1、第四章第四章物物 业业 服服 务务 市市 场场目 录一、物业服务市场概述一、物业服务市场概述（一）物业服务市场的含义与特点（一）物业服务市场的含义与特点2物业服务市场的特点物业服务市场的特点1物业服务市场的含义物业服务市场的含义1物业服务市场的含义物业服务市场的含义 物业服务市场是指围绕出售和购买以物业为对象的服物业服务市场是指围绕出售和购买以物业为对象的服务而进行的各种交易活动的总和。务而进行的各种交易活动的总和。 广义的物业服务市场是指所有物业服务商品交换关系的广义的物业服务市场是指所有物业服务商品交换关系的总和，狭义的物业服务市场则指物业服务商品交换的场所。总和，狭义的物业服务市场则指物
2、业服务商品交换的场所。市场交换的商品是物业服务市场交换的商品是物业服务市场交换关系主体是业主和物业服务企业市场交换关系主体是业主和物业服务企业价值规律和竞争规律是物业服务市场的基价值规律和竞争规律是物业服务市场的基本规律本规律2物业服务市场的特点物业服务市场的特点市场市场主体主体业业 主主（二）物业服务市场的构成（二）物业服务市场的构成物业服务企业物业服务企业中介组织中介组织物业管理行业协会物业管理行业协会政府政府各级行政主管部门各级行政主管部门市场管理职能部门市场管理职能部门市场市场客体客体常规性公共服务常规性公共服务针对性专项服务针对性专项服务委托性特约服务委托性特约服务市场市场机制机制价
3、格机制价格机制供求机制供求机制竞争机制竞争机制（三）物业服务市场的管理（三）物业服务市场的管理2物业服务市场管理的内容物业服务市场管理的内容1物业服务市场管理的含义物业服务市场管理的含义1物业服务市场管理的含义物业服务市场管理的含义 物业服务市场管理指有关管理部门按照社会经济发展物业服务市场管理指有关管理部门按照社会经济发展客观规律和物业服务市场发展的目标、方向，运用法律、客观规律和物业服务市场发展的目标、方向，运用法律、行政、经济以及宣传教育等手段对物业服务市场交易对象行政、经济以及宣传教育等手段对物业服务市场交易对象及交易过程中全部经济关系进行调控、指导、监督和服务及交易过程中全部经济关系
4、进行调控、指导、监督和服务等管理工作。等管理工作。国家设置的市场管理职能机构国家设置的市场管理职能机构物业服务的技术管理机构物业服务的技术管理机构群众性的管理监督机构群众性的管理监督机构2物业服务市场管理的内容物业服务市场管理的内容（四）物业服务市场中的委托代理关系（四）物业服务市场中的委托代理关系 及其实现方式及其实现方式 2委托代理关系的实现方式委托代理关系的实现方式 1委托代理关系委托代理关系主主 体体 代理人：物业服务企业代理人：物业服务企业 被代理人：业主或业主大会被代理人：业主或业主大会 相对人相对人 各类相关的专业公司各类相关的专业公司 分散业主（相对于业主大会）分散业主（相对于
5、业主大会） 承租人（相对于产权所有人）承租人（相对于产权所有人）1 1委托代理关系委托代理关系 通过物业服务的招投标并签订前期物业服务合同通过物业服务的招投标并签订前期物业服务合同或物业服务合同来实现：或物业服务合同来实现： “国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业离的原则通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业建设单位，应当通过招投标的方服务企业。住宅物业建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；招投标人少于式选聘具有相应资质的物业服务企业；招投标人少于3人或者
6、住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民人或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可采用协议方式选聘政府房地产行政主管部门批准，可采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。具有相应资质的物业服务企业。”2委托代理关系的实现方式委托代理关系的实现方式 二、物业服务招标投标二、物业服务招标投标（一）物业服务招投标概述（一）物业服务招投标概述2物业服务招投标的原则物业服务招投标的原则1物业服务招投标的概念物业服务招投标的概念3物业服务招投标适用的法律法规物业服务招投标适用的法律法规4物业服务招投标的特点物业服务招投标的特点1物业服务市场管理的含义物业服务市场管理的含
7、义 物业服务招标指开发商、业主（委托业主大会）或其物业服务招标指开发商、业主（委托业主大会）或其他产权人等物业服务市场主体，遏过编制和公开符合其服他产权人等物业服务市场主体，遏过编制和公开符合其服务要求和标准的招标文件，向社会招聘，并采取一定的方务要求和标准的招标文件，向社会招聘，并采取一定的方法进行分析和判断，最终确定最佳的物业服务企业并与之法进行分析和判断，最终确定最佳的物业服务企业并与之订立前期物业服务合同或物业服务合同的过程。订立前期物业服务合同或物业服务合同的过程。 物业服务投标指物业服务企业为开拓业务，根据物业物业服务投标指物业服务企业为开拓业务，根据物业服务招标文件中确定的服务妄
8、求和标准，组织编制投标文服务招标文件中确定的服务妄求和标准，组织编制投标文件，并向招标单位递交应聘申请书和投标书，参与物业管件，并向招标单位递交应聘申请书和投标书，参与物业管理竞标，以求通过物业服务市场竞争获得物业管理权的过理竞标，以求通过物业服务市场竞争获得物业管理权的过程。程。2物业服务招投标的原则物业服务招投标的原则法律法律法规法规中华人民共和国招标投标法中华人民共和国招标投标法（1999）3 3物业服务招投标适用的法律法规物业服务招投标适用的法律法规物业管理条例物业管理条例（2007修订）修订）前期物业管理招标投标管理暂行办法前期物业管理招标投标管理暂行办法（2003）4 4物业服务招
9、投标的特点物业服务招投标的特点（二）物业服务招标（二）物业服务招标2招标方式招标方式1招标主体招标主体3招标程序招标程序主主 体体 开发建设单位：开发商开发建设单位：开发商 全体业主或业主大会全体业主或业主大会1 1招标主体招标主体 其他物业所有权人：企业办公楼其他物业所有权人：企业办公楼2 2招标方式招标方式3招标程序招标程序准准 备备阶阶 段段成立招标机构成立招标机构3 3招标程序（一）招标程序（一）准备阶段准备阶段 自行成立招标机构自行成立招标机构 招标人委托招标代理机构招标人委托招标代理机构编制招标文件编制招标文件 确确 定定 标标 底底 投标人须知投标人须知 合同条款合同条款 技术规
10、范技术规范 实实 施施阶阶 段段发布招标公告发布招标公告3 3招标程序（二）招标程序（二）实施阶段实施阶段 招标单位名称、项目名称、地点招标单位名称、项目名称、地点 物业管理项目资金来源物业管理项目资金来源 招标目的、项目要求概述招标目的、项目要求概述 购买招标文件时间、地点和价格购买招标文件时间、地点和价格 接受标书的最后日期和地点接受标书的最后日期和地点 开标日期、时间、地点开标日期、时间、地点 招标单位的地址、电话，等招标单位的地址、电话，等 组织资格预审组织资格预审召开标前会议召开标前会议开标、评标开标、评标与定标与定标 投标人的经验投标人的经验 人员及设备能力人员及设备能力 投标人的
11、财务状况，等投标人的财务状况，等 物业管理开标：交标书后物业管理开标：交标书后23日日 物业管理评标物业管理评标 物业管理定标物业管理定标结结 束束阶阶 段段资料的整资料的整理与归档理与归档3 3招标程序（三）招标程序（三）结束阶段结束阶段合同的签订与履行合同的签订与履行（三）物业服务投标（三）物业服务投标2投标程序投标程序1投标原则投标原则3物业服务投标书的编制物业服务投标书的编制1 1投标原则投标原则2投标程序投标程序准准 备备阶阶 段段取得从业资格取得从业资格2投标程序（一）投标程序（一）准备阶段准备阶段企业法人营业执照企业法人营业执照物业服务企业资质证书物业服务企业资质证书 筹措资金筹
12、措资金 收集招标物业相关资料收集招标物业相关资料 资金积累资金积累 银行贷款银行贷款 进行投标可行性分析进行投标可行性分析招标物业条件分析招标物业条件分析本公司投标条件分析本公司投标条件分析竞争者分析竞争者分析风险分析风险分析实实 施施阶阶 段段 购买并阅读招标文件购买并阅读招标文件2投标程序（二）投标程序（二）实施阶段实施阶段 标前调查与现场考察标前调查与现场考察 制定管理服务方法及工作量制定管理服务方法及工作量 制定资金计划制定资金计划 标价试算标价试算 标价评估与调整标价评估与调整 办理投标保函办理投标保函 封送标书、保函封送标书、保函 参加开标及答辩会参加开标及答辩会2投标程序（三）投
13、标程序（三）结束阶段结束阶段3物业服务投标书的编制物业服务投标书的编制（2）编制投标文件应注意的事项）编制投标文件应注意的事项（1）物业服务投标书的主要内容）物业服务投标书的主要内容（3）投标报价及技巧）投标报价及技巧投标书投标书的主要的主要内内 容容 投标函投标函（1 1）物业服务投标书的主要内容）物业服务投标书的主要内容 投标报价投标报价 物业管理方案物业管理方案 招标文件要求提供的其他材料招标文件要求提供的其他材料 确保填写无遗漏，无空缺确保填写无遗漏，无空缺 不得任意修改填写内容不得任意修改填写内容 填写方式规范填写方式规范 不得改变标书格式不得改变标书格式 计算数字必须准确无误计算数
14、字必须准确无误 报价合理报价合理 包装整洁美观包装整洁美观（2）编制投标文件应注意的事项）编制投标文件应注意的事项投标报价投标报价及技巧及技巧经营管理经营管理费用测算费用测算（3）投标报价及技巧）投标报价及技巧确定合理利润率确定合理利润率（利润率是实际发生的物业服务费（利润率是实际发生的物业服务费的的515之间之间 ）（一）物业服务合同的性质与特点（一）物业服务合同的性质与特点三、物业服务合同三、物业服务合同（二）物业服务合同的分类（二）物业服务合同的分类（三）物业服务合同的主体和内容（三）物业服务合同的主体和内容（四）物业服务合同的变更与解除（四）物业服务合同的变更与解除（一）物业服务合同的
15、性质与特点（一）物业服务合同的性质与特点2物业服务合同的特点物业服务合同的特点1物业服务合同的性质物业服务合同的性质1 1物业服务合同的性质物业服务合同的性质 物业服务合同是业主与物业服务企业双方意思表物业服务合同是业主与物业服务企业双方意思表示一致的产物；示一致的产物； 当事人相互信任是物业服务合同的订立的前提；当事人相互信任是物业服务合同的订立的前提； 物业服务合同是有偿的；物业服务合同是有偿的； 物业服务合同既是诺成性合同又是双务合同；物业服务合同既是诺成性合同又是双务合同； 物业服务合同应到政府行政主管理部门备案。物业服务合同应到政府行政主管理部门备案。2物业服务合同的特点物业服务合同
16、的特点 前期物业服务合同前期物业服务合同（二）物业服务合同的分类（二）物业服务合同的分类 物业服务合同物业服务合同（三）物业服务合同的主体和内容（三）物业服务合同的主体和内容2物业服务合同的内容物业服务合同的内容1物业服务合同的主体物业服务合同的主体主主 体体 物业服务企业物业服务企业 业主委员会业主委员会1 1物业服务合同的主体物业服务合同的主体物业服务物业服务合同的内容合同的内容 总总 则则2物业服务合同的内容物业服务合同的内容 物业服务事项物业服务事项 物业服务质量物业服务质量 物业服务费用物业服务费用 双方当事人的权利义务双方当事人的权利义务 专项维修资金的管理和使用专项维修资金的管理
17、和使用 物业管理用房物业管理用房 合同期限合同期限 违约责任违约责任 附附 则则（四）物业服务合同的变更与解除（四）物业服务合同的变更与解除2物业服务合同的解除物业服务合同的解除1物业服务合同的变更物业服务合同的变更物业服物业服务合同务合同的变更的变更一方先提出变更自己的权利义务，一方先提出变更自己的权利义务，另一方只做与之相对应的变更；另一方只做与之相对应的变更； 双方同时提出合作变更。双方同时提出合作变更。1物业服务合同的变更物业服务合同的变更 约定解除合同的条件成立约定解除合同的条件成立 2物业服务合同的解除物业服务合同的解除物业服物业服务合同务合同的解除的解除 事后协商解除事后协商解除
18、 因物业服务企业的主体资格丧失因物业服务企业的主体资格丧失 而解除而解除 约定解除合同的条件成立约定解除合同的条件成立 （一）物业服务价格（一）物业服务价格四、物业服务价格与收费四、物业服务价格与收费（二）物业服务收费（二）物业服务收费（一）物业服务价格（一）物业服务价格2物业服务价格的决定物业服务价格的决定1物业服务价格的形式物业服务价格的形式物业服务物业服务价格的形式价格的形式政府指导价政府指导价市场调节价市场调节价1 1物业服务价格的形式物业服务价格的形式2 2物业服务价格的决定物业服务价格的决定 业主会通过压低或抬高价格来得到他要购买的物业服务；业主会通过压低或抬高价格来得到他要购买的
19、物业服务； 物业服务企业也会通过抬高或压低价格来供给它所要出售物业服务企业也会通过抬高或压低价格来供给它所要出售的物业服务服务量；的物业服务服务量； 最终形成均衡的物业服务价格水平。最终形成均衡的物业服务价格水平。 （二）物业服务收费（二）物业服务收费3物业服务收费的预算物业服务收费的预算1物业服务收费原则物业服务收费原则2物业服务收费方式物业服务收费方式1物业服务收费原则物业服务收费原则 包干制包干制 2物业服务收费方式物业服务收费方式 酬金制酬金制3物业服务收费的预算物业服务收费的预算（2）法定税费）法定税费（1）物业服务成本的构成）物业服务成本的构成（3）物业服务企业的利润）物业服务企业
20、的利润（4）物业服务企业的酬金）物业服务企业的酬金 物业服务成物业服务成本的构成本的构成管理、服务人员的工资、社会保险管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等和按规定提取的福利费等（1 1）物业服务成本的构成）物业服务成本的构成物业管理区域清洁卫生费用物业管理区域清洁卫生费用物业共用部位、公用设施设备日常物业共用部位、公用设施设备日常运行、维修及保养费运行、维修及保养费物业管理区域绿化养护费用物业管理区域绿化养护费用物业管理区域绿化养护费用物业管理区域绿化养护费用办公费用办公费用物业服务企业固定资产折旧费物业服务企业固定资产折旧费物业共用部位、共用设施设备及公物业共用部位、共用设施
21、设备及公众责任保险费用众责任保险费用经业主同意的其他费用经业主同意的其他费用法定税费法定税费营业税营业税教育附加费教育附加费（2）法定税费）法定税费城市维护建设税城市维护建设税（3）物业服务企业的利润）物业服务企业的利润 利润率由各省、自治区、直辖市政府物价主管部利润率由各省、自治区、直辖市政府物价主管部门根据本地区实际情况确定的比率计算；门根据本地区实际情况确定的比率计算； 普通住宅小区物业管理的利润率一般不高于社会普通住宅小区物业管理的利润率一般不高于社会平均利润率。平均利润率。 物业服务物业服务企业的酬金企业的酬金固定提取比例固定提取比例固定提取数额固定提取数额（4）物业服务企业的酬金）物业服务企业的酬金
