1、一、郑州龙湖镇97亩地块202城市及地块区位06郑州市房地产市场04项目SWOT分析 03项目简介05项目初步测算01项目初步结论郑州龙湖镇97亩住宅地块初步可研性分析报告301项目初步结论 项目初步结论项目主要结论地块概况 1、地块指标：土地共为97亩，容积率为3.0，计容面积为194450.72方；、可售面积为1903550.72：其中18/30F高层可售面积186309.72，商业可售面积为4241;2、取地模式：勾地性质的常规招拍挂。该地块土地单价310万/亩，其中合作方帮助我司以300万起拍价摘地，另有10万/亩的居间费用，合计总价约3亿元。 3、交易模式（含付款方式）：这个项目原先
2、投入一个亿，锁定了这个项目，这个钱是这家公司打给了政府。现在的操作流程：双方合作成立合资公司，对方把他之前投入的一个亿注入到这个合资公司，我司在注资两个亿，然后用项目公司的三个亿去摘地，摘到地以后，我司在给对方一个亿，让对方退出。对方事先和政府签了协议锁定地价300万一亩，政府承诺原先的协议适用于新的公司，如果有其他人参与，实在摘不到地的话，可以搞流拍。我公司与合作方签约后，双方设立共管账户，我方打入3000万共管资金。该资金在土地摘牌用于支付土地出让金。 4、居间费：另外居间费10万/亩，确保我们按照300万一亩的底价中。量价水平土地价格售价预估（整盘均价）周边市场行情简述利润率 土地价为3
3、10万/亩，楼面价1550元/ （整体地价、楼面价）高层6229元/，商业10000元/（各类型物业整盘均价） （简述周边项目销售价格及销售情况）总收入126796.79万，估算净利率9.5%，（扣除1000万居间费用后净收益8.74%） 回收周期为12月SWOT分析 核心优势主要不足主要机会主要威胁南部新区，环境好宜居住，配套齐全周边学区、商业配套一般区域缺乏大品牌开发商，中南进入有优势区域存量稍大，有去化压力；周边楼盘业态丰富，无差异化机会跟投方案项目公司跟投方案总公司跟投方案总公司评审意见502城市及地块区位 城市区位 周边配套 龙湖镇规划 湿地公园规划 郑州规划 项目区位62、郑州规划
4、规划背景：郑州省政府向东发展，市政府向西发展，向北控制发展，向南为热点发展方向。潜力发展方向热点发展方向老城更新升级主力发展方向郑州中心城区发展方向示意图郑州中心城区发展方向示意图老城更新：优化调整土地、空间资源配置，建设紧凑型城市推进工业企业“退二进三”产业结构调整，逐步外迁仓储、批发市场和部分高等院校；结合城中村、危旧房改造，完善基础设施；优先保障中小学校、医疗卫生、绿地、公共交通等公益设施用地；加大商代遗址等历史文化遗产保护力度，全面提升城市品质。新城发展：以承接老城区功能转移、繁荣经济为重点主力向东，全面提升综合服务能力，大力发展会展、金融、信息等现代服务业；适度向南、向西，加快产业集
5、聚和居住建设，吸纳新增城市人口及老城区转移人口，均衡居住和就业岗位分布，减少钟摆式交通；向南大力发展宜居教育商贸物流产业。控制向北，保护黄河湿地，提升生态品质。73、城市区位郑州主城区目标地块新郑市目标地块目标地块位于郑州主城区的南部龙湖镇组团区域，属郑州“五环”的规划内，组团定位为宜居教育城、商贸物流城。l龙湖镇位居于郑州市南11公里处，镇域总面积96平方公里，是全市面积最大的乡镇。28个行政村，12787户，13.8万人，常住人口54978人。l交通便利：紧邻新郑国际机场，毗邻京广、陇海铁路大动脉，107国道、102省道、郑石高速纵贯南北，郑州西南绕城高速穿境而过。84、新郑龙湖镇规划【龙
6、湖镇规划】纳入“中原城市群建设”战略当中，与主城区、物流园区、航空港区一体化互通建设。p龙湖镇整体规划纳入到“一带一路”、“中原城市群”建设战略当中，与主城区、物流园区、航空港区一体化互通建设。p承接产业外溢，建设大型物流园区（华南城、华商汇），奠定中部地区物流中心地位。p教育园区：以河南工程学院、郑州升达经贸管理学院、中原工学院、河南医学高等专科学校、河南工业贸易职业学院、中原工学院信息商务学院、河南检察职业学院、国家法官学院河南分院、中澳学校、河南机电职业学院等为主的文化教育园区。“宜居教育城” 在规划布局结构上为“一核两翼”，“一核”即中部核心区（主要为龙湖区域），重点建设高校区、中小学
7、教育园区以及科研开发区；“东翼”发展大型物流园区；“西翼”发展休闲居住、特色旅游 目标地块95、项目区位郑州绕城高速郑州绕城高速郑州绕城高速机场高速机场高速京港澳高速市区二七区商圈郑东新区CBD区华南城商圈目标地块地铁2号线地铁2号线延长线航空港商圈南四环22KM16KM2.5KM18KM4KM2KM目标地块处于龙湖组团的北部，位于郑州市区的南侧，属宜居教育城；距华南城商圈、二七商圈、郑东CBD商圈、航空港区较近，未来升值潜力大。106、周边配套10郑州绕城高速郑新快速路湿地公园祥云路鸿鹄路双湖大道G107祥和路轩辕路沙窝里小学规划学校荆铜小学中心小学第二实验小学龙湖一中郑州绕城高速河南省第二
8、人民医院新郑市第三人民医院华南城商业区（国家一流商品批发中心）爱玛特购物中心2号线地铁口万客来超市国瑞城项目浩创梧桐郡龙熙湖畔目标地块3公里范围内教育、医疗、交通、商业等各项配套基本齐全，满足客户日常需求；同时地块东侧有1400亩的湿地公园，目前已动工，预计2017年五一前后完工。u 学校：地块北侧规划学校、第二实验小学、龙湖一中、郑州一中分校。 u 医疗：河南省第二人民医院、新郑市第三人民医院。u 商超：3公里内主要商业配套为华南城物流批发中心以及周边小的商业配套，周边缺乏大型商业购物中心。u 交通：距绕城高速1.4公里，距郑新快速路900米，距地铁口1.5公里，距离华南城2公里。u 距离主
9、城二七商圈16公里，距新郑机场18公里，距郑东新区CBD中央商务区22公里。u 地块东侧为国家级湿地公园，占地1400亩，目前正在施工。2号线地铁口高速口高速口万科百荣大万科百荣大都会都会正商智慧城目标地块7、地块东侧湿地公园规划 该湿地公园规划范围为十七里河沿线，北至西南绕城高速、南至泰山路、东至经二路、西至经三路，总占地1470亩，总投资额约为2.6亿元，施工周期为两年，目前正在施工中。 新郑龙湖湿地公园在规划建设上，坚持高标准、高规格、高起点原则。邀请了具有丰富湿地公园规划设计经验的中国美术学院担纲，完全按照国家级湿地公园标准规划设计；在设计理念上，坚持以生态为基底，以十七里河为依托，利
10、用原生地形、地貌，通过雨水收集及对水资源的净化处理，形成深水、浅水、沼泽、陆地景观为一体的湿地生态系统，着力打造功能多样、空间丰富、休闲娱乐、文化品赏、生态科普等为一体的国家级湿地公园；同时在规划设计上，还坚持精益求精，以重要节点展现规划亮点。湿地公园主要分为一轴三区，一轴即十七里河水轴，结合丰富的滨水景观和文化小品，打造现代都市的靓丽风景线；三区由南至北依次为南部生态湿地区、中部水岸休闲区和北部都市森林区，不仅每个区域都有特色鲜明的主题，而且三个区域衔接紧密、功能互补、相互辉映、相得益彰。据新郑市相关负责人介绍，该湿地公园建成后将为打造生态、美丽、宜居龙湖，对完善龙湖镇城市功能、提升城市品味
11、、改善人居环境具有重要现实意义。目标地块东侧的国家级湿地公园目前仍在施工中，预计2017年上半年完工，该配套的完工将对目标地块的居住价值将有进一步提升，是一项溢价的配套。目标地块1203项目简介 项目概况 地块现状 出让条件8、项目概况13地块区位郑州市 新郑龙湖组团 祥云路与十七里河西南侧四至范围北侧为祥云路，东侧为经三路，南侧为纬三街，西侧为国瑞城项目占地面积97.23亩容积率3.0计容面积194450.72194450.72土地性质住宅房屋征收费用（暂定）无合作模式合作方帮助我司以底价摘牌，预计摘牌价300万/亩，其他费用10万/亩，签约后设立共管账户，我方出资3000万，双方共管，摘地
12、后冲抵出让金。土地楼板价约1530元/平米地块规划要求限高90米。十七里河湿地公园祥云路郑新快速路目标目标地块地块湿地公园97.23亩（具体以挂牌数据为准）纯住宅地块，容积率为3.0，计容面积为194283.35，楼面价约1550元/；目前地块处于闲置状态，地块内部基本平整，有少量植被。149、出让条件地块名称公告号用途占地面积（）亩容积率总建面（）起始总价（万元）起始楼面价（元/）保证金（万元）郑州龙湖镇97亩地块未挂牌住宅6.4897.23194283.351500合作要点1.地块四至：北至祥云路，东至规划经三路，南至规划纬三街，西至国瑞城项目；2.建筑限高90米；容积率3.0；3.这个项
13、目原先投入一个亿，锁定了这个项目。现在的操作流程：双方合作成立合资公司，对方把他之前投入的一个亿注入到这个合资公司，我司在注资两个亿，然后用项目公司的三个亿去摘地，摘到地以后，我司在给对方一个亿，让对方退出。对方事先和政府签了协议锁定地价300万一亩，政府承诺原先的协议适用于新的公司，如果有其他人参与，实在摘不到地的话，可以搞流拍。另外居间费10万/亩，确保我们按照300万一亩的底价中。4、合作方已与政府签订预约用地协议，并支付1亿元保证金，摘地时该资金冲抵土地出让金，我公司摘地后通过股权转让方式将该资金支付给合作方；5.我公司与合作方签约后，双方设立共管账户，我方打入3000万共管资金。该资
14、金在土地摘牌用于支付土地出让金。保证金截止竞买申请截止现场竞价10、地块现状15 地块目前地面基本平整完毕，地表附有少量植被 。东侧为国家级湿地公园十七里河湿地公园，目前正施工建设中，建成后将成为区域内最大的湿地公园，对项目的价值提升有较大作用；目标地块地块北侧祥云路地块北侧祥云路地块西侧国瑞城地块西侧国瑞城项目项目地块内部现状地块内部现状地块东侧经三路及十七里河景观示范带地块东侧经三路及十七里河景观示范带目标地块四至分别为：北侧为祥云路，东侧为经三路及十七里河，南侧为经三街，西侧为在售的国瑞城项目（尾盘）11、交易模式（简述清楚项目的交易模式，交易流程，主要节点，及可能存在的风险，如何对风险
15、进行把控）12、居间费（项目获取需要的居间费用，及付款情况）1804龙湖镇区房地产市场 郑州住宅市场 竞争个案龙湖镇土地市场 龙湖镇住宅市场 周边地价1911、郑州房地产市场l2015年郑州商品住宅供应1143.9万平米，成交面积1078.34万平米，成交均价8857元/平米，价格增幅9.50%；l2016年1-2月郑州商品住宅成交面积145.5万平米，相比2014年同期的111.15万平米，增长30.90%；l2016年2月郑州商品住宅成交均价86466元/平米，相对2015年2月份的8139元/平米，上涨6.24%。郑州市2010-2015年商品住宅年度量价走势郑州房地产市场表现良好，价格
16、成长性好，年均复合增长率6.25%2012、龙湖镇房地产市场供求关系区域市场供销两旺，整体供销比达到1.24：1，成交量达190万，远高于主城区内所有板块！2015年全年龙湖镇商品住宅成交16772套，月均成交1398套，同比去年上涨27%，占新郑市整体成交量的73%；累计成交189.85万方，月均成交15.82万方，同比去年上涨22%，占新郑市整体成交量的73%；累计实现均价6200元/平方米，同比去年上涨60元/平方米。13、龙湖镇房地产市场整体存量略大，但龙湖镇可供开发的规模土地越来越少直接影响了区域市场的供求关系，市场朝较为积极的方向发展，截至2015年年底存量库存期约14个月。龙湖镇
17、区域存量分析14、龙湖镇房地产市场 目标地块周边2016年预计将有118万方入市，按照目前单个项目平均年去化10万方的速度，至2016年底存量将基本去化完毕。整体市场供需平衡。目标地块周边项目推售分析项目总体建筑面积已推（万）已推去化量（万）已推剩余量（万）2016年预计供应（万）国瑞城12010299320梧桐郡100107.12.98龙湖锦艺城1353426826龍熙湖畔909.87.12.75融侨城5532118法兰原著301916313康桥原溪里302220128九溪郡975047320合计249.8224.225.611815、土地市场目标地块龙熙湖畔2014年7月31日成交，占地2
18、8976.9，容积率2.5，计容面积72442，摘牌价150万/亩（综合土地成本约250万/亩），综合楼板价1500元/（住宅）永丰乐城2015年12月18日成交，占地18984，容积率3.0，计容面积56952，摘牌价160万/亩（综合土地成本280万/亩），综合楼板价1400元/（住宅）观澜郡2013年03月7日成交，占地35968，容积率2.7，计容面积97114，摘牌价105万/亩（综合土地成本约190万/亩），综合楼板价1000元/（住宅）康桥九溪郡2015年1月15日成交，占地29259，容积率3.0，计容面积87777，摘牌价170万/亩（综合土地成本约280万/亩），综合楼板价
19、1400元/（住宅） 龙湖镇土地基本以参与改造拆迁然后与政府预约用地获取，从2012年以来，地价上涨迅速，周边项目综合楼面价从1000元上涨到2015年的1600元/左右，2016年龙湖镇土地价格仍有较大上涨空间。浩创梧桐郡2014年7月31日成交，占地29292，容积率2.5，计容面积73232，摘牌价150万/亩（综合土地成本约280万/亩），综合楼板价1400元/（住宅）2416、竞争个案24目标地块龙熙湖畔：容积率：2.7业态：高层，洋房二期暂未开盘，报价6300元/福田星河湾：容积率：3.0业态：高层毛坯价格6000元/观澜郡：容积率：2.7业态：小高层、高层高层毛坯价格5600元/
20、悦府海棠：高层毛坯价格5600元/浩创梧桐郡：总体量100万方容积率：2.3业态：洋房、小高层、高层高层5600-5800元/，洋房7000元/康桥九溪郡：总体量36万方容积率：1.3业态：高层、洋房、叠拼别墅高层毛坯6100元/洋房7800元；别墅1万2元/国瑞城：总体量：210万方容积率：2.0业态：高层、洋房、联排别墅高层毛坯价格5700-6100元/别墅均价：1万1-1万5元/3公里范围目标地块3公里范围内在售楼盘均分布在郑新快速大道的两侧以及龙湖大道的两侧，价格区间为：高层5500-6300元，洋房7000-8000元/。2517、个案去化目前周边在售项目高层业态成交均价区间约为55
21、00-6300元/，洋房成交均价区间为7000-8000元/。从2015年全年龙湖房地产销售数据可看出，康桥九溪郡、国瑞城、林溪湾等“元老级”项目势头强劲，占据垄断地位。龙湖锦艺城作为2014年入市的后起之秀，主打刚需产品。周边主要成交客户来自郑州市区外来刚需客以及新郑进城客。2015年度（全年）龙湖房地产项目销售排行榜排名 项目名称销售金额（万）销售套数销售面积销售均价（全业态）1 康桥九溪郡112173146716610067532龙湖锦艺城92758136914915962193国瑞城8971395212673770794康桥原溪里84416133913832961035正商红河谷539
22、524587334873566正商智慧城524918348602661027康桥林溪湾（别墅项目）4976012731181159588富田兴龙湾（洋房）444644035421082029浩创梧桐郡395346127119955532605项目SWOT分析 优势 劣势 机会 威胁2718、SWOT分析SWOT分析Threat：威胁1.地处郑州的南部新城区，地铁2号线南延年底通车，升值潜力大；2.地块规模适中，地形方正，利于规划；3.周边居住氛围浓郁，有稳定客户群。1.周边缺少大品牌开发商；2.地块靠近十七里河及湿地公园，景观资源丰富；3.近年来区域土地持续增热，未来具备价格提升空间。地块位置
23、属规划的南部新城区，随着地铁2号线南延段年底通车，区域有较大升值潜力，且成熟度高，环境好，周边楼价低Strength ：优势Opportunities ：机会Weakness ：劣势周边楼盘基本为本地中小开发商开发，缺少大品牌开盘发商，我司具备一定进入机会，同时项目紧邻十七里河，景观资源丰富。1.周边供应量偏大，产品同质化2.龙湖镇存量需14个月去化完毕，有一定的去化压力。周边供应量偏大，产品同质化；区域存量稍大，去化周期稍长周边暂时无高知名度中小学、无大型百货购物中心 1.周边暂时无高知名度中小学、无大型百货购物中心 2806项目经济测算 产品定位与价格建议 销售计划 运营计划 投入产出估算
24、 强排方案 总投资估算 地价敏感性定位及产品建议： 根据目标地块3.0容积率，我们建议整体做18-30F的高层产品，其中30F高层预计占比86%，18F高层占比14%；18F的高层产品尽量设置在地块的东侧，靠近湿地公园，提高产品价值。19、研究/营销部产品定位、价格建议业态户型面积（）套数占比%说明高层18F/30F两室两厅一卫80-9020%2梯5高层中间套，全朝南三室两厅一卫90-10040%2梯5高层中间，3开间朝南，通透，双阳台，卫生间分离三室两厅两卫100-11040%2梯5高层边套，沿河排布，三室或四室朝阳售价建议： 根据当前区域市场正常年份涨幅5%计算，预计目标地块30层高层入市
25、价格约6000元/，整案有机会达到均价6229元/；产品 时点价格 入市价格 整盘均价 （元/）（元/）（元/）18/30F高层住宅 58006000622930结合地块出让控规，以及研究部和营销建议，目前方案考虑为29/30F（高层）+18F（高层）20、强排方案30F18F29F30F30F30F30F30F30F30F30F30F18F18F30F313121、强排指标结合地块出让控规，以及研究部和营销建议，目前方案考虑为18/30F项目名称:宗地图各业态（按目前市场售价）面积（）特别说明规划用地（净）64817.00 容积率（净）3.000 总建筑面积（计容+不计容+地下面积）：258
26、742.8584地上建筑面积（计容）：194450.72总可售面积（商品区，不包括车库）：190550.72商品房住宅、商业建筑面积高层160512.3618F高层25797.368F洋房07F洋房0商业4241不少于600的社区便民店，按主体一层（局部两层），沿街设置其他0非住宅、商业建筑面积社区用房620包括：社区卫生服务站150，文化设施350，社区服务站100，治安联防20物业管理用房1828不低于总建筑面积的千分之四其他1452包括：公共厕所、垃圾转运站、调压站、门岗等（地上配电房1172）不计容面积0地下建筑面积64292.1384商品房住宅、商业建筑面积高层5692.302地下一
27、层，设置非机动车库18F洋房0不设地下8F洋房07F洋房0商业0其他0非住宅、商业建筑面积社区用房0物业管理用房0其他2014包括地下配电站1374、弱电机房150、水泵房300、开闭所140、变电室50等独立普通车库（）49536独立人防车库（）7049.836410层以上（及基础埋深超过3米）按照地面首层建筑面积修建6级（含）以上防空地下室，其他按照4配建景观商品房景观绿化（包括小区道路含主干道）56693.24初测建筑密度为19.43地下车位商品房普通车位（个）1548地上车位223个人防车位（个）201其他商品房其他（地下交通、桥等）0322016年12月1015日获取预售许可证，20
28、16年12月20日首次开盘（暂按5月中旬签订合作协议排计划）项目管理中心提供河南省郑州市新郑区龙湖镇国瑞城97亩地项目启动区开盘专项计划编号编号任务名称任务名称开始时间开始时间完成时间完成时间工期工期( (天）天）一土地获取2016年7月1日2016年7月20日20二项目启动2016年7月1日2016年8月30日60三工程设计2016年7月1日2016年9月15日75四单位招标2016年8月15日2016年9月15日30五报建报批2016年7月1日2016年12月15日165六工程施工2016年9月15日2016年12月15日90七营销策划2016年7月1日2016年12月20日170八开盘2
29、016年12月20日2016年12月20日122、运营计划3333一、去化及价格成长建议（市场部和营销部共同提供）（单位:元/、）入市价格：市场部、营销部建议高层6000元/平米入市,社区商业按照10000元/入市。营销部、研究部提供23、销售计划2016年下半年2017年上半年2017年下半年2018年上半年毛坯价格面积价格面积价格面积价格面积18/30F高层600037262615055893630555893646337262商业100001272.3100001696.4 100001272.334财务部提供24、投资产出测算项目以起拍价测算销售收入整盘均价净利率净利润（万元）税前回收周期（年）（万元）（元/）按市场部/营销部价格测算126796.79高层均价62299.5%（扣减1000万居间费后净收益为8.74%）110791.07商业均价10000
