服务，所提供的其他提供保安和维修等其他服务，所提供的其他服务在整个协议中不重大的，可以将该建筑服务在整个协议中不重大的，可以将该建筑物确认为投资性房地产；所提供的其他服务物确认为投资性房地产；所提供的其他服务在整个协议中如为重大的，该建筑物应在整个协议中如为重大的，该建筑物应视为视为企业的经营场所企业的经营场所，应当确认为自用房地产。，应当确认为自用房地产。注注:成本开支和租金比较成本开支和租金比较45 例例1 1：
31、企业向租户提供保安、上下水、卫生等：企业向租户提供保安、上下水、卫生等服务，如果此项支出及其所对应的收入占总服务，如果此项支出及其所对应的收入占总收入的比重是非重大的，则作为投资性房地收入的比重是非重大的，则作为投资性房地产。产。例例2 2：企业建成一座商场，其中所有柜台均出：企业建成一座商场，其中所有柜台均出租，但物流管理和资金结算（如收银等）服租，但物流管理和资金结算（如收银等）服务由商场统一提供。此时物流管理和资金结务由商场统一提供。此时物流管理和资金结算服务占总的协议比重很大，所以该商场应算服务占总的协议比重很大，所以该商场应当作为自用房地产。当作为自用房地产。例如农贸市场、电脑城等例
32、如农贸市场、电脑城等 46 3.3.关联企业之间租赁房地产，关联企业之间租赁房地产，出租方出租方应将应将出租的房地产确定为投资性房地产。但在出租的房地产确定为投资性房地产。但在编制合并报表时，应将其作为编制合并报表时，应将其作为企业集团的企业集团的自用房地产。自用房地产。例如，母公司以经营租赁出租给子公司的例如，母公司以经营租赁出租给子公司的房地产，应当作为母公司的投资性房地产，房地产，应当作为母公司的投资性房地产，但在编制合并报表时，作为企业集团的自但在编制合并报表时，作为企业集团的自用房地产。用房地产。47 4.4.企业拥有并自行经营的旅馆饭店，不属于投资性企业拥有并自行经营的旅馆饭店，不
33、属于投资性房地产。房地产。1 1）企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的）企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆饭主要是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆饭店不确认为投资性房地产。店不确认为投资性房地产。自行经营获取的收入实际上是客房、餐饮等服务自行经营获取的收入实际上是客房、餐饮等服务收入而收入而不是租金不是租金，属于自身的经营收入，因此不是，属于自身的经营收入，因此不是投资性房地产，应作为企业自身的经营场所。投资性房地产，应作为企业自身的经营场所。2 2）将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租）将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租的部分
34、能够的部分能够单独计量和出售单独计量和出售的，出租的部分可确认的，出租的部分可确认为投资性房地产。例如饭店裙楼商业设施的出租，为投资性房地产。例如饭店裙楼商业设施的出租，可能可作为投资性房地产可能可作为投资性房地产48关注：关注：投资性房地产的划分与企业的投资性房地产的划分与企业的经营性质经营性质无关无关日常经营活动主营业务收入日常经营活动主营业务收入除主营业务外的其他经营活动其他业务收除主营业务外的其他经营活动其他业务收入入 49（五）后续计量模式的选择（五）后续计量模式的选择 1 1、通常应当通常应当采用成本模式进行计量；采用成本模式进行计量；2 2、只有符合规定条件的，、只有符合规定条件
35、的，可以可以采用公允价采用公允价值模式进行计量（国际趋同的结果）；值模式进行计量（国际趋同的结果）；注注:倾向于成本计量模式倾向于成本计量模式 3 3、同一企业只能采用一种模式对所有投资、同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。种计量模式。50 4 4、成本模式转为公允价值模式的，应当作为会、成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，将转换时公允价值与账面价值的差计政策变更，将转换时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（未分配利润）。额，调整期初留存收益（未分配利润）。5 5、已采用公允价值模式的，不得
36、转为成本模式。、已采用公允价值模式的，不得转为成本模式。因为采用公允价值计量模式的前提就是公允价因为采用公允价值计量模式的前提就是公允价值能够值能够地取得，因此只要条件继续得地取得，因此只要条件继续得到满足，就不存在转换后续计量模式的问题。到满足，就不存在转换后续计量模式的问题。注意：限制条款，防止通过转换操纵利润。注意：限制条款，防止通过转换操纵利润。5152（六）采用公允价值模式进行计量（六）采用公允价值模式进行计量 1.1.前提：有前提：有确凿确凿证据表明投资性房地产公证据表明投资性房地产公允价值能够允价值能够持续可靠持续可靠取得的，取得的，可以可以对投资对投资性房地产采用公允价值计量。
37、性房地产采用公允价值计量。5354 ）企业能够从房地产交易市场取得）企业能够从房地产交易市场取得同类或同类或类似房地产类似房地产的市场价格及其他相关信息，从的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的而对投资性房地产的公允价值作出合理的估公允价值作出合理的估计计 注：同类或类似的房地产，对注：同类或类似的房地产，对建筑物建筑物而言，而言，是指所处是指所处地理位置地理位置和地理环境地理环境相同、性质性质相同、结构类型结构类型相同或相近、新旧程度新旧程度相同或相近、可使用状况可使用状况相同或相近的建筑物；对于土地使用权而言，是指同一城区同一城区、同一位置区域同一位置区域、所所处处地理环境地理环境
38、相同或相近、可使用状况可使用状况相同或相近的土地。55一般情况下公允价值的确定一般情况下公允价值的确定:活跃市场中的市价活跃市场中的市价 本身不存在活跃市场本身不存在活跃市场,但同类或类似资产存在活跃但同类或类似资产存在活跃市场的市场的,参考同类或类似资产的市场价格经适当调参考同类或类似资产的市场价格经适当调整后确定整后确定 采用适当的采用适当的估值技术估值技术关注关注:相对于一般资产公允价值的确定相对于一般资产公允价值的确定,投资性房地投资性房地 产公允价值确定条件产公允价值确定条件更为严格更为严格56 根据证监会去年发布的根据证监会去年发布的关于做好与关于做好与新会计准则相关财务会计信息披
39、露工作的通新会计准则相关财务会计信息披露工作的通知知，上市公司董事会应就重要投资性房地，上市公司董事会应就重要投资性房地产项目后续计量模式的选择等事项做出决议。产项目后续计量模式的选择等事项做出决议。如果选用公允价值计量模式，还应对如果选用公允价值计量模式，还应对其公允价值的确定方法和确定过程进行充分其公允价值的确定方法和确定过程进行充分披露。由于新会计准则要求上市公司应从活披露。由于新会计准则要求上市公司应从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格其他相关信息，从而对投资性产的市场价格其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计房
40、地产的公允价值作出合理的估计，事实上，事实上不允许采用估值技术确定投资性房地产的公不允许采用估值技术确定投资性房地产的公允价值。允价值。57 结论及影响：与国际财务报告准则相比，新会计准则确定投资性房地产公允价值的标准更为严格，新会计准则要求公司应从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计，不允许公司采用估值技术确定投资性房地产的公允价值，上述规定对部分A+H公司可能造成财务报表差异。例:方大A(000055)58二、投资性房地产的后续计量二、投资性房地产的后续计量 3.3.公允价值模式公允价值模式下的会计处理下的会计处理 不
41、计提折旧或摊销不计提折旧或摊销,以期末公允价值为基础以期末公允价值为基础,公允价值与原账面价值的差额计入当期损益公允价值与原账面价值的差额计入当期损益.借借:投资性房地产投资性房地产(公允价值变动公允价值变动)贷贷:公允价值变动损益公允价值变动损益 注注:减值作相反的分录，国际倾向于公允价值。减值作相反的分录，国际倾向于公允价值。59注意两点：注意两点：1 1）由于已经采用公允价值计量并将公允价值）由于已经采用公允价值计量并将公允价值变动损益计入损益，所以不再进行减值测试，变动损益计入损益，所以不再进行减值测试，不计提减值准备。不计提减值准备。2 2）由于公允价值计量模式与成本模式（只考）由于
42、公允价值计量模式与成本模式（只考虑减值）的结果和对损益、财务状况的影响虑减值）的结果和对损益、财务状况的影响很不相同，且持有期间的公允价值变动损益很不相同，且持有期间的公允价值变动损益并无对应的现金流，所以应当特别关注计量并无对应的现金流，所以应当特别关注计量结果的可靠性，防止利润操纵。结果的可靠性，防止利润操纵。3 3）分析我国现状作出自己的选择。）分析我国现状作出自己的选择。60 资料：某上市公司采用公允价值模式计量投资性房地产，该公司发布的半年报显示，其逾12亿元的投资性房地产市价变动甚微，公允价值增加带来的收益只有216万元，仅占上半年3510万元净利润的6%。在关注投资性房地产公允价
43、值变动损益的同时，新的计量模式不对投资性房地产计提折旧或摊销，这一变化对业绩的影响也不应忽视。津滨发展根据新准则对其2006年1至6月利润表的调整表明，假设去年上半年就已执行新准则，该公司投资性房地产将不用进行摊销，涉及金额1133万元，这意味着该公司成本减少1133万元，利润相应增加1133万元。两项合计影响占上半年3510万元净利润的38.28%61（七）房地产开发企业的房地产转换为投资性房地产的操作问题；对于房地产企业出于某些特殊考虑，而不打算在较长期间内出售其开发的房地产，而是准备将其对外进行出租，在上述情况下，公司应至少提供以下资料以证明其符合投资性房地产的初始确认条件：1、提供上述
44、房产或地产的产权证明，以证明其符合投资性房地产的定义；2、公司董事会提供拟将上述房产和地产长期对外出租的书面材料；3、提供上述房地产的长期租赁合同以证明上述房地产已确实对外出租；62 注意：作为房地产开发企业，对于销售状态不佳，按照能售则售、能租则租的态度暂时用于出租的房地产，公司的最终目的为通常为出售上述房地产，因此，公司通常应将其认定为存货；63（八）（八）投资性房地产，母公司租赁给子公司房投资性房地产，母公司租赁给子公司房屋，在母公司报表上按投资性房地产核算并拟屋，在母公司报表上按投资性房地产核算并拟按公允价值计量，在编制合并报表时，是仍按按公允价值计量，在编制合并报表时，是仍按投资性房
45、地产列示，还是调整为固定资产，并投资性房地产列示，还是调整为固定资产，并调整公允价值及其累计折旧金额？调整公允价值及其累计折旧金额？（1 1）母公司租赁给子公司房屋，公司在母公）母公司租赁给子公司房屋，公司在母公司个别报表中按投资性房地产核算并拟按公允司个别报表中按投资性房地产核算并拟按公允价值计量，在编制合并报表时，公司应视该项价值计量，在编制合并报表时，公司应视该项房地产的实际情况而决定如何对其进行合并调房地产的实际情况而决定如何对其进行合并调整。整。（2 2）如果该项房地产全部租赁给子公司，则）如果该项房地产全部租赁给子公司，则公司应将该项房地产由公允价值计量的投资性公司应将该项房地产由
46、公允价值计量的投资性房地产调整为自用房地产，并相应调整公允价房地产调整为自用房地产，并相应调整公允价值变动损益和其他相关资产、负债项目。值变动损益和其他相关资产、负债项目。64（3 3）如果母公司该项房地产的部分房屋）如果母公司该项房地产的部分房屋租赁给子公司，其他房屋租赁给合并范租赁给子公司，其他房屋租赁给合并范围之外的公司，则公司应将对子公司租围之外的公司，则公司应将对子公司租赁部分调整为自用房地产；如租赁给合赁部分调整为自用房地产；如租赁给合并范围之外的公司的其他房屋可以单独并范围之外的公司的其他房屋可以单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增计量和出售的、用于赚取租金或资本增值，公司可将
47、其确认为投资性房地产并值，公司可将其确认为投资性房地产并视其情况选择成本模式或公允价值模式视其情况选择成本模式或公允价值模式进行后续计量。进行后续计量。65（九）（九）母公司无偿提供给子公司使用的母公司无偿提供给子公司使用的房产，母公司与子公司未就房产使用达房产，母公司与子公司未就房产使用达成过书面协议，也没有要求子公司交纳成过书面协议，也没有要求子公司交纳过租金，则该等房地产属于出租还是出过租金，则该等房地产属于出租还是出借，这种情况下母公司应将其列报为投借，这种情况下母公司应将其列报为投资性房地产还是固定资产？资性房地产还是固定资产？对于母公司无偿提供给子公司使用的房产，由于母公司无法从上
48、述交易中赚取租金或资本增值，因此，母公司不应将上述房产在个别报表中认定为投资性房地产，而是将其作为固定资产进行会计核算。66问题 企业如有持有待售的投资性房地产投资性房地产和其他非流动资产，如何进行确认和计量？67 答：企业会计准则第4号-固定资产第二十二条规定，企业对于持有待售的固定资产,应当调整该项固定资产的预计净残值，使该固定资产的预计净残值反映其公允价值减去处置费用后的金额，但不得超过符合持有待售条件时该项固定资产的原账面价值，原账面价值高于调整后预计净残值的差额，应作为资产减值损失计入当期损益。同时满足下列条件的非流动资产应当划分为持有待售：一是企业已经就处置该非流动资产作出决议；二
49、是企业已经与受让方签订了不可撤销的转让协议；三是该项转让将在一年内完成。68 符合持有待售条件的无形资产等其他非流动资产，比照上述原则处理，但不包括递延所得税资产、企业会计准则第22号-金融工具确认和计量规范的金融资产、以公允价值计量的投资性房地产和生物资产、保险合同中产生的合同权利。持有待售的非流动资产包括单项资产和处置组，处置组是指作为整体出售或其他方式一并处置的一组资产。69三、关于现值计量问题（一）新准则中哪些情况下引入了现值计量？CAS 4&6:购买固定资产、无形资产的价款超过正常信用条件延期支付、实质上具有融资性质的，资产成本以未来支付价款的现值未来支付价款的现值为基础确定70示例
50、：分期付款购买固定资产示例：分期付款购买固定资产资料：假定A公司207年1月1日从C公司购入N型机器作为固定资产使用，该机器已收到。购货合同约定，N型机器的总价款为1000万元，分3年支付，207年12月31日支付500万元，208年12月31日支付300万元，209年12月31日支付200万元。71举例：分期付款购买固定资产举例：分期付款购买固定资产资料：假定A公司3年期银行借款年利率为6%。分析：第一步，计算总价款的现值500/（1+6%）+300/（1+6%）2+200/（1+6%）3=471.70+267.00+167.92=906.62（万元）72举例：分期付款购买固定资产举例：分期
