1、Centaline Consultants本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。勤诚达22世纪踩盘报告 大深圳策略中心Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010概况1您的内容打在这里，或者通过复制您的文本后。概况2您的内容打在这里，或者通过复制您的文本后。概况3您的内容打在这里，或者通过复制您的文本后。+整体概况Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2010勤诚达2222世纪项目概况产品分析定位分析建议总
2、结对比分析建筑分析户型分析整体定位优势解析不足分析小结竞争对手分析小结?小结4 4对比分析3 32 21 1项目概况定位分析产品分析5 5建议总结Code of this report | 5Part Part 1 1项目初步认识Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2010项目位于宝安区公园路与创业路交汇处，紧邻灵芝公园，处于宝安中心2222区项目区位1 1位置：项目位于宝安片区，公园路与创业路交汇处，灵芝公园旁； 四至：南面临灵芝公园、新安公园；东面临宝安外国语学校；西面临地铁灵芝站：北面临洪浪北站；配套：宝安中学、宝安外国语
3、学校，项目自身配有小学和幼儿园；灵芝公园、新安公园、宝安公园、22艺术区、友谊书城；新一佳、海雅商业广场、好百年、苏宁、国美；宝安中医院、宝安妇幼保健院、宝安区人民医院A区灵芝站洪浪北站Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2010项目占地5.65.6万平米，总建面46.646.6万平米，其中A A区13.513.5万平米，属于大型高层社区基本信息2 24 4对比分析3 32 21 1项目概况定位分析产品分析5 5建议总结Code of this report | 9Part 2.1Part 2.1建筑分析Code of this
4、 report | 10A区2222世纪采用点板结合式及斜式错开设计，塔楼朝向景区，通风及采光得到优化建筑布局1 1建筑布局：项目采用解构重组的手法，让各栋高层错开，形成内敛有序的围合式的建筑布局关系，将小学与幼儿园放在住宅区外，避免干扰。塔楼朝向：塔楼错开布置，使得建筑间距系数降低，减少遮挡面，充分的利用朝向，使一线园林最大化。住栋斜式设计：采用住栋斜式错开设计，使得斜式单元观景面最大化，且增强了斜式单元采光及通风的效果，提升立面整体形象。点板式结合：相对塔式住宅而言，点板式能利用土地，在高容积率条件下实现园林，使部分户型做到南北通透，更能获得市场认可。不足之处：部分临近路边的部分斜边单元的
5、噪音明显且园林观景差；相对过高的容积率；正南方向的楼层比后面的楼层高，不利于后面楼层的通风、景观观赏性。1号楼2号楼3号楼5号楼6号楼4号楼幼儿园小学B C区Code of this report | 11Part 2.2Part 2.2户型分析Code of this report | 12 户型分布2 22222世纪户型主要以7 70-0-8989平米为主，主要集中在3 3号楼，大户型主要分布在2 2号 5 5号楼不足之处：容积率偏高，包围式建设，空气对流不强，户型的利用率普遍不高，房屋的边边角角太多1 12 23 3项目亮点：功能分区合理，多阳台，有较多的拓展空间，可以自由创意，景观观赏
6、性高产品形态：包括70-89两房，123-129三房，149-160四房等三大户型。其中90以下主要集中在3号楼，靠马路的多为朝西北的70、83、84平米的2房，靠园林的多为朝东南的89平米2房；2号楼和5号楼主要是大户型，130、150、160平米，也有一小部分80多的小户型。1 11 11 11 11 12 22 22 23 33 33 33 33 31 1Code of this report | 138989平05 0805 08户型两房两厅，双阳台，多朝西北，但动静分区不明显，使用率不高优点两房可变三房阳台多，采光通风 效果好缺点p 西晒比较严重p 浪费空间大，使用率不高户型分析（1
7、/3)2 2Code of this report | 14双拼129129平米的01 02 0301 02 03户型，三房两厅两卫，多朝西南，动静分区合理；但没入户玄关，私密性差优点动静分区合理多阳台，通风良好三房可变四房缺点p 没入户玄关，私密性差户型分析（2/3)2 2Code of this report | 15149149平03 0503 05户型四房两厅，坐北向南，多阳台，一线南向公园景观；但卧室多弯角，动静分区不明显优点坐北向南多阳台，通风良好，拓展空间多缺点p 卧室多弯角，阳台多为不规则形状p 动静分区不太明显户型分析（3/3)2 2Code of this report |
8、 16解析与思考2 270- 89平米置业目的：首次置业，新婚房；要求侧重：满足基本住宅需求123 - 129平米置业目的：置业投资、学位房要求侧重：良好居住环境，注重地段与升值空间149 - 160平米置业目的：改善性住房要求侧重：注重生活品位、质量，三代同堂 勤诚达22世纪 多阳台，采光通风效果好 最大化的观景范围，赠送面积大 灵活设计，自由创意面积大，功能区多 私密性高动静分布合理 极大提升项目品质 高附加值 支撑产品价值 核心卖点项目通过打造大、中、小三种户型，来满足不同阶段的购房者置业需求；拓展空间多，高附加值，提升项目品质4 4对比分析3 32 21 1项目概况定位分析产品分析5
9、5建议总结Code of this report | 18Part 3.1Part 3.1整体定位Code of this report | 19宝安区域规划、城市配套资源以及产品的打造支撑了项目“2222世纪人居标杆”的定位整体定位（1/2）1 1宝安区域城市配套产品打造宝安区域规划前海中心区深港一体化城市配套交通配套生活配套产品打造一线园景地铁物业产品定位城市标杆综合体双地铁+ +双公园+ +双名校，构筑一站式顶配生活平台整体定位(2/2)1 1Code of this report | 21Part 3.2Part 3.2优势解析Code of this report | 22交通配套：
10、众多公交线路经过，畅享双地铁，两大主干道区内及区外交通网线成熟 城市配套（1/2）2 2公交站点及线路设有灵芝公园北，宝安艺术城以及宝安税务局三个公交站点，有6022路、603路等多达十余条公交线路经过；地铁享有双地铁口配套，分别是地铁五号线的灵芝站和洪浪北站。 主干道两条主干道：创业路、前进路次要道：宝安大道、107国道环中线灵芝站洪浪北站Code of this report | 23生活配套：片区中心地段，半小时生活圈，配套资源完善城市配套（2/2）2 2Code of this report | 24竞争力一：商业核心区 核心竞争力（1/3）2 2商圈临近的前进路商圈（25区海雅百货为
11、商圈中心），是宝安五大商圈中最繁华的一个，有“宝安的华强北”的美称；本项目将处于繁华商业核心区中，尽享“一站式”都市生活。发展轴位于创业路发展轴，该城市轴线与宝安区的主中心直接连接，是城市综合服务区内唯一一个南北贯穿的城市轴线，是生态保护区方向进入城市中心的必经区域Code of this report | 25竞争力二：一线园景核心竞争力（2/3）2 2天然双氧吧 项目临近灵芝公园、新安公园，绿草如茵，曲径通幽，营造出了一个更为清幽、惬意的休闲公园胜地 。可以让工作和生活在这里的人们，随时随地在生活、工作和休闲之间自由转换，享受与大自然亲近的快乐，感受自然回归、绿树成荫的“双公园人文社区”。
12、 Code of this report | 26竞争力三：地铁上盖物业核心竞争力（3/3）2 2地铁上盖片区有地铁5号线（环中线）经过，并设有灵芝站和洪浪站；地铁5号线沿创业路所设的灵芝站、洪浪站与项目紧邻，直线距离仅约百米，不行几分钟即达，是双地铁口物业。而洪浪站与项目的距离更近，就在项目门口，可视为无缝接驳。另外根据规划，地铁10号线（宝安线）也将项目所属片区经过，在该片区或将设有新安站、灵芝公园站。如此一来，原本作为双地铁口物业的22世纪，未来将升级为三地铁口物业，价值更高。Code of this report | 27Part 3.3Part 3.3不足分析Code of this
13、 report | 28产品配置：产品线过长，以小面积产品为主力，建筑密度、容积率过高，不利拔高城市标杆形象不足分析（1/2）3 3产品容积率户型设计客户类别70-89平米小户产品共计320套，占比高达54.8%容积率为5.49，绿化率为30%户型设计缺角较多，利用率不高，部分户型与风水不合客户多数以刚需或初步改善性需求为主产品特性偏离城市标杆驱动因素产品配置Code of this report | 29周边环境：空置厂房、民房较多；垃圾站遍布垃圾，环境较差；泥头车、货柜车停靠在狭窄的道路两旁，噪音、环境污染严重；农民房遍布，老城区改建工程任务巨大。不足分析（2/2）3 3Code of t
14、his report | 30Part 3.4Part 3.4定位小结Code of this report | 31区域规划及再造升级催生豪宅趋势，宝安中心地段辐射区，以城市资源强化产品价值形成核心竞争点小结1 1区域规划城市配套产品打造区域前景片区升级交通配套生活配套核心竞争力地段型高端住宅占据城市资源提升产品附加值不足点产品配置周边环境高端住宅的不利因素城市资源型高密度豪宅4 4对比分析3 32 21 1项目概况定位分析产品分析5 5建议总结Code of this report | 33Part 4.1Part 4.1竞争对手分析Code of this report | 34 Cop
15、yright Centaline Group, 2010亲密敌人：勤诚达2222世纪 VS VS 中洲中央公园竞争对手1 1星仔，最近买得怎样？三叔，别再捂盘了，该出手就出手PS：中洲中央公园已经在5月6号开盘了，开盘价21000，听说共推出532套，当天总推房源全部售罄。而勤诚达22世纪连样板房都没有，开盘日期更是遥遥无期!两家子从进入人们的眼球开始，似乎就是一对冤家，各种各样的比较一直木有间断. .两位童鞋迟迟没有开盘，在一阵阵的雷阵雨般的狂轰乱炸当中，中洲率先突破重围，由范冰冰拉开实样板房帷幕打头阵，随后一周便开盘，让刚需们似乎看到了雷阵雨后的一阵光明 ，而勤诚达则还在蓄势待发.Code
16、 of this report | 35 Copyright Centaline Group, 2010基本数据对比竞争对手1 1Code of this report | 36 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 37 Copyright Centaline Group, 2010卖点对比竞争对手1 1一站式购物模式的大型Shopping Mall及特色商业街，创建宝安“复合型商业居住园”的全新城市生活街区。双地铁+商业中心+公园资源，共同构筑一站式顶配生活平台。Code of this report | 38 Copyr
17、ight Centaline Group, 2010Part 4.3Part 4.3小结Code of this report | 39 Copyright Centaline Group, 2010深入分析：对手还是互补？小结1 1个人观点：是对手，但更多是互补关系！1、共性：两者共享的资源是灵芝公园，共同的属性都是综合体；共享双地铁带来的优势。2差异性：勤诚达22世纪这学位资源优势上超过中洲中央公园；勤诚达的户型较中洲中央公园整体偏下，中洲中央公园主力户型为120-180之间的合拼大户型，勤诚达主力户型为89-120平方米之间的单一产权居家型户型，仅从户型分布来看，两者定位是互补关系。勤诚达的目标客群应偏年轻，更关注学位资源，中洲目标客群更年长些，更关注居住的舒适度。由此可见，勤诚达22世纪与中洲中央公园更多的是互补关系，中洲中央公园开盘热销并会蚕食勤诚达22世纪的客户，而勤诚达22世纪一旦上市，将会填补中洲中央公园120平方米以下户型稀缺的问题。4 4对比分析3 32 21 1项目概况定位分析产品分析5 5建议总结
