1、三字经三字经人之初人之初性本善性本善性相近性相近习相远习相远苟不教苟不教性乃迁性乃迁 谢谢谢谢物业管理法律法规培训物业管理法律法规培训主讲：黄笃敏主讲：黄笃敏几个观念几个观念n法律比利益更重要法律比利益更重要n经营比法律更重要经营比法律更重要n道德比经营更重要道德比经营更重要第一讲第一讲法律基础知识法律基础知识法是什么？法是什么？n法是一种规则法是一种规则n法是一门科学法是一门科学n法是一类文明法是一类文明法的体系法的体系n宪法宪法n实体法实体法n程序法程序法n国际法国际法法的渊源法的渊源n法律法律n行政法规行政法规n地方性法规地方性法规n部门规章、地方规章部门规章、地方规章n司法解释司法解释
2、n特别行政区法律特别行政区法律物业管理中的常用法律规范物业管理中的常用法律规范n物业管理条例物业管理条例n民法通则及司法解释民法通则及司法解释n物权法物权法n合同法合同法n城市房地产管理法城市房地产管理法n城市规划法城市规划法n价格法价格法n住宅共用部位共用设住宅共用部位共用设施设备维修基金管理施设备维修基金管理办法办法 物业管理物业管理企业资质管理办法等企业资质管理办法等部门规章部门规章n民事诉讼法民事诉讼法n仲裁法仲裁法n行政诉讼法行政诉讼法n等等等等等等等等民法基础制度民法基础制度n基本原则基本原则平等原则平等原则自愿原则自愿原则公平原则公平原则诚实信用原则诚实信用原则不得滥用权利原则不
3、得滥用权利原则民法基础制度民法基础制度n民事法律关系民事法律关系n民事主体民事主体自然人自然人法人法人合伙等其他组织合伙等其他组织民法基础制度民法基础制度n代理制度代理制度法定代理法定代理指定代理指定代理委托代理委托代理另：无权代理，表见代理另：无权代理，表见代理民法基础制度民法基础制度n诉讼时效诉讼时效权利人超过法定期间丧失胜诉权权利人超过法定期间丧失胜诉权诉讼时效期间诉讼时效期间法律后果法律后果民法基础制度民法基础制度n物权制度物权制度所有权所有权用益物权用益物权担保物权担保物权共有权共有权物权登记物权登记相邻关系相邻关系地役权地役权建筑物区分所有建筑物区分所有民法基础制度民法基础制度n债
4、权制度债权制度合同之债合同之债侵权之债侵权之债无因管理之债无因管理之债不当得利之债不当得利之债其他债其他债民法基础制度民法基础制度n民事责任民事责任归责原则：归责原则：过错责任过错责任过错推定责任过错推定责任无过错责任无过错责任公平责任公平责任责任方式：责任方式：恢复原状恢复原状 返还财返还财产产 排除妨碍排除妨碍停止侵害停止侵害 消除影消除影响响 赔礼道歉赔礼道歉违约金违约金 赔偿损失赔偿损失等等等等第二讲第二讲 物业管理条例物业管理条例几个基本概念几个基本概念n物业物业 已经建成并投入使用的房屋已经建成并投入使用的房屋及配套的设施设备和相关场及配套的设施设备和相关场地。地。 几个基本概念几
5、个基本概念n物业管理物业管理 业主通过选聘物业管理企业，由业业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业管理合主和物业管理企业按照物业管理合同约定，对房屋及配套的设施设备同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。的活动。 几个基本概念几个基本概念n业主及物业使用人业主及物业使用人 业主是房屋所有权人；物业业主是房屋所有权人；物业使用人是物业承租人和其他使用人是物业承租人和其他实际使用物业的人。实际使用物业的人。几个基本概念几个基本概念n业主委员会业主委员会 经业主大
6、会选举产生，代表和维护经业主大会选举产生，代表和维护全体业主合法权益的自治组织。司全体业主合法权益的自治组织。司法实践一般认为，其属于享有独立法实践一般认为，其属于享有独立诉讼主体资格的非法人组织，其需诉讼主体资格的非法人组织，其需要向当地房地产主管部门备案，接要向当地房地产主管部门备案，接受该部门的监督、指导和管理。受该部门的监督、指导和管理。 几个基本概念几个基本概念n物业管理企业物业管理企业 依照法定程序成立并具备相依照法定程序成立并具备相应资质、从事物业管理服务应资质、从事物业管理服务的企业。（的企业。（物业管理企业物业管理企业资质管理试行办法资质管理试行办法） 几个基本概念几个基本概
7、念n业主公约和业主临时公约业主公约和业主临时公约 业主公约是业主共同订立，对全体业主公约是业主共同订立，对全体业主具有拘束力的有关使用、维护业主具有拘束力的有关使用、维护物业及其管理等方面的协议，是全物业及其管理等方面的协议，是全体业主应该遵守的物业管理规章制体业主应该遵守的物业管理规章制度；业主临时公约是建设单位在销度；业主临时公约是建设单位在销售物业前制定的有关物业使用、维售物业前制定的有关物业使用、维护、管理等规定。护、管理等规定。 物业管理的基本原则物业管理的基本原则n所有权与经营权分离原则所有权与经营权分离原则n公平竞争原则公平竞争原则n业主至上原则业主至上原则n统一管理原则统一管理
8、原则n经济合理原则经济合理原则n依法管理原则依法管理原则业主大会制度业主大会制度业主大会业主大会业主委员会业主委员会物业管理公司物业管理公司业主大会制度业主大会制度n业主业主房屋所有权证书房屋所有权证书房屋共有权证书房屋共有权证书待领房产证的购房人待领房产证的购房人自然人、法人或者其他组织自然人、法人或者其他组织业主大会制度业主大会制度n业主的权利：业主的权利：享受服务权享受服务权建议权建议权临时会议，业主公约，议事规则临时会议，业主公约，议事规则投票权投票权选举权与被选举权选举权与被选举权监督权监督权针对物业管理的其他主体或财产针对物业管理的其他主体或财产其他权利其他权利业主大会制度业主大会
9、制度n业主的义务业主的义务遵守物业管理规则、制度遵守物业管理规则、制度交纳资金或费用交纳资金或费用其他义务其他义务业主大会制度业主大会制度n业主大会业主大会业主大会由全体业主组成业主大会由全体业主组成一个物业管理区域一个业主大会一个物业管理区域一个业主大会也可以不组建业主大会也可以不组建业主大会业主大会制度业主大会制度n首次业主大会首次业主大会筹备筹备成立：通过成立：通过业主大会议事规则业主大会议事规则 业主公约业主公约，选举业委会委员，选举业委会委员投票权：以建筑面积或套数确定投票权：以建筑面积或套数确定业主大会制度业主大会制度n业主大会职责业主大会职责对重要事项进行决策对重要事项进行决策n
10、活动规则活动规则定期会议与临时会议定期会议与临时会议业主代理人和业主代表人业主代理人和业主代表人表决效力表决效力业主大会制度业主大会制度n业主委员会业主委员会业主大会的执行机构业主大会的执行机构业主大会的常设机构业主大会的常设机构职责：职责：召集业主大会；签订物业服务合同；业主召集业主大会；签订物业服务合同；业主与物业公司的桥梁；监督公约的实施；业主大与物业公司的桥梁；监督公约的实施；业主大会赋予的其他职责会赋予的其他职责备案制度：备案制度：选举产生日起选举产生日起3030日内备案登记日内备案登记业主委员会会议：业主委员会会议：定期会议；临时会议定期会议；临时会议活动限制：活动限制：不得进行与
11、物业管理无关的活动不得进行与物业管理无关的活动业主公约制度业主公约制度n物业管理区域内全体业主建立的共物业管理区域内全体业主建立的共同契约同契约n主要内容主要内容n法律效力：法律效力：效力范围遍及所有业主效力范围遍及所有业主对物业使用人和继受人发生效力对物业使用人和继受人发生效力业主公约制度业主公约制度n业主临时公约：业主临时公约：建设单位在出售物业之前预先拟定建设单位在出售物业之前预先拟定建设单位对业主临时公约的说明义务建设单位对业主临时公约的说明义务物业买受人对临时公约的承诺义务物业买受人对临时公约的承诺义务法律效力法律效力前期物业管理招投标制度前期物业管理招投标制度n鼓励建设单位通过招投
12、标选聘物业公司鼓励建设单位通过招投标选聘物业公司n住宅物业的建设单位应当通过招投标方住宅物业的建设单位应当通过招投标方式选聘物业公司式选聘物业公司n协议方式选聘：协议方式选聘：规模较小的住宅物业；规模较小的住宅物业；投标人少于投标人少于3 3个人；个人；经区、县房地产行政主管部门批准经区、县房地产行政主管部门批准物业承接查验制度物业承接查验制度n建设单位建设单位物业管理企业物业管理企业n业主委员会业主委员会物业管理企业物业管理企业n内容：内容： 资料移交资料移交 现场验收现场验收物业管理企业资质管理制度物业管理企业资质管理制度n独立法人资格独立法人资格n市场准入（行政许可）市场准入（行政许可）
13、n资质等级：资质等级：一、二、三级资一、二、三级资质质物管从业人员职业资格制度物管从业人员职业资格制度n职业素质职业素质n职业资格职业资格 从业资格从业资格 执业资格执业资格n物业管理师制度物业管理师制度住宅专项维修资金制度住宅专项维修资金制度n专项用于住房共用部位、公用设专项用于住房共用部位、公用设施设备保修期满后的维修和更新、施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金改造的资金n商品住宅专项维修资金商品住宅专项维修资金 出售公有住宅维修资金出售公有住宅维修资金n住宅专项维修资金的使用住宅专项维修资金的使用物业管理服务物业管理服务n服务内容服务内容物业管理区域的维修、养护与管理物业管理区域的维
14、修、养护与管理环境卫生和秩序环境卫生和秩序特约服务特约服务n管理的是物，服务的是人管理的是物，服务的是人n目的：目的：业主和使用人的居住品质提高业主和使用人的居住品质提高 物业的保值和增值物业的保值和增值物业管理服务物业管理服务n物业服务标准物业服务标准中国物业管理协会中国物业管理协会20042004年年普通住宅小区的物业管理服务等级普通住宅小区的物业管理服务等级标准（试行）标准（试行）：6 6个服务内容个服务内容3 3个等级服务标准个等级服务标准物业管理服务物业管理服务n物业服务收费物业服务收费原则：原则：合理；公开；质价相符合理；公开；质价相符管理：管理：政府指导与市场调节政府指导与市场调
15、节形式：形式：包干制；佣金制（支出报包干制；佣金制（支出报 酬）酬）2003年发改委、建设部物业服务收费管理办法物业管理服务物业管理服务n物业服务费的缴纳物业服务费的缴纳 非业主使用人：非业主使用人：业主的连带责任业主的连带责任 未交付房屋的交费主体：未交付房屋的交费主体：建设单位建设单位 不得以违法措施胁迫交费不得以违法措施胁迫交费 代收费用的法律问题代收费用的法律问题物业管理服务物业管理服务n物业服务合同物业服务合同无名合同无名合同要式合同要式合同诺成性合同诺成性合同履行中的抗辩权问题履行中的抗辩权问题合同力求内容详尽、表述精确合同力求内容详尽、表述精确物业管理服务物业管理服务n前期物业服
16、务合同前期物业服务合同订立主体订立主体格式合同（对于业主来说）格式合同（对于业主来说）时效时效物业承接查验内容物业承接查验内容物业管理服务物业管理服务n物业管理企业的合同义务和责任物业管理企业的合同义务和责任义务：义务：维护物业管理区域秩序维护物业管理区域秩序告知；制告知；制止；报告止；报告物业管理区域的安全防范协助物业管理区域的安全防范协助应应急措施；及时报告；协助救助急措施；及时报告；协助救助未尽上述义务，可能产生法律责任未尽上述义务，可能产生法律责任物业管理服务物业管理服务n物业使用与维护物业使用与维护1、公共建筑和共用设施规划用途不、公共建筑和共用设施规划用途不得擅自改变；得擅自改变；
17、2、物业管理区域内的道路场地不得、物业管理区域内的道路场地不得擅自占用与挖掘；擅自占用与挖掘；3、公共事业单位应当履行管线和设、公共事业单位应当履行管线和设施设备的维修养护责任；施设备的维修养护责任；物业管理服务物业管理服务n物业使用与维护物业使用与维护4、业主装饰装修房屋应当依法规范；、业主装饰装修房屋应当依法规范；5、利用物业公共部位、公用设施设、利用物业公共部位、公用设施设备应当遵守有关规定备应当遵守有关规定第三讲第三讲物业管理纠纷物业管理纠纷案例评析案例评析纠纷类型纠纷类型1 1n业主以没有参与前期物业服业主以没有参与前期物业服务合同签订为由拒绝履行合务合同签订为由拒绝履行合同引发的纠
18、纷同引发的纠纷前期物业前期物业服务合同对购房业主的约束服务合同对购房业主的约束力。力。纠纷类型纠纷类型2 2n因分担前期物业管理费用因分担前期物业管理费用而引发的纠纷而引发的纠纷物业交物业交付前建设单位支付，物业付前建设单位支付，物业交付后购房业主支付。交付后购房业主支付。 纠纷类型纠纷类型3 3n物业使用人支付物业管理物业使用人支付物业管理费而引发的纠纷费而引发的纠纷物业物业使用人不负物业管理费的使用人不负物业管理费的支付义务，但是三方协议支付义务，但是三方协议者除外。者除外。 纠纷类型纠纷类型4 4n因特定物业区域内的配套因特定物业区域内的配套设备、公用设施及其场地设备、公用设施及其场地使
19、用而引发的纠纷使用而引发的纠纷物物业公司可以基于物业管理业公司可以基于物业管理服务的目的使用，否则构服务的目的使用，否则构成侵权。成侵权。 纠纷类型纠纷类型5 5n业主遭受财产损失或人身伤害业主遭受财产损失或人身伤害而引发的纠纷而引发的纠纷1 1、小区业主室内被盗，要求物业管理企业、小区业主室内被盗，要求物业管理企业赔偿纠纷；赔偿纠纷；2 2、业主在物业管理区域内遭受人身伤亡，、业主在物业管理区域内遭受人身伤亡，要求物业管理企业赔偿纠纷；要求物业管理企业赔偿纠纷；3 3、小区内存放车辆等被盗或者受到损害，、小区内存放车辆等被盗或者受到损害，要求物业管理企业赔偿纠纷。要求物业管理企业赔偿纠纷。 三字经三字经人之初人之初性本善性本善性相近性相近习相远习相远苟不教苟不教性乃迁性乃迁 谢谢谢谢
