1、物业管理法律基本知识物业管理法律基本知识xxxx物业管理有限公司内部培训主讲人：主讲人：主要内容第一节 绪论一、引言二、法的概念第二节 物业管理法律的概念一、物业管理法律的构成要素二、物业管理法律关系的产生、变更和消失三、物业管理法的地位、作用、表现形式第三节 建筑物区分权与物业管理一、建筑物区分所有权对物业管理的意义二、物权制度与建筑物区分所有权法三、建筑物区分所有权制度的构成第一节 绪论一、引言1、法正义与秩序的综合体2、物业管理法的产生原因3、物业管理法的意义二、法的概念（一）法的定义1、法的定义:法是由国家制定或认可的，以权利义务为主要内容的，体现国家意志并以国家强制力为后盾的人们行为
2、规范的总称。2、法的基本特征:A、法是调节人们行为的规范。B、法是由国家制定或认可的一种特殊的行为规范。C、法是以规定权利和义务的方式来运作的行为规范。D、法是由国家强制力保证实施的社会行为规范 。3、法的本质：国家意志性。A、法是统治阶级共同意志的体现；B、法是上升为国家意志的统治阶级意志；C、统治阶级意志的内容是由统治阶级的物质条件决定的。第二节 物业管理法律的概念一、物业管理法律的构成要素二、物业管理法律关系的产生、变更和消失三、物业管理法的地位、作用、表现形式一、物业管理法律的构成要素1、物业管理法律关系的主体1）自然人中华人民共和国公民或其他国籍 公民2）集体主体法人与非法人团体 法
3、人包括国家机关、企业法人、其他法人3）国家公房的业主二、物业管理法律关系的产生、变更和消失产生：是指在物业管理法律关系主体之间形成某种法律上的权利和义务关系变更：是指物业管理法律关系的主体、客体、内容发生部分变化1）权利主体的改变2）权利客体的改变3）法律关系内容的改变消失：是指物业管理法律关系主体之间权利和义务的中止。第三节 建筑物区分权与物业管理现代建筑物区分所有权是现代民事法律制度的一项不动产所有权形式。 现代建筑物区分所有权法律制度是现代经济高度发展和工业化过程导致城市化的产物，它在促成人类最大限度地利用极为有限的土地资源，在解决人类自身的居住、生活、营业等方面发挥重大功能 。一、建筑
4、物区分所有权对物业管理的意义1、对物业管理的专项立法确立了一个基础性的理论框架；2、准确划分了业主的专有权、共有权，使业主的产权更加清晰，权责进一步明确；3、为物业管理常规性的综合服务提供了明确而有可操作性的地域性界线；4、突出了单个业主的主要权利和义务，把单个业主的不同层次的权利、义务从原先的混合状态中剥离出来；5、从权属的源头，充分肯定了业主大会与业主委员会建立的必要性、可能性和多样性；6、对物业管理企业与业主大会、业主委员会平等主体之间的法律地位，从抽象的法理认同过渡到具体法律规则的确认；7、业主实行自治管理，充分调动全体业主参与物业管理的积极性，揭止物业管理收费难、催缴难的漫延，增添了
5、法律理论上的可靠依据；8、为业主之间、单个业主与全体业主、业主与物业管理企业之间的众多的纠纷与矛盾的处理，指明了正确解决途径。二、物权制度与建筑物区分所有权法 物权是指由法律确认的民事主体对物依法所享有的支配权利。即权利人在法定的范围内直接支配一定的物并排斥他人干涉的权利。 作为法律的范畴，物权这项权利从一开始就与债权作为相对的范畴而存在。在民法的体系里，规范财产归属关系和保障财产归属秩序的，是物权法；规范财产流转关系和保障财产流转秩序的，是债权法。 物权是财产归属秩序的法律表现形式，物权的基本内容是支配和排他，其中的支配是物权的本质。物权的本质是不必请求他人，权利的实现完全依靠权利人自己的意
6、思。物权具有以下主要特征：1、物权为直接支配物的权利。2、物权权利主体是特定人，而义务主体则是权利主体以外的不特定的任何人；3、物权客体是物，物权就是权利人对于物的权利，而不是行为、智力成果或人身利益；4、物权的标的为特定物；5、物权的内容是对物的直接支配和管领，且权利义务内容的主旨是在于排除他人的干涉；6、物权在法律上没有期限的限制。7、物权具有排他性、优先性和追及性的效力。物权的分类1、所有权与其他物权A.所有权是指所有人依法可以对物进行占有、使用、收益、和处分的权利。B.其他物权是所有权以外的权利。2、用益物权和担保物权用益物权是指以物的使用收益为目的的物权。担保物权是指以担保债权为目的
7、的物权。3、动产物权和不动产物权按动产和不动产而做的分类 所有权受法律的限制 所有权的行使不得超越法律许可的范围。法律的限制又分为私法的限制和公法的限制。 1、私法的限制又可分为两种，其一为权利行使的限制，其二为相邻关系的限制。权利行使的限制包括，权利滥用的禁止、诚实信用原则、私力救济和其他权利的限制。 2、公法对所有权的限制，是以保护社会公益为目的，一般以国家法律和行政法规的形式出现，如土地管理法、城市规划法、水法、环境保护法、矿产资源法、森林法、草原法、渔业法等。 不动产所有权和动产所有权所有权包含了不动产所有权和动产所有权两类。民法关于不动产与动产的分类方法，是先决定不动产，然后不动产之
8、外的物均属于动产。一般认为不动产是指土地以及地上定着物。定着物是指尚未与土地分离的地上物，主要是指建筑物，从建筑学的角度来看，建筑物又可分为房屋和构筑物，构筑物一般是指道路、桥梁、地下隧道、人造广场等，另外，植物与土地分离之前仍属于不动产。不动产的特点在于，在不动产中土地是核心，而土地又是其他自然资源的载体，与其他自然资源共同构成人类赖以生存的基础。房屋所有权与房屋使用权房屋所有权是一种典型的物权，它具有所有权的完整权能。自古以来房屋所有权就最大限度地体现了物权的绝对性和排他性。房屋使用权。所谓房屋使用权，是指使用人对房屋依法占有和使用的权利。当房屋由所有人自己使用时，房屋使用权作为所有权的占
9、有、使用、收益、处分这四项权能之一存在；当房屋由非所有权人使用时，房屋使用权因租赁、拨用、借用等原因而与所有权分离，成为一项独立的权利。 建筑物区分所有权的产生在过去我国的计划经济下，房屋所有权的概念由于建筑物整体的所有权是国家或集体的，因而形式单一。随着我国城镇住房制度的改革，更多的个人拥有了房屋所有权。而且是许多人分别购买或租赁建筑物其中的某些部分。从而产生了许多个所有权人共同拥有一个建筑物的情况。由这些所有权人分别拥有建筑物中的某一部分，一栋建筑物就由传统的国家或集体的单一所有变成为国家、集体、个人的多个所有人分别区分拥有。所有人对整栋建筑物的特定专有部分享有所有权。由此就产生了一种突破
10、传统房屋所有权概念的新型不动产物权建筑物区分所有权。三、建筑物区分所有权制度的构成（一）建筑物区分所有权的概念 建筑物区分所有权是为明确多元化产权建筑物权利人之间的法律关系，满足公共物业的维护、使用、管理需要而人为设定的一项管理制度。 建筑物区分所有权的概念可以界定为：建筑物区分所有权是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权，与对建筑物共用部分所享有的共用部分持分权，以及因区分所有权人之间的共同关系所生的成员权的总称。第四节物业管理中的法律责任一、物业管理法律责任民事责任行政责任刑事责任民事责任民事责任是由侵权行为和违约行为引起的，由民
11、事法律规范规定。它可以分为侵权责任和违约责任。它的特点是：主要是一种财产责任，是一方当事人对另一方当事人的责任，它主要是为了补偿受害人的损失，通常可以由当事人协商确定。民事责任的承担方式有：停止侵害、排除妨碍、消除危险、返还财产、恢复原状、修理、重作、更换、赔偿损失、支付违约金、消除影响、恢复名誉、赔礼道歉。民事责任可因不可抗力、正当防卫、紧急避险、受害人过错、受害人同意而免除。行政责任行政责任是由行政违法行为引起的责任。在我国行政责任大体可以分为以下三类：一般公民、单位违反行政法律规范而应承担的法律责任；行政机关违法失职行为应承担的法律责任；国家赔偿责任。 承担行政责任的形式有：行政处罚、行
12、政处分、国家赔偿。刑事责任刑事责任是由犯罪行为而引起的，由刑事法律规范规定的。它是最为严重的法律责任，必须由国家刑事法律规定，由司法机关判处。它的承担方式分为三类：1、刑罚，包括死刑、有期徒刑、无期徒刑、拘役、管制、罚金、没收财产、剥夺政治权利、驱逐出境；2、非刑罚方法，包括赔偿经济损失或赔偿损失、接受训诫、具结悔过、赔礼道歉。3、刑事责任可因不可抗力、正当防卫、紧急避险、职务行为而免除。二、 民事责任的归责原则过错责任原则 无过错责任原则 公平责任原则 三、物业管理的侵权责任 物业管理侵权责任是指在物业管理活动中，行为人由于过错侵害国家、集体的财产权以及自然人的财产权和人身权时依法应承担的法
13、律责任，以及法律规定应对受害人承担民事责任的其他致害行为应承担的法律责任。物业管理活动中通常主要的侵权行为物业建筑质量不合格而产生的侵权行为。物业维修施工造成他人损害的侵权行为。物业以及其搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的侵权行为。因妨碍行为而产生的侵权行为。物业管理公司员工违法履行职务造成的侵权行为。侵权行为举例 住宅区的围墙发生倒塌而伤害他人时，物业管理公司就应当对此依法承担赔偿损失的民事责任。物业管理公司只有在以下三种情况下可以免责：一是如果该围墙的倒塌是质量问题，就应该由承担围墙施工和建设的单位依法承担赔偿损失的民事责任；二是如果是第三人在围墙边挖沟，致使墙体倾斜倒塌，赔
14、偿责任就应由挖沟的第三人依法承担；三是受害人自身的行为故意或过失使围墙倒塌造成损害，则由受害人自己依法承担责任。四、物业管理合同的违约责任（一）违约责任的概念和特征 中华人民共和国民法通则第一百一十一条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”中华人民共和国合同法第一百零七条也明文规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。” 违约责任是指合同当事人因违反合同即不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定条件而应承担的继续履行、赔偿损失等民事
15、责任。 违约责任的特征1、违约责任是合同当事人违反合同而发生的责任。2、违约责任是财产责任。3、违约责任只能发生在特定当事人之间。4、违约责任可由当事人约定。五、区分几种不同性质的概念（一）区分物业管理的纠纷与非物业管理的纠纷 区分物业管理的纠纷与非物业管理的纠纷有三条标准： 1、从纠纷引起的性质看，纠纷是否属于物业管理活动所引起的。2、从纠纷调整的法律、法规看，纠纷是否属于物业管理的法律、法规可以调整的范围。3、从纠纷引起的区域看，纠纷是否属于物业管理区域内共用部分引起或发生的。物业管理的相关法规1994年3月21日，我国第一个物业管理地方性规章：山东省青岛市政府18号令批准发布的青岛住宅小
16、区物业管理实行办法。 1994年3月23日，建设部以33号令颁布了建国以来我国有关物业管理的第一个法规城市新建住宅小区管理办法。 1994年6月，我国第一部物业管理地方性法规深圳经济特区住宅区物业管理条例颁布。 2003年5月，物业管理条例颁布，于2003年9月1日开始施行。物业管理十项基本制度u告知制度u业主委员备案制度u招投标制度u承接验收制度u保修责任制度u资质管理制度u人员资格制度u交接制度u报告制度u专项维修资金制度物业管理六项禁止行为物业管理两项书面合同物业管理授权四项规定物业管理职业资格管理制度1996年9月建设部人事劳动教育司和房地产业司联合发出了关于实行物业管理企业经理、部门
17、经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知 。2003年8月1日，上海居住物业小区经理管理暂行办法2005年11月16日，人事部与建设部联合发布物业管理师制度暂行规定、物业管理师资格考试实施办法和物业管理师资格认定考试办法 ，于2005年12月1日施行。物业管理市场准入制度 建设部物业管理企业资质管理试行办法自2000年1月1日实施。2001年11月首批一级资质物业管理企业年，建设部在大连召开“全国住宅小区管理工作会”建设部令125号物业管理企业资质管理办法2004年5月1日起实行。 物业管理市场准入制度的基本制度是物业管理企业资质审定制度和资质证书公告制度。 物业管理服务价格管理制度 1996年
18、2月国家计委、建设部联合颁发的城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法 2003年发改价格20031864号物业服务收费管理办法：首倡酬金制与包干制。发改价格20041428号物业服务收费明码标价规定物业管理服务的价格管理基本制度可归纳为以下几个方面：1、价格管理机构。2、价格形式机制和变化机制。3、价格的管理权限、形式、调控和管理手段。4、收费管理（价格审批、监督、检查、指导）。 物业管理专用基金筹用管理制度 建设部、财政部联合颁布的建住房1998213号文住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法财政部财基字19997号文件物业管理企业财务管理规定 八项制度：（1）维修基金必建制度。（2）维修基金来源和权属明晰制度。（3）维修基金用途法定制度。（4）维修基金移交管理制度。（5）维修基金动用程序。（6）维修基金补充续筹制度。（7）维修基金随房过户和退还业主制度。（8）维修基金的行政监督管理制度和法律责任追究制度。 Thank you !The End !
