1、 宜居之地昌盛之城世方物业 成就铺王成就铺王调研提纲调研提纲一、宜昌市商圈调研二、宜昌市消费市场调研三、宜昌市商铺市场调研四、本项目自身相关情况调研一、商圈调研一、商圈调研宜昌市商业概况：宜昌市商业概况：一个城市商业中心在竞争中融合一个城市商业中心在竞争中融合三个区域商业中心在发展中崛起三个区域商业中心在发展中崛起宜昌市商业中心区：宜昌市商业中心区：位于城市的中心地带，集中了宜昌市全部的综合大型百货商场；汇集多条品牌林立的商业街区；是全市人民眼中的商业坐标原点，吸引着来自四面八方的消费者。 大公桥片区：大公桥片区：高密度人口形成超市最集中的商业片区该片区是一个日益壮大的社区商业中心。 开发区：
2、开发区：各类型专业市场集中开发区，是一个新兴的专业消费商业中心，未来将成为宜昌市的批发物流商贸中心。东湖片区：东湖片区：是葛洲坝集团所在地，是宜昌市最有消费能力人群的聚居区，是一个新兴的社区服务型商业中心。宜昌市商业中心区宜昌市商业中心区宜昌市百货商场调查宜昌市主要商业街区调查宜昌市超市及电器主力店调查宜昌市其他专项消费市场调查夷陵广场片区夷陵广场片区汇集“高档百货商场+低档服装市场+品牌商业街”的商业组合几乎囊括了所有的中高低消费群体；位于城市中心的优越地理位置加上市中心广场的人气带动，这一商圈得尽了“天时、地利、人和”。 解放路解放路是宜昌市历史最久的商业街区，该片区商业物业供应量少，规模
3、太小，建筑落后，处于无规划状态，目前经营十分混乱，岌需改造。另一方面，解放路又是人们休闲娱乐的首选地点，改造中应保留这一特色。两片区商业对比分析两片区商业对比分析从历史来看从历史来看 解放路片区是宜昌市商业的起点，早在80年代这里就开始成行成市，沉淀着浓厚的商业韵味，即使在后来者居上的情况下，仍然被宜昌人不离不弃，可见宜昌人对解放路商业街的认识根深蒂固。从现状来看从现状来看 作为后起之秀的夷陵广场片区，多元化经营模式，各档次商品的高度集中，使其商业盛极一时，解放路成为其漏网之鱼的补充而已。从未来来看从未来来看 随着九州被国贸收购，均瑶国际购物中心的建成并投入使用，夷陵广场的百货类商业仍有继续加
4、重的趋势，将进一步巩固其百货商业的地位；但随着中央商务区规划，西陵一路商业街、夷陵商业城的拆迁，片区整体经营模式由原来的多元趋向单一，对客户的吸引力度将减弱，将流失大部分中低端客户群。宜昌市商业步行街的规划无疑将是解放路重振雄风的大好机遇。 百货商场调查百货商场调查国贸购物中心国贸购物中心位于宜昌市的中心地带，面向宜昌市最大的绿化广场，地理位置优越，是宜昌市规模最大的百货商场，经营品种最齐全，经营状况最好的商场。从其开业之初到现在一直是边经营边调整，规模不断扩大、经营经验不断积累，经营的成功应归功于其不懈努力提高自身经营能力。挖掘品牌与经营特色，如六楼的美食城、儿童休闲空间、各楼层的休闲座椅等
5、等，体现出经营者的用心。 时代购物中心时代购物中心地理位置优越，经营品种齐全，是宜昌市民心目中排名第二的百货商场。其与国贸之间的区别在于品牌差异，这一差异化经营为其赢得了一定的市场份额。目前，整体经营环境不如夷陵广场周边的百货商场，且其单店规模、品牌号召力均弱于国贸大厦，在竞争中占下风。积极调整商品品种，以提升自身竞争力，目前正在装修美食城，以增加人气。 百货商场调查分析百货商场调查分析宜昌现有的四大百货商场分别为国贸、时代、宜昌、九州。其中以国贸、时代品牌形象较高，宜昌次之，九州再次之。其中宜昌、九州与国贸位于同一地段，且先后被国贸收购，国贸以经营者的姿态说明，其对自身的市场占有率还不够满意
6、。宜昌尚有百货市场空间还有待挖掘。从百货商场内的商品价格来看，同类商品，宜昌市的价格高于武汉市，这说明商品利润率偏高，市场竞争还不够激烈。在各方面条件均处于劣势的时代存活至今（也没有走下坡路的迹象），从另一方面说明，百货商场经营利润率较高。 商业街区调查分析商业街区调查分析 商业街区调查分析商业街区调查分析 周边临街门面总经营面积约17700平方米商业街（统计零售业态，不包含大型酒楼）面积（平方米）解放路2800中山路1200西陵一路4000云集路2700珍珠路4000致祥路1000夷陵广场周边2000西陵一路和解放路是宜昌市最有代表性的两条商业街，解放路是传统的商业街，西陵一路是97年夷陵商
7、业城开业后逐渐发展起来的，从目前的经营规模和人流密度来看，西陵一路商业街已经超越了解放路。西陵一路目前租金水平略低于解放路。原因在于：解放路经营时间较久，有稳定的商户资源；其次是因为解放路沿线已经没有可以扩张的商业空间，供不应求，其租金整体上维持原有的水平，但有小部分商铺租金出现下滑趋势；西陵一路的商铺近几年持续供不应求，正在一个上升阶段，部分商铺租金已经与解放路租金持平，如不加改造，未来解放路的租金将难以与西陵一路抗衡。西陵一路位于城市主干道和城市中心地带，承载了较重的城市交通运输的使命，车流密集，在一定程度上制约商业发展；西陵一路拆迁改造在即，片区已经被定位为城市CBD区域，拆迁后商业必然
8、向解放路集中。 超市经营状况分析从分布状况来看，宜昌市区超市扎堆经营状况严重，由于整体上人口密度比较稀薄，对于以就近消费为特征、依靠薄利多销的超市来讲，适合超市生存和发展、人口密度达到一定规模的地段并不是很多，因此出现了一人口聚居片区汇集两、三家大型超市的状况。由于扎堆经营状况严重，使得超市经营竞争十分激烈，已经到了面对面搏弈的状态，后开门营业的超市多在规模和经营品种上下工夫，以此作为竞争的基础，未来超市之间的竞争将更加激烈。宜昌市超市还面临着城市中心区域的大型副食百货批发市场、集贸市场的竞争。由于宜昌市整体上消费水平不高，低价位非品牌的市场商品对大量低消费者仍有较大的吸引力。但随着未来城市经
9、营发展、人民生活水平的提高，城市中心集贸市场的改造和拆迁，“农改超”将成为必然的趋势。大众女性服饰类 (非品牌) 儿童用品类 餐饮业类 休闲娱乐类电子数码、通讯产品类 旅游工艺品及旅游特产类 宜昌市其他专项消费市场调查宜昌市其他专项消费市场调查大众女性服饰类大众女性服饰类 (非品牌非品牌) 宜昌市大众女性服饰（包含服装、鞋包、饰品及其他小商品）主要集中在夷陵商业城。仅此一处，除男装、童装外，女性服装及相关日用品经营商户的数量就高达1000多家。 小结：小结：该市场为临时大棚式建筑，1997年开业，该市场所在片区被规划为宜昌市中央商务区，大批的商户将面临重新选择场地的问题，至少从其现有经营户中可
10、以提取30%的相对有实力的客户，将其组合成新的大众时尚服饰市场，这对本项目是一个良好机遇。 儿童用品类儿童用品类 儿童用品相对比较分散，主要的营业场所在大百货商场，其中夷陵商业城、沿街独立店中有少量经营商户。 小结：小结：针对市场调查，考虑到国贸的儿童用品区已做得比较大，建议以主题商场的形式做儿童用品商城，在购物功能、环境等方面做出特色，才能与现有的儿童商品经营场所竞争。 宜昌市其他专项消费市场调查宜昌市其他专项消费市场调查餐饮业类餐饮业类 整个城市餐饮业连锁经营店的发展态势良好、红星餐饮、沙龙宴等大型连锁餐饮发展势头良好，体现出连锁经营的规模优势；大大小小的个体私营餐饮也数量越来越多，经营品
11、种、经营形式和经营地点十分灵活，极大的丰富了人们的生活消费。 小结：小结：在现有的餐饮业基础上，保留原有饮食风味，从经营环境、规模经营、集中经营上做出饮食文化特色，形成现代化美食城。休闲娱乐类休闲娱乐类 休闲娱乐类消费在宜昌市比较发达（各个区域均有比较多的娱乐休闲类门面），仅城区就有各类娱乐场所248家。大部分为本土经营，消费档次、消费水平、经营规模均达到了一定的水平与程度。 小结：小结：注意引进本土品牌和外来品牌，在追求潮流时尚娱乐体验的同时也要注意与本地消费水平相协调性。宜昌市其他专项消费市场调查宜昌市其他专项消费市场调查宜昌市其他专项消费市场调查宜昌市其他专项消费市场调查电子数码、通讯产
12、品类电子数码、通讯产品类旅游工艺品及旅游特产类旅游工艺品及旅游特产类 宜昌市区经营的旅游产品主要有三峡画面石、三峡苕酥、茶叶等特产。 电脑数码类街道名称经营数量经营面积珍珠路沿街门面771600宜昌电脑城501000通讯产品东山大道通讯终端产品35750通天地二手手机市场95组柜台500合计3850二、消费市场调研二、消费市场调研宜昌市总人口湖北省排名第五宜昌市全市人口密度湖北省排名倒数第四宜昌市社会消费品零售总额湖北省排名第四小结：小结：宜昌市总人口多、但人口密度小。这说明农村土地占宜昌市总土地面积的比例偏大，城市人口占全市人口的比重小于其他城市，意味着未来宜未来宜昌市主城区还有很大的发展空
13、间昌市主城区还有很大的发展空间。宜昌市社会消费品零售总额排名虽低，但通过计算可得出，其人均社会消费品零售额占有率较高：宜昌市人均社会消费品零售额为4196.85元，排名全市第三位，仅次于武汉市10273.44元及鄂州4691.68元，排除鄂州市（因为全省面积最小的城市，其农村辖区面积较小，所以人均数值偏高）不具可比性之外，宜昌市个人平均消费能力全省第二宜昌市个人平均消费能力全省第二。 城镇居民人均消费性支出城镇居民人均消费性支出 金额（元）比例（%）增长幅度（%）人均消费性支出5665.80100%2.44%食品1982.6435%2.79%衣着713.1613%8.51%设备用品及服务404
14、.047%-8.95%医疗保健353.766%9.96%交通与通讯546.1210%-0.87%娱乐教育文化服务968.6417%7.17%居住528.249%-5.86%杂项商品和服务169.063%3.52%宜昌市消费品市场现状和消费热点宜昌市消费品市场现状和消费热点医疗保健类增长幅度最大。一方面是因为人人在生活水平提高的基础上，更加关注身体健康。另一方面，自医疗制度改革以来，药品市场销售强劲，各大医药公司，连锁药店快速发展，已成为人们吃药治病的首选。增长幅度排名第二的是衣着类别，说明人们越来越注重对生活质量的提高，对外表形象倾注越来越多的关注。增长幅度排名第三的是娱乐教育文化，说明人们从
15、过去单纯注重物质消费，转向物质和精神消费并重。可以预测未来的娱乐休闲等体验式消费市场将会越来越宽泛。设备用品及服务类消费呈现负增长，主要原因在于社会生产力水平提高，各类设备耐用消费品已于近几年普遍进入“寻常人家”，由于该类消费品的单件投入金额较大、使用寿命较长，这一需求已经饱和，需求下降，则呈现负增长。在设备类消费品饱和的前提下，意味着居民将有更多的收入用于其他消费品类的支出。另外，专项统计数据表明汽车消费、商品房销售已成为消费市场新的经济增长点。全市私人和集团购置轿车同比成倍增长，汽车消费和商品房销售市场的火暴体现出人民生活质量的快速提高。项目周边3平方公里范围内将成为富人居住区公务员、白领
16、阶层、商务人群高度集中按照规划，未来五年主城区人口将突破100万人项目周边人口调查项目周边人口调查项目周边项目周边3平方公里范围内在售和在建楼盘一览表：平方公里范围内在售和在建楼盘一览表： 项目性质总户数人口汇才佳苑住宅226678上海春天商住100300星苑住宅8002400金色勤苑商住125375韵江锦府住宅3296建城之星住宅4001200美岸长堤住宅4701410世纪欧洲城住宅8052415现代城市广场商住6001800新世纪广场商住273819旅游广场商住156468金安阳光住宅121363盛世天地住宅100300长江帝景住宅9612883天赐广场商住60180蓝色经典住宅14443
17、2滨江国际住宅192576南北天城住宅8002400金石华邸住宅156468文化广场商住105315香格里拉住宅7002100盈加现代城商住170510中环名邸商住4012096#公馆住宅120360警苑小区住宅*240720人事局办公及住宅区商住*100300宜化集团办公及住宅区商住*100300本项目住宅部分商住10003000合计27288 项目周边市政大楼、办公楼、酒店一览项目周边市政大楼、办公楼、酒店一览 事业单位办公大楼事业单位办公大楼企业单位办公大楼企业单位办公大楼酒酒 店店商务写字楼商务写字楼宜昌市建设银行总部联通大厦长城军招3E商务大厦医药公司大厦人民财产保险公司屈原酒店新世
18、纪广场宜昌市三峡电视台清江大厦桃花岭酒店时代广场宜昌市审计局宜化大楼峡洲宾馆勤业商务大厦农业银行旅游广场阳光大酒店中环广场人民银行宜昌市烟草公司彝陵酒店现代城市广场宜昌市国税局云集酒店颐环大厦宜昌市建委国际大酒店金羊大厦西陵区区政府山庄大酒店宜昌市邮政局清江酒店房地产管理局盈嘉酒店蓝星酒店均瑶国际广场宜昌市商业步行街宜昌市商业步行街 宜昌市商业步行街规划商业面积约10万平方米，等于在现有宜昌市商业中心区基础上增加60%的面积，商业步行街所蕴涵的丰富业态、建筑景观、现代化购物环境等等都将使宜昌市中心商业价值得到较大幅度的提升。 均瑶国际广场均瑶国际广场 位于夷陵广场西面的宜昌均瑶国际广场占地1.
19、5万平方米，总建筑面积10万平方米。裙房包含一座可容纳1200座的多功能剧院和一个约30000平方米的品牌购物中心。预计裙楼可于2005年底竣工，2006年5月1日前投入使用。这一多功能剧院加上品牌购物中心的横空出世将大大加重夷陵广场片区的商业砝码，同时削弱解放路电影院在宜昌市民心中地位，分割解放路地段人流，与本项目商业产生竞争与冲突。 宜昌市中央商务区规划宜昌市中央商务区规划 宜昌市将投资建设占地200亩的中央商务区。这一中央商务区将位于西陵一路夷陵大道西陵二路珍珠路合围的区域（包括现钢球厂等企业在内），地块规划已定性为商业、商务用地，不做住宅开发。虽然目前已初步明确，中央商务区项目在开发的
20、时序上将与商业步行街项目建设错开，在功能上与商业步行街互补。但从其地段和规划来看，未来该片区必将新增大量商业营业用房，与本项目不直接冲突的商服务类业态可消化其中的部分面积，但不排除大型商业中心和大量商业裙楼的商服物业涌入市场，本项目需要注意把握整体开发进度与入市时机。 项目周边商业现状及远景规划项目周边商业现状及远景规划三、商铺营销市场调研三、商铺营销市场调研 宜昌市商铺市场调研宜昌市商铺市场调研 宜昌市目前在售在建商业用房规模较大，按其建筑形式及用途大致可分为四种：专业市场商铺、大型百货商厦、社区商业街、小面积商务裙楼。据不完全统计，目前宜昌市在售及在建商用物业面积已经超过了250000平方
21、米，预计将在今明两年可相继竣工，陆续投放市场使用。其中还不包含部分尚在规划中的商用物业，商铺市场正处在高速成长的初期。 宜昌市商铺市场供求关系及结构分析宜昌市商铺市场供求关系及结构分析 各类型商业投放量比例图各类型商业投放量比例图 ：各区域商业投放量比例图各区域商业投放量比例图 已竣工和未竣工商铺比例图已竣工和未竣工商铺比例图 主力铺位面积分类统计比例图主力铺位面积分类统计比例图（不包括专业市场类）（不包括专业市场类） 宜昌市商铺市场供求关系及结构分析宜昌市商铺市场供求关系及结构分析从总量看从总量看，目前宜昌市商铺供应量较大，商铺品种和类别也比较全面，涉及了各种商业经营场所，宜昌市商业用房建设
22、正处在一个高速发展状态。目前宜昌市各类营业用房租赁市场比较稳定，新建商业底商有短期少量积压，随着竣工面积的不断增加，预期未来商铺积压量将增多。从商铺投放的区域来看从商铺投放的区域来看，目前商业地产开发主要集中在西陵区，接近全市开发总量的一半；项目如此高密度的聚集在西陵区，一方面将继续巩固和加强西陵区商业中心的地位，但另一方面将为本项目推出产生一定的压力。从其竣工与未竣工比例来看从其竣工与未竣工比例来看，市场上的竣工商业项目所占比例大于未竣工项目，可见市场消化速度较慢，商铺销售市场不太乐观。 从其铺位面积分类比例来看从其铺位面积分类比例来看，200平方米以上铺位的总面积占了35%以上，所占份量较
23、大。实际调查显示，宜昌市有大部分商业裙楼甚至整层逾千平方米销售，大面积铺位销售抬高了投资门槛，影响整体成交比例。市场上主要在售商业物业销售情况分析市场上主要在售商业物业销售情况分析 在售项目在售项目销售面积销售面积销售率销售率康龙家居广场32000约20%新世纪尚城1700035%康莱特商城3200020%世纪欧洲城1500040%旅游广场130040%盛世天地320040%盈嘉国际购物中心320070%合计1037002777%28790（已售） 以下项目推出时间近半年以上，整体销售率不到30%，可见宜昌市商铺销售市场整体销售状况不容乐观。宏观政策对商铺市场的影响宏观政策对商铺市场的影响 全
24、国商业地产宏观政策背景全国商业地产宏观政策背景自2004年2月以来，国务院总理温家宝连续三次就商业地产问题作出批示，要求防止盲目投资与重复建设，宏观调控挺进商业地产。全国范围内的一系列银根紧缩、政府严查、项目停工等宏观调控，让整个行业感到前所未有的压力。2004年10月中央银行九年来第一次调高人民币利率预示着人民币已经进入加息通道，2005年专家预测利率还会上调。另外，为了规范房地产市场，国务院即将颁布城市商业网点规划条例，对商业地产的整体规划做出了相应规定和限制。其中规定，今后10000平方米以上的商业地产设施项目必须进行听证，由发改委建设规划、工商行政管理、交通环保部门、生产流通部门、消费
25、者协会、行业组织及专家学者参与听证，商业网点的所在区、街道也将推选社区代表发表意见，开发商经过听证之后必须拿到书面同意建设意见，方可办理有关建设手续。 宏观政策对商铺市场的影响宏观政策对商铺市场的影响宏观调控将规范商业地产开发，防止过度与重复开发，形成商业物业合理开发、良性发展的局面。宏观调控对投资市场有利有弊。将抑制短期炒作行为，但从长远来看，增大了投资保障系数。宜昌市商铺营销模式宜昌市商铺营销模式 销售模式特点代表性楼盘整层销售1、多限于二三楼或者更高楼层2、单价与整体销售拉开巨大差距3、通常不发布销售信息，采用守株待兔的方式销售 上海春天盛世天地建城之心等产权分割销售1、通常销售物业规模
26、较大2、较多的采用报纸及其他各种媒体发布大量的广告3、铺位分割面积多在100平方米以下 尚城购物广场康莱特商城康龙家居广场一二层联体招商或销售1、位于大社区临街面或人流主入口，用于社区配套服务2、利用住宅消费广告附带上商铺销售信息，通常缺乏商业定位和销售计划 南北天城世纪欧洲城畔山星光广场四、项目自身情况调研四、项目自身情况调研项目地块现状项目地块现状交通情况交通情况西陵一路、云集路、珍珠路、沿江大道均为双向四车道，是围绕在项目周边的主要交通要道；环城一路、解放路为单向双车道，由于项目横穿环城东路、四新路、学院街、环城南路的车均流向解放路，私家车、公交车、的士在此横穿，加上人流密集，解放路的交
27、通负荷较重；学院街、环城南路、四新路均为二车道，水泥路面比较平整，不通公交车，仅有社会车辆通行。其中四新路车流量较大，为单行线；环城南路由于沿街占道经营状况严重，不方便车辆通行，车流较少；致祥路、自立路、陶珠路为步行通道。其中陶珠路宽20米，足够的空间方便了夜市经营，由于长期夜市经营，目前路面十分肮脏。自立路沿街为干货经营户，路面十分脏乱，与环城南路交叉路口的路面被破坏。时间：5月1日解放路与云集路交叉路口中山路与解放路交叉路口环城东路接解放路口合计9：3010：00671人1076699244611：3012：00541人13644002305合计1212244010994751时间：5月1
28、日解放路与云集路交叉路口中山路与解放路交叉路口环城东路接解放路口下午5：005：30541872587下午7：007：30559572595合计110014441182 解放路人流进入量统计 解放路人流散出统计 解放路人流量统计分析解放路人流量统计分析人流统计显示：人流统计显示：无论是进入解放路，还是离开解放路，中山路都是衔接解放路的中山路都是衔接解放路的最重要的一条通道最重要的一条通道；人流高峰期，解放路日均人流量约22000人次，对于支撑一条商业街而言还远远不够，因此需要在现有的交通条件、商业吸引、环境景观上下工夫，吸引更多的人流。规划与现状需要协调的相关因素规划与现状需要协调的相关因素周
29、边不拆迁建筑物与新建建筑物外观上的协调。现有的通行条件难以满足建成后人流激增的状况。中山路是衔接本项目地块的一条主要通道，应在中山路口与珍珠路交叉路口作好人流引进工作。项目周边沿街设点的流动低档商业形态对本项目商业产生的影响，如能联合相关城市管理部门进行限制或予以取缔最好。考察项目周边项目物业销售情况考察项目周边项目物业销售情况投资客对地段和售价的关注程度相当高；投资客对解放路地段及解放路改造升值空间的认可程度较高；新世纪尚城的诸多销售策略均未能有效转移客户对价格和地段的关注，可见宜昌市投资客非常冷静。项目周边各类商业设施租金调研项目周边各类商业设施租金调研 项目地块所在范围内租金由10400
30、元/平方米，跨度非常大。影响租金的主要原因在于： 1、商业经营环境； 2、可出租门面的供应量受到限制时，租金水平将被抬高； 3、经营业态不同，利润空间不同，对租金产生较大的影响； 4、在一定条件下，百货零售类业态的租金水平高于专业批发类； 5、餐饮业对面积需求大，其单位租金水平受到限制； 6、酒吧咖啡厅类业态需求面积很大，其每平方米所能承受的租金水平有限，通常选择进入高楼层以降低租金。 租金差异对本项目的启示租金差异对本项目的启示 以零售品牌店为主的服饰类业态所能承受的租金最高，其应当占据步行街核心位置；在本区域内实现商业面积最大化的同时，尽量将本商业向内收缩集中，防止其商业边缘地带过于开放、蔓延发展，使商圈供应面积无限扩大，降低单位可实现的商业价值；尽量的规划出更利于经营的商业外在环境，以实现地段价值最大化；对于租金承受能力相对较弱的业态，将其安置到商业价值较弱的地块。谢谢观看！
