1、超高层前介超高层前介工作要点概述工作要点概述（重庆（重庆B11B11）（初稿）（初稿）-编制人：8888二一九年十二月八日一、前言概述一、前言概述 二、超高层概述 三、三、早期介入早期介入（设计招采阶段）四、中期介入中期介入（施工安装调试阶段）（施工安装调试阶段）五、后期介入后期介入（接管验收、拟开业运营阶段）01PartPart第 一 部 分 前 言 概 述一、项目概述三、工作思路二、沟通方式一、项目概述一、项目概述（待完善）（待完善）项目位置项目位置重庆市渝中区化龙桥片区重庆市渝中区化龙桥片区B11-1/02地块地块建设单位万科（重庆）房地产有限公司设计单位华东院监理单位勘察单位施工总包中
2、建三局机电总包景观设计交通设计泛光照明幕墙设计幕墙施工楼高 地下99F/地下3+1夹层总占地面积3.85 W 总建筑面积 50.06 W主塔楼高458m/副楼高181m容积率12建筑密度 70.4%绿地率 4.02%商业建面10.8 W办公建面34.55 W酒店2.53 W地下停车位2694地上停车位66以下数据不含已竣工投入使用的一期（阳光金融中心），停车按每百平米公建面积以下数据不含已竣工投入使用的一期（阳光金融中心），停车按每百平米公建面积0.7个车位配置个车位配置0706050403020101消化图纸03现场察看；06会议研讨07文件输出04电话电邮05企业微信二、沟通方式02一对一
3、沟通三、工作思路三、工作思路一点以目标为核心点两面团建、风控三三制三观三效三商四维地产：质量安全进度成本；物业：服务管理经营品牌；四点：做亮纠偏防危处突五级创优六六爻人机物环法测工作思路做好123和45602PartPart第 二 部 分 超 高 层 概 述一、超高层特点一、超高层特点三、角色定位三、角色定位二、前介六个阶段二、前介六个阶段一、超高层特点一、超高层特点高、大、多、新、精、特 91、高： 建筑高度高：社会关注和影响度高；客户要求高；风荷载/地震不利影响度高；安全管理、环境管理要求高；机电管理要求高。2、大：体量大、人流、车流、物流量大；管线施工量巨大；3、多：多设施设备、多业态、
4、多种类。；5、精：设备安装精度、设备控制精度要求精确；4、新：新技术、新材料、新设备、和工艺的运用；6、特：造型独特、结构复杂、大跨度、大空间、多系统、高智能。THE FUTURE OF二、前介六个阶段二、前介六个阶段1、设计阶段的图纸复核3、调试阶段的设备运行4、代管阶段的人员培训2、施工阶段的现场跟进5、接管阶段的问题整改6、运营阶段的管理服务三二六一五四延迟符三、角色定位三、角色定位04管家角色接管验收阶段；02监理角色安装调试阶段01顾问角色规划设计阶段；03服务角色：招商开业运营、配合出售/租、入驻与入住；延迟符03PartPart第三部分、第三部分、早期介入（早期介入（设计阶段）水
5、水、电电、气气、暖暖、热表安热表安装位置是否合理，抄表远程装位置是否合理，抄表远程自动抄否？自动抄否？商业用房地下车道净高地下车道净高 物业服务中心办公、功能用房、员工宿舍、卫生间、职工业主娱乐活动室、保安用房、物料仓库、环境工具用房等)商业卸货平台、理商业卸货平台、理货区货区货运、垃圾运输动线货运、垃圾运输动线各类各类垃圾站 人、车流动线人、车流动线 一、综合关注点一、综合关注点114智能充电桩设计，机动车车桩比车桩比为4：1或3：1； 快慢比快慢比（直流快充与交流慢充）为2：1智能反恐桩的设计配电房、空调机房按无人值班设计排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用套管，以方便管体爆裂时更换消防按消
6、防按“临时+永久”方式建造。能节能大量成本与时间（实例如：中国尊中国尊）！ 地下车库每层设置保洁取水点3到4处保安巡更采用线上制外墙设计时，尽量减少外凸沿/台，尤其是高空位置不可上人的平台、条柱等处不设凸沿/台，不利清洁二、综合关注点二、综合关注点2第四部分 几点建议之一建议 1消防救援窗的设置 2 燃气引出方式、路径及安装 3 4 5 6消防逃生通道侧墙应考虑铺设一定高度的瓷片(防污渍，防涂鸦)是否存在日后需物业维护的红线外绿地管养消防水管是否考虑可用(在地面)油漆的红管或不易退色的油漆管(以减少高空作业)路灯尽量采用大路货灯座要耐锈蚀，牢固、防日晒雨淋、不怕台风、采用节能灯胆(方便日常维修
7、、减少开支)。二、综合关注点二、综合关注点3对重要线缆分布式光纤测温系统（光纤呈蛇形缠绕在电缆上）漏电报警系统（设备漏电超过设定值，系统主机将自动报警）排风管道宜设计为不锈钢材质代替玻璃钢材质，建造成本略高了点，但日后减免了大量人力、物力成本及无止境维修问题，可一劳永逸重要管路和线路要预留备用管线或活口，(以免发生局部损坏换整条管线、费时费钱)各种管井盖（口）尽量不要设计和施工在路面中部广场用砖宜用有透水、透气、抗污、防滑型的010605020304二、综合关注点二、综合关注点41环保要求：甲级写字楼需要有ISO14000认证，国际甲级写字楼需要有ISO14000认证和国际LEED认证。带语音
8、提示的出口指示灯；方向可调的疏散指示灯（智能疏散系统可根据火警点位自动调整方向）能源管理认证能源管理认证ISO50001空调冷凝水回收（如：广州西塔年回收9000吨），节约了水源及降低了水温，也提高了冷水机组的能效。115432二、综合关注点二、综合关注点5 电梯在冬季防防烟囱效应的措施，单梯防活塞效应的措施 轿厢顶装有自动平层锂电池自动平层锂电池组组，大大减少人工盘梯，减少客户的报怨与投诉轿厢顶装有无无冷凝水的空调冷凝水的空调乘客入闸机后能自动派梯（闸机自动派梯（闸机电梯电梯联动联动），每台电梯在电梯厅能看到电梯所在位置及需等待时间（可视化/或3D动态）；中控室集成所有电梯的运行状态及准确位
9、置，接入BAS智慧电梯系统，最终接入IBMS系统。 所有电梯轿厢顶部均应设置电梯字符叠加器，实现电梯视频监控同步显示日期、时间、电梯的名称、电梯所在楼层、上下行状态等信息、卡层故障报警等； 首层按钮首层按钮加大面积并独立标色以区别其它按钮。 三、电梯关注点三、电梯关注点 电梯系统：自动派梯（如：VIP专梯）、远程控制、自动记录运行系统故障参数、大厦摇摆检测及保护、地震感应及保护； 办公候梯时间小于等于30秒双层轿厢采用轿厢互通救援，此方法可取消电梯井道逃生门的设计，减少建筑占用在面积 ，同时实现了电梯救援方式的多样性电梯门前的地面应考虑适当的坡度，以防止水流入电梯井道； 公共楼层电梯厅是否设置
10、地漏？ 三、电梯关注点三、电梯关注点（续（续1）四、供配电关注建议1：人工智能 配电房建议采用人工智能，监控各电参数及故障报警等，每年可节省人力成本30万元，还能避免人的不作为、不负责等操守与道德层面问题。建议2：预留智能集成系统端口建议3：配置机器人建议4：接入BAS智慧电力系统，最终 接入IBMS系统；四、供配电关注（续）五、给排水关注 建议一建议二 建议三 建议四 供电主泵管应加对称的水锤消除器。 主管沿线敷设漏水高感应定位检测线XW1000 智慧雨水污水井，即安装液位传感器接入系统 户外地面采用：仁创沙基透水砖，或生态绿水岩，通地气，下雨不湿鞋（雨水过滤），下雪不结冰，给大地换上一层会
11、呼吸的皮，缓解热岛效应(实例：水立方、鸟巢、北奥11个场馆、上海世博馆地面)23五、给排水关注（续1）1、水泵房控制柜设置是否与水泵隔离，是否设置清洁水源，是否有预防跑水设施，柜底高出地面20厘米以上。2、箱设高低水位声光报警，信号联至消防控制中心；水箱内设不锈钢检修梯；水箱底做坡度、集水坑，底部设不小于100mm的排水管；设进人孔、通风孔，进人孔加盖板，且可上锁；进水控制阀门选用电动控制蝶阀。3、生活水池分为两部分，中间设置联通，每台生活水泵均可从两部分水池取水；到给水泵管道两侧装阀门，阀门侧装活接。FEATURE 04Lorem Ipsum is simply dummy text of
12、the printing and typesetting industry. Lorem Ipsum has.FEATURE 05Lorem Ipsum is simply dummy text of the printing and typesetting industry. Lorem Ipsum has.FEATURE 06Lorem Ipsum is simply dummy text of the printing and typesetting industry. Lorem Ipsum has.ABCDEF六、中央空调关注建议一、 采用流量计费法对所有用户（准确、公平、可靠、无纠
13、纷）；智慧监控、管理、能耗分析等接入IBMS系统。 建议二、 对冷却泵、冷冻泵、循环水泵等采用联合变频法，采用冷却塔变流量喷嘴、塔间均水器、风电比控制的组合节能。 建议三、 采用四管制空调系统。六、中央空调关注（续1）01办公区域设置二氧化碳检测，空调机组检测传感器根据二氧化碳浓度控制新风进入量及回风排出量CONTENT 02Lorem Ipsum is simply dummy text of the printingCONTENT 03Lorem Ipsum is simply dummy text of the printingCONTENT 04Lorem Ipsum is simpl
14、y dummy text of the printingCONTENT 05Lorem Ipsum is simply dummy text of the printingCONTENT 06Lorem Ipsum is simply dummy text of the printing0203040506七、弱电智能化关注建议1：火灾自动报警系统火灾自动报警系统留冗余量，留冗余量，考虑到租户进退租及装修频繁，主机感烟报警应预留冗余20%的量建议2：入侵入侵与照明智慧系统联动，与照明智慧系统联动，在非正常时间与区域有非法入侵人时，入侵系统监测到时瞬时与智慧照明联动打开现场附近区域的灯光，一来为
15、便于保安监视，二来起到震慑作用。建议建议3：重要区域加装：重要区域加装监控摄像头监控摄像头：如客服中心前台、游池、收费出入口、发配电、智能机房、监控中心等A类设备房等七、弱电智能化关注（续1） 因线下系统监管性不强、实时性差、随意性遗漏性太严重、且形成的是信息孤岛、独立王国和世外桃园。若改为线上制则上述问题可全解决，并且对漏点能做到实时报警，对未按时巡查也有提示，在电子地图上记录。更重要的是巡查人员不会“任性”，因有天眼在上、芒刺在背。建议建议5：电子巡查系统电子巡查系统采用在线线上制采用在线线上制 不仅可以在系统终端机上寻车，还应具备手机微信客户端和手机APP移动寻车寻车和寻位寻位功能。建议
16、建议7：反向寻车系统反向寻车系统增加手机寻车增加手机寻车 对进出车场的机动车辆，对车牌、驾驶者、车型三识别，彻底解决盗车现象。建议4：对机动车辆实行“三识别” 便于要发票报销需求的客户自助打印发票（前期用临时人员引导，后取消人工）建议建议6：车场收费采用：车场收费采用中央中央 收费系统和自助缴费收费系统和自助缴费六、弱电智能化关注（续2）建议8：车库、消防楼梯照明一律采用LED光源 车库照明控制采用微波雷达感应调光；消防楼梯采用微波雷达开关。建议9：物业重点用房加装门禁 如：客户服务中心、财务室、智能机房、库房等建议10：凡水池、水箱、集水井加设超高超低水位报警 并集成于智能机房内，报警应有视
17、听的声与光及故障位置报警。 建议11：为便于写字楼、商场、与酒店消防联动，无线对讲系统采用三加一模式 一为共用频道上，三为专用频道六、弱电智能化关注（续3）建议12：车辆出入口控制系统与视频安防监控系统的两两联动联动控制 当出入口控制系统发生非法入侵、非法读卡、异常打门非法入侵、非法读卡、异常打门时，立即发出指令，联动视频安防监控系统调出现场的视频图像，供值班人员第一时间查看、分析、判断等；该两联动系统最终集成于IBMS六、弱电智能化关注（续4）建议13：入侵入侵报警系统与视频视频安防监控系统及智能照明照明控制系统的三三联动联动控制； 报警主机采用通信接口，将报警信息、地址信号送至视频安防安防
18、监控软件，自动将报警点附件摄像机的画面调出在主显示屏上显示并做永久录像保存，录像视屏作为不可修改及覆盖的信息存储，作为日后时间处理的依据； 同时，报警主机采用通信接口，将报警信息、地址信号送至智能照明照明控制系统主机，系统报警后，联动打开现场附件区域的灯光，便于保安人员通过视频安防监控系统监察现场的画面，同时能起到震慑作用。联动系统最终集成于IBMS六、弱电智能化（续5）建议14：人行人行出入口出入口（如：门禁）（如：门禁）控制系统、视频视频安防监控系统、智能照明照明控制系统与火灾火灾自动报警系统（+排烟与新风）的四四联动联动控制 火警火警发出信号后，出入口控制系统解锁所有楼层前室门禁门禁以利
19、于人员逃生；视视频频系统将画面切换至发生火警部位附近的摄像机以便于监控中心查看险情；智能照明照明系统根据预设程序启停相关照明设备。四联动系统最终集成于IBMS六、弱电智能化关注（续6）建议15： 建筑设备监控系统、电力监控及能源管理系统与视频监控系统的四四联动联动控制； 建筑设备监控系统、电力监控及能源管理系统收到设备或电力运行报警信号后，可直接在软件界面上调用相关机房内部的摄像机画面以便于监控中心查看；四联动系统最终集成于IBMS六、弱电智能化关注（续7）建议16：每户预留一根线管到每层电缆井内，以后租户根据需要联系有限电视公司申请开通。建议17：如果使用外网，将产生大量的电话费用。因此最经
20、济的是使用内部语音网络。只要加设一套程控交换机即可建议18：配置一套比较强大的物联网，连接门禁系统，停车场系统，信息发布系统，会议系统、报警系统实现各系统之间的联动、收费等功能费用.投入极少，（只是一台服务器）其余传输线缆为综合布线电缆。有线电视系统01内部语音0203内部网络内部网络建议19：设紧急求救按钮 在敏感部位设置手动报警按钮（比如财务室、公司前台、业主单位预留接口；残疾人卫生间）固定时间段禁入区域，危险区域设置红外探测装置、电梯紧急报警系统与机房设备连接，随时发现报警点，实现第一时间救助01 建议20：设完整的会议系统（音视频、远程等）：可用于出租，年收能增加不少02建议21：信息
21、发布系统：室内可设中小型；室外可设大型、巨型，可发布广告，增加一大笔收入。03建议22:背景音乐系统：设内外部。外部方便广场、户外的活动、庆典。04六、弱电智能化关注（续8） 建议建议2323：在：在消火栓上安装高精度水压表、北斗定消火栓上安装高精度水压表、北斗定位等模块位等模块。 安管员打开手机终端，整个项目楼盘成千上万个消火栓的分布一目了然，无需再四处寻找。消火栓内水压也是清清楚楚，不会因无水而耽误救援。业主/租户通过手机APP扫描消防设施上二维码，可获取使用功能和方法，并可对损坏的消防设施发送报修信息。如果大楼发生火灾，手机APP也会自动发出警报，还会在屏幕上弹出逃生路线图。六、弱电智能
22、化关注（续9）01建议建议2424：采用高清彩色摄像头：采用高清彩色摄像头 监控视频采用彩色高清: 2048 x 1536，300万像素；球眼摄像机，360宽视野全景监控；全数字IP接口；智能照明随动 02建议建议2525：地下停车场安充电桩：地下停车场安充电桩对即将越来越普及的绿色环保电动汽车加装：超大、大、中电流充电桩。“卖电”是有可观收入。03建议建议2626：大厦的绿色认证：大厦的绿色认证 美国LEED认证铂金级（最高级）04建议27：节能技术 雨水收集利用系统、热回收利用技术、涡轮式风力发电、地源热泵等05建议28：光伏太阳能 采用光伏太阳能板或管发电或供暖等06六、弱电智能化关注（
23、续10）37七、垃圾房关注点04应考虑应考虑营业时间营业时间的不的不同，餐饮及娱乐区域需设同，餐饮及娱乐区域需设计专用夜间通道、垃圾通计专用夜间通道、垃圾通道，并做好夜间分区隔断道，并做好夜间分区隔断的基础工作的基础工作05考虑到商场内部将设置较考虑到商场内部将设置较多餐饮商铺，建议在地下停车多餐饮商铺，建议在地下停车场是否可设立各主力店及其他场是否可设立各主力店及其他小商户相对独立的小商户相对独立的2-4个卸个卸货区域，卸货区域应接近各业货区域，卸货区域应接近各业态入口处，并与货梯区、垃圾态入口处，并与货梯区、垃圾房组合设计，房组合设计，06适当增大垃圾房的面积，且一定要设计排风系统，特别是
24、危险品垃圾房应设置可燃气体报警装置和自动强制排风系统，确保商业消费环境品质。01垃圾房的位置应设在靠近地下停车场出入口，并兼顾货梯及卸货区，充分考虑垃圾运送通道应注意当地垃圾车的高度，尽量靠近主通道标高最高区域02垃圾房的配置（大小、分类、排气、照明、排水、通风、干湿分离、消杀及清运03垃圾房应区分设置综合垃圾房、建材垃圾房和危险品垃圾房；垃圾房应相对独立，分设干、湿垃圾房，每组面积各不小于60为宜38七、垃圾房关注点（续1）040506楼层垃圾桶安放位置宜在墙面地面刮1.3米*1.3米的环氧树脂01020339八、照明关注点FEATURE 06Lorem Ipsum is simply du
25、mmy text of the printing and typesetting industry.FEATURE 03Lorem Ipsum is simply dummy text of the printing and typesetting industry.02地下层消防梯或楼层走道建议采用智能雷达感应LED照明FEATURE 05Lorem Ipsum is simply dummy text of the printing and typesetting industry.FEATURE 04Lorem Ipsum is simply dummy text of the prin
26、ting and typesetting industry. 01智能照明CDEFBA40九、车库关注点01车库出入口的坡度及防滑设计，并尽量减小车辆行驶产生的噪音02地下车库伸缩缝是最容易渗漏水的位置需特别重视03采光口：若规划条件许可应尽可能设车库采光口减少白天照明及提升车库通风效果。04收费口的坡度和弯度要小，带下坡的需安装减速带 05注意出入口的地面高低差，防止雨水倒灌；停车场坡道要有截水沟设计，至少要有两道，最好上、中、下三道截水沟，排水沟的砌筑，应采用混凝土砌筑。06车道地面增加指引方向形状的减速带，按出入方向分别按或纹路设置。ABCDEF41九、车库关注点（续1）01为防止管道爆
27、裂、损坏造成跑水，殃及电梯及底坑设备安全的考虑，建议将通往地下的电梯门的外沿口略微垫高，形成一个向外的缓坡，即使发生跑水事故，短时间内也不致影响到电梯的运行安全。02车库出入口道闸应尽可能设置在水平路段位置，收费采用人工智能机器人；0304 0506ABCDEF42十、洗手间关注点1应考虑残疾人坐厕；、应考虑蹲厕与坐厕配置比例。3、宜设排气与通风管道；、预留清洁水池与工具间。 、洗手间水压问题。FEATURE 06Lorem Ipsum is simply dummy text of the printing and typesetting industry lorem Ipsum.15%30
28、%45%60%75%Mountain presentation by ContestDesign43十、洗手间关注点1应考虑残疾人坐厕；、应考虑蹲厕与坐厕配置比例。3、宜设排气与通风管道；、预留清洁水池与工具间。 、洗手间水压问题。FEATURE 06Lorem Ipsum is simply dummy text of the printing and typesetting industry lorem Ipsum.15%30%45%60%75%十一、商业关注点01各主力店与商场通道接口处应设置防盗卷帘，并且控制权在购物长廊一侧02设计中应考虑公共区域通道运营安全问题（如有：KTV场所），
29、建议不采用玻璃等易碎材料做墙面。03货物通道宽度不小于2.5米，应设计位于大租户的货物仓库附近，并与货运电梯相联通；04因影城、餐饮等租户的营业时间与其它商场营业时间的不同，影城、大餐饮租户应设立单独的顾客进出通道，以方便顾客在购物长廊关门后的进出，并贯通商场、机动车停车场、非 机动车停车场，出入口可直接通往建筑体外。05由于货梯可兼顾消防梯的缘故，各层均可到达，由此对百货、影院夜间的安防工作带来了不便，为此建议对以上区域增加门禁设计06根据肯德基、麦当劳、必胜客的租赁条件要求，应保证步行道主出入口处的店铺面积不低于150平米，并在一二层增加楼梯设计或留口，具体位置需在施工时另行确定；ABCD
30、EF十一、商业关注点（续1）01零售和服务类商铺面积一般为100以下，餐饮类商铺面积一般为单间100左右。所有商铺、单元进深宜8米16米，面宽8.4米，尽可能减少不符合设计要求的商铺数量，降低招商难度；02商业道的人流主要以电动扶梯和观光梯（如有）来组织人流的垂直交通，设置的一般原则是，在商业道的主入口10米左右距离设第一组扶梯，扶梯的间距控制在45米70米之间，也就是在楼板开洞的两个梯应靠洞口一侧并平行布置.03商业管理用房不能因陋就简，要尽量一次性满足面积需求，合理设计功能布局，因为商管某种办公条件代表了在当地的对外形象 。04不宜将消防控制中心设置在一楼黄金临街位置，应改在其它低价值位置
31、；05如果肯德基、麦当劳、必胜客等主力店独立设计安装VRV空调系统，裙楼屋顶应提前预留“设备基础”，满足合同约定06建议步行道强、弱电、供水等管井应于公共通道一并设计，并将管井开门面向通道。ABCDEF十一、商业关注点01中庭地面建议铺装独立设计，明显区别于其它区域：比如拼花、环形装饰灯带等。02天花板颜色不宜单调,否则渲染不出商业气氛.建议丰富颜色和建筑层次.03为了不影响商场形象及主入口的畅通，ATM机等设施应避开主通道。040506ABCDEF07060504030201卫生间不合适设置在黄金位置，应设计在较隐蔽的位置，卫生间的出入口应设计在步行道与其他业态连接的通道内，而不能直接对步行
32、道开口，否则对周边商铺均有较大负面影响，百货一楼可以不设卫生间；避免卫生间设计于商铺上方。 Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit, sed do eiusmod tempor incididunt ut labore et dolore magna aliqua. Ut enim ad Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit, sed do eiusmod tempor incididunt ut labore et dolore magna ali
33、qua. Ut enim ad Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit, sed do eiusmod tempor incididunt ut labore et dolore magna aliqua. Ut enim ad Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit, sed do eiusmod tempor incididunt ut labore et dolore magna aliqua. Ut enim ad 十二、商业卫生间关注点1卫生
34、间的面积70100平方米，每处卫生间蹲位；男厕不少于3个；女厕不少于6个；男卫生间小便池不少于3个；公用洗手盆不少于3个。应与主力店合用并作无障碍设计并应考虑设母婴室，以方便带小孩的顾客使用十三、商业设计关注点48应给供电局设计预留（一般为10KV）开闭站的位置，并将开闭所与其它变电所规划在同一层，以方便安装施工及运行管理，节约投资；所有强弱电间门应向外开；、各主力店、公寓楼设备系统应相互独立，实现独立计量管理建议不同业态的机电系统的设计应相对独立，避免造成运营后期界面分割困难，给设施设备维护保养工作出现纠纷和扯皮；（商业、写字楼、公寓等）相同业态的的变电所和制冷机房紧邻设各自的变电所与制冷机
35、房中间应设置值班室，亦可同时照看运行，并设置值班用卫生间。 为便于观察配电室设备运行状况，建议将配电室与值班室之间的隔墙改为防暴玻璃窗所有广告位、店招及相关照明的电源，建议在配电室内设立独立的配电箱/柜，采取集中控制方式，并接入楼宇自控系统（BA系统）；广场LOGO建议由光控开关控制；为保证今后在实际使用中计量的准确及权属的明确，建议对每块广告位进行独立计量，最好能实现远传抄表；01020307060504十三、商业设计关注点（续1）49针对于暗槽内的灯具，出于便于维修更换的考虑，建议采用“卡扣”式安装；各灯箱广告位应独立或分区域安装计量电表；各商铺的LOGO电源建议接入商铺自己的配电箱；“滚
36、轴式广告灯箱”的设计、安装，建议考虑今后维修的方便，尽量采用卡扣或装饰螺丝的固定方式，避免使用打玻璃胶的方法，并且注意对封闭式灯箱散热口的设计；预留ATM机所需的电源及数据接口。 闭路监控系统预留2-3个回路，便于日后摄像点位的增加；充分考虑硬盘录像的硬盘容量和存贮的格式，保证数据存储30天的时间和图像的连续；力争主要部位（如地下停车场行车道、步行道各出入口、室内钢化玻璃门及室外建筑周边）无布控死角。门禁系统采用联网模式发卡及授权模式(在管理主机完成)，管理主机具备全部开启门禁的功能。背景音乐的音源设备应置于服务台处，便于日常播放。若可能建议增设具备节目编辑、语音录制及定时播放功能设备。010
37、20307060504十三、商业设计关注点（续2）50做好地下各收费岗亭、各设备值班室的语音和必要数据线路的设计复核商铺装修设计图纸的水电气的容量，满足商铺交付的条件。审核装修材料的消防防火等级，满足消防要求。餐饮商铺的厨房间隔墙体需砌筑至棚顶；不能设传菜口；厨房与就餐区需采用防火门；排油烟罩有挡火板；厨房顶棚预留检修口，具备油烟净化器及管道的清洗条件0 00001020307060504十四、商业空调给排水关注点51各机电设备、强弱电管线上方尽量避免设计各种给排水、消防等水管路，如实在无法避免，应采取防护措施；为便于今后实际运营中对日常能耗进行统计、管理，各机房需增加水电计量表。例如：制冷机
38、房、水泵房等；特别关注不同业态独立计量。餐饮较多的楼层或顾客相对较为密集的区域建议空调风口数量及冷量要明显高于其他层，以保证实际的使用；由于各区域冷热需求不同，应设计可有效的调节阀。各主力店与商管管辖的制冷机房设备需分别独立设计，避免能源费用分摊的困难。 组合式空调柜机的供回水管道过滤器两侧应设置阀门及压力表，供回水管道上应有温度计及泄水阀门应对商铺及步行道公共区域的冷热负荷指标进行复核，满足机电设计标准的要求，火锅类商铺的冷负荷适当增加。屋面的冷却水塔、膨胀水箱、供水管道在最低点应设置泄水阀门，防止冬季冻裂。冷却水塔的底部应有1.5m的高度空间，便于冷却塔底部泄水阀门的调整等日常操作。做好阀
39、、表冬季的防冻裂措施01020307060504十四、商业空调给排水关注点52餐饮商铺的厨房排污管道应设置二级隔油池。地下室采用集中隔油池和集水池设施的，在底部应设置排污阀门。若集水池与卫生间相连，应考虑加装隔物网，防止污水泵吸水口的堵塞。垃圾房应采用地沟排水并设有滤渣池，不建议采用地漏。餐饮后厨排污管道和生活排污管道要分开，避免混用导致油垢堵塞生活排水管道。消防末端试水点的位置应考虑便于日后的消防检测、测试及喷淋头爆碎时的应对，避免放置在无排水管道的位置及经营区域内。 0000102030706050453十五、十五、商商业综合业综合关注点关注点01货梯门套应设计美观、经久耐用材料装饰02采
40、光天棚应预留最低46个电动提升装置，同时采光天棚应进行节能设计，必须设置电动遮阳装置。03电动扶梯背部装修采用发光软膜造成维护困难，需改进。04屋面的空调机房及消防稳压间应考虑冬季取暖设施，避免设备及管道冻伤。05外广场要设计用于地砖冲刷和绿化灌溉的取水管道，并且要考虑管道内的存水泄放，避免冬季冻裂管网。06外广场预留的景观电源，安装位置要考虑广场的整体美观、适用、安全。同时还要考虑防水的处理工艺。FEDCBA4 4PartPart第四部分、中期介入中期介入（施工安装调试阶段）（施工安装调试阶段）五官法1看看2听听3闻闻5 5测测4摸摸第四部分、中期介入（施工安装调试阶段）中期介入（施工安装调
41、试阶段）一、巡查方法一、巡查方法-“五官法五官法”2022-6-955注：做好记录！破裂、断线；变形（膨胀、收缩、弯曲)；松动；漏（油、水、气)；污秽；腐蚀、锈蚀；磨损；变色（烧焦、硅胶变色、油变黑；冒烟；产生火花。56一、一、商业外立面关注点：商业外立面关注点：04关注商业综合体夜间整体商业氛围和泛光效果，泛光和照明明暗结合，泛光色彩应合理搭配；“商业广场”及主力店店招的泛光及照明应明亮鲜明，增强远视效果；05广告位的照明应尽量采用以外置照明（金卤投光灯）为主，内部衬托照明为辅的设计。06外墙广告位需根据外立面的高度及长度进行总体的确定，宽度与高度比宜为1：1.618黄金比例，面积宜大于30
42、平米；01商业裙楼及塔楼墙体颜色不宜过暗，应关注裙楼的昼夜色彩感，增强商业经营气氛；02隐藏式LED的灯光颜色要求不应过暗、过冷；大型LED面积根据外立面的形式统一设计，在LED周围不能有其它广告位和店招，同时应考虑LED的维护保养以及防水的需求；03外立面广告位内侧应设置检修口，方便维护57一、一、商业外立面关注点：商业外立面关注点：04050601主店面在今后的经营中将有许多的促销、展示等活动，届时将需要悬挂一些条幅，为此建议，在商业楼体部分的结构面上预埋不锈钢挂环，供其使用；02030807060504030201设备吊装、电缆吊运、工厂化预制、电梯安装、空调机组等专项技术；关键区喷淋、
43、超静音机组、电气智能控制、能源组合、泛光照明等施工技术综合管线布置、空调系统调试、转动设备消声减震技术冷却塔浮动地台施工技术、超高层管道试压、冲洗技术；超大重设备垂直吊装运输措施狭长竖井管道施工技术；椭圆核心筒弧形机电管线施工技术机电总承包对各专业的协调管理要点机房、中庭、塔冠区域关键部位的施工二、施工中宜重点关注或可能要关注的0807060504030201钢结构吊装技术、钢结构法兰连接质控、复杂荷载变形精控与综监；设备及管网消声减振降噪及水锤效应消除；塔楼施工及临时消防用水专项方案使用三维加速度传感器及记录仪调试电梯舒适度钢结构深化设计、施工仿真、机电安装BIM技术；二、施工中宜重点关注或
44、可能要关注的塔楼外装饰悬挑施工平台施工技术生活给水接力供水系统调试空调水系统水力平衡调试；空调水系统冲洗技术0807060504030201参与写字楼和公寓户型讨论会参与综合体建筑外立面的讨论，从管理维护和安全管理的角度提出有关建议。沉淀池、隔油池、化粪池；消能池立管辅助等电位联结弧形消防栓箱安装淋浴卫生间的等电位屋面风机、电机的防雨罩中央能源管理系统(CPMS)独、立于楼宇自控系统（BS）二、施工中宜重点关注或可能要关注的0807060504030201屋面管道过桥垂直面管道排列空调风管、供回水管、冷凝水管、热水管等保温厚度及预留合适的保温空间各类管名称、标识、箭头、颜色、编号6商业工程用房
45、宜靠近中央空调和变配电室附件设置，以方便设备值班，避免重复配置设备运行值班用房78浮筑减振施工二、施工中宜重点关注或可能要关注的给排水设备设施给排水设备设施施工关注点施工关注点a) 根据供水管网压力各供水区域的末端管网上加装自动排气阀，从而避免管网在停水后或初 次供水因管内存气问题导致管网破裂。 b) 凡是以水为工作介质的设备如：空调水冷机组、空气处理机、新风机、热交换器、发电机、水泵、减压阀、 应考虑在设备四周安装排水装置并通往集水井或排水地漏。 c) 为保证二次供水设备使用安全及环保需求减少对用户影响，供水设备需加装安全报警系统，设备的安装方 面需对环保噪音问题加以考虑。 d) 在供水管网
46、架空敷设时，必须考虑管网管码固定力度、管网压力、伸缩承受极限以及有效的管网减震装置， 为此在管网的管码安装时要考虑管码厚度及密集度，管网在主要受压位加装减压伸缩节。e) 管网埋地施工，时有管网上下的填埋物为砖石且松软，导致一段时间后地面下沉时，管路受硬力作用，水 管爆裂的情况出现，最适宜的管线埋地方式是采用预设沟渠埋设方式。 f) 各种排水管路须加设存水弯，地面地漏须采用防臭地漏，并做好防水处理。 g) 根据用水性质和水价的不同，应分别办理不同用水水表用户手续。 h) 水池液位显示观测窗的设计。 i) 水池及集水井满水或者缺水报警装置的设置。 j) 楼层水管井房每隔3层设置一个清洁用水龙头。车
47、场安装用水龙头须安装在集水井或排水沟处。 k) 专用电气设备房内严禁有水管经过；母线槽和电缆线槽上方不应有水管经过。 l) 汽车通道上的各种给排水管，须设计防护设施，安装位置比较矮的明装消防喷淋头，须加设专用防护罩进 行保护。 m) 各类供给排水管路需有明显的用途及流向标识。 n) 管路阀门及Y格的安装，需根据现场合理安装方位及角度，注意设备设施检修位置、管道检修孔的预留， 方便日后设备的检修保养等。 o) 在楼宇天面安装水嘴、便于以后天面及外墙清洗。 供配电供配电施工关注点施工关注点 a) 商业专变变压器低压侧开关设置延时失压保护装置，确保瞬间断电后快速来电。b) 明确发电备电系统供应范围，
48、确保消防电梯、消防照明、消防动力用电、安防、消防监控中心、生活供水纳入供应范围。 c) 所有隐蔽施工的主要线缆，必须有标识，以防在道路施工等操作时破损坏。 d) 各供电回路都需安装计量电表事宜，方便成本控制与费用分摊。 e) 要求用户单元内设置漏电总开关，所有用电回路都必须通过漏电开关，确保用户相互不受漏电影响停电。 f) 发电机房内的消防设施，如属消防水喷淋系统的，则要求选用玻璃球爆破温度在93C以上的喷淋头。 g) 天面、设备层、广场四周等主要公共区域，应设计有供维修、清洁或主办活动临时用电的电源开关箱或插 座。 h) 各类线管线槽穿墙及过楼板时，应进行规范的防火、防水、防老鼠的封堵。 i
49、) 供配电柜（箱）在正式交接启用前，必须做好全面开荒及保养工作，防止出现母排、电缆连接缺少螺丝、 螺丝规格不一、螺丝紧固不牢、柜内金属垃圾不清理的情况存在，确保用电安全j) 设备管井房的照明开关应设置于设备管井房内，公共区域的空调调节开关应设置于公共区域空调供应范围内。 建筑装修建筑装修施工关注点施工关注点a) 在电梯厅井道口装修时有个高度差，在楼层的主要机房、强电井设置档水坎等，这些小措施能有效减少水 害损失； b) 设置在地下的高低压配电房、空调机房门口在装修时也应做好相应防范措施。同时为防止管道爆裂的水害 影响用电部分，上述所有管网不得在强弱电管井房内通过。 c) 幕墙施工防漏水施工。
50、d) 设计灯具时，不能一味追求美感，应结合管理成本，采用节能的、寿命长的、维修方便的灯具，在此基础 上尽量选择高档次、有特色的灯具。e) 商业经营性质的物业，需设置专用通道或专用电梯，专用电梯则无需停靠负一层，直接到负二及以下的楼 层，做好商业与住户或写字楼办公单元的安全隔离防范工作。 f) 在各出入口必须设计考虑施工人员及员工进出通道与车辆或正常行人出入口分隔设计的方式 g) 车场车位超过400个以上的项目应建筑结构上应采用进出口双车道设计。每增加500-700个车位的需多 增设一组进出车道。 h) 车场照明设计施工时一定要作合理的考虑，施工图必须明确标注安装方式，采用在天花管线下方下吊支撑
