1、民法典合同编解读民法典合同编解读之买卖合同之买卖合同叁叁壹壹贰贰目录出卖人与买受人的义务 风险负担规则 孳息的归属 肆肆瑕疵担保责任与标的物的检验 柒柒伍伍陆陆目录特种买卖合同 保留所有权一物数卖的履行顺序 捌捌商品房买受人保护前言：共53个条文（595-647），与合同法相比，有43个条文存在实质性或表述性变化。参照适用价值：法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照适用买卖合同的有关规定（646）。当事人约定易货交易，转移标的物的所有权，参照适用买卖合同有关规定（647）。壹出卖人与买受人的义务出卖人与买受人的义务 （一）出卖人的义务（一）出卖人的义务 出卖人应当履行向买受人
2、交付标的物或者交付出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务（务（598598）主给付义务主给付义务交付地点的特殊规则交付地点的特殊规则 当事人没有约定交付地点或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）标的物需要运输的，出卖人应当将标的物交付给第一承运人以运交给买受人；（二）标的物不需要运输，出卖人和买受人订立合同时知道标的物在某一地点的，出卖人应当在该地点交付标的物；不知道标的物在某一地点的，应当在出卖人订立合同时的营业地交付标的物。（603，非511-3）出卖人应当按照约定或者
3、交易习惯向买受人出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。（599599）从给付义务从给付义务（1 1）何为有关单证和资料？）何为有关单证和资料？保险单、保修单、普通发票、增值税专用发票、产品合格证、质量保证书、质量鉴定书、品质检验证书、产品进出口检疫书、原产地证明书、使用说明书、装箱单等。（买卖合同解释7）出卖人按照约定未交付有关标的物的单证和资料的，不影响标的物毁损、灭失风险的转移。（609）（2 2）出卖人未履行从给付义务之法律后果）出卖人未履行从给付义务之法律后果可以诉请履行或赔偿损失：最高院（最高院（2016
4、2016）民申）民申391391号号出卖人未能按约为买受人开具增值税专用发票，则应支付买受人相当于增值税税款的款项。买受人能否据此行使抗辩权？当事人未明确约定先开具增值税发票再支付价款的，承担付款义务一方不能以对方未开具增值税发票为由，拒绝支付合同价款（20172017）最高法民申）最高法民申39603960号；号；(2017)(2017)最高法民申最高法民申16751675号。号。能否行使解除权？是否符合“不能实现合同目的”的法定解除权条件（563-1-4）。出卖人没有履行或者不当履行从给付义务，致使买受人不能实现合同目的，买受人主张解除合同的，予以支持。（买卖合同解释25）不支持：不支持：
5、新疆高院新疆高院(2020)(2020)新新4040民申民申135135号号基本案情：基本案情：甲公司向乙公司购买精选脱杂机，甲公司尚未支付部分货款，并以乙公司未向甲公司提供产品合格证为由要求解除合同并退还已付货款。裁判要旨：裁判要旨：法院认为，乙公司没有履行交付合格证的义务，但该义务属于从给付义务，甲公司不能以此来证明脱杂机系三无产品，故不支持其解除合同。支持：支持：北京一中院北京一中院(2009)(2009)一中民终字第一中民终字第1170511705号号基本案情：基本案情：甲公司向乙公司购买摩尔烟花爆竹探测器，产地为英国，并约定了质量保证、验收标准、违约责任等事项。后甲公司以乙公司未提供
6、摩尔烟花爆竹探测器的原产地证明、进口报关单、报关税单等能够证明该样品产地为英国的证明材料及产品的出厂合格证书、原厂产品说明书、厂家保修单、厂家生产标准等相关材料，诉请解除双方买卖合同。裁判要旨：裁判要旨：尽管合同中没有明确约定乙公司须交付探测器的原产地证明、进口报关单、报关税单、出厂合格证书、原厂产品说明书等单证资料，但依据产品的性质、产品的交易目的和合同的交易习惯，乙公司作为产品的供方有义务交付这些单证资料。乙公司未能提供相关单证资料，导致甲公司不能实现合同目的，已构成违约，双方合同应当解除。1.1.付款地点付款地点（二）买受人的义务（二）买受人的义务买受人应当按照约定的地点支付价款。对支付
7、地点没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，买受人应当在出卖人的营业地支付；但是，约定支付价款以交付标的物或者交付提取标的物单证为条件的，在交付标的物或者交付提取标的物单证的所在地支付。（627，非依据第511条-3）2.2.付款期限付款期限买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。（628，非依据第511条-4项）与诉讼时效的关联与诉讼时效的关联（1 1）支付货款的诉讼时效自收到标的物之日起计算：）支付货款的诉讼时效自收到标的物之日起计算：最高法（最高
8、法（20142014）民申字第）民申字第0091100911号号：在货物买卖合同纠纷中，双方当事人未明确约定且无法确定货款支付期限的，买方应在提取货物的当时支付货款，若其未在收货的当日支付货款，则可认定另一方的权利受到侵害，诉讼时效应从次日起开始计算。类似判决类似判决：贵州高院（2014）黔高民再终字第26号；山西高院（2014）晋民申字第858号；重庆一中院(2016)渝01民终1314号。（2 2）支付货款的诉讼时效仍自当事人要求履行时起算）支付货款的诉讼时效仍自当事人要求履行时起算吉林高院（吉林高院（20172017）吉民再）吉民再8 8号：号：虽然合同法第一百六十一条规定，买受人应当按
9、照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。但合同法一百六十一条的立法本意是保护债权人的权益，不能依据此条款确定诉讼时效的起算点。类似判决：类似判决：四川高院（2015）川民申字第1452号；浙江高院（2011）浙商提字第107号。贰风险负担规则风险负担规则 （一）交付主义（一）交付主义 标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。付之后由买受人承担，但是法律另有规
10、定或者当事人另有约定的除外。（604604）1.1.交付的含义交付的含义（1 1）试用买卖特殊性，所有权保留无特殊性。）试用买卖特殊性，所有权保留无特殊性。标的物在试用期内毁损、灭失的风险由出卖人承担。（640）（2 2）种类物特定化）种类物特定化 当事人对风险负担没有约定，标的物为种类物，出卖人未以装运单据、加盖标记、通知买受人等可识别的方式清楚地将标的物特定于买卖合同，买受人主张不负担标的物毁损、灭失的风险的，人民法院应予支持。（买卖合同解释14）2.2.交付地点与风险转移时间交付地点与风险转移时间（1 1）不需要运输）不需要运输标的物不需要运输，出卖人和买受人订立合同时知道标的物在某一地
11、点的，出卖人应当在该地点交付标的物；不知道标的物在某一地点的，应当在出卖人订立合同时的营业地交付标的物。（603-2-2）约定交付地点，从约定。未约定交付地点，依据第510条仍然无法确定：（2 2）需要运输）需要运输出卖人按照约定将标的物运送至买受人指定地点并交付给承运人后，标的物毁损、灭失的风险由买受人承担（607-1新增，买卖合同解释12）。当事人没有约定交付地点或者约定不明确，依据本法第六百零三条第二款第一项的规定标的物需要运输的，出卖人将标的物交付给第一承运人后，标的物毁损、灭失的风险由买受人承担（607-2）。（3 3）路货买卖）路货买卖出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物，除当事人
12、另有约定外，毁损、灭失的风险自合同成立时起由买受人承担（606）。出卖人隐瞒风险事实之例外出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物，在合同成立时知道或者应当知道标的物已经毁损、灭失却未告知买受人，买受人主张出卖人负担标的物毁损、灭失的风险的，人民法院应予支持。（买卖合同解释13）(2017)(2017)冀冀1111民终民终8383号号基本案情：基本案情：袁某购买李某、程某合伙经营的购销站的玉米，袁某承诺自己承担运费。李某短信告诉袁某已经将玉米装车，并将承运人的身份证、承运车辆的行驶证以微信的方式发给袁某，袁某将货款转给程某。后承运司机失踪，袁某至今未收到玉米。购销站装车现场的四个摄像头监控录像显示
13、，装粮食车是在库里面装的，库里面没有装摄像头，车辆车牌号看不清，仅能看清车的颜色，视频记录中没有李某拍摄司机本人侧面相、驾驶证、身份证的过程。裁判要旨：裁判要旨：作为运输工具的汽运车辆，可识别的标识首推是车牌号码，本案最大的疑点就是的李某所举证据视频记录中，无法印证发货车是什么牌号、什么时间完成交货，李某已将袁某所购买的玉米交付给第一承运人的证据链尚未构成。购销站应立即返还袁某货款，李某、程某承担连带责任（607条货交承运人为交付完成）。违约方承担风险违约方承担风险(二)当事人违约时风险负担规则1.因买受人的原因致使标的物未按照约定的期限交付的，买受人应当自违反约定时起承担标的物毁损、灭失的风
14、险（605）。2.出卖人按照约定或者法定（603-2-2）将标的物置于交付地点，买受人违反约定没有收取的，标的物毁损、灭失的风险自违反约定时起由买受人承担（608）。3.因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担（610）。标的物毁损、灭失的风险由买受人承担的，不影响因出卖人履行义务不符合约定，买受人请求其承担违约责任的权利（611）。叁孳息的归属孳息的归属 交付主义，任意性规范。交付主义，任意性规范。标的物在交付之前产生的孳息，归出卖人所有；交付之后产生的孳息，归买受人所有。但是
15、，当事人另有约定的除外。（630）体系解释：试用买卖、保留所有权买卖。体系解释：试用买卖、保留所有权买卖。肆瑕疵担保责任与标的物的检验瑕疵担保责任与标的物的检验 1.1.权利瑕疵担保规则无变化权利瑕疵担保规则无变化出卖人就交付的标的物，负有保证第三人对该标的物不享有任何权利的义务，但是法律另有规定的除外。（612）买受人订立合同时知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的，出卖人不承担前条规定的义务。（613）买受人有确切证据证明第三人对标的物享有权利的，可以中止支付相应的价款，但是出卖人提供适当担保的除外。（614）（一）瑕疵担保责任（一）瑕疵担保责任权利瑕疵担保（权利瑕疵担保（612-
16、614612-614）与质量瑕疵担保（）与质量瑕疵担保（615-619615-619）。）。当事人约定减轻或者免除出卖人对标的物瑕疵承担的责任，因出卖人故意或者重大过失不告知买受人标的物瑕疵的，出卖人无权主张减轻或者免除责任。（618）（买卖合同解释32）拍卖法第61条第2款规定，“拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任。”但若拍卖人知道或者应当知道标的物的瑕疵状况，却由于故意或重大过失未告知竞买人的，瑕疵担保义务免责声明应归于无效。2.2.出卖人承担质量瑕疵担保责任的要件出卖人承担质量瑕疵担保责任的要件第一，交付的标的物不符合质量要求（约定及510、5
17、11-1之补充）第二，无免责之特别约定案例：案例：(2015)(2015)鲁民四终字第鲁民四终字第9797号号A公司向B公司购买一辆进口水陆两栖旅游巴士用于旅游观光，B公司已在合同中明确向A披露了标的物的瑕疵为在国内无法办理车或船行驶的相关证件及手续、也无法办理登记手续。合同约定，在接收巴士后，A公司不得再因该巴士存在质量问题或手续不全等为由，要求B公司退货或解除合同。后A公司因巴士不能办理手续无法实现合同目的要求解除合同和赔偿损失。第三，买受人在合理期限提出质量异议（买受人不真正义务）。买受人收到标的物时应当在约定的检验期限内检验。没有约定检验期限的，应当及时检验。（620）买受人怠于通知的
18、，视为标的物的数量或者质量符合约定。（621-1）疑问：613条规定买受人明知或应当知道标的物存在权利负担，构成权利瑕疵担保责任的免责事由；买受人在缔约时知道或者应当知道标的物质量存在瑕疵，是否构成质量瑕疵担保责任的免责事由？合同编未采纳买卖合同解释规定。买受人在缔约时知道或者应当知道标的物质量存在瑕疵，主张出卖人承担瑕疵担保责任的，人民法院不予支持，但买受人在缔约时不知道该瑕疵会导致标的物的基本效用显著降低的除外。（买卖合同解释33）（二）标的物的检验1.1.检验期限检验期限买受人收到标的物时应当在约定的检验期限内检验。没有约定检验期限的，应当及时检验。（620）当事人约定检验期限的，买受人
19、应当在检验期限内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人。买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定。（621-1）（1 1）约定）约定约定之限制约定之限制：当事人约定的检验期限过短，根据标的物的性质和交易习惯，买受人在检验期限内难以完成全面检验的，该期限仅视为买受人对标的物的外观瑕疵提出异议的期限。约定的检验期限或者质量保证期短于法律、行政法规规定期限的，应当以法律、行政法规规定的期限为准。（622、买卖合同解释18）合理期限、最长合理期限（不变期间）、质量保证期（2 2）未约定时的期限）未约定时的期限当事人没有约定检验期限的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量
20、不符合约定的合理期限内通知出卖人。买受人在合理期限内未通知或者自收到标的物之日起二年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定；但是，对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用该二年的规定。（621-2）合理期限的确定：人民法院具体认定“合理期间”时，应当综合当事人之间的交易性质、交易目的、交易方式、交易习惯、标的物的种类、数量、性质、安装和使用情况、瑕疵的性质、买受人应尽的合理注意义务、检验方法和难易程度、买受人或者检验人所处的具体环境、自身技能以及其他合理因素，依据诚实信用原则进行判断。（买卖合同解释17）出卖人知道或者应当知道提供的标的物不符合约定的，买受人不受前两款规定的通
21、知时间的限制。（621-3）（3 3）出卖人知道或者应当知道标的物瑕疵，不受时间限制）出卖人知道或者应当知道标的物瑕疵，不受时间限制案例案例1 1：连云港中院：连云港中院(2015)(2015)连商终字第连商终字第0027800278号号陆某向甲公司购买大圆机、高毛机等产品。合同约定，陆某在验收产品时，若有缺件或其他问题，应妥善保管并在十日内书面提出异议，否则视为产品符合约定；保修期为自产品交付之日起一年。陆某收到机器使用后，多次向甲公司反映机器安装、调试等问题，甲公司也多次派人修理、更换零部件，但一直未能修复机器。后双方因产品质量问题发生争议。裁判要旨：裁判要旨：因双方买卖的物品是纺织机械，
22、其性质和安装程序决定了买方是无法在十日内验收纺织机械的内在质量，故合同中约定的“十天”应属于外观瑕疵异议期间。至于本案中对隐蔽瑕疵提出异议的合理期间的认定，法院认为，双方在合同中约定，甲公司所售产品的保修期为自产品交付之日起一年。在保修期内，属陆某正常使用而出现的质量问题，由甲公司负责免费维修并免费更换损坏的零部件(易损件除外)。此处约定的一年期间，可以作为认定陆某对隐蔽瑕疵提出异议的合理期间的参照期间。本案，陆某就对机械的运转问题提出异议，甲公司也派人进行维修，应认定陆某是在合理期间内对隐蔽瑕疵提出质量异议。案例案例2 2：北京一中院：北京一中院(2020)(2020)京京0101民终民终4
23、3214321号号A公司委托B公司研究开发办公-住宅一体化区域既有建筑屋顶太阳能利用与美化示范项目一期工程可视化和能量控制与管理系统项目。合同未对检验期间进行约定，后因拖欠货款发生争议。裁判要旨：裁判要旨：由于双方并未约定标的物的检验期间，本院从双方的交易性质，标的物的应用场景，标的物交付的月份，太阳能利用的实际情况，依据诚实信用原则酌情确定合理期间为标的物交付之日起1年。当事人对检验期限未作约定，买受人签收的送货单、确认单等载明标的物数量、型号、规格的，推定买受人已经对数量和外观瑕疵进行检验，但是有相关证据足以推翻的除外。（623、买卖合同解释15）2.2.签收的推定签收的推定出卖人依照买受
24、人的指示向第三人交付标的物，出卖人和买受人约定的检验标准与买受人和第三人约定的检验标准不一致的，以出卖人和买受人约定的检验标准为准。（624、买卖合同解释16）3.3.约定检验标准不统一的标准确定约定检验标准不统一的标准确定伍特种买卖合同特种买卖合同 分期付款的买受人未支付到期价款的数额达到全部价款的五分之一，经催告后在合理期限内仍未支付到期价款的（较合同法167新增），出卖人可以请求买受人支付全部价款或者解除合同。1.1.分期付款买卖合同解除权规则变化：增加催告要件分期付款买卖合同解除权规则变化：增加催告要件（一）分期付款买卖“分期付款分期付款”系指买受人将应付的总价款在一定期间内系指买受人
25、将应付的总价款在一定期间内至少分三次至少分三次向向出卖人支付。（出卖人支付。（买卖合同解释买卖合同解释38-138-1）（1 1）理由：与合同一般法定解除规则相统一）理由：与合同一般法定解除规则相统一有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务（1/5)，经催告后在合理期限内仍未履行。（563-1）出卖人解除合同的，可以向买受人请求支付该标的物的使用费。出卖人解除合同的，可以向买受人请求支付该标的物的使用费。（634634）最高院最高院(2015)(2015)民申字第民申字第25322532号（指导案例号（指导案例6767号）号）汤某与周某于2013年4月3日签订股权
26、转让协议及股权转让资金分期付款协议。约定：周某将A公司6.35%股权转让给汤某，合计710万元，分四期付清，即2013年4月3日付150万元；2013年8月2日付150万元；2013年12月2日付200万元；2014年4月2日付210万元。协议签订后，汤某依约支付第1期150万元。因汤某逾期未支付第2期转让款，周某于同年10月11日以公证方式送达了关于解除协议的通知，以汤某根本违约为由，提出解除双方签订的股权转让资金分期付款协议。次日，汤某即向周某转账支付了第2期150万元，并按约定时间和数额支付了第3、4期转让款。周某以其已解除合同为由，如数退回汤某支付的4笔转让款。汤某遂向法院起诉，要求确
27、认周某发出的解除通知无效，并责令其继续履行合同。另查明，2013年11月7日，A公司的变更（备案）登记中，周某所持有的6.35%股权已经变更登记至汤某名下。成都中院一审驳回汤某的诉讼请求（解除有效）；四川省高院则确认解除无效；最高院驳回再审申请。判决理由判决理由主要三点：第一，股权交易不同于满足生活需要的交易，不应简单适用合同法第167条（未付款达1/5可解除）的规定；第二，汤某后续付款，说明不影响合同履行、合同目的能够实现；第三，维护交易安全（已办理变更登记）634条更合理：经催告后在合理期限内仍未支付到期价款，才可以解除。（2 2）能否意思自治约定更低的解除条件？）能否意思自治约定更低的解
28、除条件？分期付款买卖合同的约定违反合同法第一百六十七条第一款的规定，损害买受人利益，买受人主张该约定无效的，人民法院应予支持。（买卖合同解释38-2）分期付款买卖合同约定出卖人在解除合同时可以扣留已受领价金，出卖人扣留的金额超过标的物使用费以及标的物受损赔偿额，买受人请求返还超过部分的，人民法院应予支持。当事人对标的物的使用费没有约定的，人民法院可以参照当地同类标的物的租金标准确定。（买卖合同解释39）2.2.解约扣款解约扣款（二）试用买卖（二）试用买卖试用买卖的买受人在试用期内可以购买标的物，也可以拒绝购买。试用期限届满，买受人对是否购买标的物未作表示的，视为购买。（638-1）试用买卖的买
29、受人在试用期内已经支付部分价款或者对标的物实施出卖、出租、设立担保物权等行为的，视为同意购买。（638-2、买卖合同解释41）1.1.同意购买同意购买试用买卖的当事人对标的物使用费没有约定或者约定不明确的，出卖人无权请求买受人支付。（639、买卖合同解释43）2.2.不支付使用费不支付使用费陆保留所有权保留所有权 （一）登记对抗主义（一）登记对抗主义当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人。出卖人对标的物保留的所有权，未经登记，不得对抗善意第三人。（641）1.1.规则变化规则变化2.2.登记即可以对抗第三人？与动产抵押规则（登记即可以对抗第三人？
30、与动产抵押规则（404404）之间的体系性解释？）之间的体系性解释？（二）出卖人取回权（二）出卖人取回权当事人约定出卖人保留合同标的物的所有权，在标的物所有权转移前，买受人有下列情形之一，造成出卖人损害的，除当事人另有约定外，出卖人有权取回标的物：（一）未按照约定支付价款，经催告后在合理期限内仍未支付；（二）未按照约定完成特定条件；（如以特定方式保管标的物，提供担保等）（三）将标的物出卖、出质或者作出其他不当处分。（与第三人善意取得的协调）出卖人可以与买受人协商取回标的物；协商不成的，可以参照适用担保物权的实现程序。（642、买卖合同解释35）民法典并未采纳民法典并未采纳买卖合同解释买卖合同解
31、释3636（取回权的限制）（取回权的限制）：买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。（三）买受人的回赎权与出卖人的再卖权（三）买受人的回赎权与出卖人的再卖权出卖人取回标的物后，买受人在双方约定或者出卖人指定的合理回赎期限内，消除出卖人取回标的物的事由的，可以请求回赎标的物。买受人在回赎期限内没有回赎标的物，出卖人可以以合理价格将标的物出卖给第三人，出卖所得价款扣除买受人未支付的价款以及必要费用后仍有剩余的，应当返还买受人；不足部分由买受人清偿。（643、买卖合同解释37）柒一物数卖的履行顺序一物数卖的履行顺序 （一）普通动产一物数卖（一）普通动产
32、一物数卖先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持；均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持。（买卖合同解释9）如何防止倒签合同？如何防止倒签合同？（二）特殊动产一物数卖（二）特殊动产一物数卖先行受领交付的买受人请求出卖人履行办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；均未受领交付，先行办理所有权转移登记手续的买受人请求出卖人履行交付标的物等义务的，人民法院应予支持；均未受领交付，也未办理所有权转移登记手续，依
33、法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；出卖人将标的物交付给买受人之一，又为其他买受人办理所有权转移登记，已受领交付的买受人请求将标的物所有权登记在自己名下的，人民法院应予支持。（买卖合同解释10）未考虑付款未考虑付款（三）不动产一物数卖（三）不动产一物数卖一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。（八民纪要15）捌商品房买受人保护商品房买受人保护 （一）与建筑商优先权的关系（一）与建筑
34、商优先权的关系买受人的优先保护顺位？买受人的优先保护顺位？支付了大部分款项的消费者消费者工程价款优先受偿权抵押权普通债权人最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复：一、建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。（二）能否对抗查封？（二）能否对抗查封？最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定第17条：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押
35、、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。（三）能否对抗强制执行？（三）能否对抗强制执行？最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2015年5月5日）第28条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人（三）已支付全
36、部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。九民纪要127：实践中，对于该规定的前3个条件，理解并无分歧。对于其中的第4个条件，理解不一致。一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第29条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利
37、能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。九民纪要125对于“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”如何理解，审判实践中掌握的标准不一。“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于
38、满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。对于其中“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”如何理解，审判实践中掌握的标准也不一致。如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。（四）能否诉请抵押权人配合办理移转登记、注销登记？（四）能否诉请抵押权人配合办理移转登记、注销登记？主债权诉讼时效届满的法律后果：抵押权人应当在主债权的诉讼时效期间内行使抵押权。抵押权人在主债权诉讼时效届满前未行使抵押权，抵押人在主债权诉讼时效届满后请求涂销抵押权登记的，人民法院依法予以支持。（九民纪要59）感谢你
