1、西安西安-陕西省内区位图陕西省内区位图1、行政区位项目地块项目地块首都国际机场首都国际机场35km1 1、北京市丰台区是北京市、北京市丰台区是北京市的城六区之一，也是北京四的城六区之一，也是北京四个近郊区之一，位于北京市个近郊区之一，位于北京市南部，东面与朝阳区接壤，南部，东面与朝阳区接壤，北面与东城区、西城区、海北面与东城区、西城区、海淀区、石景山区接壤，西北淀区、石景山区接壤，西北面与门头沟区，西南面与房面与门头沟区，西南面与房山区，东南面与大兴区接壤。山区，东南面与大兴区接壤。2 2、丰台区东西长、丰台区东西长35.335.3公里，公里，南北宽南北宽1515公里，总面积公里，总面积306
2、306平方公里。平方公里。3 3、丰台区北临南二环、东、丰台区北临南二环、东临东三环，南至南五环，西临东三环，南至南五环，西至西六环，位于城市核心区至西六环，位于城市核心区域。域。4 4、地块紧邻南四环，距离、地块紧邻南四环，距离北京天安门北京天安门11km11km，距离首，距离首都二机场都二机场35km35km，区位优势，区位优势明显。明显。天安门天安门密云水库密云水库首都二机场首都二机场2、丰台区区位三环三环四环四环五环五环二环二环首都国际机场首都国际机场六环六环丰台区丰台区项目地块项目地块1 1、全年实现地区生产总值、全年实现地区生产总值1169.91169.9亿元，比上年增长亿元，比上
3、年增长7.2%7.2%；2 2、三次产业结构由、三次产业结构由20102010年的年的0.10.1：24.324.3：75.675.6变化为变化为20152015年的年的0.10.1：21.321.3：78.678.6。3 3、年末全区常住人口、年末全区常住人口232.4232.4万人，比上年末增加万人，比上年末增加2.42.4万人；年末全区户籍人口万人；年末全区户籍人口113.7113.7万人，比上年末增加万人，比上年末增加0.90.9万人。万人。1、北京新发地农产品中心批发市场成立于1988年5月16日，位于北京市南四环马家楼桥南1.2公里处，京开高速公路（106国道）新发地北桥西侧。2、
4、主要经营蔬菜、果品、种子、粮油、肉类、水产、副食、调料、禽蛋、茶叶等农副产品，是一处以蔬菜、果品、肉类批发为龙头的国家级农产品中心批发市场。3、新发地区位及简介西单西单商圈商圈天安门亦庄商圈亦庄商圈新发地新发地四环五环京开高速三环B北京南站北京西站B地地铁铁4号号线线3、2009年，市场各类农副产品总成交量为90亿公斤，总成交额为302亿元，交易量、交易额均名列全国第一。其中蔬菜、果品两大项的供应量已占全市总需求量的近80%以上，是北京市名副其实的“大菜篮子”、“大果盘子”。4、项目概况项目所在区域项目所在区域项目卫星图项目卫星图1、项目名称：、项目名称：新发地农产品批发市场仓储加工区（12万
5、吨冷库及配套工程）2、项目建设地点：、项目建设地点：本项目位于丰台区新发地村，东临规划绿地，南临南环铁路，西临京沪高铁东侧绿化带及中央批发市场用地，北临批发市场四街、五街。3、项目建设内容：、项目建设内容：本项目利用北京市丰台区花乡新发地农产品批发市场仓储加工区现有场地，对原建筑物进行拆除和改造，建设新发地农产品批发市场仓储加工区（12万吨冷库及配套工程），），主要包括新建冷库3座、展示交易中心1座、蔬菜保鲜库8座、仓储办公配套楼2座。4、项目指标：、项目指标：项目总用地面积283494.801平方米，建设用地面积为173438.207平方米，总建筑面积309294.51平方米（其中地上建筑面
6、积204195.45平方米，地下建筑面积105099.06平方米。建设机动车停车位3025个；其中地上货车停车位58个，地上汽车停车位31个，地下停车位2936个5、项目投资估算项目总投资序号工程名称建筑面积（）总额单价备注万元（元/）一土地费用340001478 二前期工程费153639 6299 4102.1+2.2+2.32.1勘察设计费1075 7070元/平方米2.2三通一平费461 3030元/平方米2.3委托代理费等4763 310可研费用、建筑设计费、规划设计费、立项报告费等三建安工程费用230020 106557 4633 3.1+3.2+3.33.1冷库3744240109
7、10712 3.1.1+3.1.23.1.1土建工程101092700元/平方米3.1.2 设备及安装工程300003.2综合交易楼49726 19393 39003.2.1+3.2.23.2.1土建工程11437 2300元/平方米3.2.2 设备及安装工程7956 3.3仓储配套楼142590 47055 33003.4.1+3.4.23.3.1土建工程29944 2100元/平方米3.3.2 设备及安装工程17111 1200元/平方米四基础设施费7375 480480元/平方米五开发间接费1536 100100元/平方米六期间费用32886 2140 6.1+6.2+6.36.1管理费
8、1341按一至五项之和3%计算6.2财务费229806.3营销代理费8565 按销售收入4%估算七预备费3197 208 按建安费3%估算八总投资191850 12487 一至七项之和1、本项目总投资191850万元，其中工程费用106557万元，工程建设其他费用82096万元（其中设备投资38364万元），预备费3197万元。2、项目的启动资金需3亿元左右（需我司借款），其中土地款剩余1.9亿元未支付，前期各项手续及准备费用约需1亿元，剩余建设资金可在预付库租中得到解决；3、由于北京的冷库供不应求，很多大企业被迫在河北、河南、山东租库，造成货物的二次物流状态；同时现北京的库租费每天每吨的库租
9、费从6元起步到9元不等，为了减少库租费用，需要库房的企业一般都采取一租5年的方式，一般都是在冷库工程出正负零后就开始预付（正负零预付库租：封顶预付库租：运营预付库租=3:3:4）。4、新建的17万吨冷库和保鲜库除有1座4万吨冷库是北京市的战略储备库外，其余库在工程正负零之后按每天每吨7.5元预租5年计算，可得到约12亿元预付库租，在工程封顶后还可再得到预付库租12亿元。（该笔预付库租用来解决项目建设资金问题）6、项目收益项目名称投产后首年租金（万元）投产后次年租金（万元）合作期内总收入（万元）冷冻库租金18724.518724.5510059.3冷冻库进出货6898.56898.5158665
10、.5冷藏库租金8302.98302.9226171.8冷藏库进出货3321332176383交易楼租金8006.78006.7218105配套楼销售48327-地下电商分拣中心租金1272127234651合计94852.646525.61224035.61、依照新发地市场经营惯例，租金5年一收，在项目投产后可收入金额约为28亿元2、考虑减轻商户负担，租金3年一收，项目投产后可收入金额约为18.8亿元7、项目手续1、市发改委立项批复2、规划意见书、规划复函3、北京市2013、2014年重点工程4、市政府扩大内需重大项目绿色审批通道确认表5、土地出让合同（无土地证，需交完土地款后办）6、建设用地
11、规划许可证7、建设工程规划许可证2022-3-178、合作模式项目合作模式：项目合作模式：_项目合作方：北京宝誉丰投资发展有限公司，注册资本金10000万元(实缴），法人胡功林和总经理张淑霞各占95%和5%股份，均为自然人股东。 项目背景：该项目由北京宝誉丰投资发展有限公司与新发地村及所属的北京丰泰新房地产开发有限公司从2012年开始合作，对该项目进行论证、立项、报批和筹建工作，在长达5年的筹建工作中耗费了大量的人力和物力，土地产权归丰泰新（丰泰新坚决禁止土地抵押贷款），房产归宝誉丰，宝誉丰每年向丰泰新缴纳6500万元租金，其他收益归宝誉丰。 项目后续操作流程：补缴土地出让金办理土地证工程招标
12、，确定总包单位办理施工证开工建设_ 合作模式： 1、前期我司借款3亿元给宝誉丰用于补缴土地出让金及其他前期费用；（借款担保有风险，对方无法提供强有力的担保措施） 2、我司获得总包权，宝誉丰以预付库租支付工程款；（预付库租能否实现存在风险） 3、我司入股宝誉丰，参与后续项目运营，获取持续回报 9、SWOT分析项目手续较齐全，具备可操作性；项目区位优势明显，位于新发地产业集中区；可通过邀标方式锁定我司为总包方非我司常规地产项目前期需借款，有一定风险冷链物流为朝阳新兴产业，为北京市稀缺配套实施，市场需求量大项目建成后将成为亚洲第一、世界第五的自动化冷库冷链物流也是河北区域市场的重点发展产业市场部结论：项目前景广阔，利润空间较大，适合长期经营，但前期操作有一定风险，需谨慎论证可行性，并完善风控措施，保障前期投入资金安全。
