1、1000G 容量 近 18 万份地产和商业零售、 商业地产资料 ￥398 分享平台 QQ： 975369788 金泓凯旋城金泓凯旋城二期二期 开盘分析开盘分析 营销中心熙龙湾项目组 2008-01-13 1000G 容量 近 18 万份地产和商业零售、 商业地产资料 ￥398 分享平台 QQ： 975369788 一、项目概况一、项目概况 1、开发团队开发团队 开发商 深圳市屹海达实业发展公司 园林规划 加拿大奥雅园境师事务所 建筑设计 深圳大学建筑设计研究院 策划代理 中原地产 整合推广 思迈广告 物业管理 深圳南油物业管理有限公司 2、基础数据基础数据 项目整体数据 物业类型 多层 总占地
2、面积 3.48 万 总建筑面积 17 万（其中住宅 12 万） 总户数 861（此次推出 12 号楼共计 401 套） 小区总停车位 2500 容积率 3.8 绿化率 87% 主力户型 102.12 平方米 三房 142.85 平方米 三房 142.56 平方米 四房 配套设施 小区内部配套：社区配套的 2 万平米集中商业与 1200 米长商业街； 教育：宝安实验中学、海滨中学、新安中学、安乐小学、新安街道办 凯旋城幼儿园； 购物：50 万平米商业中心、天虹超市、好邻居百货； 银行：中行、工商银行、建行； 医院：妇幼保健院、人民医院、武警门诊部； 其他：滨海生态走廊、宝安体育馆 地理位置 宝安
3、区 宝安新安一路南，新圳河南侧，中南花园西侧 1000G 容量 近 18 万份地产和商业零售、 商业地产资料 ￥398 分享平台 QQ： 975369788 本次出售数据 出售楼栋号 12 栋 出售套数 401 套 A 座 支座 房 型 面 积 套 数 均 价 A 三房 100.34 26 18881 B 三房 102.12 26 18825 C 三房 142.88 27 22219.67 D 四房 142.56 26 21732.33 E 三房 142.13 27 22461.67 B 座 支座 房 型 面 积 套 数 均 价 A 三房 102.19 26 15920 B 三房 102.19
4、 26 16128 C 三房 142.85 27 20256 D 四房 142.79 26 18954 E 三房 142.89 27 19142 C 座 支座 房 型 面 积 套 数 均 价 A 三房 102.18 27 17761 B 三房 102.18 27 18071 C 三房 142.84 28 21094 D 四房 142.52 27 20301 E 三房 142.84 28 20506 户型特点： 1、户型方正，布局合理，实用率较高； 2、叠式设计，户型不通透，通风采光较差，赠送面积较少； 3、户型设计及装修上缺少创意，室内空间布局不够大气； 1000G 容量 近 18 万份地产和
5、商业零售、 商业地产资料 ￥398 分享平台 QQ： 975369788 户型配比数据 户型 面积 套数 套数比 均价 三房 100.34-142.88 322 80.3% 19272.11 四房 142.52-142.79 79 19.7% 20329.11 基本数据对比 楼盘名称 栋别 面积 户型 均价 熙龙湾 4B02 126.26-129.14 三房 18950 4A02 139.62-141.59 四房 17975 金泓凯旋城 12A 100.34-142.88 三房 19272.11 12B 142.79 四房 20329.11 分析：金泓凯旋城三房和四房定价相对较高，就区位优势及
6、开发商品牌来说，金 泓均不及本项目，此次定价会给本项目的销售带来一定利好，在后续三房、四房 的销售中要通过性价比优势进行客户引导。 3、营销推广营销推广 主打广告语：主打广告语：城港上国际生活大邸 卖点分析：卖点分析： 地铁口物业，离地铁一号线延长线新安路站仅 200 米，是地铁一号线及五 号线的换乘点 二线西部第一大盘，总建筑面积 511425 平米，一期已经入伙，社区生活 纯熟，配套完善，居住氛围较浓 深圳最长小区商业街 深圳最大外延园林，拥有外延 3.6 万平米的主题绿化长廊 立于双港之上的关口物业，位于宝安中心区位置， ，区位优势明显，生活 配套完善 教育方便：有宝安实验中学、海滨中学
7、、新安中学、安乐小学、新安街道 办凯旋城幼儿园，解除家长后顾之忧； 1000G 容量 近 18 万份地产和商业零售、 商业地产资料 ￥398 分享平台 QQ： 975369788 营销推广：营销推广： 2007 年 12 月 8 日正式接待中心开放，现场举办移民与海大型雕塑展 2008 年 1 月 10 日电话通知登记客户及一期业主选房及样板房开放事宜 2008 年 1 月 12 日样板房开放同时开始销售 二二、开盘开盘现场现场分析分析 1、选房形式选房形式 集中看集中看房房 自然销售自然销售 在考虑到市场和项目自身客户积累因素后，采取在样板房开放的同时， 以自 然销售的方式进行销售。公布选房
8、时间为上午 10 点，售楼员告知客户只要有选 中的意向房号，都可进行现场销售，不受时间限制。上午 10 点时，现场共停车 54 辆，到场人数约为 300 多人。整个销售过程采取自然销售的形式。 2 2、客户特征：、客户特征： 年龄结构在： 30 岁40 岁之间 区域分布： 宝安、南山客户为主 职业类别：企业管理层、公司白领、政府公务员、中小型私营企业主为主 客户描述:购买客户在当前市场情况下，以自住为主，多为改善居住环境的一、 二次置业。目标客户群为企业管理层、公司白领、政府公务员、中小型私营企业 主，有一定的承受能力，对价格较为敏感。追求居住的整体环境和舒适度，对交 通的便捷程度有较高要求。
9、 1000G 容量 近 18 万份地产和商业零售、 商业地产资料 ￥398 分享平台 QQ： 975369788 3、销售状况销售状况 开盘价格开盘价格 开盘均价： 均价 19000 元/； 在售单位均价： 三房 19272.11 元/ 四房 20329.11 元/ 开盘折扣：开盘一次性付款，当天办理按揭 98 折，十天内付清款项，办理 完按揭手续的额外享受 96 折优惠。 销售情况销售情况 销售现场未设立销控板，开盘一个小时只销售 4 套，之后未进行选定房 号的宣读，现场看房人数较多，成交较少。选房当天晚上，中原地产统一对 外口径为：项目未进行开盘活动，只是自然销售。 预计整体销售不超过预计
10、整体销售不超过 1010 多多套。套。 4、 销售分析：销售分析： 1. 销售率很不理想，在开盘一个小时内，仅出售 4 套，大量积压单位，将给后 期销售带来巨大压力； 2. 均价为 19000 元/，受熙龙湾项目热销影响，开发商对市场盲目乐观 ，在 当前市场形式下，很难得到客户的认可。开发商在对未来片区发展看好的情 况下，采取相对较高的价格入市，期待后市消化。 3. 政府宏观调控持续吃紧，以家庭为第二套房屋的认定及银行加息相关政策的 实施，使得市场观望气氛更加浓厚，同时开发商资金压力不大，在这种市场 情况下采取高价待售策略； 4. 12 栋为一个基座，一个预售证，必须一次推出 401 套，在当
11、今市场下，推 盘量较大。开发商在拿到预售许可证时处于被动销售，销售信心不足，现场 组织较为匆忙。 三三 现场组织优劣势分析现场组织优劣势分析 考虑到项目实际情况及市场情况，结合相关实例，现场未作任何区域设置， 整个流程组织较为混乱，在目前的市场形势下，组织方想用以往聚集效应，促使 1000G 容量 近 18 万份地产和商业零售、 商业地产资料 ￥398 分享平台 QQ： 975369788 现场成交，在客户逐渐理性的市场形势下，此举未能取得预期效果。 优势分析：优势分析： 充分利用已经成熟的大社区优势，避开常规线路，选择和项目优势结合的 社区老年秧歌队，营造了温馨成熟的社区生活； 因售楼大厅与
12、样板房有一段距离，在每辆看楼车上均配有一名置业顾问， 在看楼车行驶的过程中，结合已形成的纯熟社区环境，能够很好的利用情景营 销对客户进行项目的宣传； 在客户看楼及现场讲解中能针对实际情况灵活处理，应急反应能力较强； 样板房装饰效果较佳，对客户起到了较好的引导和宣传作用； 劣势分析：劣势分析： 活动组织形式未能及时应变，采取看样板房和销售同时进行，过于集中的 销售方式，使得现场较难控制； 现场组织较为混乱，功能划分不明确，没有设立任何导示； 中原参加支援的工作人员对项目本身了解的不够详尽，增加了与客户的沟 通成本； 四、对本项目的借鉴意义四、对本项目的借鉴意义 1. 面对当前的市场形势，结合项目
13、实际，灵活运用各种营销手段，以便促成销 1000G 容量 近 18 万份地产和商业零售、 商业地产资料 ￥398 分享平台 QQ： 975369788 售目标的达成； 2. 开盘前的相关准备工作要考虑周全，准备到位，并预想可能出现的情况，提 前安排，尽早部署； 3. 在销售服务的环节中，注重每一个细节，本项目的地下看楼通道较长，也可 考虑安排置业顾问，跟车讲解； 4、金泓凯旋城开盘吸引了大量南山客户，对于本项目来说，应进一步加大对南 山客户的宣传，进一步扩展项目客户群； 5、此次金泓凯旋城定价偏高，在市场理性的情况下，未采取有效的销售策略， 导致开盘当日成交较差，本项目在今后的营销推广中，应进一步了解市场，顺势 而为；
