1、登记官考试之登记官考试之房地产管理基本制度与政策房地产管理基本制度与政策（二）（二）武汉理工大学 黄学军中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军关于考试关于考试 v共四章共四章v第三章第三章 房地产业概述房地产业概述v第四章第四章 建设用地制度与政策建设用地制度与政策 v第五章第五章 城市房屋拆迁管理制度与政策（不考）城市房屋拆迁管理制度与政策（不考）v第六章第六章 规划和建设工程管理制度与政策规划和建设工程管理制度与政策 v第七章第七章 房地产开发经营制度与政策房地产开发经营制度与政策 中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房
2、地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军关于考试关于考试 v房地产登记制度与政策共房地产登记制度与政策共80题，题，v单项选择题共单项选择题共40题，每题限题，每题限60秒内完成；秒内完成； 每题由每题由1个题干、个题干、4个备选项组成，其中有个备选项组成，其中有1个为正确或最符合题意的选项。个为正确或最符合题意的选项。 v多项选择题共多项选择题共20题，每题限题，每题限120秒内完成；秒内完成； 每题由每题由1个题干、个题干、5个备选项组成，其中有个备选项组成，其中有24个为个正确或符合题意的选项。个为个正确或符合题意的选项。v判断题共判断题共20题，每题限题，每题
3、限30秒内完成。秒内完成。 每题为一个陈述句。每题为一个陈述句。 中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军关于考试关于考试 v房地产登记制度与政策房地产登记制度与政策 共共80题，题， 本部分共四章，约占本部分共四章，约占30%v单项选择题共单项选择题共40题，题，12题题v多项选择题共多项选择题共20题，题， 6题题v判断题共判断题共20题，题， 6题题中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第三章第三章 房地产业概述房地产业概述 第一节第一节 房地产业概述房地
4、产业概述v掌握：房地产业的基本概念。掌握：房地产业的基本概念。v熟悉：房地产业的作用。熟悉：房地产业的作用。v了解：房地产业的细分了解：房地产业的细分 房地产业的历史沿革。房地产业的历史沿革。 中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第三章第三章 房地产业概述房地产业概述 一、房地产业的基本概念一、房地产业的基本概念 157页页 房地产业是从事房地产房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管投资、开发、经营、服务和管理理的行业，（的行业，（5个词）个词） 包括包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和房地产开发经营、房地
5、产中介服务、物业管理和其他房地产活动其他房地产活动。（。（4类）类） 在国民经济产业分类中，房地产业属于在国民经济产业分类中，房地产业属于第三产业第三产业，是，是为生产和生活服务的部门。为生产和生活服务的部门。 我国现代房地产业随着我国现代房地产业随着城镇住房制度改革城镇住房制度改革和和城镇国有城镇国有土地使用制度改革土地使用制度改革的启动与深入推进，迅速发展壮大起来的启动与深入推进，迅速发展壮大起来的。的。 中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第三章第三章 房地产业概述房地产业概述 二、房地产业的作用二、房地产业的作用 1
6、57、158页页 基础性基础性 先导性先导性 支柱性支柱性 有有7条具体内容。条具体内容。中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第三章第三章 房地产业概述房地产业概述 三、房地产业的细分三、房地产业的细分 158、159页页 房地产业主要包括房地产业主要包括 房地产开发经营房地产开发经营 房地产中介服务、房地产中介服务、 物业管理物业管理 其他房地产活动。其他房地产活动。 房地产业可分为：房地产业可分为： 房地产开发经营业房地产开发经营业 房地产服务业房地产服务业 房地产服务业房地产房地产服务业房地产中介服务业中介服务业和和物
7、业管理业物业管理业，房，房地产中介服务业：房地产地产中介服务业：房地产咨询咨询业、房地产业、房地产估价估价 业和房地产业和房地产经纪经纪业。业。在在成熟的房地产市场成熟的房地产市场中，房地产中，房地产经纪业经纪业是房地产业是房地产业的的主体主体。 中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第三章第三章 房地产业概述房地产业概述 v 四、房地产业的历史沿革四、房地产业的历史沿革 159、160页页v 发展大体上可以分为下列五个时期；发展大体上可以分为下列五个时期；v 中国在中国在3 000多年前就出现了田地的交换和买卖。多年前就出现
8、了田地的交换和买卖。 v 1978年以后。随着经济体制改革的全面展开，在城市进年以后。随着经济体制改革的全面展开，在城市进行了城镇住房制度改革、城镇土地使用制度改革和房地产行了城镇住房制度改革、城镇土地使用制度改革和房地产生产方式改革，房地产业萌生。生产方式改革，房地产业萌生。v 1987年年10月月25日，中国共产党第十三次全国代表大会日，中国共产党第十三次全国代表大会沿着有中国特色的社会主义道路前进沿着有中国特色的社会主义道路前进的报告第一次提的报告第一次提出了建立房地产市场，确立了房地产市场的地位，宣告了出了建立房地产市场，确立了房地产市场的地位，宣告了中国社会主义房地产市场的诞生。中国
9、社会主义房地产市场的诞生。中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第三章第三章 房地产业概述房地产业概述 第二节第二节 住房制度概述住房制度概述v掌握：现行城镇住房政策掌握：现行城镇住房政策v熟悉：城镇住房制度改革熟悉：城镇住房制度改革中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第三章第三章 房地产业概述房地产业概述 161页页我国住房制度包括我国住房制度包括城镇住房制度城镇住房制度和和农村住房制度农村住房制度：v农村住房制度：农村住房制度：自建、自住、住房私有自建、
10、自住、住房私有v城镇住房制度改革：城镇住房制度改革：v三个阶段：三个阶段：80-91 试点探索试点探索 92-02 全面推进全面推进 出售公房、租金改革、住房公积金、货币化分配出售公房、租金改革、住房公积金、货币化分配 03以来以来 深化改革深化改革 住房保障制度住房保障制度中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第三章第三章 房地产业概述房地产业概述 二、二、 现行城镇住房政策现行城镇住房政策 162-164页页住房供应政策：商品住房住房供应政策：商品住房 保障性住房（廉租住房、经济适用房）保障性住房（廉租住房、经济适用房）
11、政策性住房（棚改安置住房、限价商品房政策性住房（棚改安置住房、限价商品房 公共租赁住房、单位建设住房）公共租赁住房、单位建设住房）住房分配政策：住房公积金、住房补贴住房分配政策：住房公积金、住房补贴配套政策：财政、金融、土地政策配套政策：财政、金融、土地政策中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第三章第三章 房地产业概述房地产业概述 第三节房地产法律体系第三节房地产法律体系v掌握：房地产法的概念与调整对象掌握：房地产法的概念与调整对象v熟悉：房地产法律体系熟悉：房地产法律体系 军事房地产法律政策规定军事房地产法律政策规定 中国
12、房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第三章第三章 房地产业概述房地产业概述一、房地产法的概念与调整对象一、房地产法的概念与调整对象 164页页v（一）房地产法的概念（一）房地产法的概念v房地产法是调整房地产法律关系的法律规范的房地产法是调整房地产法律关系的法律规范的总称。总称。v广义的房地产法包括调整房地产广义的房地产法包括调整房地产产权、开发、产权、开发、经营、使用、交易、服务、管理经营、使用、交易、服务、管理及其他与房地及其他与房地产有关的各种社会关系的产有关的各种社会关系的法律、法规、规章法律、法规、规章。v狭义的房地产法
13、一般仅指狭义的房地产法一般仅指城市房地产管理城市房地产管理法法。 中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第三章第三章 房地产业概述房地产业概述（二）房地产法的调整对象（二）房地产法的调整对象 165页页v房地产法有着特定的调整对象，既不是调整一房地产法有着特定的调整对象，既不是调整一般的般的民事关系民事关系，也不是调整普通的，也不是调整普通的商品交易关商品交易关系系，它调整的是以房地产开发、交易和管理有，它调整的是以房地产开发、交易和管理有关的各种关的各种社会关系社会关系，v具体地说，房地产法的调整对象包括：具体地说，房地产法
14、的调整对象包括： 房地产开发关系房地产开发关系 房地产交易关系、房地产交易关系、 房地产行政管理关系房地产行政管理关系 物业管理关系。物业管理关系。 中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第三章第三章 房地产业概述房地产业概述 165页页1房地产开发关系，是指开发商在依法取得土房地产开发关系，是指开发商在依法取得土地使用权并进行基础设施建设、建造房屋过程地使用权并进行基础设施建设、建造房屋过程中产生的法律关系，中产生的法律关系， 包括两方面的内容：包括两方面的内容： 第一，获得土地使用权，第一，获得土地使用权， 第二，在获得土
15、地使用权的土地上建造房第二，在获得土地使用权的土地上建造房屋。屋。 中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第三章第三章 房地产业概述房地产业概述 165页页2房地产交易关系，是指参与房地产房地产交易关系，是指参与房地产转让、租转让、租赁、抵押赁、抵押等等房地产交易行为房地产交易行为的各方当事人在房的各方当事人在房地产交易过程中产生的法律关系，主要包括：地产交易过程中产生的法律关系，主要包括： 房地产开发商或所有权人将房地产出售给房地产开发商或所有权人将房地产出售给他人时所形成的他人时所形成的转让关系转让关系、 房地产权利人将房
16、地产出租给他人所形成房地产权利人将房地产出租给他人所形成的的租赁关系租赁关系， 房地产所有权人将房地产抵押给他人所形房地产所有权人将房地产抵押给他人所形成的成的抵押关系抵押关系等。等。 中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第三章第三章 房地产业概述房地产业概述 165页页3物业管理关系，是指物业所有者（业主）委物业管理关系，是指物业所有者（业主）委托特定的物业管理企业对其所有的物业提供修托特定的物业管理企业对其所有的物业提供修缮、养护、保管、看管等活动时产生的法律关缮、养护、保管、看管等活动时产生的法律关系。系。 物业管理发
17、生面比较广泛，酒店、办公楼、物业管理发生面比较广泛，酒店、办公楼、住宅小区等都可以通过这种方式来进行管理。住宅小区等都可以通过这种方式来进行管理。 中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第三章第三章 房地产业概述房地产业概述 165页页4房地产行政管理关系，是指房地产行政主管房地产行政管理关系，是指房地产行政主管部门依据法律规定对房地产市场实施部门依据法律规定对房地产市场实施管理、监管理、监督、检查督、检查时发生的法律关系。时发生的法律关系。 典型特征是其主体法律地位的不平等，是典型特征是其主体法律地位的不平等，是管理与被管理
18、管理与被管理的关系。的关系。 中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第三章第三章 房地产业概述房地产业概述二、房地产法律体系二、房地产法律体系 165、166页页v1宪法。宪法是国家的根本大法。对于房地宪法。宪法是国家的根本大法。对于房地产法，宪法也作出了原则性规定。产法，宪法也作出了原则性规定。v2.全国人民代表大会及其常务委员会颁布的法全国人民代表大会及其常务委员会颁布的法律。律。 专门法律：专门法律：城市房地产管理法城市房地产管理法、土土地管理法地管理法。 相关法律：相关法律：民法通则民法通则、城乡规划城乡规划法法、合同
19、法合同法、担保法担保法等。等。 效力仅次于宪法，是制定有关房地产法规、效力仅次于宪法，是制定有关房地产法规、规章的依据和基础。规章的依据和基础。 中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第三章第三章 房地产业概述房地产业概述3国务院颁布的房地产方面的行政法规。国务院颁布的房地产方面的行政法规。v 城市房地产开发经营管理条例城市房地产开发经营管理条例、国有国有土地上房屋征收与补偿条例土地上房屋征收与补偿条例、物业管理条物业管理条例例、土地管理法实施条例土地管理法实施条例、住房公积住房公积金管理条例金管理条例等。等。v4地方性法规。
20、地方人民代表大会及其常务地方性法规。地方人民代表大会及其常务委员会依据宪法、法律和行政法规的规定，制委员会依据宪法、法律和行政法规的规定，制定的调整本行政区域内房地产法律关系的规范定的调整本行政区域内房地产法律关系的规范性文件，在本行政区域内有效。性文件，在本行政区域内有效。中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第三章第三章 房地产业概述房地产业概述5政府规章。包括国务院部委制定的部门规章和地方人政府规章。包括国务院部委制定的部门规章和地方人民政府的制定政府规章。民政府的制定政府规章。 房地产方面的部门规章主要是指国务院住房和
21、城乡房地产方面的部门规章主要是指国务院住房和城乡建设行政主管部门制定的规章，如建设行政主管部门制定的规章，如商品房销售管理办商品房销售管理办法法、城市房屋权属登记管理办法城市房屋权属登记管理办法等。等。 国家发改委、国土资源部也颁布了一些房地产方面国家发改委、国土资源部也颁布了一些房地产方面或包含房地产方面内容的部门规章，有些部门规章是部或包含房地产方面内容的部门规章，有些部门规章是部门联合发布的。门联合发布的。 政府规章是地方人民政府根据法律、法规的规定，政府规章是地方人民政府根据法律、法规的规定，制定的调整本行政区域内房地产管理的具体问题的规范制定的调整本行政区域内房地产管理的具体问题的规
22、范性文件。性文件。 规章须经部门或政府常务会议讨论，并以部门首长规章须经部门或政府常务会议讨论，并以部门首长令或政府首长令的形式发布。令或政府首长令的形式发布。中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第三章第三章 房地产业概述房地产业概述v6房地产技术规范。如房地产技术规范。如房地产登记技术规房地产登记技术规程程、房地产估价规范房地产估价规范、房产测量规范房产测量规范等国家标准。等国家标准。vv7最高人民法院的司法解释。最高人民法院最高人民法院的司法解释。最高人民法院在审理房地产案件中，会对房地产法的有关问在审理房地产案件中，会
23、对房地产法的有关问题进行解释，或者对疑难问题进行研究并就此题进行解释，或者对疑难问题进行研究并就此发布指导性的文件。发布指导性的文件。 中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第三章第三章 房地产业概述房地产业概述三、军事房地产法律政策规定三、军事房地产法律政策规定 166页页 2000年，中央军事委员会颁布了年，中央军事委员会颁布了中国人中国人民解放军房地产管理条例民解放军房地产管理条例 在军事房地产管理方面，还有在军事房地产管理方面，还有中国人民解中国人民解放军土地使用管理规定放军土地使用管理规定、总后勤部关于发总后勤部关于
24、发放住房补贴和实行住房公积金的办法放住房补贴和实行住房公积金的办法、 军队经济适用住房建设管理办法军队经济适用住房建设管理办法等法规和规等法规和规范性文件。范性文件。 中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第四章第四章 建设用地制度与政策建设用地制度与政策 第一节第一节 中国现行土地制度概述中国现行土地制度概述v熟悉：土地所有制。熟悉：土地所有制。v了解：土地管理基本制度。了解：土地管理基本制度。 中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第四章第四章 建设用地制
25、度与政策建设用地制度与政策 一、土地所有制一、土地所有制 168、169页页v实行土地的社会主义公有制，即实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳全民所有制和劳动群众集体动群众集体所有制。所有制。v全民所有，即国家所有土地的所有权由全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院国务院代代表国家行使。表国家行使。v农民集体的范围有下列农民集体的范围有下列3种：种：v村农民集体村农民集体:村集体经济组织或者村民委员会村集体经济组织或者村民委员会v村内两个以上农村集体经济组织的农民集体村内两个以上农村集体经济组织的农民集体:村村内各该农村集体经济组织或者村民小组内各该农村集体经济组织或者村民小组v乡（镇
26、）农民集体乡（镇）农民集体:乡（镇）农村集体组织乡（镇）农村集体组织中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第四章第四章 建设用地制度与政策建设用地制度与政策 二、土地管理的基本制度二、土地管理的基本制度 （4个制度）个制度） 169、170页页（一）国家实行土地登记制度。（一）国家实行土地登记制度。 国有土地国有土地 核发核发国有土地使用证国有土地使用证 农民集体所有土地农民集体所有土地 核发核发集体土地所有证集体土地所有证 使用集体土地使用集体土地 核发核发集体土地使用证集体土地使用证 土地他项权利土地他项权利 核发土地他项
27、权利证明书核发土地他项权利证明书 中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第四章第四章 建设用地制度与政策建设用地制度与政策 （二）国家实行土地有偿有限期使用制度（二）国家实行土地有偿有限期使用制度 除了国家核准的划拨土地以外，凡新增土地和原使用的土地改变用途或使用条件、进行市场交易等，均实行有偿有限期使用。 （三）国家实行土地用途管制制度（三）国家实行土地用途管制制度v根据土地利用总体规划，将土地用途分为根据土地利用总体规划，将土地用途分为农用地、农用地、建设用地和未利用土地建设用地和未利用土地 （四）国家实行耕地保护制度（四
28、）国家实行耕地保护制度中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第四章第四章 建设用地制度与政策建设用地制度与政策 第二节第二节 集体土地征收集体土地征收 熟悉：征收集体土地的政策规定熟悉：征收集体土地的政策规定 征收集体土地补偿的范围和标准。征收集体土地补偿的范围和标准。 了解：征收集体土地的工作程序。了解：征收集体土地的工作程序。中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第四章第四章 建设用地制度与政策建设用地制度与政策 一、土地征收的概念和前提一、土地征收的概念
29、和前提 二、征收集体土地应遵守的原则二、征收集体土地应遵守的原则三、征收集体土地的政策规定三、征收集体土地的政策规定 173页页 征收土地批准权限的规定征收土地批准权限的规定 征收土地实行两级审批制度，即国务院和省级征收土地实行两级审批制度，即国务院和省级人民政府。基本农田，基本农田以外的耕地超人民政府。基本农田，基本农田以外的耕地超过过35公顷的，其他土地超过公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务公顷的，由国务院审批；其他用地由省级人民政府审批，并报院审批；其他用地由省级人民政府审批，并报国务院备案。国务院备案。中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学
30、武汉理工大学 黄学军黄学军第四章第四章 建设用地制度与政策建设用地制度与政策 （三）建设单位申请征地不得化整为零（三）建设单位申请征地不得化整为零（四）对被征地单位和农民进行安置、补偿和补（四）对被征地单位和农民进行安置、补偿和补助助 征地由用地单位支付征地由用地单位支付土地补偿费、安置补助费、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费地上附着物和青苗补偿费。（五）临时用地必须办理报批手续（五）临时用地必须办理报批手续临时使用土地的期限，最多不得超过两年临时使用土地的期限，最多不得超过两年临时用地超过批准的时间，可再提出申请临时用地超过批准的时间，可再提出申请 中国房地产估价师与房地产经纪
31、人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第四章第四章 建设用地制度与政策建设用地制度与政策 （七）征收土地时必须进行征地公告（七）征收土地时必须进行征地公告 被征收土地所在的市、县人民政府，在收到征被征收土地所在的市、县人民政府，在收到征地方案后，地方案后，10日内日内应以应以书面或其他形式书面或其他形式进行公进行公告。告。 五、土地征收的补偿五、土地征收的补偿 177页页 （一）土地补偿费。征收耕地的土地补偿费，（一）土地补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收为该耕地被征收前前3年年平均年产值的平均年产值的610倍倍。 中国房地产估价师与房地产经纪
32、人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第四章第四章 建设用地制度与政策建设用地制度与政策 （二）安置补助费。（二）安置补助费。 按照需要安置的农业人口数计算。按照需要安置的农业人口数计算。 每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前为该耕地被征收前3年平均年产值的年平均年产值的46倍。倍。 每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前过被征收前3年平均年产值的年平均年产值的15倍倍。 经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增经省、自治区、直辖市人民政府
33、批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前费的总和不得超过土地被征收前3年平均年产年平均年产值的值的30倍倍。 中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第四章第四章 建设用地制度与政策建设用地制度与政策 （三）地上附着物补偿费。（三）地上附着物补偿费。 包括被征收土地上的房屋及其他建筑物（含构包括被征收土地上的房屋及其他建筑物（含构筑物）、农田水利设施、树木、蔬菜大棚等的筑物）、农田水利设施、树木、蔬菜大棚等的补偿费。补偿费。 （四）青苗补偿费。（四）
34、青苗补偿费。 青苗补偿费是对被征收土地上尚不能收获的农青苗补偿费是对被征收土地上尚不能收获的农作物给予的补偿费。作物给予的补偿费。 可以移植的苗木、花草以及多年生经济林木等，可以移植的苗木、花草以及多年生经济林木等，一般是支付移植费一般是支付移植费 中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第四章第四章 建设用地制度与政策建设用地制度与政策 第三节第三节 国有建设用地国有建设用地 了解：建设用地审查报批程序了解：建设用地审查报批程序 临时用地的报批和使用临时用地的报批和使用（略）（略）中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估
35、价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第四章第四章 建设用地制度与政策建设用地制度与政策 第四节第四节 集体建设用地集体建设用地 掌握：集体所有建设用地使用情形。掌握：集体所有建设用地使用情形。 了解：集体所有建设用地使用原则。了解：集体所有建设用地使用原则。 中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第四章第四章 建设用地制度与政策建设用地制度与政策 集体所有建设用地使用情形集体所有建设用地使用情形181页页 （一）可以使用集体所有建设用地的范围（一）可以使用集体所有建设用地的范围 只有三种情况可以使用集体
36、所有的建设用地只有三种情况可以使用集体所有的建设用地 1兴办乡镇企业使用本集体经济组织农民集兴办乡镇企业使用本集体经济组织农民集体所有的土地。体所有的土地。 2农村村民建住宅使用本集体所有的土地。农村村民建住宅使用本集体所有的土地。 3乡（镇）村公共设施和公益事业建设使用乡（镇）村公共设施和公益事业建设使用农民集体所有的土地。农民集体所有的土地。 中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第四章第四章 建设用地制度与政策建设用地制度与政策 使用集体所有建设用地应当符合：使用集体所有建设用地应当符合： 乡（镇）土地利用总体规划。乡（
37、镇）土地利用总体规划。 土地利用年度计划土地利用年度计划 。 村庄、集镇规划。村庄、集镇规划。 乡镇企业，乡（镇）村公共设施、公益事业和乡镇企业，乡（镇）村公共设施、公益事业和农村村民建住宅必须：农村村民建住宅必须： 坚持合理布局、综合开发、配套建设的原则。坚持合理布局、综合开发、配套建设的原则。 依法办理建设用地审批手续，涉及占用农用地依法办理建设用地审批手续，涉及占用农用地的，还必须办理农用地转用审批。的，还必须办理农用地转用审批。 中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第四章第四章 建设用地制度与政策建设用地制度与政策
38、第五节第五节 国有土地使用权出让国有土地使用权出让v掌握：国有土地使用权出让政策。掌握：国有土地使用权出让政策。v熟悉：国有土地使用权出让的概念及特征。熟悉：国有土地使用权出让的概念及特征。v了解：国有土地使用权出让合同了解：国有土地使用权出让合同 国有土地使用权出让管理国有土地使用权出让管理 国有土地租赁国有土地租赁 国有土地使用权作价出资或入股。国有土地使用权作价出资或入股。 中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第四章第四章 建设用地制度与政策建设用地制度与政策 183页页一、国有土地使用权出让的概念及特征一、国有土地使
39、用权出让的概念及特征v土地使用权出让土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。者向国家支付土地使用权出让金的行为。v土地使用权出让金土地使用权出让金是指通过有偿有限期出让方是指通过有偿有限期出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租。地租。 中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大
40、学 黄学军黄学军第四章第四章 建设用地制度与政策建设用地制度与政策 183页页土地使用权出让的特征一般包括以下内容：土地使用权出让的特征一般包括以下内容：v 1土地使用权出让由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权出让由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权。土地使用权。v 2没有所有权，只有使用权，在使用土地期限内对土地拥没有所有权，只有使用权，在使用土地期限内对土地拥有有使用、占有、收益、处分使用、占有、收益、处分权；土地使用权可以进行权；土地使用权可以进行转让、转让、出租、抵押出租、抵押等经营活动，但地下埋藏物归国家所有。等经营活动，但地下埋藏物归国家所有。v 3只有支付了全部土
41、地使用权出让金后才能领取土地使用只有支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书。权证书。v 4集体土地不经征收（成为国有土地）不得出让。集体土地不经征收（成为国有土地）不得出让。v 5是国家以土地所有者的身份与土地使用者之间关于权利是国家以土地所有者的身份与土地使用者之间关于权利义务的经济关系，具有义务的经济关系，具有平等、自愿、有偿、有限期平等、自愿、有偿、有限期的特点。的特点。中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第四章第四章 建设用地制度与政策建设用地制度与政策二、国有土地使用权出让政策二、国有土地使用权出让政策
42、 183页页（一）国有土地使用权出让方式 工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以的，应当以招标、拍卖或者挂牌招标、拍卖或者挂牌方式出让。方式出让。 （自己看：招、拍、挂的具体概念、操作自己看：招、拍、挂的具体概念、操作） 中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第四章第四章 建设用地制度与政策建设用地制度与政策 （二）国有土地使用权出让年限（二）国有土地使用权出让年限187页页v城镇国有土地使用权出让和转让
43、暂行条例城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定的各类用途的国有土地使用权出让最高年规定的各类用途的国有土地使用权出让最高年限如下：限如下：1居住用地居住用地70年；年；2工业用地工业用地50年；年；3教育、科技、文化卫生、体育用地教育、科技、文化卫生、体育用地50年；年；4商业、旅游、娱乐用地商业、旅游、娱乐用地40年；年；5综合或其他用地综合或其他用地50年。年。中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第四章第四章 建设用地制度与政策建设用地制度与政策（三）土地使用权收回（三）土地使用权收回 187、188页页 （1）土地使
44、用权期间届满收回。）土地使用权期间届满收回。 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。 非住宅建设用地使用权期间届满，土地使用非住宅建设用地使用权期间届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一前一年年申请续期，经批准准予续期的，应当重新签申请续期，经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。用权出让金。 中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第四章第四章 建设用地制
45、度与政策建设用地制度与政策（2）提前收回国有土地使用权。）提前收回国有土地使用权。 （3）因土地使用者不履行土地使用权出让合同）因土地使用者不履行土地使用权出让合同收回。两种情况：收回。两种情况： 一是土地使用者未如期支付地价款。一是土地使用者未如期支付地价款。 二是土地使用者未按合同约定的期限和条件二是土地使用者未按合同约定的期限和条件开发和利用土地开发和利用土地 （4）司法机关决定收回土地使用权。）司法机关决定收回土地使用权。 中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第四章第四章 建设用地制度与政策建设用地制度与政策v 国有
46、土地使用权出让合同国有土地使用权出让合同 国有土地使用权出让管理国有土地使用权出让管理 国有土地租赁国有土地租赁 国有土地使用权作价出资或入股。国有土地使用权作价出资或入股。 （略）（略）中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第四章第四章 建设用地制度与政策建设用地制度与政策 第六节第六节 国有土地使用权划拨国有土地使用权划拨v熟悉：土地使用权划拨的概念熟悉：土地使用权划拨的概念v 划拨土地使用权的范围划拨土地使用权的范围v 划拨土地的管理。划拨土地的管理。 中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会
47、武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第四章第四章 建设用地制度与政策建设用地制度与政策一、土地使用权划拨的概念一、土地使用权划拨的概念 191页页v划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用和无偿取得两种形式。补偿费用和无偿取得两种形式。v划拨土地没有使用期限的限制，未经许可不得进划拨土地没有使用期限的限制，未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。行转让、出租、抵押等经营活动。v在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地，在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地，除出让土地以外的土地，均按划拨土地进行管理。除出让土地以外的土地，均按划拨
48、土地进行管理。 中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第四章第四章 建设用地制度与政策建设用地制度与政策v二、划拨土地使用权的范围二、划拨土地使用权的范围192页页v下列建设用地可由有批准权的人民政府依法批准，下列建设用地可由有批准权的人民政府依法批准，划拨土地使用权：划拨土地使用权：v1国家机关用地和军事用地；国家机关用地和军事用地；v2城市基础设施和公益事业用地；城市基础设施和公益事业用地；v3国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；v4法律、行政法规规定的其他用地。法律、行政法
49、规规定的其他用地。 中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第四章第四章 建设用地制度与政策建设用地制度与政策三、划拨土地的管理三、划拨土地的管理 192页页1划拨土地可以转让。划拨土地可以转让。2划拨土地使用权可以出租。划拨土地使用权可以出租。 3划拨土地使用权可以抵押。划拨土地使用权可以抵押。 国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取分别采取国有土地出让、租赁、作价出资（入股）国有土地出让、租赁、作价出资（入股）和保留划拨土地使用权和保留划拨土地使用权等方式予以处置。等方式予以处置
50、。 中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第四章第四章 建设用地制度与政策建设用地制度与政策 第七节第七节 闲置土地的处理闲置土地的处理 v 熟悉：闲置土地的范围及处理规定。熟悉：闲置土地的范围及处理规定。v 193页页v 未按规定的土地用途利用土地，也未经原批准用地的人未按规定的土地用途利用土地，也未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发的建设用地，民政府同意，超过规定的期限未动工开发的建设用地，视为闲置土地，视为闲置土地，v 自土地使用权出让合同生效或建设用地批准书颁发之日自土地使用权出让合同生效或建设用地批
