1、阳台阳台 地基基础分册地基基础分册土建主体分册土建主体分册装饰分册装饰分册精装修分册精装修分册四新技术分册四新技术分册防水分册防水分册园建分册园建分册部品分册部品分册地基基础地基基础地基处理地基处理土方工程土方工程常用地基处理方法常用地基处理方法钻孔灌注桩钻孔灌注桩预应力管桩预应力管桩人工挖孔桩人工挖孔桩土方开挖土方开挖土方回填土方回填天然基础天然基础桩基工程桩基工程混凝土天然基础混凝土天然基础 施工项目经理部配置表项目名称序号姓名年龄职务专业学历职称执业资质进场时间退场时间7每5万1人现场专业工程师(土建专业)8每10万1人现场专业工程师（电气专业）9每10万1人现场专业工程师(设备专业)1
2、0每10万1人安全负责人11每5万1人专职安全员施工项目经理部配置表项目名称序号姓名年龄职务专业学历职称执业资质进场时间退场时间12每5万1人劳务兼职质检员13每5万1人劳务兼职安全员14每10万1人预算员按本表初步测算,每10万施工项目经理部最高峰值人员配备为22人除进场、退场时间明确标注的，项目工程部可根据实际需求考虑施工不均衡性灵活调整，但必须在招标文件中予以明确大型商业项目、大型别墅项目需根据实际需要在此表基础上进行调整施工项目经理部人员到场及职责要求（示例）项目名称序号控制要求奖惩措施1乙方项目经理须常驻工地现场，而且其全部时间须用于本工程的管理，不得兼任其他工作 扣除人员资质保证金
3、，甲方有权更换项目经理2甲方项目总经理在与乙方沟通协调后，有权要求乙方调换乙方的任何人员（包括乙方项目经理） 未按限期调换扣除人员资质保证金，被调换人员不得继续于本工程供职3乙方项目正、副经理、项目经理部总工（技术负责人）、现场工程师、质检负责人不到岗位扣除人员资质保证金，甲方有权代聘并收取相应管理费4乙方人员违反相关条款的24小时限期离场，扣除人员资质保证金，并对替换人员提出要求施工项目质保体系管理要求（示例）项目名称序号控制要求奖惩措施6乙方须有完善的交接检验制度且签认手续齐全，每个分部、分项工程或甲方约定的重点工序施工前签认手续应齐全 按项支付违反约金7工程具备隐蔽条件或达到甲方约定的中
4、间验收部位，乙方应进行自检，并在隐蔽或中间验收前48小时以书面形式通知甲方和监理验收。通知包括隐蔽和中间验收的内容、验收时间和地点。乙方应在验收前准备验收记录，并向甲方提交三检记录、施工交底记录等资料引路要求按项支付违反约金施工项目奖惩退出机制（示例）项目名称序号控制要求奖惩措施1在施工中关键工序、关键部位、分项工程等出现质量问题。乙方未按甲方、监理书面要求及时修复或乙方自身无法修复的甲方有权另行委托其他单位修复，其费用、按实际发生费用为准。该项费用（另加20的管理费）从协议造价中扣除2乙方无正当理由不能提供有效总承包配合或配合不及时，甲方、监理书面通知后三日内甲方有权代为执行，并根据补充协议
5、造价清单该项总包管理费（另加20的管理费）从协议造价中扣除 施工项目奖惩退出机制（示例）项目名称序号控制要求奖惩措施5如果乙方未能或者拒绝按甲方合理要求的时间和方式完成本协议约定的某部分工程或某项工作甲方可在向乙方发出书面通知七天以后从乙方手里收回这部分工程或工作。然后，甲方可自行承担这部分工程或工作的实施，也可雇用其他单位进行工作。由此，甲方按实际发生的费用（另加20的管理费）以及所蒙受的任何损失从本补充协议价款中扣除 6分包商未达到要求，建筑垃圾乱堆、乱放，作业面清理不到位，则乙方应立即将作业面清理。所发生的人工费、机械费报甲方和监理后从有关的分包工程款中扣除 如果乙方拒绝及时进行场地清理
6、（不论该场地是否为乙方责任范围还是分包责任范围），甲方有权另外委托施工单位进行清理，其费用按实际发生的费用额度从乙方工程款中扣除，并要求乙方支付违约金 技术方案要求技术方案要求技术方案报备技术方案报备技术方案审批技术方案审批甲方抽检甲方抽检监理验收监理验收专检验收专检验收班组自检班组自检质检过程检查质检过程检查监理旁站监理旁站批准全面施工批准全面施工实体样板验收实体样板验收实体样板施工实体样板施工样板工艺交底样板工艺交底样板工艺审批样板工艺审批样板验收样板验收样板验收样板验收样板验收样板验收技术交底技术交底 目标计划产生行动计划产生计划执行监控行动计划执行目标计划下达计划执行分析目标计划调整P
7、DCA专 业 及 职 能 部 门 作 业 计 划 的 月 度 分 解一 级 ： 三 年 （ 年 度 ） 经 营 计 划二 级 ： 项 目 开 发 工 作 指 导 书 、 土 地 储 备 工 作 指 导 书 、 人 力 资 源 工 作 指 导 书 、 财 务（ 销 售 /资 金 /利 润 ） 工 作 指 导 书 、 职 能 部 门 年 度 工 作 目 标 与 计 划三 级 ： 设 计 、 报 批 报 建 、 工 程 、 销 售 （ 围 绕 项 目 的 ） 专 业 作 业 计 划公 司 三 级计 划 的 制定 与 调 整过 程总 经 理 现 场 办 公 会(月 底 、 项 目 现 场 )月 度 经
8、 营 计 划 例 会 （ 月 底 、 公 司 ）部 门 经 理半 月 报现 场 会 纪 要 (可 替 代部 门 月 底 半 月 报 )经 营 计 划 例 会 纪 要各各 部部 门门 月月 度度 工工 作作 计计 划划 任任 务务 书书 ( (分分 管管 领领 导导 调调 整整 后后 发发 布布 ) )总 办 督 办半 月 通 报 （ 公 司 ）各 部 门例 会日常业务跟进集团快报内部快报其 它 业 务 信 息 来 源 （ 各 部 门 邮 件 内 容 跟 进 ， 部 门 协 办 、 外 部 信 息 等 ）公 司 经 营 计 划 制 定 与 修 改深深 圳圳 公公 司司 信信 息息 管管 理理 工
9、工 作作 体体 系系知识积累规 划 、 引 导 日 常 信 息 的 整 理 、 保 存 、 流 通 、 变 更 等 过 程 （ 如 邮 件 、 内 部 网 、 专 用 信 息 系 统 等 的 使 用 方 式 ）信 息 系 统 需 求 挖 掘 、 整 理 、 信 息 沟 通 处 理 平 台 （ 网 站 、 专 用 信 息 系 统 等 ） 搭 建信 息 管 理 工 作 整 体 规 划 编制说明 项目章程 总体经营要求 资金 质量 项目组织架构 工作职责分解 成本控制要求 项目开发里程碑 项目未决事项 专业计划编制时间1. 总 体 经 营 要 求总 体 经 营 要 求1.1 效 益效 益分 类分 类
10、项 目项 目合 计合 计金 色金 色 3期住 宅期住 宅金 色金 色 3期 商 业期 商 业单 位 售 价 8,633 7,200 16,000单 位 成 本 6,427 5,803 9,618单 位 毛 利 9,273 1,030 5,574总 销 售 收 入 （ 万 元 ） 37,760 26,366 11,394-毛 利 润 总 额 （ 万 元 ） 7,743 3,773 3,969-效 益指 标要 求销 售 毛 利 率 %20.5%14.3%34.8%-2002年 12月2002年 12月 3,773 1,403项 目利 润体 现2003年 12月 5,176注 ： 商 业 按 销 售
11、2517平 米 计 划 。1.2 管 理 策略管 理 策略 本 项 目 为 公 司 本 年 度 体 现 利 润 的 项 目 之 一 。本 项 目 为 公 司 本 年 度 体 现 利 润 的 项 目 之 一 。 工 程 分 包 和 材 料 设 备 供 货 采 用 由 我 方 招 投 标 后 ， 给 总 包 方 限 价 或 三 方 合 同 的 方 式 。工 程 分 包 和 材 料 设 备 供 货 采 用 由 我 方 招 投 标 后 ， 给 总 包 方 限 价 或 三 方 合 同 的 方 式 。 管 理 上 应 充 分 发 挥 监 理 和 总 包 方 的 作 用 。管 理 上 应 充 分 发 挥 监
12、 理 和 总 包 方 的 作 用 。 公 司 需 要 金 色 家 园 项 目 部 培 养公 司 需 要 金 色 家 园 项 目 部 培 养 2 名 项 目 管 理 人 员 。名 项 目 管 理 人 员 。 公 司 需 要 金 色 家 园 项 目 部 做 为 计 划 管 理 的 第 一 批 试 点 项 目 ， 并 为 项 目 管 理 指 导 书 的 改公 司 需 要 金 色 家 园 项 目 部 做 为 计 划 管 理 的 第 一 批 试 点 项 目 ， 并 为 项 目 管 理 指 导 书 的 改进 做 出 贡 献 。进 做 出 贡 献 。 公 司 需 要 金 色 家 园 项 目 部 对 渗 漏
13、、 裂 缝 等 多 发 质 量 问 题 进 行 研 究 ， 并 于 项 目公 司 需 要 金 色 家 园 项 目 部 对 渗 漏 、 裂 缝 等 多 发 质 量 问 题 进 行 研 究 ， 并 于 项 目 （ 三 期 ）（ 三 期 ）结 束 时 提 交 专 项 报 告 。结 束 时 提 交 专 项 报 告 。 1. 1.1 资金情况预测资金情况预测序号项目合计合计2002年2003年备注1. 地价投入6,7706,7702. 建安及项目其他投入19,58515,8373,7483. 销售回款30,39427,6582,7354. 现金流量（+为流入/-为流出）4,0395,051-1,013资
14、金平衡点（收支平衡） ：2002 年 10 月1.2 该项目资金运用政策方针：该项目资金运用政策方针： 金色 3 期可贡献项目利润为 5176 万元（商业按销售 2517 平米计算） ； 由于金色地价前期支付，带来净现金流入约为 3290 万元； 由于 4604 平米的商业不进行销售，作为物业留存，占用资金 4428 万元； 以上 3 个因素，使得金色 3 期净现金流为 4039 万元；总结以上，金色 3 期的经营成果为现金流入 4039 万元，留存 4604 平米的商业面积的物业。1.1. 项 目 组 织 结 构项 目 组 织 结 构1 .1 项 目 经 理 部 组 织 架 构项 目 经 理
15、 部 组 织 架 构 注 ： 建 筑 工 程 师 、 审 算 师 等 专 业 职 能 部 门 的 项 目 管 理 人 员 应 派 驻 现 场 工 作 ，受 所 在 专 业 职 能 部 门 领 导 ， 密 切 配 合 项 目 经 理 部 工 作 。1 .2 人 力 资 源人 力 资 源1.2.1 项 目 不 同 阶 段 的 人 力 资 源 安 排 （ 暂 缺 ， 人 力 资 源 部 补 充 ）1 .3 工 作 范 围工 作 范 围 全 面 管 理 本 项 目 建 设 ， 按 照 计 划 时 间 、 目 标 成 本 和 质 量 优 良 的 要 求 完 成 。 项 目 经 理 部 第 一 负 责 人
16、 牵 头 ， 在 保 证 公 司 开 发 经 营 意 图 与 目 标 要 求 的 前 提 下 ， 与 公 司领 导 、 销 售 经 营 部 、 万 创 、 项 目 事 务 部 、 工 程 管 理 部 、 成 本 管 理 部 、 总 经 理 办 公 室 、财 务 部 、 人 力 资 源 部 等 部 门 全 面 协 调 与 本 项 目 有 关 的 营 销 、 决 策 、设 计 、 报 建 、工 程 、成 本 、 进 度 、 质 量 等 所 有 事 项 。 同 物 业 公 司 全 面 协 调 金 色 家 园 所 有 销 售 使 用 区 域 、 在 建 区 域 、 已 交 付 入 伙 区 域 及 项
17、目经 理 部 办 公 区 域 的 管 理 、 维 修 等 事 项 。 与 计 划 管 理 工 作 组 一 起 维 护 项 目 开 发 计 划 及 其 变 更 的 严 肃 性 。未 经 公 司 明 确 的 事 项 ， 项 目 经 理 部 第 一 负 责 人 应 事 先 请 示 公 司 决 策 层 领 导 后 组 织 实 施 。总 经 理 （ 毛 建 平 ）总 经 理 助 理 （ 陆 荣 秀 ）土建工程师3人电气工程师1人给排水工程师1人万 创 驻 现 场 建 筑 工 程 师 1 人成 本 管 理 部 驻 现 场 审 算 师 2 人X X XX 部 驻 现 场 X X 师 X 人金 色 三 期 风
18、 险 管 理 计 划金 色 三 期 风 险 管 理 计 划序序号号风 险 内 容风 险 内 容可 能 后 果可 能 后 果风 险风 险系 数系 数解 决 方 案解 决 方 案1因 三 期 东 边 紧 靠 农 民 房 ， 如采 用 人 工 挖 孔 桩 ， 如 降 水 及护 壁 方 案 不 周 ， 则 存 在 因 深层 降 水 或 塌 方 造 成 农 民 房 可能 沉 降 不 均 匀 、 开 裂 等 风 险 ，由 此 会 带 来 大 量 投 诉 、停 工 、 赔 偿 等 一 系 列 问题 ； 工 期 及 成 本 影 响 只能 根 据 现 场 情 况 确 定 ，无 法 预 计 。0 .3 9基 坑
19、做 止 水 围 幕 ， 回 灌井 ， 观 测 周 期 缩 短 。 通过 乙 方 与 建 设 局 、 质 监站 密 切 沟 通 ， 使 官 方 无意 见 ， 减 小 影 响 。2工 程 验 收 三 期 工 程 工 期 紧 ，分 项 验 收 多 个 人 防 ， 要 在 规定 的 时 间 内 将 所 有 的 分 项 验收 完 ， 存 在 风 险 。如 其 中 一 项 未 完 成 ， 将影 响 主 体 竣 工 验 收 ， 导致 年 终 利 润 无 法 体 现 。0 .1 41 . 凭 借 一 、 二 期 的 经 验 ；2 . 与人防办提前预约验收 ；3 . 施 工 中 考 虑 周 全 。3招 投 标
20、方 面 风 险 较 大 。 项 目公 开 招 标 ， 只 要 有 资 格 的 施工 单 位 都 可 以 参 加 投 标 ， 要想 选 中 我 们 想 要 的 施 工 队伍 ， 困 难 很 大 。五 处 未 中 标 ， 影 响 进 度 。0 . 11 . 招 标 条 款 上 做 文 章 ；2 . 开 标 前 ， 要 求 五 处 做 好应 急 方 案 。4无 证 开 工 ， 尤 其 是 主 体 招 标进 行 时 ， 地 下 室 已 开 始 施 工 ，有 被 勒 令 停 工 和 惩 罚 的 风险 。导 致 年 底 才 能 开 始 主 体施 工 ， 晚 了1 .5 个 月 ； 被罚 几 百 万 元 。
21、0 .7 5开 工 前 ， 通 过 五 处 做 好预 防 和 应 急 措 施 。5在 报 建 上 存 在 政 策 变 化 的 风险 ， 如 一 期 需 要 工 程 环 保 验收 ， 二 期 煤 气 施 工 必 须 有 开工 许 可 证 ， 三 期 会 有 何 政 策变 化 不 得 而 知 。弱 电 综 合 布 线 列 入 验 收 项 目或 其 他 项 目 增 加 手 续 ，对 工 期 的 影 响 二 到 三周 ， 可 能 更 多 。0 .2 1煤 气 放 在 总 包 里 面 一 起报 建 ； 在 煤 气 队 伍 上 考虑 找 个 关 系 强 点 的 （ 与政 府 ）。6第 一 阶 段 桩 基
22、施 工 适 逢 雨季 ， 台 风 影 响 也 大 ， 会 对 工期 造 成 影 响 。延 迟1 - 2 周0 .4 1与 施 工 单 位 协 调 ， 做 好排 水 准 备 ； 天 气 好 时 抢工 期 。7三 期 的 东 部 环 境 会 影 响 销售 。0 .2 4明 年 一 季 度 ， 拆 围 墙 ，修 路 ， 路 上 派 人 管 理 ；与 村 里 接 触 、 协 商 。8施 工 过 程 中 如 户 型 变 化 、 外立 面 做 法 变 化 及 追 求 一 些 流行 做 法 等 不 定 因 素 会 形 成 一些 成 本 风 险 。0 . 5在 成 本 目 标 里 面 改 ； 所有 变 更 在
23、 发 前 应 估 算 成本 。9如 有 人 员 变 动 ， 新 来 的 员 工能 否 立 即 适 应 并 保 质 保 量 的完 成 原 先 人 员 的 工 作 ；影 响 有 关 的 工 作 质 量0 . 5公 司 有 措 施 ， 如 案 例 库 ；项 目 部 本 身 尽 量 减 少 人员 流 动 ； 进 人 上 把 关 ；老 职 员 带 动 新 职 员 。1 0供 货 风 险 如IC I 涂 料 ， 供 货商 只 供 料 ， 不 负 责 施 工 ， 质影 响 外 墙 进 度 、 质 量 、成 本0 .4 3应 由 总 包 施 工 ， 在 谈 总包 合 同 时 加 进 涂 料 施 工编制工程总控
24、计划编制工程总控计划编制施工进度控制计划编制施工进度控制计划进度控制进度控制审核供方计划审核供方计划监督进度执行情况监督进度执行情况供方进度整改供方进度整改工期奖罚工期奖罚编制工程采购计划编制工程采购计划编制报批报建计划编制报批报建计划施工进度控制计划施工进度控制计划每月施工计划每月施工计划每周施工计划每周施工计划组织施工组织施工监理公司审核监理公司审核合理性、可行性合理性、可行性甲方工程部甲方工程部审核并签批审核并签批日常进度监督检查日常进度监督检查工程例会或工程例会或进度计划协调会进度计划协调会监督检查监督检查监督协调检查监督协调检查提出整改措施提出整改措施经批准后执行经批准后执行美国质量
25、管理协美国质量管理协会规定的质量成会规定的质量成本项目本项目鉴定成本鉴定成本内部损失成本内部损失成本外部损失成本外部损失成本预防成本预防成本房地产企业的质房地产企业的质量成本项目量成本项目鉴定成本鉴定成本内部损失成本内部损失成本外部损失成本外部损失成本预防成本预防成本预防成本是指为了防止工程质量出现缺陷和偏差，保证工程质量达标而实现采取的各种措施所发生的成本：包括施工组织设计审查、监理细则审查、技术方案审查、施工样板、技术交底、工程质量培训等，都属于质量成本鉴定成本是指为了确保工程质量达到质量标准要求，对工程本身以及对材料、构件、设备等进行质量鉴定所发生的费用。包括材料设备的试验检验费用、工序
26、检查和检验批检查验收所发生的费用，工程质量验收所发生的费用。象我们目前做的分户验收，就属于鉴定成本。内部损失成本是指在工程质量控制的过程中，因内部管理问题、决策失误问题、标准修正问题等引起的工程质量缺陷造成的损失。包括返工损失、返修损失、停工损失等，都属于内部损失。外部损失是指工程交付后，业主在使用过程中发现的工程质量缺陷引起的损失。质量成本曲线质量成本曲线最佳点最佳点符合性质量符合性质量中间区域中间区域质量改进区域质量改进区域100100 % %不良品不良品至善论区域至善论区域100100 % %合格品合格品故障成本故障成本70%70%预防成本预防成本10%10%鉴定成本鉴定成本20%20%
27、故障成本故障成本50%50%预防成本预防成本10%10%鉴定成本鉴定成本40%40%故障成本故障成本15%70%70%鉴定成本鉴定成本15%15%设计设计阶段阶段施工准施工准备阶段备阶段施工施工阶段阶段使用使用阶段阶段改正错误改正错误的时间的时间1$1.010.0100.0改正错误改正错误所需费用所需费用10$ $ $ $ $ $ $ $100 $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $1000$ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $
28、 $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $“十倍原理”图形象地说明项目进展各阶段改正错误所需费用的比较（见左图），对于工程质量成本而言，达到成本控制的最有效的时间是在项目的施工准备阶段责任成本管理责任成本管理目标成本与动目标成本与动态成本管理态成本管理作业过程管理作业过程管理成本管理软件成本管理软件成本管理委员会成本管理委员会控制系统控制系统信息系统信息系统组织系统组织系统领导机构领导机构 管理工具管理工具管理制度管理制度成本、工程文件成本、工程文件项目项目反馈指标反馈指标项目项目反馈指标反馈指标每平米地价报建费用节
29、减率土地获得时间每平米设计费每平米三通费用每平米临时设施费 规划设计规划设计周期每平米管理费每平米钢筋含量每平米营销费每平米含砼量人均行政费用招标比率每平米管理费用最低价定标比率人均销售收入甲定材料占造价比率每平米销售费用统购材料购买率每平米广告费用 设计变更变更比率人均销售员面积 工程签证签证比率税金税金实际交纳税率 工程结算结算错漏率物业经营损益物业经营损益物业实际盈亏额主体建造成本主体建造成本社区建造成本社区建造成本 招标及签约 结构安装设计土地获得成本土地获得成本 材料采购开发前期准备费开发前期准备费开发间接费开发间接费管理费用管理费用销售费用销售费用讨论讨论普及普及执行执行 q q q q q q
