1、重庆成都综合体考察重庆成都综合体考察龙湖龙湖“天街系天街系”商业品牌分享商业品牌分享第二小组Dongguang 2012.03广州广州重庆重庆成都成都商业地产火爆商业地产火爆在被重庆闪烁的霓虹灯折服的同时，我们惊叹重庆十几年的惊人变化在被重庆闪烁的霓虹灯折服的同时，我们惊叹重庆十几年的惊人变化高楼鼎立、车水马龙、华灯璀璨高楼鼎立、车水马龙、华灯璀璨 解放碑、观音桥、沙坪坝解放碑、观音桥、沙坪坝重庆几大商圈已成型，并产生了惊人的消费指数重庆几大商圈已成型，并产生了惊人的消费指数20112011年上半年重庆各商圈实现零售额年上半年重庆各商圈实现零售额809.7809.7亿元，占全市零售额的一半亿元
2、，占全市零售额的一半LVLV 、古琦、阿玛尼、劳力士等、古琦、阿玛尼、劳力士等8080多个国际一线品牌入驻重庆多个国际一线品牌入驻重庆 都市综合体，城市CBD中的“小型城市”HOPSCA六大业态：HOTEL+OFFICE+PARK+SHOPPINGMALL+CLUB+APARTMENT都市综合体“四大特征”1.通道树型交通体系2.超大空间尺度3.高科技集成设施4.地标式城市建筑龙湖，城市商业综合体缔造者！龙湖，城市商业综合体缔造者！【龙湖“天街”里程碑】2003年，龙湖北城龙湖北城2008年，龙湖西城龙湖西城2011年，龙湖时代天龙湖时代天天街天街开业后，中国首个以购物中心名称命名地名的商业项
3、目，成为与解放碑、重庆大剧院齐名的重庆十大时尚地标之一。天街天街开业后，带动杨家坪商圈的突飞猛进，是目前重庆业态业种最为丰富的购物中心 。街街上半年实现合同销售金额18亿元，位居重庆市场单盘销售额第一。20032003年年20082008年年20112011年年龙湖龙湖9 9年，年，“天街天街”系列已辉煌建立重庆商业发展的里程碑。系列已辉煌建立重庆商业发展的里程碑。【 龙湖“天街”系列 】以商业为驱动模式的城市综合体内在条件?明确定位大规模 /综合/娱乐性/观光性/顶级/?地理位置城市核心区?交通可达性轻轨 /主干道沿线KPI体系?独具特色建筑形式 /业态/服务内容/?功能化体系商业为主导，其
4、他功能为辅?区域功能的缺乏、需求旺盛?人流及商业气氛外在因素?超前的经营模式，包括：统一规划、统一定位、只租不售、统一招商、统一宣传、统一管理、统一经营外在因素是具备的，内在条件是可以打造的！外在因素是具备的，内在条件是可以打造的！龙湖龙湖“天街天街”系列产品位于几大商圈之中，系列产品位于几大商圈之中，如东莞的东城商圈、南城商圈如东莞的东城商圈、南城商圈【重庆商圈概述】五大集中商圈组成重庆强大的商业版图解放碑商圈解放碑商圈?解放碑购物中心是解放碑购物中心是重庆城最繁华的商重庆城最繁华的商贸中心地带贸中心地带，也是新重庆经济繁荣的象征。解放碑商业沙坪坝商圈沙坪坝商圈?稳坐重庆商圈第二稳坐重庆商圈
5、第二把交椅的是沙坪坝把交椅的是沙坪坝商圈。商圈。沙坪坝商圈的变化和繁荣,是直辖市重庆这几年商杨家坪商圈杨家坪商圈?杨家坪商圈起步晚 ,但它却更多地吸收和借鉴了其他商圈的得失,把劣势转变成了优势。在定位在定位南坪商圈南坪商圈?南岸区的南坪商圈已有大中型商场30个左右,商业面积达592万平方米,南岸区政府现在把江南大道北江北商圈江北商圈?江北商圈竞争按照江北区政划,未来的江北正在雄心勃勃辐射130万人的步行街更是市民休闲、购物、娱乐的最佳去处。这一著名购物地带以解放碑商业步行街为中心 ，是重庆商业的是重庆商业的“心脏心脏”。业最大的亮点之一 ，沙坪坝商圈的定位沙坪坝商圈的定位是是: :建成集文化、
6、教建成集文化、教育、科技氛围最浓育、科技氛围最浓的商业文化中心，的商业文化中心，游客中的学生最多。上上, ,杨家坪商圈突出杨家坪商圈突出人文景观人文景观, ,力图完美力图完美体现购物与生态、体现购物与生态、休闲和文化的和谐休闲和文化的和谐统一统一, ,打造一个景观打造一个景观优美、风景亮丽的优美、风景亮丽的购物休闲中心。购物休闲中心。段打造成会展一条街。会展经济将成为牵动会展经济将成为牵动南岸经济发展的支柱南岸经济发展的支柱主业主业, ,使“会展在南岸”成为继“吃”、“住”、“旅游”之后的又一品牌。部购物天堂。重庆北部商贸这里不仅将建这里不仅将建庆主城区面积庆主城区面积的商业步行街的商业步行街
7、商圈面积将达商圈面积将达42.4242.42公顷公顷, ,成为成为南最大的生态南最大的生态【重庆商圈分布】江北商圈江北商圈解放碑商圈解放碑商圈?重庆面积约8.248.24万平方公沙坪坝商圈沙坪坝商圈杨家坪商圈杨家坪商圈南坪商圈南坪商圈里，全市总人口约 3,1303,130万。?重庆城区由于两江相隔，各行政区独立发展，综合性的商业中心在各区核心地带逐步形成，造就重庆主城区五大商圈。重庆重庆时代天街时代天街. .北城天街北城天街. .西城天街西城天街重庆重庆北城天街北城天街观音桥观音桥春森彼岸春森彼岸江北嘴江北嘴CBDCBD弹弹沙坪坝商圈沙坪坝商圈长嘉汇长嘉汇时代天街时代天街解放碑解放碑CBDCB
8、D大坪商圈大坪商圈西城天街西城天街【天街分布】龙湖“天街”系列产品均位于城市繁华商圈。【重庆重庆龙湖“天街”里程碑上的标志项目】时代天街时代天街 位于渝中大坪大石路，百万城市核心超级综合体，商业规模亚洲第一，近 60万的商业体量 ，以惊艳世界的现代主义建筑，构筑起这个城市的新时代地标，建成后将 是亚是亚洲最大商业体之一。洲最大商业体之一。北城天街北城天街 位于重庆市江北区域观音桥中心地带，已落成总建筑面积约为35万，集购物、娱乐、休闲、餐饮为一体的时尚生活购物中心， 入选重庆八大新地标之一、中国十大著名商业步入选重庆八大新地标之一、中国十大著名商业步行街之一。行街之一。西城天街西城天街位于九龙
9、坡区杨家坪步行街核心地段，集主力百货店、品牌专卖店、写字楼、 SOHO 为一体的大型建筑群，项目占地总面积约 2.9万，已落成总建筑面积约 20万。北城天街北城天街中国首个以购物中心名称命名地名的商业项目【物业组合】北城天街由北岸星座公寓、北城天街购物广场、枫香庭【物业组合】北城天街由北岸星座公寓、北城天街购物广场、枫香庭宅构成。宅构成。商务公寓商务公寓购物广场购物广场住宅住宅龙湖北岸星座龙湖北岸星座：位于北城天街入口 ，一座现代感极强的酒店式商务公寓北城天街购物广场：北城天街购物广场：总建筑面积约为15万平方米，集购物、娱乐、休闲、餐饮为一体的时尚生活购物中心 ，经过近7年时间的运营管理 ，
10、成为了汇聚国际时尚潮流的聚集地龙湖枫香庭：龙湖枫香庭：位于江北区建新北路 ，由7栋电梯景观华府围合而成 ，可俯瞰城市卓越景观。以85172平方米的两房两厅、三房两厅和四房两厅为主。配套配套2 2商务公寓商务公寓配套配套1 1：枫香庭住宅枫香庭住宅优点：临街面大，吸引更多人流优点：临街面大，吸引更多人流缺点：半开放式的建筑形式，容易受天气影响（雨雾对室内的干扰）缺点：半开放式的建筑形式，容易受天气影响（雨雾对室内的干扰）“树状树状” 型示意图型示意图人流引导人流引导“树状树状”型型入口入口中庭中庭1 1中庭中庭次入口次入口1 1主力店主力店主入口主入口人流线人流线人行入口人行入口中中庭庭中庭中庭
11、入口入口中庭中庭2 2次入口次入口2 2中庭中庭优点：优点：1.1.店铺可展示面多店铺可展示面多2.2.副街可以呈现多变的风格与情趣副街可以呈现多变的风格与情趣缺点：缺点：1.1.流线复杂迂回，可选择性太多流线复杂迂回，可选择性太多2.2.副街相似度高，极易造成迷失感副街相似度高，极易造成迷失感3.3.副街副街远端铺位人气较低远端铺位人气较低中庭的开敞视线，中庭的开敞视线，人流有效引导至其他楼层人流有效引导至其他楼层站在任何一个人流聚集节点，至少能看到站在任何一个人流聚集节点，至少能看到1010个以上店面！个以上店面！独特的回流设独特的回流设经过店铺才能经过店铺才能远东百货远东百货两区之间的连
12、廊（约两区之间的连廊（约8M8M），过道，），过道，中庭下没做好，中庭下没做好，太空旷，没充分利用太空旷，没充分利用可做小店铺或休憩用可做小店铺或休憩用可休憩可休憩【商业升级】将重庆从“百货时代”直接带入“购物中心”时代。商业升级手法商业升级手法?在空间设计中应用了大量的暖色灯大量的暖色灯光光，营造了良好的购物氛围，有利于聚集人气及举办各项目推广活动。?将原有店铺和走廊间传统而拘谨的规划布局，改为更流畅之设计更流畅之设计；?在广场中心加设了能遮挡阳关和风雨的蓬顶结构；?在购物中心各主要位置加设了时尚时尚及实用之导视系统及实用之导视系统等。?品牌升级品牌升级：?北城天街分为新A、B两区，高档国高
13、档国际品牌和青春时尚品牌分区布局际品牌和青春时尚品牌分区布局。打造打造”购物中购物中心心“时代时代升级前商业状况升级前商业状况?客流不足?商户档次参差?灯箱店招混乱?垂直交通不足?次通道众多交通工具对人群的引导：交通工具对人群的引导：-1F-2F-1F-2F：轻女装，快时尚。（：轻女装，快时尚。（ B B区主力：自区主力：自2F-3F2F-3F：熟女装。（：熟女装。（ A A区主力：垂直升降机）区主力：垂直升降机）两区之间的连廊里面的电梯，人流输送，方两区之间的连廊里面的电梯，人流输送，方每一层，但人流不会流失每一层，但人流不会流失解决了垂直交通不足的问题解决了垂直交通不足的问题【地标形象】重
14、庆规模最庞大、业态最丰富、功能最完善的大型现代都市购物中心，中国十大著名商业步行街之一。?龙湖北城天街，总建筑面积约为 15万平方米，是集购物、娱乐、休闲、餐饮为一体的时尚生活购物中心；?拥有1家大型超市、 1个五星级电影院、 1个专业体育用品连锁卖场、 1家主力百货店、 3个休闲景观广场、 30余家特色餐饮娱乐休闲场所、 150余家精品专卖店、 680个泊车位的大型停车场。?重庆规模最庞大、业态最丰富、功能最完善的大型现代都市购物中心，中国十大著名商重庆规模最庞大、业态最丰富、功能最完善的大型现代都市购物中心，中国十大著名商业步行街之一。业步行街之一。【进驻商家概况】品牌+特色楼层楼层4F美
15、食：四季雅苑佛洛力斯餐厅 天绿迴转寿司斗牛士西餐厅娱乐： UME重庆国际影院业态分布及品牌业态分布及品牌my sweet 甜饼屋DairyQueen 冰淇淋3F服饰:PAUL FRANK 贝宁婴幼儿专卖堡狮龙 Kids 法纳贝儿丑丑童装美食：德斯堡德式啤酒餐吧金韩城正统韩国烤肉朕之味养生粥泰香米东南亚风味餐厅特色： The face shop 曼古王 EF英孚教育 English First 汇美舍美丽田园德国专业护肤中心几米 NNO-B2 玛花纤体服饰： EVA OUXIU 伊华欧秀 ID-FIX IVYKKI 2% Ein DGVI DAZZLE COCOON E-World GXGZUC
16、 ZUG zopin Jessica RedWeekend Workshop Broadcast播Lids 江南布衣速写TwiceTOCCO TENERO ELLE HOMME Losacos 洛赛克斯美食： KFC 肯德基卡顿尔主题艺术蛋糕房服饰： SISLEY SKAP ochirty 欧时力 nisiss Bugatti 配饰： TOMMY HILFIGER CK CaIvin Kiein S.T.Dupont 法国都彭Charriol CK underwear 爱伦斯特Du Muiel VASTO美食： Haagen-Dazs 哈根达斯特色：IDO MARTINI Dissonal 华
17、夏银行ATM 英皇钟表服饰： miss sixty G-STAR FORNARINA CK JEANS TOMMY HILFIGER DKNY JEANS adidas Orijinals REPLAY izzue Energie killah 7 for all man kind LEE COOPER 5cm Tough Salad W.美食： Haagen-Dazs 哈根达斯特色： EVISU 眼镜 CPU 梦奇奇饰品Ray-ban Yellow earth TSL 谢瑞麟SAXX LESPORTSAC华联BHG生活超市A区车库2F1FLG-1F-2F业态组合策略业态组合策略?低楼层：以国
18、际名品服饰和潮流休闲服饰为特色?高楼层：增加餐饮、娱乐等北城缺乏业态，进一步丰富消费体验，满足多元化消费需求商业规划必需考虑后期的商业规划必需考虑后期的“可持续发展可持续发展”，保证，保证1010年领先，年领先，2020年不落年不落对商铺面积规划有重要引导作用对商铺面积规划有重要引导作用将经营不好，或与其他业态互动不佳的商家淘汰，引入更优将经营不好，或与其他业态互动不佳的商家淘汰，引入更优化组合的，更高端的商家，进行商户升级化组合的，更高端的商家，进行商户升级一些经营较好的店铺展示龙湖北城天街龙湖北城天街成都成都北改核心：北改核心：北改核心北改核心成都二环上容积率成都二环上容积率3.53.5以
19、上的综合体。周边环境差，车流多，人流少，以上的综合体。周边环境差，车流多，人流少，网杂乱、旧改核心，靠集中商业的辐射能力网杂乱、旧改核心，靠集中商业的辐射能力交通：交通：城北交通混乱，进入市区不方便（小路或高架桥）；未来改善主要靠地铁，立体交通较难完善；未来交通将更加拥挤。（5000停车位）；配套：配套：五块石片区治安不好，医院学校档次低，不适合高端居住。住宅售价约住宅售价约 75007500元元/ /底商价格未定，预计底商价格未定，预计 5 5万以上万以上MALLMALL部分现正招商，不出售部分现正招商，不出售总规划平面图总规划平面图情景步行街情景步行街项目简介：总占地面积约项目简介：总占地
20、面积约300300亩，约亩，约7070万方，是目前为止城北区域占地最大的一个项目，包含天街系大型商业、格调精万方，是目前为止城北区域占地最大的一个项目，包含天街系大型商业、格调精寓、龙湖旗舰寓、龙湖旗舰sohosoho产品星座系列等多种业态产品。产品星座系列等多种业态产品。生活配套商业（生活配套商业（1F-5F1F-5F）高层高层1 1期（期（1515万方）万方）天天街街价格价格1 1万万-12-12万不等万不等多层洋房多层洋房 2 2期（期（2525万方）万方）6+16+1情景洋房情景洋房1 1期期（约（约3 3万方）万方）天街天街2 2期（龙期（龙湖自持），约湖自持），约3030万方万方项
21、目规划效果图项目规划效果图3.23.2米层高米层高SOHOSOHO星公寓星公寓32-3832-38主打：低总价，高租金回报主打：低总价，高租金回报6+16+1情景洋房情景洋房80-11680-116高层，高层，售价约售价约75007500元元/ /平米平米4.54.5米层高。米层高。45-8845-88LOFT+SOHOLOFT+SOHO综合体价值：商业街、公园、主力店、广场等各类物业打造，起综合体价值：商业街、公园、主力店、广场等各类物业打造，起到互相增值的作用。到互相增值的作用。规划特色：规划特色：一期（内街）将一期（内街）将 MALLMALL和高层住宅联通。和高层住宅联通。高层将高层将M
22、ALLMALL与情景洋房相隔，保证情景洋房私密性和安静。与情景洋房相隔，保证情景洋房私密性和安静。室内真冰场、室内真冰场、 IMAXIMAX塑造特色商业吸引人气塑造特色商业吸引人气连廊连廊连廊连廊连廊连廊天台绿化利用，立体化商业天台绿化利用，立体化商业仿效六本木仿效六本木花岗岩铺就的步行街花岗岩铺就的步行街仿效六本木仿效六本木空中商铺空中商铺龙湖史上最牛产品：空中商铺！龙湖史上最牛产品：空中商铺！牛的地方有：牛的地方有：1.1.双层复式。双层复式。2. 2. 可以办公可以办公4. 4. 可以上层住人，下层办公可以上层住人，下层办公5. 5. 可以上层住人，下层做商铺可以上层住人，下层做商铺3
23、. 3 . 可以做商铺（下面展示，上面可以做商铺（下面展示，上面VIPVIP【创新特色产品】空中创意写字楼+空中创意商铺?单层套内面积为41，整栋15层楼的设计，就拥有5部高速电梯，领先同类产品；?10层以上可达到写字间标准的3.5米层高产品，针对中小型创意企业，称为空中创空中创意写字楼意写字楼，可谓为创业型公司度身定制。?10层以下为5.8米层高，可由用户自行搭板隔为两层，针对中小型创意店铺，称为空中创意商铺空中创意商铺。时代天街空中创意产品在重庆尚属首例，时代天街空中创意产品在重庆尚属首例，而且，号称是龙湖史上最牛的投资品；而且，号称是龙湖史上最牛的投资品；?空中创意商铺其实是商务公寓开发
24、的一新功能，能享受成熟的配套，售价却远低于临街铺面，这对于商铺投资客是很有吸引力的。空中商铺的使用秘诀：空中商铺的使用秘诀：城市商业综合体是一种复合型地产，是单体建筑向复合型建筑的整体转变；城市商业综合体是一种复合型地产，是单体建筑向复合型建筑的整体转变；是以大型购物中心为载体，逐步发展成为新型的城市商业综合体；是以大型购物中心为载体，逐步发展成为新型的城市商业综合体；作为商业综合体，需了解区域商业的不同层级的商业发展水平、不同商业建筑形态，它所作为商业综合体，需了解区域商业的不同层级的商业发展水平、不同商业建筑形态，它所能承载商业的功能；能承载商业的功能；找准市场定位、合理规划布局、统一经营
25、管理等均成为商业综合体的内在打造条件找准市场定位、合理规划布局、统一经营管理等均成为商业综合体的内在打造条件城市商业综合体其实并不神秘，也不会高不可攀，它就是一种复合型的表现城市商业综合体其实并不神秘，也不会高不可攀，它就是一种复合型的表现。打造商业综合体，除了要具备满足商业的外在因素外，更应从项目自身出发，结合人打造商业综合体，除了要具备满足商业的外在因素外，更应从项目自身出发，结合人文特征，寻找一些符合地域特色、具有可实施性的内在条件。文特征，寻找一些符合地域特色、具有可实施性的内在条件。内外结合，才能形成坚不可摧的商业综合体内外结合，才能形成坚不可摧的商业综合体由此可见，东莞的综合体还处
26、于萌芽状态由此可见，东莞的综合体还处于萌芽状态、有事业的峰峦上，有汗水的溪流飞淌；在智慧的珍珠里，有勤奋的心血闪光。、人们走过的每一个足迹，都是自己生命的留言；留给今天翻过的日历，留给未来永久的历史。、人生是一座可以采掘开拓的金矿，但总是因为人们的勤奋程度不同，给予人们的回报也不相同。、理想之风扯满人生的帆；奋斗之杆举起理想之旗。、人应该学会走自己的路，但更应该掌握手中的罗盘。、不能因为人生的道路坎坷，就使自己的身躯变得弯曲；不能因为生活的历程漫长，就使求索的脚步迟缓。、人生的意义在理想的光辉中闪烁；生命的价值在创造的生活中闪现。、只有走完平凡的路程，才能达到伟大的目标。、奋斗目标是人生的精神
27、支柱。10、共同的事业，共同的斗争，可以使人们产生忍受一切的力量。奥斯特洛夫斯基11、属于每个人的道路，都在每个人的足下；属于每个人的历史，都在每个人的身后。12、终于有一天，海水和泪都是甜的。13、有志者自有千方百计，无志者只有千难万难。14、贫不足羞，可羞是贫而无志。吕坤15、人，只要有一种信念，有所追求，什么艰苦都能忍受，什么环境也都能适应。丁玲16、人生的途程是遥远的，只要双脚不息地前行，道路就会向远方延伸。17、理想是人生的坚实支柱，如果失去了生活的理想，精神也就会随之而瘫痪。18、目标不是都能达到的，但它可以作为瞄准点。28、我学习了一生，现在我还在学习，而将来，只要我还有精力，我
28、还要学习下去。别林斯基29、任何时候我也不会满足，越是读书，就越是深刻的感到不满足，越是感到自己的知识贫乏。马克思30、外国语是人生斗争的一种武器。马克思31、学习这件事不在乎有没有人教你，最重要的是在于你自己有没有觉悟和恒心。法布尔32、笔落惊风雨诗成泣鬼神。杜甫33、别裁伪体亲风雅转益多师是汝师。杜甫28、我学习了一生，现在我还在学习，而将来，只要我还有精力，我还要学习下去。别林斯基29、任何时候我也不会满足，越是读书，就越是深刻的感到不满足，越是感到自己的知识贫乏。马克思30、外国语是人生斗争的一种武器。马克思31、学习这件事不在乎有没有人教你，最重要的是在于你自己有没有觉悟和恒心。法布尔32、笔落惊风雨诗成泣鬼神。杜甫33、别裁伪体亲风雅转益多师是汝师。杜甫
