1、物业前期介入工作 10102030405 前期介入的一般程序物业管理前期介入的概念前期介入的工作要求前期介入的工作内容营销策划阶段介入0607施工建设阶段介入竣工验收阶段介入01 物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段,包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等,就参与介入,从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见,以确保物业设计和建造施工质量,为物业投入使用后的物业管理创造条件,同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量,为确保业主正常入住
2、奠定基础。02前期介入的一般程序3)施工建设阶段包括:电气设备、给排水工程、门窗工程、装饰工程、砌筑工程、楼面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面应注意的问题。2）营销策划阶段包括:物业管理方案策划、物业管理模式研究、以及销售推介应注意的内容。03前期介入的工作要求011 1）掌握设计思思路。 为便于今后的物业管理,掌握总工办的设计思想、设计依据、载荷设计分析、基础处理、功能分区、建筑结构、隐蔽工程、水暖电等各专业施工设计图等。022）掌握各专业施工方法。 在日后的物业管理维修工作中,物业前介人员了解物业建设形成过程的施工方法后才能进行维修,如屋面防水工艺、取暖保温施工工艺、设备的输入输
3、出参数等,因此,在施工期的介人阶段,深人现场,了解各专业施工工序及方法掌握施工的难点,收集整理各种技术及施工资料。033 3）提出整改的合理化建议。 根据以往的工程前期介入和物业管理经验,就今后可能存在的施工质量隐患或影响使用和管理的问题(如水池、天面、卫生间的防水防漏,广场地面砖、内外墙裂缝的防范等)与地产工程协商,提出建议、意见,对于施工中因各种原因造成的严重工程质量问题,影响到今后的使用功能、使用安全等重大问题,及时向有关方提出整改建议,如果一时解决不了的,写出专题报告,提交地产方处理。044）制订切实可行的管理方案。 尽早熟悉物业情况,掌握公共设备的质量情况并制订切合实际的管理方案。0
4、4前期介入的工作内容 设计总说明、规划图、建筑图，设计说明书、设计图纸(平面图、立面图)、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电设计说明书、采暖通风空调设计说明书、动力设计说明书、交通分析、绿化分析、经济指标等。1）设计文件（7） 智能化配置先进,网络资源充分,便于数字化小区建设。（8） 便于物业组织管理,节约管理成本。（3）生活便利,基本生活配套齐全,出行便捷。（4） 设备、设施保障充分,水、电、燃气、网络、电视、电梯、污水处理等可靠完善。（5） 注重环境生态,使用环保、节能等环保材料、设备设施。（6）安全防卫设计完备,运用先进技防手段,安全及消防配置充分。（1）住宅区规划
5、功能区分合理,居住私密性和社区交流协调。 （2）住宅区道路交通规划合理布局,人车分流组织兼顾,非机动车停车位划分，建筑与自然和谐,采光、通风充足,环境优美。2）项目评估05营销策划阶段介入1.1物业管理模式研究:一般项目在编制销售包装设计任务书和营销工作方案时需要物业管理概念及模式研究作为项目策划的一部分,以满足销售包装设计内容的要求,同时此时的研究又是日后物业管理方案和特色服务设计的核心。物业管理概念研究完成后需要报集团物业管理部备案。详见物业管理方案策划指引。1.2物业管理方案策划:一般在项目正式完成营销推广方案前,需要确定物业管理方案,应包含管理模式、服务创新、内部管理机制、管理服务标准
6、、品质控制方法、管理费测算等。31.3物业管理方案经地产确认后,据此在房屋销售前签订物业管理委托合同,同时物业应协助地产在销售商品房时,与购买者签订前期物业管理服务协议。41.4物业应主动了解地产在销售时对外宣传和承诺的内容,根据地产需要提供物业推介资料、书面确认、适时安排物业相关人员参加相关培训,根据地产委托要求,物业可在销售现场协助地产进行销售推广,了解客户情况,进行客户调查,并现场解答有关物业管理承诺问题。PRESENTPRESENT06施工建设阶段介入 物业在施工建设阶段的介入主要侧重于项目土建工程的尾声,即在设备、门窗安装阶段。1.1、前期介入工程师按照施工安装进度进行现场跟进,发现
7、问题及时通过与地产、施工方等进行沟通解决。1.2、实行填报前期介入情况工作联系单制度,将在施工现场发现的问题以工作联系单的形式先期下发电子版，再以纸质版呈报给地产相关人员签字认可,并跟进所呈报问题解决情况。1.3、物业前期介入定期参加地产组织的项目现场工作协调会,及时沟通相关问题和进度。1.4、对介入中发现的重要问题以书面报告的形式上报给地产公司领导,并跟进问题整改落实情况。1.5、了解委托项目各类机电设施设备配置或容量、设施设备的安装调试、各类管线的分布走向、隐蔽工程、房屋结构等,并指出设计中缺陷、遗漏的工程项目,加强常见工程质量通病及隐蔽工程等特殊过程的监控。从业主使用功能角度,注意完善相关设计规划缺陷,包括各类开关、空调位(孔)、插座、排水、预留电源、排烟道、门的开启方向等。1、协助地产完成竣工验收及细部检查工作,及早发现设计、规划、施工、设备安装等问题,以备预留充足的返修时间。2、了解工程建设的各个环节,审阅工程档案资料,实地查验建筑工程和设备安装情况,并对工程设计、施工和设备质量等方面的问题结合各类统计表汇总后提交地产公司。竣工验收阶段介入07n A.房屋接管验收表n B.设备设施验收接管清单n C.工程整改单n E. 设备设施验收现状接管验收清单n F. 图纸及档案资料移交纪录3、准备竣工验收的表格资料,现场做好详细记录,如:谢谢聆听 敬请指导 23
