1、浅谈预售阶段工程管理前言/PREFACE预售阶段的工程管理，显而易见说的是房地产商品房预售节点实体工程应达到一定的形象进度，围绕这一目标开展相应的工程管理内容，建设单位（以后简称甲方）在工程管理过程中起核心领导作用，主要工作：制定终极目标（即工程达预售的时间节点），协调解决制约关键工作推进的因素，横向打通公司相关部门（技术、合约、营销）协调，纵向协调各工序（总分包）工作面衔接等工作。密切关注各工序的人机料法环的动态变化，及时采取措施纠偏，使之达到甲方核心的预售节点。以某工程为实例以总包进场及预售前主体结构施工为主线，阐述预售阶段甲方工程管理的要点，希望能给相关朋友以帮助，不足之处请多指正。LO
2、GO某某科技集团1预售条件项目概况过程管控复盘分析目录234LOGO某某科技集团第一部分预售条件国有土地使用证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建设工程施工许可证以上四证完成后具备施工条件，达到预售形象进度即可申请办理商品房预售许可证明。预售条件出让金25%预售登记LOGO某某科技集团工程预售形象进度依据中华共和国城市房地产管理法第四十五条:商品房预售应当符合下列条件:一已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权;二持有建设工程规划许可证;三按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;四向县级以上房产管理部门办理预售登记，
3、取得商品房预售许可证明。根据以上规定：XX市高层住宅工程达预售为地上三层主体结构LOGO某某科技集团第二部分项目概况01项目基本情况02回款目标03预售工程管理策划01项目基本情况LOGOLOGO某某科技集团XX项目有4栋住宅（1、2、3#楼为27层住宅、5#楼为15层公租房）一栋商业（6#楼）组成，总占地面积1.3万平方米，总建筑面积5.3万平米，可售商品房324套，3.37万平米，预计预售货值4.55亿元。3#楼楼6#楼楼1#楼楼5#楼楼2#楼楼02回款目标LOGOLOGO某某科技集团根据公司年度经营目标，对本项目制定了销售目标，根据销售目标进行目标分解，结合实际情况推导出开售时间。销售目
4、标：4.5亿6#楼楼目标分解目标分解销售金额销售金额完成时间完成时间开售时间开售时间3#楼楼5#楼楼2#楼楼1#楼楼1#2#3#住宅6#楼商业车位4.05亿0.15亿0.3亿2019.9.152019.10.152021.12.152019.6.152019.7.152021.10.1502预售工程管理策划-预售目标设定LOGOLOGO某某科技集团根据开售时间制定预售证办理完成时间，从而确定工程达到预售节点（地上三层结构）的完成时间节点，针对工程预售节点编制预售工程管理策划，发挥工程管理的核心主导作用，确保工程按要求达预售，为销售目标的实现创造先决条件。各楼栋工程达预售时间节点表各楼栋工程达预
5、售时间节点表目标分解目标分解1#2#3#住宅6#楼商业车位开售时间开售时间2019.6.152019.7.152021.10.15预售证办理预售证办理2019.6.142019.7.14无需办理工程达预售工程达预售（主体三层）（主体三层）2019.5.312019.6.30备注备注工程达预售预留14天时间办理预售证02预售工程管理策划-重难点分析LOGOLOGO某某科技集团根据各楼栋工程达预售时间节点根据各楼栋工程达预售时间节点表，表，1#2#3#楼货值楼货值4.05亿，占回款目标亿，占回款目标的的90%，也是最先开始的一批，也是最先开始的一批，6#商业及商业及车位回款占比车位回款占比10%，
6、不是回款的重点，且，不是回款的重点，且属于后期以及施工条件成熟后进行销售属于后期以及施工条件成熟后进行销售的部分，压力不大，而的部分，压力不大，而5#楼为公租房，楼为公租房，当地规定商品房预售公租房也需要达到当地规定商品房预售公租房也需要达到相应进度，相应进度，5#楼虽不是商品房，但与楼虽不是商品房，但与1#2#3#楼工程同等重要，因此预售阶段楼工程同等重要，因此预售阶段工程管理策划重点考虑工程管理策划重点考虑1#2#3#5#楼，确楼，确保四栋楼快速达到预售条件。保四栋楼快速达到预售条件。02预售工程管理策划-职能条线工作准备职能条线名职能条线名称称前期开发部工作内容工作内容完成情况完成情况备
7、注备注LOGOLOGO某某科技集团国土使用证/建设用地规划许可证/建设工程规划许可证已完成施工许可证技术设计部现场基准点位施工图审查、施工图合约部营销部总包单位、监理单位、前期甲分包确定案场已开放，对项目已开始宣传蓄客已完成已完成已完成已完成02预售工程管理策划-现场工程准备工作分项分项工作内容工作内容现场临建设施现场条件周边道路完成情况完成情况已完善方案已定LOGOLOGO某某科技集团备注备注修临时道路至四环主路，满足施工需求已完成甲方项目组织架构组织准备总包、监理单位组织架构施工组织设计、前期各专项施工方案图纸会审已完成完善中阶段性完成根据建设规模配备项目经理，土建、安装各1名总包五大负责
8、人齐全监理配备项目经理，土建、安装各1名技术准备地下部分已完成02预售工程管理策划-工程计划LOGOLOGO某某科技集团1#2#3#楼住宅施工计划分项工程基础垫层基础防水及保护层基础筏板施工负二层结构负一层结构1-3层主体结构开始时间2019/4/202019/4/212019/4/232019/4/302019/5/82019/5/16完成时间2019/4/202019/4/222019/4/292019/5/72019/5/152019/5/31工期1278816分项工程5#楼公租房施工计划开始时间完成时间工期基础垫层基础防水及保护层基础筏板施工负二层结构负一层结构1-3层主体结构2019
9、/4/202019/4/212019/4/232019/4/272019/5/42019/5/112019/4/202019/4/222019/4/262019/5/32019/5/102019/5/24124771402预售工程管理策划-资源配置1#2#3#楼住宅资源配置计划（单栋）分项工程工期（d）材料准备机械准备人员准备砼工：10人防水工：10人。砼工：8人LOGOLOGO某某科技集团基础垫层基础防水及保护层基础筏板施工负二层-负一层结构12砼：51m3汽车泵一台防水卷材：520砼：烤枪10把，汽27m3车泵一台7砼：650m3钢筋：110T模板：500每层：砼：360m3钢筋：60T模
10、板：3000每层：砼：240m3钢筋：36T模板：1800钢筋工;30人，木一台汽车泵工：10人；砼工：钢筋机械20人钢筋工;28人，木钢筋机械一组工：40人；砼工：汽车泵一台20人钢筋机械一组 钢筋工;17人，木地泵一台工：36人；砼工：15人81-3层主体结构16备注备注：1、地下室：第1-5天钢筋施工，同时模板穿插完成；6-7天砼浇筑。2、地下室结构层：第0-1.5天墙柱钢筋施工；第1.5-3天墙柱模板施工；第3-5天顶板模板施工；第5-7天梁板钢筋施工。第7-8天砼浇筑。3、地上结构层：第0-1.5天墙柱钢筋施工；第1.5-2天墙柱模板施工；第2-4天顶板模板施工；4-5天梁板钢筋施工
11、。第5-5.5天砼浇筑。钢筋工0.6T/d（筏板0.8T/d），木工20/d4、公租房资源配置为住宅的2/3。LOGO某某科技集团第三部分过程管控01过程主线分析02 工作面移交管理03 生产要素管理04 验收及内业管理过程管控-主线分析LOGO某某科技集团土方及桩基工作面移交总包主体施工基础垫层施工基础筏板施工地下室结构施工1-3层主体结构施工过程管控-主线分析LOGO某某科技集团土方及桩基工作面移交总包主体施工一般土方施工工期具有不确定性，此工作面是移交总包施工的关键一步，此后工期可防可控，因此土方及桩基施工越提前越好，决不能出现退后的情况。如出现退后真的要考虑整个预售进度的调整了。基础垫
12、层施工基础垫层施工基础垫层施工是总包主体施工开始的标志，所以前置工作如基槽清理、验槽等工作提前准备。过程管控-主线分析LOGOLOGO某某科技集团基础筏板施工基础筏板施工筏板施工意味着砼、钢筋、木工班组全面到位，材料（砼、钢筋、模板、辅材）、机械（塔吊、砼泵车等）全面准备就绪，是总包施工能力的综合检验。因此此阶段重点围绕总包施工水平及综合能力展开，同时建设单位要给予足够的压力确保基础底板按时完成。地下室结构施工地下室结构施工地下室结构含钢量大，模板量大，砼量多等特点，重点关注施工作业面的作业人数及工序衔接的紧凑性，同时一定要强调总包多上人员抢工或晚上加班，不能以标准层上人标准去安排。过程管控-
13、主线分析LOGOLOGO某某科技集团1-3层主体结构施工层主体结构施工地上主体施工主要考虑首层结构施工配模的问题，适当给予工期的延长；在地下室结构施工后，作业人员已很熟练，所以内在组织生产上已无大问题。此阶段重点提高总包施工积极性，一鼓作气全面达到预售形象进度。过程管控-工作面移交管理LOGOLOGO某某科技集团01土方移交支护土方移交支护土方作业按预售楼栋顺序逐层开挖及时移交支护，并错开流水施工，确保快速并不窝工。02如果土质情况好，支如果土质情况好，支护和主体可同时施工护和主体可同时施工支护移交桩基支护移交桩基（若有）（若有）支护作业按预售楼栋顺序施工，并及时移交桩基或总包主体施工，并错开
14、流水施工过程管控-工作面移交管理LOGOLOGO某某科技集团03基础垫层移交基础防水基础垫层移交基础防水基础垫层应根据防水设计的材质确定施工质量，尽量减少工序确保节约工期。04测量放线移交墙测量放线移交墙柱钢筋柱钢筋测量放线分大轴线和构件，应多安排人员，短时间完成，尽量不占用黄金施工时间。过程管控-工作面移交管理LOGOLOGO某某科技集团05墙柱钢筋移交模板工程墙柱钢筋移交模板工程墙柱钢筋一般包括电渣压力焊和直螺纹连接及绑扎连接，重视各工序的平行施工。06梁板钢筋移交砼施工梁板钢筋移交砼施工梁板钢筋要抢，必要时可调集其他楼的工人或临时召集人员抢工，尽快移交砼施工。过程管控-生产要素管理LOG
15、O某某科技集团人机料法环过程管控-生产要素管理LOGOLOGO某某科技集团钢筋工木工人砼工外架工根据资源配置计划和不同施工阶段，准备好各楼栋人员数量。原则上1、筏板钢筋工程量大，以1#楼为例至少保证35名钢筋工持续施工。2、地下室主体结构模板工程量大，以1#楼为例至少保证30人木工持续施工。3、各主体结构层砼浇筑前梁板钢筋施工需要抢，必要时调集额外人员抢工。4、施工过程中一定严密关注现场作业人员数量，清楚每一施工阶段所需人员，如有偏差立即召集各参建单位纠偏。一天也不能拖。杂工过程管控-生产要素管理LOGOLOGO某某科技集团塔 吊1、一栋楼一台 塔吊 。2、塔吊 需在 浇筑 砼垫 层具 备使
16、用条 件。砼 泵 车机械钢 筋 加 工 机 械一般外租，需在浇 筑砼 前2日联系 好。要关注总包机械使 用情 况，避 免因 此耽误工期。切断机，弯曲机， 直螺 纹车丝 机， 电焊 机等一套机械，原则上 最多 供应2栋楼 使用 。其 他挖 机 、 铲 车 等 ， 用 于 场 平 修 路 等 。过程管控-生产要素管理LOGOLOGO某某科技集团钢 筋至少钢筋绑扎前3天到场 ，确 保加 工期充足满足钢筋绑扎 进度 。砼材料砼提前1天报送 工程 量， 给予 搅拌 站准备时间。模 板 、 木 方提前3天进场， 需要 配模 等工 作。其 他过程管控-生产要素管理LOGOLOGO某某科技集团施工图纸施工方案
17、施工组织设计技术交底方法图纸会审工法样板过程管控-生产要素管理LOGOLOGO某某科技集团安全文明周边道路公司职能条线需求环境关注天气预报周边居民、学校、商场等场所关系维护政府部门关系协调（质检、案件、各级行政环保部门）复盘分析-计划与实际对照LOGOLOGO某某科技集团1#楼住宅施工计划分项工程基础垫层基础防水及保护层基础筏板施工负二层结构负一层结构1-3层主体结构开始时间2019/4/202019/4/212019/4/232019/4/302019/5/82019/5/16完成时间2019/4/202019/4/222019/4/292019/5/72019/5/152019/5/31工
18、期1278816分项工程基础垫层基础防水及保护层基础筏板施工负二层结构负一层结构1-3层主体结构1#楼住宅实际施工时间开始时间2019/4/202019/4/212019/4/242019/5/12019/5/112019/5/20完成时间2019/4/202019/4/232019/4/302019/5/102019/5/192019/6/3工期13710915复盘分析-滞后项分析通过计划与实际对照，存在滞后的工作项为基础防水及保护层施工基础防水及保护层施工，负二负二层结构及负一层结构施工层结构及负一层结构施工分别滞后，具体分析如下：工作项工作项基础防水及保基础防水及保护层施工护层施工负二层
19、结构负二层结构8负一层结构负一层结构10计划工期计划工期实际工实际工（d）期（期（d）滞后原因滞后原因基础垫层浇筑完成后第二天，防水施工未能及时跟进，滞后4小时，防水工人偏少负二层模板工作量大，木工数量未按要求上人，晚上加班不理想LOGOLOGO某某科技集团改进措施改进措施在基础垫层施工完成后防水提前穿插施工，根据防水工程量安排人员需给予施工总包班组抢工费用，提高积极性2389主楼负一层与地库顶板交接处在抢预售期间，主楼以吊模较多，致使模板工作量大，外地库部分必要时甩开影响形象进度达成施工，尽量减少工作量复盘分析-总结LOGOLOGO某某科技集团甲方 主 导总包 给 力监理 配 合技术 先 行生产 有 序安全 保 障材 料 充足机 械 就绪资 金 支持大 干快 上调 度有 力奖 罚分 明组 织力 量要 素管 理财 力支 撑制 度设 计LOGO某某科技集团
