1、 房地产金融房地产金融融资方式与工具创新2023-9-13天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学2第一节第一节 房地产金融体系及其理论房地产金融体系及其理论v一、房地产金融概念房地产金融是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。广义的房地产金融，是与房地产活动有关的一切金融活动。狭义的房地产金融表现为一些具体的金融形式，如对房地产银行发行代券；成立住房储蓄机构；安排房地产企业和基金上市；成立按揭类的证券公司；抵押贷款证券化等等。房地产金融也可以进一步分为房产金融和地产金融。2023-9-13天津师范大学城市与环境科学
2、学院 房地产经济学3v二、房地产金融的类别与体系二、房地产金融的类别与体系房地产金融的构成及其类别房地产金融的构成及其类别v按不同的房地产领域分类按不同的房地产领域分类v按资金的融通对象分类按资金的融通对象分类v按房地产金融的业务范围分类按房地产金融的业务范围分类v按房地产金融的操作实务分类按房地产金融的操作实务分类v按房地产金融工具分类按房地产金融工具分类v按房地产金融机构分类按房地产金融机构分类融资路线与房地产金融体系融资路线与房地产金融体系直接路线直接路线契约路线契约路线存款金融路线存款金融路线抵押银行路线抵押银行路线2023-9-13天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学4按融资
3、对象分权益性融资债务性融资房地产企业股票房地产权益信托房地产权益合资直接融资间接融资商业信用债券租赁信用贷款抵押贷款2023-9-13天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学5v直接金融工具和间接金融工具直接金融工具是指非金融机构，如企业、政府或个人所发行和签署的商业票据、国债、企业债券和股票以及抵押契约等。间接金融工具是指银行或其他金融机构发行或签发的银行券、存款单、银行票据和保险单等，2023-9-13天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学6v三、房地产金融基本特征特征一、以不动产为抵押品来保证贷款的偿还性。特征二、“无转移抵押”性质。特征三、“财务杠杆效应”。2023-9-13
4、天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学7四、房地产开发资金的来源资金来源资金来源政府拨款银行贷款抵押贷款金融市场企业自筹（资本金）集体集资预收款国营公司各类公司证券证券股票股票股份公司各类公司各类公司用户住房公积金住房公积金住宅合作社住宅合作社特定城市政府与居民2023-9-13天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学8v房地产金融功能理论房地产金融功能理论对房地产业对房地产业对消费者对消费者对银行（提高资金使用效率）对银行（提高资金使用效率）v房地产金融产权理论房地产金融产权理论金融产权是以明确的房地产产权为基础，通过签订契约设定的一种金融产权是以明确的房地产产权为基础，通过签订契
5、约设定的一种特别的留置权。特别的留置权。抵押权、房地产信托受益权、房地产可保权益、房地产基金持有权抵押权、房地产信托受益权、房地产可保权益、房地产基金持有权等。等。v房地产金融利率理论房地产金融利率理论利率之间的差额是资金流动的动力利率之间的差额是资金流动的动力单利计息和复利计息单利计息和复利计息名义利率和实际利率（通货膨胀和计息期的影响）名义利率和实际利率（通货膨胀和计息期的影响）2023-9-13天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学9第二节第二节 房地产信贷融资分析房地产信贷融资分析v一、信贷融资的运用方向一、信贷融资的运用方向开发贷款开发贷款经营贷款经营贷款消费贷款消费贷款v二、
6、信贷融资的主要方式二、信贷融资的主要方式抵押贷款（以房地产作抵押品）抵押贷款（以房地产作抵押品）担保贷款（以第三者的信用做担保）担保贷款（以第三者的信用做担保）抵押加保贷款抵押加保贷款按揭贷款按揭贷款2023-9-13天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学10v三、信贷融资的决定因素三、信贷融资的决定因素信贷资金的供给与需求信贷资金的供给与需求实际利率实际利率通货膨胀预期通货膨胀预期各种风险各种风险2023-9-13天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学11v四、抵押贷款的方式和选择四、抵押贷款的方式和选择抵押贷款的程序抵押贷款的程序固定利率抵押贷款固定利率抵押贷款v分期偿还固定本
7、金式抵押贷款分期偿还固定本金式抵押贷款v充分摊销、分期偿还固定金额式抵押贷款充分摊销、分期偿还固定金额式抵押贷款v累进还款式抵押贷款累进还款式抵押贷款可变利率抵押贷款：可变利率抵押贷款：随价格水平调整的抵押贷款随价格水平调整的抵押贷款(price level adjusted mortgage,PLAM；或可调整利率抵押贷款；或可调整利率抵押贷款(adjustable rate mortgage,ARM)vPLAM:借贷双方只确定一笔贷款的初始利率借贷双方只确定一笔贷款的初始利率(不考虑通货膨胀不考虑通货膨胀)，约定在，约定在一段时间后按照市场价格指数比如消费价格指数一段时间后按照市场价格指数
8、比如消费价格指数)对贷款余额进行调整。对贷款余额进行调整。v ARM:首先根据抵押贷款时的市场利率确定初始利率，以后每隔一段时首先根据抵押贷款时的市场利率确定初始利率，以后每隔一段时间调整一次，以某个确定的利率指标加一个固定的利率附加值方式进行间调整一次，以某个确定的利率指标加一个固定的利率附加值方式进行调整。调整。2023-9-13天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学12v本金等额偿还抵押贷款本金等额偿还抵押贷款(constant amortization mortgage,CAM)整个贷款期内，本金部分按月等额偿还，利整个贷款期内，本金部分按月等额偿还，利息按本金的实际余额和合同利
9、率计算支付。息按本金的实际余额和合同利率计算支付。缺陷是：每月还款额先大后小，不符合居民缺陷是：每月还款额先大后小，不符合居民的收入水平不断增长的实际情况，给借款人的收入水平不断增长的实际情况，给借款人归还贷款造成了较大困难。在贷款初期，月归还贷款造成了较大困难。在贷款初期，月还款额大，使得许多借款人的月收入难以偿还款额大，使得许多借款人的月收入难以偿还贷款，不利于吸引贷款，影响抵押贷款业还贷款，不利于吸引贷款，影响抵押贷款业务的拓展。务的拓展。2023-9-13天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学13本金等额还款月还款额计算本金等额还款月还款额计算 v -每月偿还的本金额；每月偿还的
10、本金额；v v -第第t月偿还的利息额；月偿还的利息额；v -第第t月本息偿还总额。月本息偿还总额。v v本金等额还款额逐月减少，减少额为每本金等额还款额逐月减少，减少额为每月偿还的本金的月利息。月偿还的本金的月利息。mmNPP mmtRtPPI)1(tmtIPPI2023-9-13天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学14本金等额还款利息与本本金等额还款利息与本金关系图金关系图时间mN利息本金月还款额线mP2023-9-13天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学15v等额偿还抵押贷款（等额偿还抵押贷款（constant payment mortgage,CPM）即每月还贷本息合计
11、金额相同，但每月偿即每月还贷本息合计金额相同，但每月偿还的本金部分逐渐增加，利息部分逐渐减还的本金部分逐渐增加，利息部分逐渐减少。少。2023-9-13天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学16等额本息还款计算等额本息还款计算v月还款额：v式中：式中：每月等额偿还贷款本息额；每月等额偿还贷款本息额；v P贷款本金；贷款本金；月利率；月利率；贷款总月数贷款总月数v通常将贷款本金为通常将贷款本金为1元时计算出来的每月等额偿还贷款元时计算出来的每月等额偿还贷款本息额称为抵押常数因子，用本息额称为抵押常数因子，用M表示，即有：表示，即有：v 且有：且有：v将贷款本金与抵押常数因子相乘即可得到每月
12、偿还额。将贷款本金与抵押常数因子相乘即可得到每月偿还额。也可计算一年的还贷额抵押常数因子。也可计算一年的还贷额抵押常数因子。mPTM1)1()1(1)1(mmmNmNmmNmmmmRRRPRRPRPPMT1)1()1(mmNmNmmRRRMmRmNPMPMTm2023-9-13天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学17支付支付t期后的贷款余额期后的贷款余额tNmmtNmmNmtNmtmtmmmmRRRPMTRRRPP)1(1)1(1)1(1)1()1(2023-9-13天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学18v逐年递增偿还抵押贷款（逐年递增偿还抵押贷款（graduated pay
13、ment mortgage,GPM)即在最初的即在最初的5年或年或10年里，月还贷额低于等额偿还方式，年里，月还贷额低于等额偿还方式，每年内的月还贷额相同，但逐年以一定比率递增。每年内的月还贷额相同，但逐年以一定比率递增。v漂浮式抵押贷款漂浮式抵押贷款(ballon mortgage)指贷款期内的每期偿还额都低于等额偿还，因而最后一指贷款期内的每期偿还额都低于等额偿还，因而最后一次还贷额大大高于以前的历次还贷额。次还贷额大大高于以前的历次还贷额。v反向年金式抵押贷款反向年金式抵押贷款(reverse annuity mortgage,RAM)按照所抵押房屋价值的一定百分比，来计算贷款人每期按照
14、所抵押房屋价值的一定百分比，来计算贷款人每期交给借款人的固定贷款额的抵押贷款方式。交给借款人的固定贷款额的抵押贷款方式。v双周还贷式抵押贷款双周还贷式抵押贷款(biweekly mortgage 即每两周偿还一次贷款，一年即每两周偿还一次贷款，一年26个还贷期的抵押贷款方个还贷期的抵押贷款方式。式。2023-9-13天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学19抵押贷款的操作流程抵抵押押房房屋屋实实物物认认定定产产权权证证书书的的验验证证售房公司资质审定售房公司资质审定所有权验证所有权验证产权证书产权证书 同实物的核验同实物的核验所有权历史变化所有权历史变化共有人、租赁人调查共有人、租赁人调
15、查其他产权调查其他产权调查土地使用证、土地使用证、规划许可证、规划许可证、销售许可证销售许可证房房屋屋价价值值评评估估确确定定抵抵押押价价值值2023-9-13天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学20填填写写抵抵押押房房屋屋清清单单签签订订抵抵押押贷贷款款合合同同办办理理房房屋屋抵抵押押登登记记合合同同终终止止抵押物建设抵押物建设抵押物使用抵押物使用房房屋屋产产权权登登记记 按约还款按约还款归还抵押房屋产权证归还抵押房屋产权证违约处置违约处置拍卖抵押物清偿拍卖抵押物清偿2023-9-13天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学21第三节第三节 房地产证券融资分析房地产证券融资分析v
16、一、证券融资的含义一、证券融资的含义指通过房地产股票、房地产债券的发行和指通过房地产股票、房地产债券的发行和流通来融通房地产资金的有关金融活动。流通来融通房地产资金的有关金融活动。v二、房地产股票融资二、房地产股票融资v三、房地产债券融资三、房地产债券融资2023-9-13天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学22v二、房地产股票二、房地产股票 房地产股票是股份制房地产企业为筹集资金，发房地产股票是股份制房地产企业为筹集资金，发给股东作为投资入股凭证，并借以取得股息和红给股东作为投资入股凭证，并借以取得股息和红利的一种有价证券。利的一种有价证券。房地产股票的特点：房地产股票的特点：v与一
17、般工商企业股票的共性特点：收益性、风险性、与一般工商企业股票的共性特点：收益性、风险性、流动性流动性 v股本总额大股本总额大v房地产股票收益较高，升值较快房地产股票收益较高，升值较快v房地产股票资信较高，市场稳定房地产股票资信较高，市场稳定2023-9-13天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学23v房地产股票的类别：房地产股票的类别：按股东权益与承担风险程度的不同按股东权益与承担风险程度的不同v1.普通股：普通的权利，真正的股东。收益不固定，风险较大普通股：普通的权利，真正的股东。收益不固定，风险较大 v2.优先股：优先分配和受偿，收益有保证，但无普通权利。如可优先股：优先分配和受偿，
18、收益有保证，但无普通权利。如可转换，可优惠认购普通股。转换，可优惠认购普通股。按是否记名：记名股票和不记名股按是否记名：记名股票和不记名股 票；票；按有无票面金额，分为有面值股票和无面值股票；按有无票面金额，分为有面值股票和无面值股票；按股票是按股票是 否带有表决权，分为多权股票和无权股票否带有表决权，分为多权股票和无权股票根据发行范围和对象：国有股、法人股、根据发行范围和对象：国有股、法人股、A股（社会公众股（社会公众股，向社会公开发行的普通记名股票）、股，向社会公开发行的普通记名股票）、B股（以外币计股（以外币计价的面向外资发行的普通记名式普通股票）和价的面向外资发行的普通记名式普通股票）
19、和H股（在香股（在香港上市发行的以港币计价的记名式普通股票）港上市发行的以港币计价的记名式普通股票）2023-9-13天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学24v房地产股票的发行房地产股票的发行v1.发行房地产股票的情形发行房地产股票的情形v（1）设立公司时筹集开业资金）设立公司时筹集开业资金包装上市：集团公司将内部多个未上市企业部分或全部效益好有发包装上市：集团公司将内部多个未上市企业部分或全部效益好有发展前途的资产重新组合展前途的资产重新组合,组成具有一定经济规模的经济实体组成具有一定经济规模的经济实体,组建成组建成股份有限公司股份有限公司,申请上市申请上市.买壳上市买壳上市：集团公
20、司出资购买，控股一家上市公司成为大股东：集团公司出资购买，控股一家上市公司成为大股东,从从而达到间接上市而达到间接上市,扩张资本的目的扩张资本的目的.借壳上市：集团公司先以其下属部分资产改造后上市借壳上市：集团公司先以其下属部分资产改造后上市,然后将其资产然后将其资产注入上市公司注入上市公司,获得整个集团公司上市的效果获得整个集团公司上市的效果.v（2）股份公司为扩大经营规模，追加投资而发行新股股票）股份公司为扩大经营规模，追加投资而发行新股股票v（3）在企业法定公积金转作资本配股，股票派息分红，股）在企业法定公积金转作资本配股，股票派息分红，股票分割时发行新股票票分割时发行新股票v（4）把企
21、业债券转化为企业股票时要发行新股票）把企业债券转化为企业股票时要发行新股票2023-9-13天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学25v2.房地产股票的发行方式房地产股票的发行方式直接发行：由房地产公司本身直接办理一切股直接发行：由房地产公司本身直接办理一切股票发行事宜，承担股票发行风险。票发行事宜，承担股票发行风险。间接发行：公司委托证券公司、商业银行等金间接发行：公司委托证券公司、商业银行等金融机构代理发行，并支付发行费用。代销或包融机构代理发行，并支付发行费用。代销或包销销公开发行：向社会公开招股。必须委托进入机公开发行：向社会公开招股。必须委托进入机构代理发行构代理发行内部发行：
22、可直接发行，也可委托发行内部发行：可直接发行，也可委托发行2023-9-13天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学26v3.发行价格发行价格面额发行：按股票面值发行面额发行：按股票面值发行市价发行：按照或接近股票市场已发行的同种市价发行：按照或接近股票市场已发行的同种股票的买卖价格。一般高于面值。股票的买卖价格。一般高于面值。中间价：按照面值与市价的中间值中间价：按照面值与市价的中间值贴水价：按照低于股票票面价格的价格。少用。贴水价：按照低于股票票面价格的价格。少用。2023-9-13天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学27三、房地产债券三、房地产债券（一）房地产债券的分类（一）
23、房地产债券的分类v 为了筹措房地产资金而发行的借款信用凭证，是证为了筹措房地产资金而发行的借款信用凭证，是证明债券持有人有权向发行人取得预期收入和到期收明债券持有人有权向发行人取得预期收入和到期收回本金的一种证书。按发行主体不同：回本金的一种证书。按发行主体不同：房地产政府债券：房地产政府债券：指政府为发展房地产业而向社会发行指政府为发展房地产业而向社会发行的债券，也称公债。的债券，也称公债。房地产金融债券：指由银行或其他非银行金融机构发行房地产金融债券：指由银行或其他非银行金融机构发行的债券。的债券。房地产企业债券：即公司债券，指房地产企业为筹集长房地产企业债券：即公司债券，指房地产企业为筹
24、集长期资金而发行的债券。我国房地产企业债券主要有住房期资金而发行的债券。我国房地产企业债券主要有住房建设债券、土地开发债券、房地产投资债券、危房改造建设债券、土地开发债券、房地产投资债券、危房改造债券、小区开发债券、住房有奖债券等。债券、小区开发债券、住房有奖债券等。2023-9-13天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学28（二）房地产债券的特点（二）房地产债券的特点 v1.发行总额大、票面利率较高发行总额大、票面利率较高 v2.期限长期限长v3.可与购房相结合可与购房相结合 v4.房地产债券较安全，风险小房地产债券较安全，风险小 2023-9-13天津师范大学城市与环境科学学院 房地
25、产经济学29（三）房地产债券的发行（三）房地产债券的发行 v1.发行市场主体的构成发行市场主体的构成 债券发行者债券发行者债券认购者债券认购者债券承销者。债券承销者。v2.债券的发行要素债券的发行要素 发行额发行额 票面利率票面利率发行价格发行价格 券面金额券面金额计息方法和还本方式计息方法和还本方式 偿还期限偿还期限 2023-9-13天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学303.房地产债券的发行方式房地产债券的发行方式 v直接发行：发行者自身承担和办理债券发行过程直接发行：发行者自身承担和办理债券发行过程中的一切业务。发行成本低，社会影响面小，发中的一切业务。发行成本低，社会影响面小
26、，发行风险大。适用于发行范围有限，发行量较小的行风险大。适用于发行范围有限，发行量较小的房地产债券。房地产债券。v间接发行：发行者委托证券中介机构公开发售债间接发行：发行者委托证券中介机构公开发售债券，由承销商负责办理债券发行的有关业务。根券，由承销商负责办理债券发行的有关业务。根据承销商承担责任的不同又可分为代销与包销两据承销商承担责任的不同又可分为代销与包销两种。种。v私募发行：面向少数特定投资人发售的债券，如私募发行：面向少数特定投资人发售的债券，如对金融机构、往来密切的工商企业、单位内部职对金融机构、往来密切的工商企业、单位内部职工等。费用低，风险小，集资迅速，但难以转让。工等。费用低
27、，风险小，集资迅速，但难以转让。多采用自销方式。多采用自销方式。v公募发行：面向市场上大量的非特定投资人发售公募发行：面向市场上大量的非特定投资人发售债券。债券。发行费用较高，发行风险大，工作量大，发行费用较高，发行风险大，工作量大，但比较容易上市转让。大多采用间接发行方式。但比较容易上市转让。大多采用间接发行方式。2023-9-13天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学31（四）房地产债券的信用评级（四）房地产债券的信用评级v信用评级是对发行者在一定时期内或发行某信用评级是对发行者在一定时期内或发行某期证券时的还本付息能力作评估，用以衡量期证券时的还本付息能力作评估，用以衡量投资风险，
28、信用评级是确定债券发行价格的投资风险，信用评级是确定债券发行价格的重要参考。重要参考。v根据债券风险程度的大小，债券的级别由高根据债券风险程度的大小，债券的级别由高到低可到低可 分为十个等级，即分为十个等级，即AAA、AA，A、BBB、BB、B、CCC、CC、C、D 十级。十级。2023-9-13天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学32第四节第四节 房地产信托、保险与公积金房地产信托、保险与公积金一、房地产信托一、房地产信托v所谓房地产投资信托，是指货币所有者或房地产所所谓房地产投资信托，是指货币所有者或房地产所有者，委托金融机构代理购、建、租赁、经营房地有者，委托金融机构代理购、建、
29、租赁、经营房地产及其证券，从而达到投资目的的一种形式产及其证券，从而达到投资目的的一种形式v分类：分类：资金信托：信托机构接受客户的委托，运用和管理房地资金信托：信托机构接受客户的委托，运用和管理房地产信托基金进行房地产开发和经营活动的信托业务产信托基金进行房地产开发和经营活动的信托业务不动产信托：信托机构受托对房屋和土地不动产进行经不动产信托：信托机构受托对房屋和土地不动产进行经营活管理的信托业务。营活管理的信托业务。2023-9-13天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学33v房地产信托涉及到三个方面：房地产信托涉及到三个方面：信托行为：信托当事人在相互信任的基础上，以设定房地产信托
30、为信托行为：信托当事人在相互信任的基础上，以设定房地产信托为目的，通过签订合同或协议等书面形式而形成的一种法律行为。目的，通过签订合同或协议等书面形式而形成的一种法律行为。信托当事人：信托当事人：v委托人：信托财产的所有人，是房地产财产的所有者以信托的方式，委委托人：信托财产的所有人，是房地产财产的所有者以信托的方式，委托受托人按其要求对房地产财产进行管理或经营的人。托受托人按其要求对房地产财产进行管理或经营的人。v受托人：受托人：接受委托人的委托，并按约定的信托条件对信托财产进行管理接受委托人的委托，并按约定的信托条件对信托财产进行管理或经营的人。一般是银行或非银行金融信托机构，其业务活动以
31、获取手或经营的人。一般是银行或非银行金融信托机构，其业务活动以获取手续费、代理费为目的。续费、代理费为目的。v受益人：享受信托利益的人，可能是委托人（自益信托），也可能是第受益人：享受信托利益的人，可能是委托人（自益信托），也可能是第三人（他益信托）三人（他益信托）信托标的物：即信托财产，通过信托行为从委托人手中转移到受托信托标的物：即信托财产，通过信托行为从委托人手中转移到受托人手中并由受托人按一定的信托目的进行管理或营运的房地产财产。人手中并由受托人按一定的信托目的进行管理或营运的房地产财产。v发行受益凭证是信托投资筹集资金的主要方式发行受益凭证是信托投资筹集资金的主要方式开放式受益凭证开
32、放式受益凭证封闭式受益凭证封闭式受益凭证2023-9-13天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学34二、房地产保险二、房地产保险v房地产保险以房屋及其相关利益和责任为保房地产保险以房屋及其相关利益和责任为保险标的的保险。险标的的保险。v其根源是房地产风险的普遍存在其根源是房地产风险的普遍存在v包括房地产财产保险、房地产人身保险、房包括房地产财产保险、房地产人身保险、房地产信用保险和保证保险地产信用保险和保证保险2023-9-13天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学35v1、购房抵押贷款房屋保险、购房抵押贷款房屋保险购房抵押贷款房屋保险是指贷款人为了保障住房抵押贷款的安购房抵押贷款
33、房屋保险是指贷款人为了保障住房抵押贷款的安全，而要求借款人将作为抵押的房屋向保险人投保的房地产保全，而要求借款人将作为抵押的房屋向保险人投保的房地产保险险v2、购房抵押贷款人寿保险、购房抵押贷款人寿保险购房抵押贷款人寿保险的特点是其保险金额每年递减，并同贷购房抵押贷款人寿保险的特点是其保险金额每年递减，并同贷款本金余额相应，其保险期限为保单生效时贷款年期的余期。款本金余额相应，其保险期限为保单生效时贷款年期的余期。如果被保险人在保单有效期内身故或严重残废失去劳动能力，如果被保险人在保单有效期内身故或严重残废失去劳动能力，则由保险公司代替贷款家庭偿还购房者所欠的贷款余额，而房则由保险公司代替贷款
34、家庭偿还购房者所欠的贷款余额，而房产仍归其家属所有，这样就大大提高了买房家庭的抗风险能力产仍归其家属所有，这样就大大提高了买房家庭的抗风险能力v3购房抵押贷款保证保险购房抵押贷款保证保险购房抵押贷款保证保险是以借款人的信用为保险标的物的一种险种，购房抵押贷款保证保险是以借款人的信用为保险标的物的一种险种，指作为借款购房人的被保险人因意外伤害或身体高度残疾或病故等指作为借款购房人的被保险人因意外伤害或身体高度残疾或病故等自然原因，或因所在单位倒闭、撤消、被兼并、政策性裁员等原因自然原因，或因所在单位倒闭、撤消、被兼并、政策性裁员等原因致使无法继续归还购房贷款时，由保险公司负责向贷款银行偿还贷致使
35、无法继续归还购房贷款时，由保险公司负责向贷款银行偿还贷款款2023-9-13天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学36v4、房地产工程保险、房地产工程保险房地产工程保险是一个综合性险种，保险标的为整个工房地产工程保险是一个综合性险种，保险标的为整个工程施工期间各种灾害事故损失，包括房屋建设过程中的程施工期间各种灾害事故损失，包括房屋建设过程中的火灾及其他灾害事故保险、工程范围内的货运险、盗窃火灾及其他灾害事故保险、工程范围内的货运险、盗窃险、建设工程勘察设计责任保险、建筑工程一切险、工险、建设工程勘察设计责任保险、建筑工程一切险、工程第三者责任险、安装工程一切险程第三者责任险、安装工程一
36、切险v5、工程合同保证保险、工程合同保证保险工程合同保证保险属于信用保险，是以信用风险为标的工程合同保证保险属于信用保险，是以信用风险为标的的保险，它承保的是无形的经济利益。作为遵守合约履的保险，它承保的是无形的经济利益。作为遵守合约履行义务的信用，包括财务信用、商业信用、预付款信用、行义务的信用，包括财务信用、商业信用、预付款信用、保证信用等保证信用等2023-9-13天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学37三、住房公积金三、住房公积金v是一种强制性的公益筹资政策。政府通过强是一种强制性的公益筹资政策。政府通过强制储蓄帮助居民积累购买住房的资金。制储蓄帮助居民积累购买住房的资金。v制
37、度起源于制度起源于新加坡新加坡，且已经超出社会保障的，且已经超出社会保障的范围。范围。2023-9-13天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学38雇主交纳雇员交纳中央公积金局政府投资局住房发展局购房雇员银行住宅贷款公积金（储蓄）发行债券资金贷款偿还贷款提取、用于养老支付房价款=首期付款+贷款冲减个人公积金储蓄支付首期款动用公积金分期偿还贷款出售 建房住房贷款新加坡公积金与住宅资金流动新加坡公积金与住宅资金流动2023-9-13天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学39我国的住房公积金制度我国的住房公积金制度v住房公积金的这一定义包含以下五个方面的涵义：住房公积金的这一定义包含以下五
38、个方面的涵义：（1）住房公积金只在城镇建立，农村不建立住房公积金制度。）住房公积金只在城镇建立，农村不建立住房公积金制度。（2）只有在职职工才建立住房公积金制度。无工作的城镇居民不实行住房公积金制）只有在职职工才建立住房公积金制度。无工作的城镇居民不实行住房公积金制度，离退休职工也不实行住房公积金制度。度，离退休职工也不实行住房公积金制度。（3）住房公积金由两部分组成，一部分由职工所在单位缴存，另一部分由职工个人）住房公积金由两部分组成，一部分由职工所在单位缴存，另一部分由职工个人缴存，职工个人缴存部分由单位代扣后，连同单位缴存部分一并缴存到住房公积金个缴存，职工个人缴存部分由单位代扣后，连同
39、单位缴存部分一并缴存到住房公积金个人帐户内。人帐户内。（4）住房公积金缴存的长期性。住房公积金制度一经建立，职工在职期间必须不间）住房公积金缴存的长期性。住房公积金制度一经建立，职工在职期间必须不间断地按规定缴存，除职工离退休或发生断地按规定缴存，除职工离退休或发生住房公积金管理条例住房公积金管理条例规定的其他情形外，规定的其他情形外，不得中止和中断。体现了住房公积金的稳定性、统一性、规范性和强制性。不得中止和中断。体现了住房公积金的稳定性、统一性、规范性和强制性。（5）住房公积金是职工按规定存储起来的专项用于住房消费支出的个人住房储金，）住房公积金是职工按规定存储起来的专项用于住房消费支出的
40、个人住房储金，具有两个特征：一是积累性，即住房公积金虽然是职工工资的组成部分，但不以现金具有两个特征：一是积累性，即住房公积金虽然是职工工资的组成部分，但不以现金形式发放，并且必须存入住房公积金管理中心在受委托银行开设的专户内，实行专户形式发放，并且必须存入住房公积金管理中心在受委托银行开设的专户内，实行专户管理。二是专用性。住房公积金实行专款专用，存储期间只能按规定用于购、建、大管理。二是专用性。住房公积金实行专款专用，存储期间只能按规定用于购、建、大修自住住房，或交纳房租。职工只有在离退休、死亡、完全丧失劳动能力并与单位终修自住住房，或交纳房租。职工只有在离退休、死亡、完全丧失劳动能力并与
41、单位终止劳动关系或户口迁出原居住城市时，才可提取本人帐户内的住房公积金。止劳动关系或户口迁出原居住城市时，才可提取本人帐户内的住房公积金。党政机关、事业单位及国有大中型企业等国家财政或国家直接支持的公有制企业是住房公积金缴纳的“主力军”，即便如此，在一些大型国有企业或事业单位也采取区别政策：对正式编制内员工缴纳公积金，而对聘用员工不缴纳公积金；至于绝大部分私营企业、民营企业等非公有制企业则一直没有建立住房公积金。一些发达地区、效益好的电力、通信、煤炭等垄断行业，以及一些效益好的单位有意将一些应税福利，如各类补贴、津贴打入“住房公积金”账户，作为福利发放并进行逃税。有些人甚至还把住房公积金当作第
42、二份工资，因为每月缴存数额比普通员工当月拿到手的工资还多。而与此形成鲜明对比的是，绝大多数真正需要购买住房的普通百姓的单位归集比例低于国家最低标准。住房公积金制度建立的初衷和目的是为一次性支付购房资金有困难的广大群众提供购房资金和购房贷款。但是，随着我国经济的快速发展和国民收入差距的拉大，住房公积金管理制度已经暴露出“穷人要么缴的少用不起，要么就是没有住房公积金，而富人缴的多用的多”的问题，中国青年报社会调查中心近日的一项调查显示，仅.的人认为按工资比例缴存公积金“公平”，.的人认为“收入低的不会因公积金买得起房，收入高的不用公积金也能买”。（见月日中国青年报）2023-9-13天津师范大学城
43、市与环境科学学院 房地产经济学40全国住房公积金第一案全国住房公积金第一案v湖南省郴州市住房公积金管理中心原主任李树彪涉嫌贪污、湖南省郴州市住房公积金管理中心原主任李树彪涉嫌贪污、挪用上亿元住房公积金案。由于该案涉案金额巨大，关系当挪用上亿元住房公积金案。由于该案涉案金额巨大，关系当地万城镇职工切身利益。地万城镇职工切身利益。v据郴州市检察院指控，李树彪利用职务便利以虚假的单位名据郴州市检察院指控，李树彪利用职务便利以虚假的单位名称、私刻的公章、伪造的资料，伙同他人从年月称、私刻的公章、伪造的资料，伙同他人从年月日至月日，先后骗取住房公积金万元；日至月日，先后骗取住房公积金万元；从年月日至年月日，李树彪用从年月日至年月日，李树彪用单位的存款作抵押、质押或者以委托贷款的方式，挪用公款单位的存款作抵押、质押或者以委托贷款的方式，挪用公款万元，用于自己进行营利性活动，或者通过珠万元，用于自己进行营利性活动，或者通过珠海的地下钱庄非法兑换港币转往澳门进行赌博；在还有大量海的地下钱庄非法兑换港币转往澳门进行赌博；在还有大量挪用款尚未归还的情况下，李树彪以他人的名义在广州等地挪用款尚未归还的情况下，李树彪以他人的名义在广州等地购买房产、车辆，价值万余元。购买房产、车辆，价值万余元。2023-9-13天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学41
