1、 东原地产 石家庄装配式与被动房研究2020年4月郑州公司研发设计部装配式属地化研究01目 录/CONTENT01装配式建筑简介 02执行依据与标准03当地装配式设计实现04当地装配式执行现状05装配式报建及审图影响06装配式对施工及营销影响（研发角度）07装配式成本影响及建议装配式建筑介绍装配式建筑是指把传统建造方式中的大量现场作业工作转移到工厂进行，在工厂加工制作好建筑用构件和配件（如楼板、墙板、楼梯、阳台等），运输到建筑施工现场，通过可靠的连接方式在现场装配安装而成的建筑。石家庄对装配式建筑定义:符合全国装配式建筑评价标准3.0.3条 装配式建筑应同时满足下列要求： 1.主体结构部分的评
2、价分值不低于20分； 2.围护墙和内隔墙部分的评价分值不低于10分； 3.采用全装修; 4.装配率不低于50%设计标准:全国装配式建筑评价标准3.0.3条 装配式建筑应同时满足下列要求： 1.主体结构部分的评价分值不低于20分； 2.围护墙和内隔墙部分的评价分值不低于10分； 3.采用全装修; 4.装配率不低于50%当地装配式设计实现-依据标准及计算方法石家庄装配式建筑执行依据与标准分类摘要细则范围与比例要求桥西区、裕华区、长安区、新华区、高新区-新建建筑面积40%以上采用装配式鹿泉区、栾城区、藁城区、正定县（含正定新区）、平山县新建建筑面积30%以上采用装配式，其他县（市、区）新建建筑面积2
3、0%以上采用装配式建造。-无论是住宅用地还是商办用地优惠政策1.装配式建筑，按其地上建筑面积3%给予奖励，不计入容积率且不再增收土地价款及城建配套费用。2.装配式建筑，投入资金达到总投资的25且施工到主体（已取得建筑工程施工许可证），可办理预售许可证3.装配式建筑在办理商品房价格备案时，可上浮30%。（仅装配式这部分上浮还是全项目都可上浮？）工作分工1.住建局-同意建设装配式建筑的函都有哪些流程？2.自然资源和规划局-落实面积奖励，对流程进行完善3.市住建局-组织专家进行装配式建筑图纸评审，竣工后，组织专家完成竣工评审，流程步骤4.市场监管局、行政审批局、发改局-根据装配式专项评审意见，落实优
4、惠政策5.财政局、住建局-依据竣工评审意见，落实专项财政补贴，流程是什么，有无成功案例特殊内容1.如享受政策奖励后，实际容积率大于2.9的新建项目，超出2.9的部分，不再享受面积奖励政策，且可不再要求按规定比例建设装配式建筑石家庄市关于大力发展装配式建筑的实施意见2018关于加快推进装配式建筑工作的通知2020评价项评价项规范要求规范要求实施建议实施建议得分情况得分情况建议结论与规范满足建议结论与规范满足主体结构部分共50分，规范要求至少得分20分，本建议方案得分为20分柱，支撑，承重墙，延性墙板等竖向承重构件不采用装配式（本建议方案不得分）此项总计30分，得分为0分主体结构部分竖向承重构件均
5、不采用装配式，水平构件装配比例大于80%，共得分20分，满足规范最少得分要求梁、板、楼梯、阳台、空调板等水平构件装配比例不低于80%（本建议方案满足要求得分）此项满足80%装配比例可得20分，本建议方案得20分围护墙和内隔墙共20分，规范要求至少得分10分，本建议方案得分为13分非承重围护墙非砌筑，装配比例不低于80%（本建议方案满足要求得分）此项满足80%装配比例可得5分，本建议方案得5分非承重围护墙非砌筑大于80%（加快工期）采用得5分+围护墙与保温、隔热装饰一体化中选择保温隔热得3分+内隔墙非砌筑大于50%（比例低且加快工期）得5分+内隔墙与管线装修一体化比例大于50%（施工要求高，不执
6、行）得0分，总计得分为13分。满足规范最少得分要求（10分）围护墙与保温、隔热、装饰一体化（建议仅做保温隔热）此项全满足为5分，本建议方案得分为3分（仅做保温隔热）内隔墙非砌筑，比例不低于50%（本建议方案满足要求得分）此项满足50%以上内隔墙非砌筑可得5分，本建议方案得5分内隔墙与管线、装修一体化，比例不低于50%（此项施工难度很大，对管线对接要求精度很高，本建议方案不采用）此项全满足为5分，本建议方案得分为0分（不执行），装修和设备管线共30分，规范要求至少得分6分，且必须全装修，本建议方案得分为18分全装修（此项为强制执行）此项为强制要求，得6分全装修（强制要求）得6分+干法楼地面70%
7、得6分+集成厨房不执行得0分+集成卫生间不执行得0分+管线分离（全装修必然设置局部吊顶）得6分，总计得分为18分，满足规范最少得分要求（6分）干式工法楼面、地面比例不低于70%（本建议方案满足要求得分）此项满足70%以上内隔墙非砌筑可得6分，本建议方案得6分集成厨房（增加成本，本建议方案不采用）此项满足可得6分，本建议方案不实施得0分集成卫生间增加成本，本建议方案不采用）此项满足可得6分，本建议方案不实施得0分管线分离比例不低于70%（本建议方案为：地暖+局部吊顶或暖气片+全屋吊顶任选其一）此项满足比例大于70%，可得6分，本建议方案得6分当地装配式设计实现-设计实现（征询当地施工图设计单位）
8、石家庄当地装配式建筑执行现状总结：执行比例：窗口期过后基本100%依据要求执行风险：满足要求后专项审查较为严格，有出现审查不通过导致时间延误的情况执行中可沟通内容：同时拿地同一个项目，集中区域设置装配各地产装配式政策执行情况 经咨询自石家庄市人民政府关于大力发展装配式建筑的实施意见发布以来，各地产除极少数历史遗留和正好处于窗口期的项目外，其他项目基本上都是依据该意见严格满足其装配式建设比例要求。同时突破规划局专家评审，蓝图审查和装配式专项审查，专家专项验收有较大难度，暂无成功案例。 唯一突破的就是如果一个项目住宅和商业同时拿地，且一个规划许可证，可以将装配式集中到单一用地性质地块，如住宅地块。
9、（邢台市局部放松，不同时拿地也可以）分类问题回复规划设计阶段如果商业地块和住宅地块为同一个项目，是否可将所有装配式建筑集中到住宅地块？一个规划许可证的项目可以；不是同时拿地的石家庄不可以 (各地不一样，例如邢台市可以）如果超比例做装配式建筑，如要求40%实际执行100%做装配式建筑，超出部分能否享受装配式各项奖励政策？有项目按照实际装配式面积享受相关福利，即做多少装配式面积，享受多少面积及政策优惠。但是必须需要规划主管部门及政府建设部门确认。公租房做装配式可否正常获得相关奖励？可以，有先例 被动房可否和装配式建筑放在同一栋楼上？可否同时正常获得相关奖励？目前石家庄没有这样做的，因为装配式和被动
10、房都要专家审查，由于是新技术，专家不认可此种做法，认为技术不成熟。（理论可行，实际政府也不建议这样做）分类问题回复图纸实现阶段装配式建筑是否需要单独委托设计单位专项设计？各种方式都有，目前以本施工图院绘制为主，工期短，沟通成本地，好保证质量。装配式专项设计图纸是否需要构件工厂二次深化？设计院做的构件拆分图可以满足装配式审查和生产需要，不用构件厂二次设计。（构件厂会做模板加工图、钢筋加工图，属于构件加工范涛）装配式设计一般的设计时间，如何时间穿插？可以在施工图开始后提前开始装配式拆分图设计加快速度。装配式方案会在方案阶段和甲方确定，施工图阶段把能够做的装配式设计同步完成。装配式建筑如何与精装和相
11、关专业交圈？设计时需要确定设备管线定位，吊顶位置即可。但是专家会需要提供全套精装图，而且精装图工程做法需要和施工图一致。装配式建筑设计中常见问题？当地经验丰富的施工图单位对于住宅建筑已经有一定经验，尤其和相关工厂有过配合的单位一般不会有较大问题签订土地出让合同后规划阶段建 设 单 位 向 住 建 局 提 出 建 设 申 请 住 建 部 回 复 同 意 建设 函 自 然 资 源 和 规 划 局 在 规 划 总 图 和 建 设 工 程 规 划许 可 证 上 注 明 装 配 式 建 筑 位 置 及 面 积 自 然 资 源 和 规划 局 + 住 建 局 落 实 容 积 率 奖 励 政 策当地装配式图审
12、及报建影响图纸设计图审阶段奖励落实及验收总图和规划证上明确装配式范围及奖励，落实面积奖励委 托 有 相 关 装 配 式 设 计 经 验 的 设 计 单 位 进 行 设 计 ， 最 好与 构 件 工 厂 有 过 合 作 ， 对 面 积 指 标 的 影 响 要 反 映 到 单 体报 建 图 / 预 测 绘 图 纸 上指标复核/单体报建图体现装配式内容施 工 图 审 查 单 位 审 查 后 出 具 施 工 图 审 查 合 格 书 建 设单 位 提 出 申 请 ， 委 托 市 住 建 局 组 织 专 家 对 装 配 式 专 项 审查 ， 审 查 合 格 后 出 具 市 装 配 式 建 筑 领 导 发
13、展 小 组 专 家评 审 意 见 （ 合 格 ）市装配式建筑领导发展小组专家评审意见（合格）依 据 市 装 配 式 建 筑 领 导 发 展 小 组 专 家 评 审 意 见 （ 合格 ） 市 场 监 管 局 / 行 政 审 批 局 / 发 改 局 落 实 价 格 申 报 和预 售 提 前 政 策 ； 自 然 资 源 和 规 划 局 / 财 政 局 落 实 奖 励 面积 不 收 取 土 地 价 款 及 城 建 配 套 费 ； 装 配 式 建 筑 竣 工 后 ，市 住 建 局 组 织 专 家 进 行 专 项 验 收 评 审 ； 依 据 装 配 式 竣 工验 收 评 审 意 见 （ 合 格 ） 财 政
14、 局 / 住 建 局 落 实 相 关 财 政 补贴 政 策落实价格申报/提前预售/免土地配套费/财政补贴政策分类问题回复 图审报建阶段蓝审阶段装配式审查内容？除专项审查外，蓝审也会审核相关内容， 与专家图审基本一致，但深度较浅，好通过，不额外增加蓝审时间。装配式专项审查内容？是否能提前沟通？政府组织的专家审查会比较严格，专家名单会议当天才能知道（专家库中抽取）。我司的第三方审图对装配式是如何要求的？暂无要求，图纸同时提供，因为装配式造成的不符合公司要求内容需要提前明确装配式审查最难通过项目为？如何避免？总分建议多预留1分，到51分，便于沟通且预留修改时间装配式专项审查一般时间？连同专项设计时间
15、总增加时间预留建议为20天装配式对施工配合和营销的影响（研发角度）营 销 端 口工 程 端 口其他业务端口建议装配式建筑尽量集中设置建议装配式建筑单体形状尽量小建议装配式建筑形态尽量简单建议装配式构件图和施工图及精装图纸同时到场装配式尽量放在高层，重复率高出错概率小对于装配式建筑户型/方位/楼栋选择的相关要求建议装配式建筑尽量选择在大户型，精装导致总价较高建议装配式提前预售建议放在一期户型如其他条件完全相同则售价相同尽量某种楼型全做装配式，避免同一个楼型部分装配，其他不是的情况装配式成本影响及建议序号咨询问题影响内容原因/备注建议1装配式对经济成本的影响2装配式对时间成本的影响3装配式对面积的
16、影响变化装配式对面积影响很小，实际中归口楼栋间误差，不单独计算保温及公区无变化无4装配式对销售的影响必须精装，精装导致总价提升。提前取得预售证。建议同户型不要同时出现装配式及非装配式。在同等精装条件下，装配式建筑单价无提升规划考虑同户型均装配，装配户型考虑大户型（总价不敏感人群），首期开盘户型考虑装配式5其他装配式影响公共建筑及多层建筑尽量减少装配式，尽量找一些重复率高，楼层高，的户型作为装配式构件图及构件生产效率无被动房属地化研究02目 录/CONTENT01被动房建筑简介 02执行依据与标准03当地被动房执行现状04当地被动房设计实现05被动房报建及审图影响06被动房对施工及营销影响（研发
17、角度）07被动房成本影响及建议被动式建筑介绍被动房全称为被动式超低能耗建筑，是指适应气候特征和自然条件，采用保温隔热性能和气密性能更好的围护结构，运用高效新风热回收技术，最大程度地降低建筑供暖供冷需求，合理利用可再生能源，以更少的能源消耗提供更舒适室内环境的住宅建筑。石家庄对被动式建筑定义:符合省标被动式超低能耗居住建筑节能设计标准DB13(J)/T273-2018并同时满足以上标准中对能效评价标准及舒适性评价标准要求的建筑石家庄被动房建筑执行依据与标准分类摘要细则范围与比例要求自此文件下发之日（2018年2月14日）起，桥西区、裕华区、新华区、长安区、鹿泉区、栾城区、藁城区、高新区、正定县（
18、含新区）对出让、划拨地块在100亩（含）以上或总建筑面积在20万平方米（含）以上的项目，在规划条件中明确必须建设一栋以上被动房，开工建设被动房面积不低于总建筑面积的10%；优惠政策1.按其建设被动房的地上建筑面积9%给予奖励，不计入项目容积率。奖励的不计入容积率面积，不再增收土地价款及城建配套费用。2.报建手续开辟绿色通道。被动房投入开发建设资金达到工程建设总投资的25以上和施工进度达到主体动工（已取得建筑工程施工许可证），可办理商品房预售许可证；被动房建筑在办理商品房价格备案时，可上浮30%。3.给予差别热费（居民）和热力贴费（非居民）减免。4.给予财政补贴。2020年开工建设（已取得建筑工
19、程施工许可证时间为准）的，每平方米补贴100元，单个项目不超过200万元。工作分工住建部门负责推进被动房的统筹协调工作并抓好落实。发改部门负责审核产业政策。行政审批部门负责立项阶段的审批、核准、备案、施工许可及预售许可等工作。国土部门负责保障被动房项目用地。规划部门负责在规划审批环节源头把关（同时征求同级住建部门关于民用建筑节能强制性标准的相关意见）。财政、税务部门负责落实财税优惠政策。供热单位负责落实相关补贴和费用减免。石家庄市人民政府关于加快推进被动式超低能耗建筑发展的实施意见石政规20183号被动式超低能耗居住建筑节能设计标准DB13(J)/T273-2018设计标准:依据石家庄执行省标
20、被动式超低能耗居住建筑节能设计标准DB13(J)/T273-2018；经“石家庄市城市科学研究会”专家组图纸审核，同时满足：1) 能效评价标准：节能率90%（常规75%）单位面积年供暖需求 13 kWh/(m2a) 单位面积年制冷需求 22 kWh/(m2a)年供暖、供冷和照明一次能源消耗量 60 kWh/(ma)2) 舒适性评价标准：室内温度为 2026 围护结构内表面与室内温度差值 3噪声：卧室昼间40 dB(A)，夜间30 dB (A) 起居室40 dB (A) 相对湿度为30%60% 年均PM2.5浓度35g/m3 二氧化碳浓度1000 ppm当地被动房设计实现-依据标准及计算方法主要
21、措施项主要措施项实施建议实施建议建议结论与规范建议结论与规范满足满足无热桥节点设计核查所有凸出及悬挑构件确保全包围，所有穿墙套管加保温，采用外挂式门窗，断热桥锚栓等措施，全力提高能效要求通过节能计算，同时在符合被动式超低能耗居住建筑节能设计标准要求下，达到要求的能效评价标准和舒适性评价标准：高效新风系统高效热静音带回收装置及带过滤的新风系统（必设），精细设计送回风路径，确保达到室内关于温差/噪声/PM2.5/二氧化碳浓度/相对湿度的要求气密性节点设计对所有洞口/搭界进行核查，确保气密区完整连续，气密搭接无漏项高隔热保温的围护结构保温层加厚（200以上），采用高效的保温材料，实现高保温的墙面及屋
22、面，高效的保温门窗产品，全力提高能效要求当地被动房设计实现-设计实现（征询当地施工图设计单位）石家庄当地被动式建筑执行现状总结：执行比例：窗口期过后基本100%依据要求执行风险：满足要求后专项审查较为严格，有出现审查不通过导致时间延误的情况执行中可沟通内容：同时拿地同一个项目，集中区域设置装配各地产装配式政策执行情况 经咨询与装配式类似，自石家庄市人民政府关于加快推进被动式超低能耗建筑发展的实施意见发布以来，各地产除极少数历史遗留和正好处于窗口期的项目外，其他项目基本上都是依据该意见严格满足其被动式建设比例要求。同时突破规划局专家评审，蓝图审查和装配式专项审查，专家专项验收有较大难度，暂无成功
23、案例。 同装配式，唯一突破的就是如果一个项目住宅和商业同时拿地，且一个规划许可证，可以将装配式集中到单一用地性质地块，如住宅地块。（邢台市局部放松，不同时拿地也可以）分类问题回复规划设计阶段如果商业地块和住宅地块为同一个项目，是否可将所有被动式建筑集中到住宅地块？一个规划许可证的项目可以；不是同时拿地的石家庄不可以 (各地不一样，例如邢台市可以）如果超比例做被动式建筑，如要求10%实际执行15%做装配式建筑，超出部分能否享受装配式各项奖励政策？（因为单栋面积原因）暂时没有地产如此执行，因为被动房的设计施工成本太高，即使获得相关奖励也得不偿失，且暂时无项目超额设计非住宅是否能做被动房（评价标准不
24、允许）可以，有LOFT+底商商的被动房，但是设计/施工/审查难度均较高公租房做被动式可否正常获得相关奖励？可以。但需考虑被动房无暖气，导致公租房使用人员使用不便的问题 被动房可否和装配式建筑放在同一栋楼上？可否同时正常获得相关奖励？目前石家庄没有这样做的，因为装配式和被动房都要专家审查，由于是新技术，专家不认可此种做法，认为技术不成熟。（理论可行，实际政府也不建议这样做）分类问题回复图纸实现阶段被动式建筑是否需要单独委托设计单位专项设计？同装配式，联合设计/单独委托均可，但与施工图联合设计将大大降低沟通成本被动式专项设计图纸节能计算是否需要第三方复核？被动式专项专家审查时进行复核，不单独进行复
25、核被动式设计一般的设计时间，如何时间穿插？类似于装配式，可以在施工图开始前同时进行被动节能方案策划，并和甲方确定，施工图阶段把能够做的被动式设计同步完成。被动式建筑如何与设备/精装和相关专业交圈？设计时需要确定设备管线定位，吊顶位置尤其是空调系统。但是专家会需要提供全套精装图，而且精装图工程做法需要和施工图一致。被动式建筑设计中常见问题？节能计算数据卡的过于死，导致核算不通过。相关数据不准确（墙地/窗地等）导致复核错误。相关材料数据为理论数据，实际无法找到。签订土地出让合同后规划阶段建 设 单 位 向 住 建 局 提 出 建 设 申 请 住 建 部 回 复 同 意 建设 函 自 然 资 源 和
26、 规 划 局 在 规 划 总 图 和 建 设 工 程 规 划许 可 证 上 注 明 被 动 式 建 筑 位 置 及 面 积 自 然 资 源 和 规划 局 + 住 建 局 落 实 容 积 率 奖 励 政 策当地被动式建筑图审及报建影响（待完善）图纸设计图审阶段奖励落实及验收总图和规划证上明确被动式范围及奖励，落实面积奖励委 托 有 相 关 被 动 式 式 设 计 经 验 的 设 计 单 位 进 行 设 计 ， 对面 积 指 标 的 影 响 要 反 映 到 单 体 报 建 图 / 预 测 绘 图 纸 上指标复核/单体报建图体现被动式内容施 工 图 审 查 单 位 审 查 后 出 具 施 工 图 审
27、 查 合 格 书 建 设单 位 提 出 申 请 ， 委 托 市 住 建 局 组 织 专 家 对 被 动 式 专 项 审查 ， 审 查 合 格 后 出 具 市 被 动 式 建 筑 领 导 发 展 小 组 专 家评 审 意 见 （ 合 格 ）市被动式建筑领导发展小组专家评审意见（合格）依 据 市 被 动 式 建 筑 领 导 发 展 小 组 专 家 评 审 意 见 （ 合格 ） 市 场 监 管 局 / 行 政 审 批 局 / 发 改 局 落 实 价 格 申 报 和预 售 提 前 政 策 ； 自 然 资 源 和 规 划 局 / 财 政 局 落 实 奖 励 面积 不 收 取 土 地 价 款 及 城 建
28、配 套 费 ； 被 动 式 建 筑 竣 工 后 ，市 住 建 局 组 织 专 家 进 行 专 项 验 收 评 审 ； 依 据 被 动 式 竣 工验 收 评 审 意 见 （ 合 格 ） 财 政 局 / 住 建 局 落 实 相 关 财 政 补贴 政 策落实价格申报/提前预售/免土地配套费/财政补贴政策分类问题回复 图审报建阶段蓝审阶段被动式审查内容？同装配式，装配式施工图图审单位审查不会增加时间，会和施工图一起审查，好通过。装被动式专项审查内容？是否能提前沟通？政府组织的专家审查会比较严格，专家名单会议当天才能知道（专家库中抽取）。我司的第三方审图对被动式是如何要求的？暂无要求，图纸同时提供，因为
29、被动式造成的不符合公司要求内容需要提前明确被动式审查最难通过项目为？如何避免？1.节能计算数据复核2.被动式验收材料数据核查被动式专项审查一般时间？含专项图纸绘制时间总计约20天，但时间和装配式重叠被动式对施工配合和营销的影响（研发角度）营 销 端 口工 程 端 口其他业务端口要求相关保温节能材料进场严格把控被动式建筑公摊差异较大，会导致与同户型建筑平面有较大差异，需要提前在报建图纸上体现出来建议被动房建筑尽量选择在大户型，且原公摊较低的户型，因为被动房导致的公摊会加大较多尽量某种楼型全做被动式，避免同一个楼型部分被动，其他不是的情况，导致其公摊差异被动式式成本影响及建议序号咨询问题影响内容建议1被动式对经济成本的影响2被动式对时间成本的影响被动式增加图纸深化及图审时间约为15-20天，交叉作业，施工图开始时同时开始节能被动方案3被动式对面积的影响变化因为保温厚度大大增加，对面积影响较大，规划面积和销售面积均有1-2%使用系数的下降独立户型全被动4被动式对销售的影响市场认可度不高，且使用系数较低，冬季采用空调，不设置地暖有一定抗性5其他被动式影响THANKS
