1、2004年年9月月南宁南宁嘉和上城概念规划设计嘉和上城概念规划设计NANNING JIAHE UPTOWN CONCEPTUAL PLAN汇报议程汇报议程PRESENTATION AGENDA1) 项目背景3) 破题部分2) 研究架构5) 解题部分4) 析题部分1) Project Background 3) Raising Problems2) Research Framework5) Solving Problem4) Analyzing Problem6) 项目总结6) Summary项目背景介绍项目背景介绍PROJECT BACKGROUND1) 1) 东盟永久性会址东盟永久性会址 2
2、) 2) 南宁城市总体规划调整南宁城市总体规划调整 3) 3) 九曲湾新城建设九曲湾新城建设研究框架研究框架RESEARCH FRAMEWORK破题破题介绍篇介绍篇大盘篇大盘篇方法篇方法篇破题破题析题析题天时篇天时篇地利篇地利篇人和篇人和篇析题析题析题析题市场篇市场篇规划篇规划篇实施篇实施篇解题解题破题：大盘开发的关键问题破题：大盘开发的关键问题RAISIING PROBLEMS ： KEY ISSUES 析题析题ANALYZING THE PROBLEMS析题析题天时篇天时篇析题析题地利篇地利篇析题析题人和篇人和篇析题析题国家层面国家层面区域层面区域层面省域层面省域层面南宁层面南宁层面房产层
3、面房产层面析题析题析题析题城市发展方向城市发展方向九曲湾新城九曲湾新城用地现状用地现状现状景观现状景观用地空间分析用地空间分析企业战略企业战略目标客户群目标客户群TIMINGLOCATIONPEOPLE天时篇天时篇 区域层面区域层面 TIMING REGIONAL LEVEL天时篇天时篇 省域层面省域层面TIMING PROVINCIAL LEVEL天时篇天时篇 南宁层面南宁层面TIMING NANNING LEVEL天时篇天时篇 南宁房地产南宁房地产TIMING NANNING REAL ESTATE2010.552010.5522282228237523752252225225162516
4、1724.441724.440500100015002000250030001999年2000年2001年2002年2003年2004年一季度地利篇地利篇 LOCATION地利篇地利篇 项目用地分析项目用地分析LOCATION SITE ANALYSIS放现状用地图和平衡表地利篇地利篇 项目用地分析项目用地分析LOCATION SITE ANALYSIS放现状景观分析图地利篇地利篇 项目用地特征分析项目用地特征分析LOCATION LAND CHARACTERISTIC ANALYSIS人和篇人和篇 开发商策略开发商策略PEOPLE DEVELOPER人和篇人和篇 潜在客户群潜在客户群PEOP
5、LE POTENTIAL CLIENTS波及市场波及市场广西广西华南华南西南西南东盟东盟潜力市场潜力市场大南宁辐射范围大南宁辐射范围核心市场核心市场南宁城市范围南宁城市范围解题解题SOLVING PROBLEMS析题析题市场篇市场篇析题析题规划篇规划篇析题析题实施篇实施篇析题析题定位分析定位分析定性分析定性分析定量分析定量分析析题析题析题析题规划目标规划目标规划原则规划原则规划理念规划理念总体规划总体规划风貌意向风貌意向分期策略分期策略投资估算投资估算MARKETPLANNINGIMPLEMENTATION市场营销市场营销市场篇市场篇 定位分析定位分析MARKET POSITIONING AN
6、ALYSIS市场篇市场篇定性分析定性分析Qualitative Analysis价值体系构架地块属性及规划元素 市场元素 产品元素 配套元素 关键驱动 动态开发战略 地块元素地貌/丘陵地热/温泉环境/水资源生态/植被高尔夫练习场大众性商业餐饮店高尔夫球场高尔夫俱乐部高尔夫酒店商业社区商业会所精品店shoppingmall商务中心会议中心教育产业幼托园/小学双语学校社区学院高尔夫培训生命经济休闲公园疗养中心运动中心康复与保健中心医院产品元素小高层/多层连排别墅花园洋房独栋别墅水岸别墅分时度假配套元素道路停车场给水、电力、电讯等基础设施物业水与垃圾的高技术处理网络与高端通讯商业元素地块元地块元素素
7、价值价值产品元产品元素素配套元配套元素素商业元商业元素素直接直接作用作用间接间接作用作用自然自然环境环境自然自然环境环境物质环物质环境境物质物质环境环境规划元素与房地产规划元素与房地产价值间的关系示意价值间的关系示意图图规划篇规划篇 规划理念规划理念PLANNING CONCEPTS规划篇规划篇 规划理念规划理念PLANNING CONCEPTS规划篇规划篇规划结构规划结构Spatial Structure基于城市生长理念的规划模式结构基于城市生长理念的规划模式结构 n生态化的规划发展模式生态化的规划发展模式n围绕中心发展轴围绕中心发展轴 嵌套式指状簇团发展嵌套式指状簇团发展优势分析优势分析n
8、有利于分期开发与组团功能组织有利于分期开发与组团功能组织n突出拓扑式结构的特性，提高各功突出拓扑式结构的特性，提高各功能特征组团边缘接触的可能性能特征组团边缘接触的可能性n保证各组团的小型化，私密化，个保证各组团的小型化，私密化，个性化性化n推动各不同单元间良性、频繁的互推动各不同单元间良性、频繁的互动动休闲产业与住宅互动结构n 休闲产业的服务半径 n 公共空间向私密空间的过渡 规划篇规划篇用地规划用地规划Land Use Plan用地规划布局 规划理念 围绕中心发展轴，嵌套式指状簇团发展 空间布局 一个中心带、五个副中心、六个发展片区规划篇规划篇用地规划用地规划Land Use Plan建设
9、用地规划居住用地居住用地 公共服务设施用地公共服务设施用地 道路广场用地道路广场用地 市政基础设施用地市政基础设施用地 绿地绿地规划篇规划篇交通规划交通规划Transportation Plan交通规划的设计理念 生态交通“分流、高效和环保分流、高效和环保”通过对机动车、公交、电瓶车、自行车和步行交通的分流，提高出通过对机动车、公交、电瓶车、自行车和步行交通的分流，提高出行易达性。推广区内非机动交通和绿色交通。行易达性。推广区内非机动交通和绿色交通。 区化交通“便捷、协调、畅通便捷、协调、畅通” 通过交通空间组织，构筑不同出行方式的交通分区，将生活性交通通过交通空间组织，构筑不同出行方式的交通
10、分区，将生活性交通分散在各个交通分区中。并通过道路分级系统促进区间交通便捷、畅分散在各个交通分区中。并通过道路分级系统促进区间交通便捷、畅通。通。 规划篇规划篇交通规划交通规划Transportation Plan机动车交通组织 n区外机动车交通衔接区外机动车交通衔接n区内机动车交通组织区内机动车交通组织 公共交通公共交通 私家车私家车 专用道专用道 水上交通水上交通n“双双U”U”型道路结构型道路结构 生态居住环线生态居住环线 主题产业环线主题产业环线 非机动车绿色通道n绿色通道结构与生态廊道的衔接与组团道路的衔接 交通与用地协调 区化交通：10分钟步行区 交通模式单元 规划篇规划篇交通规划
11、交通规划Transportation Plan规划篇规划篇生态景观规划生态景观规划Eco-Landscape Plan：Idea of Plan景观生态设计理念 意象与功能的结合 生态意象：溶解的公园 生态功能：资源与新技术生态理念生态理念生态意象生态意象生态功能生态功能做什么？做什么？怎么做？怎么做？规划篇规划篇生态景观规划生态景观规划Eco-Landscape Plan: Eco-Structure景观生态结构 生态基质 生态廊道 水系（蓝带） 绿化（绿带） 生态斑块 孤山曲岛、小径通幽孤山曲岛、小径通幽：地形（丘陵、岛）的利用 n地势的错落起伏：小气候和风能地势的错落起伏：小气候和风能
12、n地形的景观价值：土地资源和丰富景观地形的景观价值：土地资源和丰富景观 规划篇规划篇生态景观规划生态景观规划Eco-Landscape Plan: Element Plan所谓“家”“人”，在水一方：水的利用 n水循环系统水循环系统n核心技术：雨水收集系统核心技术：雨水收集系统 ( (SWMP)SWMP)、中水处理中水处理n生态应用：活水公园、湿地公园、滨水开敞空间生态应用：活水公园、湿地公园、滨水开敞空间 规划篇规划篇生态景观规划生态景观规划Eco-Landscape Plan: Element Plann雨水收集系统雨水收集系统 ( (SWMP)SWMP)n活水公园活水公园n中水处理中水处
13、理n湿地公园湿地公园n滨水开敞空间滨水开敞空间规划篇规划篇生态景观规划生态景观规划Eco-Landscape Plan: Element Plan日落斜晖、满园松翠：植被的利用日落斜晖、满园松翠：植被的利用 n立体公园立体公园n声环境声环境 烟阻云径，绿谷溢汤：地热的利用烟阻云径，绿谷溢汤：地热的利用 n温泉浴场和住宅温泉温泉浴场和住宅温泉 n地热空调地热空调规划篇规划篇生态景观规划生态景观规划Eco-Landscape Plan: Element Plan规划篇规划篇环境保护规划环境保护规划Environment Plan 规划原则 可持续发展原则： 分区控制原则： 规划目标 通过对环境的整
14、治优化，提高社区可持续发展能力，使社区能保持良好的生态环境，将本案建设成为一个空气清新、水质清澈、环境优化的生态型社区。 环境保护规划 大气环境大气环境 水环境水环境 声环境声环境 规划篇规划篇城市设计城市设计NATATE 城市设计原则城市设计原则 总体空间意象总体空间意象 公共空间特征公共空间特征 规划篇规划篇市政规划市政规划Infrastructure Plan市政规划原则n生态与工程结合原则n功能与景观结合原则n分期建设与适度经济原则重大市政基础设施建设 规划篇规划篇市政规划市政规划Infrastructure Plan给水工程规划n规划原则1.实行分质供水，对市政供水进行二次处理2.推
15、广水资源循环利用，建立中水处理系统； 3.利用温泉资源，实现用户温泉水直供n供水系统结构设计n水源与供水设施规划1.直饮水子系统 2.温泉水系统 3.中水子系统 规划篇规划篇市政规划市政规划Infrastructure Plan高尔夫球场排水处理规划排水工程规划排水工程规划n规划原则规划原则雨污分流：雨水与污水收集采取分流制度，明渠暗渠结合；雨污分流：雨水与污水收集采取分流制度，明渠暗渠结合；污水处理：结合生态湿地、活水公园和污水处理厂对污水进行处理；污水处理：结合生态湿地、活水公园和污水处理厂对污水进行处理；废水利用：通过中水设备和废水利用：通过中水设备和SWMPSWMP技术，对雨水污水进行
16、处理再利用。技术，对雨水污水进行处理再利用。n雨水系统分区规划雨水系统分区规划居住区排水系统规划公共服务中心排水系统规划主干路网排水处理规划规划篇规划篇市政规划市政规划Infrastructure Plan智能小区工程规划智能小区工程规划n规划思路规划思路信息网络：实现语音、数据、图像通信功能；信息管理：实现信息化的物业管理、三表自动出户和远程集中抄表；安全防范：实现计算机网络基础上的安全防护等基本功能。n智能小区规划智能小区规划信息网络设施规划 信息管理设施规划 安全防范设施规划 规划篇规划篇规划指标规划指标Development Parameters用地平衡表 规划篇规划篇规划指标规划指标
17、Development Parameters经济技术指标经济技术指标 实施篇实施篇项目概算项目概算Budgetary Estimate项目概算费用（万元）前期费10915建筑和安装费181910住宅165000商业10800公共设施6110市政配套费18191不可预见费9096小计402021.1营销费23520管理费5785财务费12061税费58800小计100165别墅类住宅109260联排/花园洋房182980多层/小高层217260社区商业11500精品商业67000小计588000总投资税费销售收入实施篇实施篇分期实施分期实施Phases of Practice分期实施 分期时段、规模与特质界定分期时段、规模与特质界定 分期启动策略分期启动策略 动态而具强操作性的运营模式动态而具强操作性的运营模式 2004年年9月月谢谢大家！谢谢大家！THANK YOU！
