1、资产评估资产评估 复习题 （课程代码课程代码 242238） 一、名词解释 1、 资产评估：指专业评估机构和人员根据特定目的，遵循客观经济规律和公正的准则， 按 照法定的标准和程序，运用科学方法，对资产的现时价格进行评定和估算。 2、 公允市场价值：是指资产在评估基准日公开市场上的交易价格，它是在买卖双方地位 平等，双方充分、合理地拥有全部相关信息，并且双方都是理智的经济人的情况下 自愿成交价格。 3、 重置价值：是指在现时的市场条件和技术条件下，获得与被评估资产同等功能的处于 在用状态下的资产所需消耗的成本。 4、 固定资产：是指供长期使用，反复参加生产过程后仍保持其原实物形态的资产，如房
2、屋、机器设备、运输工具等。按现行会计制度规定，固定资产应具备两个条件： （1）使用期限在一年以上； （2）单位价值在规定限额以上。 5、 土地人格评估的收益现值法：又称收益还原法，是指在求取待评土地人格时，通过预 测土地未来所能产生的预期收益，以一定的还原利率（资本化率）将预期收益折算 为现值勤之和，作为被估土地人格的方法。 6、 无形资产：是指特定主体控制的，不具肱独立实体，对生产经营与服务能持续发挥作 用并能带来经济利益的一切经济资源，是一个与有形资产相对应的概念。 7、 资产的内在价值：是指资产预期创造的未来现金流量的现值，它是给定资产未来现金 流量的数量、时间和风险的情况下，投资者愿意
3、支付的价值。 8、 成本法：从现时条件下被评估资产的重置成本中扣减各项价值损耗，来确定资产价值 的方法，其理论基础是生产费用价值论。 9、 资产的功能性损耗：是无形损耗的一种，是指由于技术进步，被评估资产与目前广泛 使用的同类技术先进的资产相比，因功能陈旧而引起的贬值。 10、 经济性损耗：指由于资产的外部环境的变化，如：宏观经济衰退、产业政策调整、 环保政策调整等，而导致的资产贬值。 11、 收益法：指依据资产未来预期收益经折现或资本化处理来估测资产价值的方法，其理 论基础是效用价值理论。 12、 市场法：通过比较被评估资产与可参照交易资产的异同，并据此对可参照交易资产的 市场价格进行调整，
4、从而确定被评估资产价值的方法。 13、 实体性损耗：又叫有形损耗，它是由于使用磨损和自然损耗所造成的。 14、 设备成新率：反映评估对象现行价值与其全新状态重置成本的比率，也可理解为设备 现时状态与设备全新状态的比率。成新率=1-实体性损耗率。 15、 资产评估报告：资产评估机构按照资产评估工作制度有关规定，在完成评估工作后向 委托方和有关方面提交的说明评估过程和结果的书面报告。 16、 企业价值评估：又称企业整体资产评估，是对企业法人单位或其它具有独立获利能力 的经济实体的持续获利能力的平地估算。 17、 基准地价修正法：是指利用当地政府制定的基准地价作为参照，将被评估土地的区域 条件和个别
5、条件与所在区域的平均条件相比较，进行修正，从而求得待评估地块公 平市价的一种方法。 18、 土地残余法：是在房地合一产生净收益中，扣除属于建筑物的净收益，得到归属于土 地的净收益，再用土地资本化率进行资本化，从而确定土地价值的方法。 二、问答题 1市场经济中，资产评估的功能有哪些？ 要点：资产评估功能是指资产评估这一特定经济行为自身应有的内在功能和效用。概括地讲， 资产评估具有以下功能。 （1） 为资产业务提供价值尺度。资产评估通过对资产的现时价值进行评定和估算，为各 项 资产业务提供公正的价值尺度。这是资产评估最基本的功能。 （2） 界定与维护各产权主体的合法权益。资产评估具有公正地界定与资
6、产有关的各方， 如 不同所有者、占有使用者所拥有或控制的资产份额及其价值量的作用，从而可以维护各产权主 体的合法权益。 （3） 优化资源配置。首先，资产评估是生产要素、产权进入市场的必要条件。科学规范的 资产评估，能保证资产市场、产权市场的有序运行，可以为资产和产权的配置提供正确信号， 从而起 到优化资源配置的作用。其次，由于一项资产业务的进行往往具有多种途径，因此在资产评估中，按 最优使用原则对资产的价格进行估算，有利于资产的优化配置和流动。 （4） 促进企业帐实相符，足额补偿和资产完整。在通货膨胀情况下，资产的重置成本与 历 史成本的差额随通货膨胀率的增长而急剧扩大，这将导致按固定资产的账
7、面原值提取的折旧明 显过低，会造成企业更新改造资金过少、企业盈利虚增和财政收入虚假。这时进行资产重估，可 以克服上述问题。此外，通过资产评估还可以明晰企业自创无形资产、土地使用权价值、商标和商 誉的价值，使企业的全部资产在账簿上得到反映。 （5） 在促进对外开放的同时，维护国家权益。资产评估机构在中外合资、合作的过程中 提 供符合国际专业水平的评估服务既是吸引外资流入的基础工作，又是维护国家民族权益的重要 技术保障。 （6） 防止国有资产流失和促进国有企业改革顺利进行。在国有企业产权变动的过程中， 合 理定价是关键。而转让定价的基础是企业的评估价值。因此，公平、客观的资产评估是防止国 有资产流
8、失和促进国有企业改革顺利进行的基础。 2简述 资产评估中确认评估对象的标准？ 要点：资产评估中确认资产的标准主要有： （ 1 ） 现实性。现实性表明经济资源在评估时点已经存在，是已经发生的经济活动的结果，并 且在评估时点仍然存在。 （ 2 ） 控制性。指以企事业单位或个人对经济资源的控制权来定义被评估资产的边界，而 不论资产是其用自有资金投资购建，还是负债购建，或是租入。 （ 3 ） 有效性。有效性一是表明已无实际资产对应的待摊费用等不能列作被估资产；二是 表明无论是否是劳动产品，只要有效用即可作为被估资产。 （ 4 ） 稀缺性。稀缺性表明要获得具有稀缺性经济资源的控制权就必须付出代价。也正因
9、 为此，经济资源才成为资产。 （ 5 ） 合法性。指企事业单位或个人控制的经济资源具有合法性，受到法律保护，即非法 经济资源不能被确认为资产。 3. 资产评估对象可以依据哪些标准进行分类？ 要点：资产评估对象可以依据下列标准进行分类： （1） 按资产评估目的和被评估资产是否具有综合获利能力分类，可以分为单项资产和整 体资产。 （2） 根据被评估资产的存在形态分类，全部资产要素可分为有形资产与无形资产。 （3） 根据资产的法律意义分类，全部资产要素可以分为不动产、动产和合法权利。 （4） 根据被评估资产在企业经营活动中是否持续使用，全部资产要素可分为固定资产 与流动资产。 （5） 根据被评估资产
10、能否独立存在分类，全部资产要素可以分为可确指的资产与不可 确指的资产。 （6） 根据财务会计制度规定与被估资产的工程技术特点分类，可以把全部资产要素分 为：固定资产，长期投资，流动资产，无形资产，在建工程，递延资产及其他资产。 4. 简述市场法评估机器设备的步骤。 要点：市场法评估的基本步骤 （1） 对评估对象进行鉴定，获取评估对象的基本资料。 要了解的基本资料有：设备的规格型号、制造厂家、出厂日期、服役年龄、安装情况、随机 附件以及设备的实体状态，等等。（课本中列举的主要是比较因素中的6 个个别因素） （2） 进行市场调查，选取市场参照物。 在选择市场参照物时，应注意参照物的时间性、地域性、
11、可比性。 时间性要求：参照物的交易时间尽可能接近评估基准日； 地域性要求：参照物尽可能与评估对象在同一地区； 可比性要求：参照物尽可能与评估对象在实体状态方面比较接近。 （3） 因素比较。 评估人员要对影响价值的因素（如：实体状态、交易时间、交易地点、交易背景 等）进行分析、比较，确定差异调整量。 （4） 计算评估值。 在分析比较的基础上，对参照物的市场交易价格进行修正，确定评估值。 5. 机器设备评估时应注意那些问题？ 要点：机器设备评估时应注意： （1） 在进行机器设备评估时，收益法的使用受到很大限制，通常采用成本法和市场法。 （2） 对于整体性机器设备的价值分析应注意资产之间的有机联系对
12、价值的影响，整体的价 值不仅仅时单台设备的简单相加。 （3） 一部分机器设备属于动产，可以移动使用。一部分属于不动产或介于动产和不动产之 间的固置物，它们需要永久的或在一段时间内以某种方式安装在土地或建筑物上，移动这些资 产将可能导致机器设备的部分损失或完全失效。 （4） 影响机器设备磨损的因素很多，设备的磨损失效规律不易确定，个体差异较大。确定 贬值往往需要逐台对设备实体状态进行调查、鉴定。 （5） 设备的贬值因素比较复杂，除实体性贬值外，往往还存在功能性贬值和经济性贬值。 6. 简述无形资产的价值特点与功能特性？ 要点：无形资产的价值有其自身的特点： （1） 无形资产的成本是由个别生产者在
13、个别劳动中所耗费的实际劳动时间来计量的，因此 比有形资产的计量更复杂、困难，甚至具有相当程度的不确定性或不准确性。 （2） 无形资产的价值主要以效用、以其获利能力为基础，而有形资产的价值较多地以生产 费用为基础。 无形资产的功能特性有： （1） 附着性。附着性是指无形资产往往附着于有形资产而发挥其固有功能。 （2） 共益性。共益性是指无形资产可以作为共同财富，由不同的主体同时共享。 （3） 累积性。累积性是指无形资产在生产经营中的作用，往往是建立在一系列其他成果的 基础之上，在一定范围内发挥特定的作用。 （4） 替代性。替代性是指一种技术取代另一种技术，其特征是替代和更新。 7. 鉴定无形资产
14、的目的是什么？ 要点：鉴定无形资产的目的在于： （1） 确认无形资产的存在。主要是验证无形资产来源是否合法，产权是否明确，经济行为 是否合法、有效。可以从以下几方面进行： 核实有关资料的真实性、可靠性和权威性。 鉴定无形资产的应用能力。 确定无形资产的归属是否为委托者所拥有。 （2） 鉴别无形资产的种类。主要是确定无形资产的种类、具体名称、存在形式。 （3） 确定无形资产有效期限。某项专利权，如超过法律保护期限，就不能作为专利权评估。 8. 如果采用市场法评估无形资产，评估人员应当注意哪些问题？ 要点：在运用市场法评估无形资产时需注意以下事项： （1） 具有合理比较基础的类似无形资产。所谓具有
15、合理比较基础的类似无形资产是指至少 与被评估无形资产形式相似、功能相似、载体相似，以及交易条件相似。 （2） 除收集类似的无形资产交易的市场信息外，还需收集被评估无形资产的以往交易信息。 收集类似的无形资产交易的市场信息是为横向比较提供依据，而收集被评估无形资产的以往 交易信息是为纵向比较提供依据 （3） 依据的价格信息具有代表性，并且是接近评估基准日的实际成交价。所谓具有代表性 是指参照物的成交价应是能反映正常市场交易的价格，并且能反映被评估无形资产的载体结 构和市场结构特征。 （4） 注意对被评估无形资产和参照物的差异作出调整。参照物与被评估无形资产之间会因 时间、空间和条件的变化而产生差
16、异，评估人员应对此作出合理的调整。 9. 简述机器设备的评估特点。 要点：（1）由于机器设备数量多、单价大、规格复杂、情况各异，所以，设备评估以单台、单 件为对象，以保证评估的真实性和准确性。 （2） 以技术检测为基础。由于机器设备技术性强，因此评定机器设备实物和价值情况往往 需通过技术检测的手段来确定其损耗程度。 （3） 必须把握机器设备的价值特点，包括对机器设备的价值构成要素及其变化规律的认识 和了解。 10. 简述机器设备重置成本的构成。 要点：设备的重置成本在构成上包括设备的直接费用和设备的间接费用。设备的直接费 用由基础费用和其他费用两部分构成。基础费用是指设备的购置价或建造价；其他
17、费用是指设 备运杂费，安装调试费，必要的配套费以及进口设备的关税、增值税，银行手续费等。设备的 间接费用通常包括为购置、建造设备而发生的各种管理费用、总体设计制图费用、资金成本以 及人员培训费用等。 11、试述机器设备重置成本构成。 要点：重置成本构成：重置对象不同，重置成本的构成因素也不同。 （1） 单台机器设备 不需安装的：重置成本仅包括设备购置成本、运杂费、资金成本、税金等。 需要安装的：重置成本除中各项外，还包括安装费、基础费。 （2） 原地续用整体性机器设备的重置成本除中内容外，一般还包括一些间接费用，如： 勘察设计费、管理费、联合试运转费等。 机械工业企业其机器设备重置成本一般由下
18、列要素组成： （1） 设备现行购置成本：指设备的购买价。 （2） 设备运杂费： A国产设备运杂费一般是指从生产厂到工地所发生的采购、运输、保管、装卸以及其他有 关 费 用 ； B进口设备国内运杂费指从我国港口、机场、车站运到所在地所发生的港口费、装卸、运 输、保管及国内运输保险等费用。 （3） 设备基础费：设备的基础包括购建或构筑设备基础所发生的人工、材料、机械费等全 部费用。 （4） 设备安装费：为测定安装工程质量所进行的单机试运转和联动无负荷试运转。 （5） 建设单位管理费 （6） 建设单位临时设施费：建设期间建设单位所需临时设施的搭设、维修、摊销或租赁费。 （7） 工程监理费 （8） 研
19、究实验费 （9） 勘察设计费 （10） 工程保险费 （11） 联合试运转费：指工程竣工验收前，对整个工程进行的无负荷或有负荷联合试运转 所 需的费用。 （12） 施工单位迁移费 （13） 固定资产投资方向调节税（目前停征） （14） 建设期资金成本：指合理建设期的资金占用成本 （15） 其他合理费用 12.应用市场法评估房地产价格应具备哪些条件？其适用对象是什么？ 要点:应用市场法的条件：要有充分的市场交易资料。收集的资料越充分，应用这一方 法的道德结果越符合实际。要有充分的交易资料，就需要一个比较活跃的房地产市场。 交易实 例与被评估房地产之间应具有较大的相关性或较好的可比性。除必须考虑用同
20、样性质的房地产作 比较外，还必须注意呗评估对象与交易实例在地段、环境、结构等方面的可比性， 若果上述存在 差异，则要求对差异进行定量分析、调整修正。交易实例资料及其来源必须翔实可靠。必要 时还应对比较交易实例本身的有效性、可靠性做出验证，排除不合理甚至无效的交易资料，以 保证评估的准确性。 市场法适用于具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、商务楼商场、标 准厂房等，而很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、古建筑、教堂等，则难以采用市场法评 估。 13、企业价值评估与单项可确指资产价值汇总有何区别？（见教材263-264 页） 要点：（1）评估对象的内涵不同。 （2） 评估结果不同
21、 （3） 评估目的不同 14、简述影响房地产价格的因素 要点：房地产价格的影响因素多且复杂，但按照它们与被估房地产的关系，这些因素 可分为一般因素、区域因素和个别因素三个层次。 一、一般因素是指影响房地产价格的一般、普遍、共同的因素。它通常会对整个房地产市场产 生全面影响，从而成为影响房地产价格的基本因素。一般因素主要包括（ 1）社会因素。 （ 2 ） 经济因素。（3）政策因素。 二、区域因素是指房地产所在地区的自然、社会、经济、政策等因素相结合所产生的地区特性， 对房地产价格水平的影响因素。 三、个别因素是指房地产的个别特性对房地产个别价格的影响因素，它是决定相同区域房地产 出现差异价格的依
22、据。它包括土地个别因素和建筑物个别因素两个方面。 15、简述房地产评估剩余法的基本思路及适用范围。 要点：剩余法又叫假设开发法，其基本技术思路是在求取待开发房地产价格时，将待开 发房地产的预期开放后的价值，扣除正常的开发费用、税金及正常开发利润，以倒推算出的剩 余价值作为待估房地产价格。正常的开发费用即为建造和销售房屋所花费的必要费用， 如前期 工程费、建安工程费、设计费、管理费、销售费、资金成本等。其公式为： 待开发房地产价值=开发完成后房地产价值-开发成本-资金成本-开发商合理利润-正常 税收 也可表述为：地价=预期楼价-建筑费-专业费用-销售费用-利息-税费-利润 剩余法主要适用于：待开
23、发土地的价格评估；待坼迁改造土地的价值评估（这时的建筑费包括 坼迁费）；未开发完工的房地产 三、 计算题 1、 被评估设备购建于 2005 年，帐面原值 100000 元，2010 年和 2013 年分别进行了两次技 术技术改造，主要是添置了一些自动控制装置，当年投资分别为 5000 元和 2000 元 ， 2015年 对该设备进行评估，假设从2005 年至 2015 年每年的价格上升率为 10%，该设备的尚可 使用年限为 10 年。试估测其成新率。 答案：（1）调整计算现时成本。 2005 年：100000（1 10%）10 次方=100000*2.60=260000(元) 2010 年:
24、5000(1 10%)5 次方=50001.61=8050(元) 2013 年:2000(1 10%)2 次方=20001.21=2420(元) 合计 270470(元); (2)加权更新成本=26000010 80505 24202=2645090(元); (3)加权投资年限=2645090/2704709.78（年） ； （4）成新率=10/（9.78 10）=50.56%. 2. 待估建筑物为砖混结构单层住宅,宅基地 300 平方米,建筑面积 200 平方米,月租金 3000 元, 土地还原率为 7%,建筑物还原率为 8%,评估时,建筑物的剩余使用年限为 25 年,取得租金收入 的年损失
25、准备费为 7600 元,评估人员另用市场比较法求得土地使用权价格每平方米1000 元, 试用残余法估测建筑物的价值. 答案:(1)计算房地合一状态下的总收入: 年总收入=300012 =36000(元) (2)年总费用=7600(元) (3)年总收益=36000-7600=28400(元) (4) 计算土地收益 土地收益=10003007%=21000(元) (5) 计算建筑物收益 建筑物收益=28400-21000=7400(元) (6)建筑物折旧率=1/25100%=4% (7)建筑物价格=7400(8% 4%)1-1/(1 12%)25 次方 =58040(元). 3. 被评估企业拥有D
26、 公司共 90 万元的非上市普通股股票，从已持有期看，每年股利分派 相当于票面价格的 10%左右，并且明年仍将维持这个水平。评估人员调查了解到：D 公司打 算今后在所实现利润中拿出 20%用于扩大再生产，公司有很强的发展后劲，公司的股本利润率 保持在 15%的水平上，折现率定为 12%，试运用红利增长模型评估被评估企业拥有的 D 公 司股票。 答案：（1）下一年股利额:90 万元10%=9(万元) (2)股利增长比率=20%15%=3% （ 3）股票价格=9 万元/（12%-3%）=100 万元 4、某企业将某项资产与国外企业合资，要求对资产进行评估。具体资料如下：该资产账面 原值为 270
27、万元，净值 108 万元，按财务制度规定该资产折旧年限为30 年，已计折旧年限20 年。经调查分析确定，按现在市场材料价格和工资费用水平，新建造相同构造的资产的全部费 用支出为 480 万元。经查询原始资料和企业记录，该资产截止评估基准日的法定利用时间为 57 600 小时，实际累计利用时间 50 400 小时。经专业人员估算，该资产还能使用8 年。又知该 资产由于设计不合理，造成耗电量大，维修费用高，与现在同类标准资产比较， 每年多支 出营运成本 3 万元（该企业所得税税率为 25%，假定折现率为 10%） 。要求根据上述资料，采用 成本法对该资产进行评估。 答案： 资产的重置成本=4800
28、000 元 资产已使用年限=20（5040057600）100% =200.875100% =17.5（年） 资产实体有形损耗率=17.5(17.58)100% =68.63% 资产的功能性贬值=30000（125%)（P/A，10%，8） =300000.755.3349 =120035（元） 资产评估价值=4800000（168.63%)120035 =48000000.3137120035 =1385725（元） 5、评估生产线，其年设计生产能力为10 000 吨，评估时，由于受到政策调整因素影响，产 品销售市场不景气，如不降价销售产品，企业必须减产至年产6 000 吨，或每吨降价 10
29、0 元以保持设备设计生产能力的正常发挥。政策调整预计会持续 3 年，该企业正常投资报酬率 为 10%，生产线的规模经济效益指数为 0.6。要求：计算生产线的经济性贬值率及经济性贬 值额（企业所得税税率为 25%） 。 答案： （1）经济性贬值率=1（6000/10000）0.6100%=26.40% （2）经济性贬值额=10010000（125%）（P/A，10%，3） =7500002.4869=1865175（元） 6、评估机组为5 年前购置，账面价值为20 万元人民币，评估时该机组已不再生产了，已经 被新型机组取代。经调查和咨询了解到，在评估时点，其他企业购置新型机组的取得价格为30 万
30、元人民币，专家认定被评估机组与新型机组的功能比为0.8，被评估机组尚可使用 8 年。 假定其他费用可以忽略不计。 要求：（1）估测该机组的现时全新价格； （2） 确定该机组的成新率。 （3） 确定设备的评估值。 答案： （1）被评估机组的现时全新价格最有可能=30（120%）=24（万元） （2）该机组的成新率=8(58) 100%=61.54% （3）设备的评估值=2461.54%=14.77（万元） 7、有一宗待开发建筑用地，面积为1 000m2，使用期限为 50 年，容积率为 5，拟开发建设 写字楼，建设期为 2 年，建筑费用为 3 500 元/ m2，专业费用为建筑费用的 10%，建筑
31、费和 专业费在整个建设期内均匀投入，写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为每日 2 元/ m2， 管理费用为年租金的 2%，维修费用为建筑费用的1.5%，保险费用为建筑费用的0.2%，税金 为年租金的 17.5%，贷款利率为 6%，房地产综合还原利率为 7%，开发商要求的利润率为地 价和开发成本（建筑费用+专业费用）之和的 20%，试评估该宗地地价。 答案： （1）年总收益：236510005=3650000（元） （2）年总费用：36500002%35005000（1.5%0.2%）365000017.5% =1009250（元） （3）年纯收益：36500001009250=2640750
32、（元） （4）房地产总价：2640750/7%11/(17%)502=36258750（元） （5）测算建筑费及专业费：3500（110%）5000=19250000（元） （6）利息：地价 (16%)2119250000 (16%)1 = 0.1236 地价1155000 （7）开发商利润：（地价19250000）20%=0.2地价3850000 （8）地价=房地产总价建筑费用专业费用利息利润 =36258750192500000.1236 地价11550000.2地价3850000 地价=9069016（元） 8、评估人员对某一企业进行整体评估，通过对企业历史经营状况的分析及国内外市场 的
33、调查了解，收集到下列数据资料： （ 1 ） 预计该企业第一年的收益额为200 万元，以后每年的收益额比上年增长10%，自 第 6 年企业将进入稳定发展时期，收益额将保持在300 万元的水平上； （ 2 ） 社会平均收益率为 12%，国库券利率为 8%，被评估企业所在行业风险系数为 1.5； （ 3 ） 该企业各单项资产经评估后的价值之和为1600 万元。 要求：（1）确定该企业整体资产评估值。 （2）企业整体资产评估结果与各单项资产评估值之和的差额如何处理？ 答案： （1）企业未来 5 年的预期收益额分别为： 第 1 年：200 万元 第 2 年：200（110%）=220（万元） 第 3 年
34、：220（110%）=242（万元） 第 4 年：242（110%）=266.2（万元） 第 5 年：266.2（110%）=292.82（万元） （2）折现率=8%（12%8%）1.5=14% （3）整体评估值=200(114%)-1220(114%)-2242(114%)-3266.2(1 14%)-4292.82(114%)-530014%(114%)-5 =1930.79（万元） 或 前 5 年收益现值=200(114%)-1220(114%)-2242(114%)-3266.2(1 14%)-4292.82(114%)-5=817.79（万元） 第 6 年后的永续收益现值=30014
35、%(114%)-5=1113（万元） 评估值=817.791113=1930.79（万元） （4） 企业整体资产评估结果与各单项资产评估值之和的差额330.79 万元作为该企业 的商誉处理。 9、某被评估企业，基本情况如下： （ 1 ） 该企业未来 5 年预期利润总额分别为 100 万元、110 万元、120 万元、120 万元、 130 万元，从第 6 年开始，利润总额将在第 5 年的基础上，每年比前一年度增长 2%。 （ 2 ） 该企业使用的所得税税率为25%。 （ 3 ） 据查，评估基准日社会平均收益率为 9%，无风险报酬率为 4%，被评估企业所在行 业的基准收益率为 9%，企业所在行业
36、的平均风险与社会平均风险的比率（）为 1.2。 （ 4 ） 被评估企业生产经营比较平稳，将长期经营下去。 试评估该企业的净资产价值。 答案： 企业所在行业风险报酬率 （9%4%）1.2=6% 企业资本化率=4%6%=10% 企业净资产价值： P 100 (1 25%) 110 (1 25%) 120 (1 25%) 120 (1 25%) (1 10%) (1 10%) 2 (1 10%)3 (1 10%) 4 130 (1 25%) (1 10%)5 130 (1 25%)(1 2%) (10% 2%)(1 10%)5 =1098（万元） 10、待估对象为一新开发土地，因无收益记录和市场参照
37、物，只得采用成本法进行评估，有关 数据如下：拆迁补偿、安置费 5 万元/亩，其他费用（含税费）3 万元/亩，开发费用 1.5 亿元/平方公里，当地银行一年期贷款利率9%，两年期贷款利率为 10%，土地开发周期为两 年，第一年投资占总投资的 3/4，利润率为 10%，土地所有权收益为土地成本的10%，试估 算该地产的市场价值。 答案： （1） 估算每平方米土地取得费用和开发费用 拆迁补偿、安置费用：50000 66775 元平方米 其他费用：30000 66745 元平方米 土地开发费用：150，000，000 1，000，000150 元平方米 每平方米土地取得费用和开发费用合计为：75+45
38、+150270 元平方米 （2） 计算利息： 第一期利息：270341020.520.25（元） 第二期利息：27014910.53.0375（元） 每平方米土地取得费用和开发费用应承担的利息费用为23.29 元。 （注:由于第一年投入总投资的 34，开发期为2 年，利率10，该笔资金并非第一年年初 一次投入，所以需要乘以 0.5。第二年同理。） （3）计算利润：2701027（元） （4）计算土地成本：270+23.29+27320.29（元平方米） （5）计算待估土地公平市场价值： 320.29（1+10）352.32（元平方米） 每平方米土地公平市场价值为 352.32 元平方米，近似等于每平方米352 元。
