1、进行企业价值评估，要根据评估目的、评估对象、价值类型、评估时的市场状况及在评估过程中资料收集情况等相关条件，分析资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。酒店管理资产 酒店公司资产评估集团连锁酒店管理公司2022-6-3叶予舜1资产评估基本方法资产基础法；收益法；市场法2022-6-3叶予舜2资产基础法是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。2022-6-3叶予舜3收益法是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。2022-6-3叶予舜4市场法 由于被评估单位有完备的财务资料和资产管理
2、资料可以利用，资产取得成本的有关数据和信息来源较广，因此本次评估可以采用资产基础法。 根据我们对XXXX酒店有限公司经营现状、经营计划及发展规划的了解，以及对其所依托的相关行业、市场的研究分析，我们认为该公司在同行业中具有竞争力，在未来时期里具有可预期的持续经营能力和盈利能力，具备采用收益法评估的条件。被评估单位属于住宿和餐饮行业，在国内证券市场存在相似上市公司较少，类比性较差，不宜采用市场法。是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。2022-6-3叶予舜5资产基础法资产基础法是指分别求出企业各项资产的评估值并累加求和，再扣减负债评估值得到企业价值的一
3、种方法。2022-6-3叶予舜6资产评估方法货币资金主要按账面核实法进行评估，其中现金采用现场盘点，盘点日库存现金，并追溯调整至评估基准日，确定评估值；银行存款及其他货币资金采用将评估基准日各银行存款明细账余额与银行对账单核对，确定评估值。 应收账款、预付账款、其他应收款的评估采用函证或替代审核程序确认账面明细余额的真实性，分析其可回收性，并在此基础上确定评估值。应收账款、预付账款、其他应收款的评估2022-6-3叶予舜7 原材料、在途物资、在库低值易耗品、包装物按市场价评估；委托加工物资按核实后账面值评估；半成品根据完工程度，按约当产量法，参照产成品的评估方法评估；产成品按可实现销售价格扣除
4、不属于企业的税费和根据产成品的畅销程度考虑利润折减率扣除部分利润后的价值评估；积压滞销存货按可变现价值评估；在用低值易耗品按重置成本法评估。存货的评估 投资性房地产采用收益法进行评估。4、投资性房地产的评估2022-6-3叶予舜8资产评估方法房地合一的房地产采用收益法和成本法评估。设备类按重置成本法进行评估。固定资产的评估无形资产均为购入软件，采用成本法进行评估。无形资产的评估长期待摊费用按尚存收益进行评估。长期待摊的评估流动负债按实际需要承担的债务进行评估。流动负债的评估2022-6-3叶予舜9资产评估方法收益法 被评估单位的股东全部权益价值 被评估单位的企业价值 评估对象的付息债务价值 被
5、评估单位的经营性资产价值 被评估单位基准日存在的长期投资、其他非经营性或溢余性资产的价值 被评估单位未来第 i 年的预期收益（自由现金流量） 折现率 评估对象的未来预测期。收益法，是指通过将被评估单位预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。2022-6-3叶予舜10资产评估国有企业改制为目的的评估应采用何种价值类型？原企业投入改制后新公司的净资产是企业价值的概念还是企业资产的简单加总？评估结论是否即可作为注册资本金的依据，又可作为原企业以外投资人对价的依据，两者有何不同？2022-6-3叶予舜11公司法对出资范围的相关规定“股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以
6、用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资；但是，法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。”其中，“可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产”是新增的，包括实物、知识产权、土地使用权与股权，但不包括债权。对于股权的进入公司法没有明确载明，而只有在司法解释中加以规定。 2022-6-3叶予舜12实物出资即以民法上的物出资，包括房屋、车辆、设备、原材料、成品或半成品等。用于出资的实物首先应具有财产价值，因而才可能进行出资额和资本额的界定。而且，出资的实物可以是公司经营所需，也可以与公司的经营使用无关，其允许用于股东出资在于公司可以对其变现支配并实现其财产价值。此种实物是否可以作为出资，应由股东
7、协商确定。2022-6-3叶予舜13公司法对出资范围的相关规定知识产权，是指人们对其智力劳动成果所享有的民事权利。传统的知识产权包括商标权、专利权和著作权。工业产权只包括商标权和专利权。现公司法已将出资形式由“工业产权”修改为“知识产权”，将著作权也纳入出资形式的范畴，扩大了无形资产的出资范围。权”修改为“知识产权”，将著作权也纳入出资形式的范畴，扩大了无形资产的出资范围。2022-6-3叶予舜14公司法对出资范围的相关规定企业改制的两种定价问题企业改制是一个较为宽泛的概念，从目前评估服务的经济行为来看，可以将企业改制理解为将原全民所有制企业改组为有限责任公司或股份有限公司，或者将有限责任公司
8、改组为股份有限公司，或者将原企业的部分业务分拆与其他投资人合资成立新的有限公司。改制形成的结果就是变更了原企业的性质，形成了新的公司和公司股东构成。因此改制中存在两种定价的问题，即注册资本金的定价问题和原企业全部或部分资产与新股东投入资产对价的定价问题。 2022-6-3叶予舜15企业改制中可用于注册的财产范围和对象从公司法的立法本意来看，采用注册资本制度一是保证公司具有一定的财产，能够保障生产经营的正常开展，二是保证公司具有一定的偿债能力，也是对债权人的保障措施。用于注册的财产价值应体现其为任何投资人获得经营回报的价值，同时也应体现一旦公司无力偿还债务，债权人通过公开市场可以实现的价值。改制
9、企业中用于注册的财产，不是企业的全部财产，而是满足公司法条件的部分资产。2022-6-3叶予舜16企业改制中可用于注册的财产价值类型和评估方法改制企业中用于注册的财产的评估，是对部分财产市场价值的评估，而不是其他各类非市场价值的评估。对于改制企业中可用于注册的部分财产的评估，在方法上应是以各类财产分别为评估对象，根据收集的相关资料和评估参数，分别分析三种评估方法对每类财产的适用性，分别估算评估价值，加总后得出的评估结论作为注册资本定价的依据。2022-6-3叶予舜17企业改制中涉及的新股东与原股东对价假设改制时没有新股东的进入，注册资本只是企业整体价值中的部分价值，改制完成后新股东进入就必须向
10、原股东购买股权，他应当支付按企业整体价值和股东所购股权比例估算的股权价值。如前述，允许注册的财产只是原企业的部分财产，那么在注册资本不能体现原企业价值的前提下，新股东的对价就不能以注册资本为定价依据在中国（内地）大量国有企业改制中尤其要关注此类问题，特别是银行、电信、资源等国家垄断型企业和具有特许经营权的企业，以注册资本为新股东的对价依据必然造成部分国有资产的流失。2022-6-3叶予舜18企业改制中涉及的新股东与原股东对价在改制过程中以对价为目的的评估，应以企业全部股权或部分股权为评估对象价值类型的选择应当包括市场价值和非市场价值。当以国有企业为改制对象，国有资产监督管理部门应当以市场价值作
11、为监督管理的依据，考核在股权转让过程中评估结论是否反映了在公开市场上理性投资人能够支付的公允价值。当企业要求中介机构针对特定投资人提供转让价格参考意见时，评估机构可使用投资价值，考虑买卖双方存在协同效应下的企业价值。 2022-6-3叶予舜19结语不同评估服务价值类型可能存在不同：以注册资本为目的的评估，应选用市场价值类型。以股东出资对价为目的的评估，国有资产监督管理部门应以市场价值作为监管的依据。不同评估服务评估对象不同：以注册资本为目的的评估，其评估对象为企业中的部分财产，该部分财产应满足公司法的规定并经股东协商同意；以股东出资对价为目的的评估，评估对象为企业价值。在企业改制过程中存在两种资产评估服务：企业注册资本定价服务和为新股东出资对价服务。2022-6-3叶予舜20
