1、大家好大家好讲师：刘旭日期：2015年6月25日31、市场调研的定义及目的2、市场调研的步骤及方法3、市场调研总结、评估及分析4、市场调研过程中的技巧目 录4n什么是市场调研 战略发展部市场调研：就是针对商贸物流行业，对特定城市专业批发市场、仓储物流、地产、会展、政策、规划等方面进行系统地收集、整理、记录和分析，进而对该城市商贸物流行业进行研究和分析，为集团选择投资城市以及后续的项目定位提供数据支持。1、市场调研的定义及目的5根据调研目的的不同，战略发展部对商贸物流调研分类：调研目的选址前调研定位调研专项调研其他形式调研1、市场调研的定义及目的6定位调研 目的选址前调研 目的1、市场调研的定义
2、及目的对目标城市的经济环境、市场环境及市场空间做出初步的可行性判断。在项目立项后，做出初步业态定位。对华耀城商贸物流模式的十大业态及结合城市具体市场容量和产业发展情况，进行城市的深入调研。7u实地观察法 通过目测、拍摄、笔记、攀谈、体验等方式掌握基本概貌。有必要时，需不同时段反复观察、体验才有意义。u访谈法 通过商户个别访谈、小组座谈，较深入了解本地批发零售经营从业人员、物业开发经营商、商圈内服务从业人员、行业协会人员、政府主管部门人员、当地居民与家庭、异地居民与家庭对商圈的认识与倾向。u问卷法 通过街头拦截式问卷填写、电话问卷填写、入户访谈问卷填写等进行调查统计及分析。u参展法 参加行业会展
3、、企业营销展示会、主题研讨会、大型楼盘、开业仪式等活动，集中了解参会参展商户近况、动向、收集营销推广材料及区域市场信息。2、市场调研的方法及步骤8对商贸市场调研分为如下4个阶段和步骤：1调研准备阶段(1)确定调研课题；(2)制订调研方案。在调研方案中，要明确调研目的、调研对象和调研单位、调研项目、调研时间和调研时限，制定调研表，说明要选择的调研方式和调研方法、资料整理和分析方法、提交调研报告的方式等；(3)组织人员准备。包括领导的配置、调研人员的选择及分工等；(4)收集需要调研城市的资料；(5)编制经费预算（主要针对问卷法的调研）。2调研实施阶段：(1)收集整理现成二手资料，形成对调研城市初步
4、认识；(2)市场调研人员通过访谈法、观察法等亲临调查现场实地收集资料。2、市场调研的方法及步骤93资料整理和分析阶段：(1)审核资料。采用逻辑检查和计算检查的方法对资料的完整性、正确性进行审核；(2)分类编号。按有关标志进行分类、分组和编号，以便于归纳和统计；(3)汇总计算。根据调查目的和要求，汇总计算有关指标，并可制成统计图表；(4)资料分析。利用时序分析、回归分析、判别分析等方法对整理过的资料进行分析，得出实质性的结论。4提出调查报告阶段 是用事实材料对所调查的问题作出系统的分析说明，并提出结论性的意见。具体内容见选址前调研及项目定位报告模板。2、市场调研的方法及步骤103、市场调研总结、
5、评估及分析一、针对每个项目不同的调研目标，锁定调研内容侧重点，以免造成不必要的人力物力浪费；二、在市调过程中要进行及时的总结和评估，以确定是否对调研方案进行调整；对市调数据应进行及时的整理分析，以便尽早发现问题（当天调研当天整理）；对市调数据的整理分析可借助EXCEL等统计工具;三、市场调研的方案和方法不是一成不变的，要根据项目具体情况进行适当变通;四、市场调研要有目的性、计划性，不是为了调研而调研;五、每次市调后资料应统一保存，以便日后查阅借鉴。11以选址前调研为例对调研过程中需要使用的方法和技巧进行分享12一、宏观环境分析1、城市概况2、城市人口3、城市经济发展4、城市主导产业5、居民消费
6、及固定投资6、人民生活水平7、财政收入8、城市交通9、城市规划10、产业规划二、市场调研情况1、专业市场调研分析2、商业情况调研分析3、房地产市场调研分析4、仓储物流调研分析5、会展业调研分析三、调研结论选址前调研报告模板134、调研技巧之前期资料收集资料收集使用报告板块报告内容资料来源宏观环境分析城市概况百度百科、维基百科、政府网等城市人口百度百科、2010年人口普查公报等城市经济发展历年统计公报、统计年鉴等城市主导产业最近一年统计公报、十三五规划等居民消费及固定投资历年统计公报财政收入历年统计公报人民生活水平历年统计公报城市交通百度百科、政府网等城市规划十三五规划、城市总体规划等城市产业规
7、划十三五规划、城市总体规划等市场调研专业市场调研分析商业网点规划、百度等城市商圈调研分析商业网点规划、百度等城市房地产调研分析搜房网、百度等城市仓储物流调研分析 十三五规划、城市总体规划、政府网、百度等城市会展业调研分析十三五规划、城市总体规划、政府网、百度等144、调研技巧之重要调研指标解释n经营面积：用于经营使用的面积，通常指门面一楼（二楼多作仓储或住宿，不计入）或集中商业的实用面积n仓储面积：以存储而非经营商品为主的营业面积n建筑形态：单层、双层、多层n搬迁规划：政府或市场所有权人已出台了搬迁或拆迁文件、公告、规划、信息等。包括近期搬迁（1-3年内搬迁）和远期搬迁（3年后搬迁）n老旧市场
8、：经营环境、配套设施差，年限原则上超过5年n现有市场：已开业且处于正常营业的市场n新建在建市场：正在建设中、未开业的市场n待建市场：政府网站公布的已签约的、仍处于规划的市场n营业率：营业率是指实际使用商户的商铺数占整个市场商铺数的比例15地图地图上标注上标注市场市场4、调研技巧之访问前准备工作熟悉熟悉城市城市状况状况市场市场清单清单制定市制定市场走访场走访计划计划访问前准备工作购买购买地图地图164、调研技巧之市场访问选址前调研进行市场访问时需要了解以下信息市场访问市场类型商户数量经营面积租金、售价营业率搬迁与整合仓储面积建筑形态、是否为老旧市场174、调研技巧之市场访问市场类型经营业态说明五
9、金机电工程五金、电动工具、模具、电线电缆、安防器材、工程机械等批发市场汽摩汽配汽车、摩托车、电动车配件等批发市场食品副食品 粮油、饮料、副食品、干货等批发市场电子数码电子类产品、电子元器件等批发市场纺织服装服装批发、布料、皮革、辅料等批发市场建材以房屋硬装需要的材料为主的市场（包含陶瓷卫浴、地板、门窗、油漆化工品等）家居以房屋软装需要的材料为主的市场（包含窗帘布艺、家私家具、办公家具、橱柜电器、灯具等）小商品生活用品、礼品工艺品、酒店用品、小家电、鞋类、箱包等批发市场旅游文化特产、旅游用品、珠宝、古玩等市场办公体育办公用品、体育用品等批发市场综合类没有明确规划业态及业态经营面积的新建在建市场与
10、规划市场。街铺市场类型信息获取184、调研技巧之市场访问经营面积信息获取u商场式市场：测量出每一层经营面积进行汇总（走访每层经营情况，如果每层面积相同，则整个市场经营面积为一层经营面积乘以层数）u独栋式市场：测量出每一栋的经营面积进行汇总（每一栋两层及以上建筑物如只有第一层用于经营，则计算经营面积时只计算一层）u大棚式市场：大棚式市场一般为一层简易建筑物，计算经营面积时将每一栋的经营面积测算出来汇总即可u新建市场：访问市场招商处、获取招商宣传资料或去建筑工地拍摄宣传广告、业态规划宣传广告194、调研技巧之市场访问获取经营面积方法商铺面积累加法：这类方法适合于标准大小的排铺，比如一个排铺共10个
11、商铺，每个商铺均为45平方米，则经营面积为450平米。适用于规则大小的商铺建筑询问累加法：通过每个商铺面积大小进行逐个累加测算，适用于不规则的商铺建筑数步数法：测算出单位步距离大小，通过长、宽步数相乘再乘上单位步数大小，适用于长宽规则的商铺建筑。a)Google测量法：利用Google earth 的测距功能，估算长宽及面积。204、调研技巧之市场访问商铺、商户数量信息获取u单一市场商户数量：把属于目标市场商户数量填入市场基本情况表即可u多业态市场商户数量：把市场不同业态商户数量分别填入市场基本情况表即可u获取方法：可以在市场走访过程数出来，也可以通过访问市场管理处获取214、调研技巧之市场访
12、问搬迁规划信息获取近期拆迁市场：是指三年内确定拆迁或已有明确承接地的市场，以及商户正在搬迁撤离的专业市场。远期拆迁市场：是指三年内不拆迁但满足以下四条中任一条件的专业市场u政府文件（城市商业网点规划、政府商务部门及规划部门相关文件等）中明确的要进行拆迁改造的专业市场u2005年以前建设的、建筑物明显陈旧的专业市场，同时无消防通道、交通拥堵等存在安全隐患的专业市场。u由于地铁、道路修建等问题，而明确要进行拆迁的专业市场。u通过访问商户，获取到本市场规划拆迁的信息。224、调研技巧之市场访问市场访问整合信息获取可整合市场界定可整合市场分为两类，一类为待拆迁市场，即上面提到的近期拆迁和远期拆迁市场。
13、另一类为近年新建但因经营不善仅有极少数商户市场，城市核心区超低利用率市场，及住宅底商市场、车库市场等暂时性市场。经营不善仅少量商户市场城市核心区低利用率市场车库市场234、调研技巧之市场访问市场访问开业时间、营业率、仓储面积、建筑形态等信息获取租金/售价仓储面积营业率建筑形态244、调研技巧之商户访问商户访问商户名称商铺面积经营业态商铺所有权籍贯租金/售价联系人/手机号仓储面积选址前调研进行商户访问时需要了解以下信息254、调研技巧之商户访问商户访问商户选择u商户访问需要选择商铺的实际经营者（店老板、店主给予较大经营权利的店长等）u商户访问一般选择目标市场中商铺经营面积中等偏上的商户作为访问对
14、象（商铺太大的商户一般较难遇到店老板，商品太小的商户对市场的了解不够深入）u商户访问对象一般选择3040左右的男性店主（此类商户对市场有较为深刻的了解，投资欲望较强，比较容易沟通，对华南城、华耀城类似项目较为感兴趣）26u商户访问内容准备：首先要清楚自己需要通过访问了解哪些信息，验证哪些已知的信息u商户访问对象准备：先对目标市场整体走访后，对市场有一个基本的了解，再基本确定哪些商户为目标访问商户u商户访问前准备：访问前设计好自己适当的身份，准备好与身份相关的提问，获取自己想要获取的信息，避免陷入商户的沟通思维当中u商户访问心理准备：访问很可能会遭遇拒绝，甚至遭遇不理解和歧视，这些都是正常现象，
15、要及时调整好自己的心态，这个商户不配合就找下一家4、调研技巧之商户访问前准备工作274、调研技巧之商户访问商户访问籍贯、经营面积、仓储面积、租金/售价、商铺所有权信息获取华耀城员工第三方调研人员消费者租户/买户1、自我介绍、名片2、公司概况3、获取信息1、自我介绍2、表明目的3、获取信息1、购买需求，不宜过大，不宜过小2、深入沟通3、获取信息1、先问租金、售价2、深入沟通3、获取信息284、调研技巧之典型市场录入表格模板基本信息基本信息项目名称项目地址开发商开业时间总占地面积（亩）总建筑面积（）其中：专业市场其中：专业市场 大卖场 大卖场 仓储物流 仓储物流项目包括的物业类型商铺层数商铺数业态及比例商户数营业率经营情况描述经济参数信息租金（元/月）销售情况租期招商政策项目说明附图：销售情况：应注明1）于哪一年销售；如果销售时间与调查时间相隔1年以上，须注明目前售价； 2）如果是大卖场，要区分不同楼层售价；专业市场明确均价。总建筑面积：专业市场按每个铺位实际建面计算。
