1、2020-20212020-2021全国住宅市场研究全国住宅市场研究报告报告01宏宏 观观 环环 境境0%3%6%9%12%15%0150,000300,000450,000600,000750,000900,0001,050,000宏观环境第三季度国内经济持续恢复，年内累计增速由负转正全全国国历历年年经经济济总总量量走走势势变化变化GDP总量为722,786亿元，同比增速为0.7%GDP:累计总量（亿元）GDP:同比增幅2020年前三季度，国内经济同比增速由上半年-1.6%转正至0.7%，一、二、三产业累计增速分别达到2.3%、0.9%及0.4%均实现正增长，整体 生产生活秩序逐步好转，经济
2、运行稳步恢复。投资成为拉动经济增长的主要动力，前三季度的固定资产投资同比增速亦由负转正，消费及出口增速虽降幅有所收窄但仍处于下降区间。随着 消费市场的逐步复苏，对外贸易保持增长，三大需求对经济的拉动作用较前两个季度均有明显改善。而从行业来看，前三季度金融业以及信息 传输、软件和信息技术服务业增长较快，增加值增速分别为7.0%和15.9%，合计拉动GDP增长1.3个百分点。整体而言，国内经济正持续恢复 并逐步向好，国内疫情得到有效控制也令中国经济增长的信心增强，国际货币基金组织预测中国今年经济增长将达1.9%。社社会消会消费费品零品零售售总额总额同同比增比增速速变化变化宏观环境疫后消费逐渐恢复，
3、8月后社消增速实现连续两个月的正增长前三季度，社会消费品零售总额同比下降7.2%，降幅较上半年收窄4.2个百分点。第三季度社会消费品零售总额增速已经呈现了 回升的态势，单9月份增长3.3%，实现连续2个月的正增长。目前零售已逐渐走出了疫 情带来的深度冲击，处于恢复过程中。而线 上零售在今年更是表现出了逆势成长的态势， 前三季度实物商品网上零售额同比增长15.3%，占社会消费品零售总额的24.3%。由于年初疫情冲击较大，致三季度消费增速 依然徘徊在负值区间，相较于投资及出口增 速回升速度较慢。除受到部分行业在疫情影 响下仍未完全恢复影响外，前三季度城镇居 民人均可支配收入实际下降0.3%，收入增
4、 长放缓也是阻碍消费恢复的原因之一，但随 着国内疫情的影响减弱，在“双循环”的新 格局下消费将持续好转。8.00%-20.50%-11.40%-7.20%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%社会消费品零售总额累计同比增速同比增速全全国固国固定定资产资产投投资走资走势势变化变化降6.5%，降幅较上半年收窄5.2个百分点；20%10%0%-10%5.4%0.8%-3.1%2020年前三季度，全国固定资产投资额同比增速由上半年的-3.1%回升至0.8%，投资 增速逐月回升趋势明显。前三季度三大领域投资持续恢复基础设 施投资同比增长0.2%；制造业投资同比下房地产开发投资同比增长
5、5.6%。医疗及科 技行业依然是当前投资增长的重点领域：医药制造业同比增长21.2%；计算机、通信和-20%-30%-24.5%其他电子设备制造业同比增长11.7%。宏观环境固定资产投资增速持续恢复，医疗、科技行业发展势头强劲02住住 宅宅 市市 场场140,00035%120,00030%100,00025%80,00020%60,00015%40,00010%20,0005%00%房地产开发投资（亿元） 房地产开发投资同比增幅住宅开发投资（亿元） 住宅开发投资同比增幅前三季度，全国房地产开发投资同比上涨5.6%，其中住宅投资同比上涨6.1%，增幅较上半年分别上涨的3.7和3.5个百分点。但
6、与此同时，全国土 地购置面积下降2.9%，而土地成交总额却同比上涨13.8%，对应的土地单位面积成交价格较上年同期上涨17.2%，同时土地成交价占房地产投资比 例由上半年的6.4%上涨到9.0%，反映出土地价格的显著上涨对房地产投资增速具有一定的拉升作用。房地产新开工面积降幅持续收窄至-3.4%，房地产施工面积增速维持在3.1%与上半年处在同一水平。全国住宅市场指标房地产及住宅投资增速持续回升，土地成交价上涨明显全全国房国房地地产及产及住住宅开宅开发发投资投资走走势变化势变化房地产开发投资103,484亿元，同比增速5.6%； 住宅开发投资76,562亿元，同比增速6.1%-40%-20%0%
7、20%40%60%030,00060,00090,000120,000150,000180,000全国住宅销售面积（万）同比涨幅全全国住国住宅宅销售销售面面积走积走势势变化变化前三季度，全国新房成交量103,614万平方米，同比下降1%，降幅较上半年收窄6.6个百分点；单三季度新房成交量再创 近五年同期之最达到42,494万平方米， 同比增长10.5%。疫情影响下，虽然整体经济仍处在恢复 期，但住宅新房的交易已经一扫阴霾， 抛开一季度停工停市的影响，今年二、 三季度市场表现皆优于往年。这背后既 有需求延后释放的影响，也有房企优惠 促销加速出货供应放量的刺激。第四季 度往往是一年中成交最活跃的季
8、节，过 去五年的数据显示第四季度的住宅新房 成交面积在全年的占比均在三成以上。 而今年房企在“三道红线”压力下，加 速入市并大力促销加速回款的动作或更 甚，全年成交量也有望超过去年。全国住宅市场指标第三季度住宅新房成交量创近5年同期新高全国住宅销售面积103,614万 平方米，同比-1.0%-10%0%10%20%30%02,0004,0006,0008,00010,00012,000销售均价（元/）同比涨幅全全国住国住宅宅销售销售均均价走价走势势变化变化前三季度全国住宅新房成交均价同比上涨7.2%升至9,989元/平方米，较上半年均价上涨2.4%。单三季度新建住宅成交均价历史首次突破万元达到
9、10,322元/平方米，但3.7%的季度涨幅较二季度的6.8%有所回落。在房住不炒的宏观调控指导下，各地新房价格多维持在合理的区间波动。但伴随三、四线城市在上一阶段去库存的成效明显，后续供需或有所收缩。未来需求主力仍围绕在一、二线及周边热点城市。这意味着价格较低地区的成交占比下降，预计全国新房均价价格或将持续上行。全国住宅市场指标第三季度全国新房住宅均价首次突破万元，均价季度涨幅有所回调全国住宅销售均价9,989元/平方米，同比增长7.2%5587201003050406070环比价格上涨环比价格持平环比价格下降2020年9月，全国70个大中城市新建商品住房销售价格环比上涨城市较6月减少6个，
10、价格环比下降城市增加1个，环比持平城市增加5个。尽管仍 有55个城市新房价格上涨，但自7月后70城中房价上涨的城市数量已呈现下降的趋势。待第4季度伴随整体供应放量、资金压力下房企或给出更多 购房优惠以加紧回款等因素，部分城市价格上涨的趋势或将有所缓解。全国住宅市场指标经历第二季度市场快速反弹后，三季度价格环比上涨城市有所减少7070个大个大中中城市城市新新建商建商品品住宅住宅销销售价售价格格环环比比涨跌涨跌个个数数全国住宅市场指标截止9月末，全国住宅待售面积22,416 万平方米，较6月末共减少了1,440万平 方米。单季度来看，今年第三季度的库 存去化量与第二季度基本持平，但远超 上年同期的
11、738万平方米。预计第4季度市场将迎来年内一波供应 高峰，但持续刺激消耗的购房需求已令 市场成交活跃度呈现放缓之势，年末库 存量仍存上行可能。2008, 10,6602009, 11,4942010, 10,6462011, 16,9032012, 23,6182013, 32,4012014, 40,684二、三季度待售面积去化量基本持平，年末待售面积存上行可能全全国住国住宅宅待售待售面面积历积历年年变化变化单位：万2015, 45,2482016, 40,2572017, 30,1632018, 25,0912019, 22,4732020Q3, 22,41603典典 型型 市市 场场全国
12、24个重点城市24城市场数据分析将采取样本分组的方式进行，样本选择及分组如下： 一线城市：北京、上海、广州、深圳发达二线城市：天津、重庆、苏州、武汉、成都、杭州、南京、青岛、长沙、宁波普通二线城市：郑州、沈阳、西安、合肥、福州、长春、南昌、厦门、南宁、呼和浩特 其中广州、天津、杭州、宁波、长沙、沈阳、南昌为不包含保障房商品住宅数据，其他 城市为包含保障房住宅数据典型市场全国24个重点城市24城整体仍呈供不应求状态，发达二线城市仍需加大供应量重重点点城城市市一一手手住住宅宅5 5年年累累计计批批准准上上市市面面积积与与销销售售面面积积对对比比（20162016年年-2020-2020年年3 3季
13、季度）度）0.840.860.880.900.920.940.960.981.0002,0004,0006,0008,00010,00012,00014,000累计批准上市面积（万）累计销售面积（万）供销比2016年中国房地产市场开启了新一轮楼市热潮，从近5年24个重点城市供销情况来看，累计批准上市面积共计115,217万平方米，累计销售面积123,692万平方米，供销面积比为0.93。一线或二线城市近5年一手住宅供销数据皆呈现供不应求的情况，其中发达二线城市5年累计供销比最为悬殊，长沙、青岛、杭州的5年累计供销 比皆在0.82以下。而一线及普通二线城市则稍显供不应求，其中上海及广州供销比分别
14、为0.87及0.88，而北京及深圳供销比皆大于1。普通二线 城市5年累计供销比最低值是西安的0.87，其他均在0.9以上。一线供销比：0.97发达二线供销比：0.91普通二线供销比：0.960.51.01.52.003006009001,2001,500典型市场全国24个重点城市24城供销比微涨至1.04，发达二线住宅市场成交活跃度更高批准上市面积（万）销售面积（万）供销比2020年前三季度，全国24个重点城市批准上市面积共计18,146万平方米，销售面积共计17,410万平方米，供销比较前两季度的1.01继续上涨至1.04，重点城市整体供需关系持续得到改善。一线城市供销比0.98，主要源于上
15、海保障性住房的大量成交，并占到前三季度上海总成交量的38.1%，且保障性住房供应及成交量差值缺口达到197万平方米，意味着过往供应的保障性住房被快速消化。发达及普通二线城市则延续了供应 增长的趋势，第3季度供应量分别较第2季度上涨18.1%和14.0%，成交量也在供应的刺激下分别环比上涨12.9%及7.8%，发达二线城市无论在 成交规模及市场活跃度方面皆领先普通二线城市。第4季度各重点城市仍将有大量供应释放，预计一线城市供需关系将得到较大程度改善，发达 及普通二线城市仍将延续此前相对活跃的市场表现，在供应放量影响下，年末整体供销比或将继续上升。2424个重个重点点城市城市前前3 3季季度度一手
16、一手住住宅批宅批准准上市上市面面积与积与销销售面售面积积对比对比1,800一线供销比：0.98发达二线供销比：1.02普通二线供销比：1.11456.35283.17398.751,494.221,190.261,339.91902.35765.57769.1316Q116Q216Q316Q417Q117Q217Q317Q418Q118Q218Q318Q419Q119Q219Q319Q420Q120Q220Q3典型市场全国24个重点城市新房成交量延续2季度的上行之势，年末成交量或将进一步上扬2424个重个重点点城市城市月月均成均成交交量季量季度度走势走势对对比比(单位：万平方米)一线城市普通二
17、线发达二线同比上年第三季度，一线、发达及普通二线城市月均成交量分别上涨40.82%、12.57%及0.46%，在“房住不炒”且部分城市进一步收紧调控政策 的同时有如此市场表现，表明当下购房需求依旧充盈。一方面，疫情过后积压的需求令供需两端积极活跃；另一方面，后续可预见的宽松的信贷 环境为市场带来看涨信心，住房依然是当下优质的投资标的之一。第四季度将迎来传统销售旺季，预计24城整体成交量将进一步上扬。8月住建部与央行约谈重点房企提出融资新规的“三道红线”，房企纷纷制定 降负债、降杠杆计划。同时这也预示着过去房企高周转、高杠杆的操作或将发生转变，有限的资金将直接影响未来住房市场供应总量及区域分布。
18、 未来资金向重点区域、城市集中的程度将更高，土地市场及新房市场的成交进一步向一、二线及重点城市回归也将是大概率事件。36,55537,84115,15512,83314,25316Q1 16Q2 16Q3 16Q4 17Q1 17Q2 17Q3 17Q4 18Q1 18Q2 18Q3 18Q4 19Q1 19Q2 19Q3 19Q4 20Q1 20Q2 20Q3典型市场全国24个重点城市2020年第三季度，一线城市新房成交均价环比下降9.74%，而发达及普通二线城市新房成交均价分别环比上涨1.39%及2.76%。3季度一线城市均 价出现较为明显的下降，主要是受到上海成交大量保障性住房的影响，令
19、上海新房成交均价环比2季度下降17%，同时其他三座一线城市价格也均 出现0.9%4.3%的环比回落。发达及普通二线城市价格整体相对平稳，其中发达二线城市中仅有苏州及南京3季度价格环比出现回落分别下降3.1%及0.8%，且这两座城市3季度 成交量也环比下降15.9%及5.1%，其中苏州3季度供应量环比减少近3成，需求无的放矢是造成成交量下滑的主因。普通二线城市中，厦门、南宁 及呼和浩特3季度价格出现环比回落，但其成交量均有10个点以上的环比增长，价格波动也处于合理区间。一线城市新房价格整体回落，二线城市整体价格稳中有升2424个重个重点点城市城市新新房均房均价价季度季度走走势对势对比比(单位：元
20、/平方米)一线城市普通二线发达二线16,706上海北京广州深圳天津重庆武汉杭州南京 苏州青岛长沙宁波郑州沈阳福州长春成都 合肥南昌西安厦门南宁呼和浩特010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,000024681012141618202224均价（元/）2628去化周期（月）典型市场全国24个重点城市2020年前三季度全国重点城市新房均价及去化周期分布注：以过去一年的月均销 售面积作为去化速度，来 计算去化周期；可售面积： 取得了商品房预售许可 证、可以进行预售和销售 的商品房面积。成都1,341武汉1157西安471呼和浩特384重庆1,300南宁730长
21、沙978广州736深圳276合肥586南昌345杭州217上海1,007宁波1,219福州538厦门160郑州717北京488天津850沈阳1,057长春646青岛南京 1,032577苏州637典型市场全国24个重点城市2020年前三季度重点城市新建住宅销售面积分布示意图（单位：万）大于1,000万小于300万300-600万600-1,000万典型市场全国24个重点城市2020年前三季度重点城市新建住宅累计销售均价分布示意图武汉13,619重庆12,464成都15,285沈阳11,039天津16,355北京北京47,322上海上海39,245南京28,365深圳深圳55,986广州29,7
22、36长沙9,893西安15,494郑州14,711福州17,504厦门厦门39,845宁波19,145呼和浩特11,792青岛13,662苏州25,841合肥17,280南昌13,482南宁11,072杭州杭州40,378均价2-3万元/平方米均价1-2万元/平方米均价1万元/平方米长春9,466注：如剔除保障性住房影响，北京、上海均价分别为48,359元/平方米和57,975元/平方米。均价3万元/平方米戴德梁行 | 全国住宅研究报告 2020Q304政策政策及预及预测测楼市政策分析中央坚定房住不炒、发展租赁住房市场，部分过热城市补齐政策漏洞资料来源：戴德梁行研究部 8月6日，央行发布202
23、0年第二季度中国货币政策执行报告，指出下一 步要牢牢坚持房子房子是是用用来来住住的的、不不是是用用来来炒炒的的定定位位，坚持不不将将房地产房地产 作为作为短短期期刺刺激激经经济济的的手段手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地 产金融政策的连续性、一致性、稳定性。 8月20日，住建部、央行联合召开房地产企业座谈会，研究进一步落 实长效机制，形成了重重点点房房地地产产企企业业资资金金监监测测和和融融资资管管理理规规则则。此次 参加会议的房企包括12家，分别是碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、 保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城。此次明确的融资 管理规则是此前业内多次传闻的“三三条条红红
24、线线”，意在收紧债务融资阀 门，防范化解房地产金融风险。 9月7日，住建部发布住住房房租租赁赁条条例例（征求意见稿）。提出不得单 方面变更租赁合同，不得单方面提高租金等要求；对租赁经纪机构也 提出诸多规范行为的规定。同时鼓励通过新增用地专门建设租赁住房， 利用整幢既有房屋用于出租，将商业办公用房、工业厂房等非住宅改 建为租赁住房等方式，多渠道增加租赁住房供应。 9月21日，国务院印发北京、湖南、安徽自由贸易试验区总体方案及 浙江自由贸易试验区扩展区域方案的通知。至此，中国的自贸区数量 增至21个。 8月30日，无锡无锡发布关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展 的通知，调控措施包括2手住房买
25、卖增值税免征年限由2年增致5年； 提高二套房商贷首付比例至6成；同时对夫妻离异后住房套数，消费 贷、学区房等问题给出明确规定。 9月6日，沈阳沈阳房产局联合多部门发布关于进一步促进我市房地产市 场稳定健康发展的通知，指出严格住房用地出让溢价率管控。采取 “限房价、竞地价”、“限地价、竞配建、竞自持”等方式出让住房 用地。严格执行首付比例30%，二套房首付50%，禁止“首付贷”； 个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年。 10月9日，徐州、绍兴率先发文收紧楼市调控政策。其中，徐州徐州从加 强商品住房土地精准供应、加强商品住房销售价格备案管理、强化装 修行为及装修价格监管等八个方面提出调控措施
26、。绍兴绍兴则从严格执行“限地价、竞配建”政策、严格实行“双备案”制度、严格分期销售 管理、严格规范市场秩序、严格落实主体责任等五方面加强调控。 9月23日，长春长春出台包括加强住房用地供应管理、完善商品住房用地 供应方式、加快发展住房租赁市场、继续实施商品住房价格指导、调 整商品住房信贷政策、进一步规范房地产市场秩序、加强舆论引导等7条措施。10月10日，长春市住房公积金管理中心要求新建商品房首付款比例不得低于购房款总额的30%。中央中央层面层面地方地方层面层面总结与展望伴随3季度全国土地成交单价快速上涨，从中央到地方出台的调控政策中，多涉及到稳地价、限地价以及加大土地供应等土地相关政策，土地
27、价 格的快速上涨已然引起官方的重视，结合房企融 资“三道红线” ，后续土地市场价格上涨势头 将有所回落。1、土地土地市场市场过去针对信贷的调控更多是通过控制首付比例，银行贷款额度等方式达到针对需求端的调控目标。 随着对重点房地产企业资金监测和融资管理规则 的形成，未来把目标瞄准供应端，通过逐渐收紧房企融资渠道、融资规模，严控其债务水平等方式限制房企在土地市场利用金融杠杆追涨土地价 格，此举有利于后续降低获取土地及住宅开发成 本，于源头为楼市降温。搭配推出更多可租赁住 房等保障性住房用地，引导楼市向租售结合的供应体系发展。2、信贷信贷环境环境市场观点与展望：总结与展望市场观点与展望：4季度通常是
28、一年中的成交旺季，随着国内受疫情负面影响的减弱以及各项经济活动逐步恢复，再加上房企年末销售业绩压力下，加大新房供应，成交量也将在 供应刺激下延续2、3季度上行的趋势。结合当前部分城市降价销售加速去化等情 况，全年成交量超过2019年的概率较大。前三季度全国住宅单价已逼近万元大关， 结合重点城市在全国总成交量中的占比继续上升，年底全国新房住宅均价突破万 元也在情理之中。当前楼市成交热点有向一、二线及周边城市回归的趋势，预计未来一、二线等高 单价城市在全国成交量的占比将持续上升，而三、四线城市则将在稳楼市的调控 基调下价格保持稳定，未来全国住宅均价仍将继续上涨。国内新建住宅价格平稳 上涨的趋势在包括房地产税、多元化供应体系等长效机制真正落实前恐难改变。3、新房新房市场市场
