1、第十二章 物业的资金运作与财务管理10.1 物业管理公司的资金运作物业管理公司的资金运作 10.2 物业管理的服务费的构成物业管理的服务费的构成 10.3 物业管理公司的财务管理物业管理公司的财务管理10.4 物业管理服务收费难的问题物业管理服务收费难的问题10.5 专项维修金的管理专项维修金的管理物业管理公司的主要职能机构 12.1 12.1 物业管理资金运作物业管理资金运作 物业管理资金的来源与分类物业管理资金的来源与分类 物业管理资金的主要用途物业管理资金的主要用途 物业管理资金的来源与分类物业管理资金的来源与分类物业管理资金的主要用途物业管理资金的主要用途12.2 12.2 物业管理服
2、务费的构成物业管理服务费的构成 公共性服务费公共性服务费 公众代办性服务收费公众代办性服务收费 特约服务费特约服务费物业管理服务费的构成物业管理服务费的构成 管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。公共设施、设备日常运行、维修及保养费。公共设施、设备日常运行、维修及保养费。 绿化管理费。绿化管理费。 清洁卫生费。清洁卫生费。 保安费。保安费。 办公费。办公费。 物业管理单位固定资产折旧费。物业管理单位固定资产折旧费。 利润、法定税费、保险费等。利润、法定税费、保险费等。 物业管理的成本构成权重物业管理的成本构成权重多层住宅多层住宅 管理处人员的工资、
3、福利占管理处人员的工资、福利占60%75%以上。以上。公共水、电费用占公共水、电费用占15%20%，其他占，其他占15%20% 。管理处人员的工资、福利占管理处人员的工资、福利占42%55%。公共水、电费用占公共水、电费用占10%20%，其他占，其他占25%35% 。管理处人员的工资、福利占管理处人员的工资、福利占40%以下。以下。公共水、电费用占公共水、电费用占15%20%，其他占，其他占30% 以下。以下。物业管理的成本构成权重物业管理的成本构成权重高层住宅高层住宅 管理处人员的工资、福利占管理处人员的工资、福利占35%50%以上。以上。机电设备管理成本占机电设备管理成本占35%40%，其
4、他占，其他占10%30% 。管理处人员的工资、福利占管理处人员的工资、福利占25%35%以上。以上。机电设备管理成本占机电设备管理成本占40%50%，其他占，其他占15%35% 。物业管理服务费的控制物业管理服务费的控制 对办公经费的控制与节约。对办公经费的控制与节约。对人工费的控制。对人工费的控制。对维修专用费用的支出要严格按照维修计划对维修专用费用的支出要严格按照维修计划来执行。来执行。专项服务和特约服务的支出要事先明确用户专项服务和特约服务的支出要事先明确用户要求，并进行必要的成本费用测算。要求，并进行必要的成本费用测算。办公设备的购置。办公设备的购置。最大限度地减少物业的空置也是一种节
5、约。最大限度地减少物业的空置也是一种节约。 12.3 12.3 物业管理公司的财务管理物业管理公司的财务管理 财务管理是物业管理公司经营活动中重要的组成部财务管理是物业管理公司经营活动中重要的组成部分，主要内容包括：资金筹集和使用管理，固定资金管分，主要内容包括：资金筹集和使用管理，固定资金管理，流动资金管理，专项资金管理，租金收支管理，公理，流动资金管理，专项资金管理，租金收支管理，公共服务费的收取与管理，资金分配的管理以及财务收支共服务费的收取与管理，资金分配的管理以及财务收支总平衡管理。总平衡管理。 各项收入的核算。各项收入的核算。 成本费用的核算。成本费用的核算。 流动资金的核算。流动
6、资金的核算。 经营成果的核算。经营成果的核算。 管理及服务水平的核算。管理及服务水平的核算。 12.4 12.4 物业管理服务费物业管理服务费物业管理收费难的成因物业管理收费难的成因建议及对策建议及对策物业管理收费难的成因物业管理收费难的成因业主业主物业管理公司物业管理公司开发商开发商其他其他业主业主1 1）业主不了解物业管理的实际涵盖）业主不了解物业管理的实际涵盖 2 2）对物业管理服务不满意）对物业管理服务不满意4 4）部分业主的交费意识淡薄，存在侥幸心理）部分业主的交费意识淡薄，存在侥幸心理 5 5）业主的消费观念及消费意识没能改变）业主的消费观念及消费意识没能改变6 6）拆迁户及低收入
7、家庭交费困难）拆迁户及低收入家庭交费困难 物业管理公司物业管理公司1 1）物业管理服务内容和标准缺乏透明度，收费不规范。）物业管理服务内容和标准缺乏透明度，收费不规范。 2 2）服务意识差，不能够及时地为业主解决问题。）服务意识差，不能够及时地为业主解决问题。 3 3）履行服务承诺不彻底。）履行服务承诺不彻底。4 4）服务不到位：服务态度不好，维修不及时。）服务不到位：服务态度不好，维修不及时。5 5）法律意识淡薄，违规操作。）法律意识淡薄，违规操作。开发商开发商1 1）工程质量存在问题）工程质量存在问题 2 2）售房承诺未予兑现）售房承诺未予兑现 3 3）拖欠专项维修基金）拖欠专项维修基金4
8、 4）空置房物业管理费问题）空置房物业管理费问题5 5）公共服务设施的归属问题）公共服务设施的归属问题其他其他1 1）法规体系不完善）法规体系不完善2 2）政府主管部门及其他相关部门职责不清）政府主管部门及其他相关部门职责不清 3 3）其他）其他建议及对策建议及对策提高业主的物业管理消费意识。提高业主的物业管理消费意识。加强宣传和教育，增强业主对物业管理行业的了解。加强宣传和教育，增强业主对物业管理行业的了解。倡导业主用合法方式保障自身权益倡导业主用合法方式保障自身权益 。 规范物业管理行为，提高服务意识。规范物业管理行为，提高服务意识。加强物业管理公司自身建设，培育正确的服务理念，加强物业管
9、理公司自身建设，培育正确的服务理念，提高服务质量。提高服务质量。 用法律武器维护自身的尊严和合法权益。用法律武器维护自身的尊严和合法权益。 把好物业的接管验收关。把好物业的接管验收关。 建立健全法律、法规。建立健全法律、法规。建立和完善市场竞争和优胜劣汰机制。建立和完善市场竞争和优胜劣汰机制。12.5 12.5 专项维修基金专项维修基金住房专项维修资金管理办法住房专项维修资金管理办法 物业管理企业如何合理使用专项维修资金物业管理企业如何合理使用专项维修资金 物业管理条例物业管理条例第五十四条：第五十四条： 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住
10、宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满保修期满后后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。不得挪作他用。 专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。设行政主管部门会同国务院财政部门制定。 19981998年出台的年出台的住宅共用部位共用设施设备维修基住宅共用部位共用设
11、施设备维修基金管理办法金管理办法 单体修复资金由单体业主出单体修复资金由单体业主出 “ “共用共用”有两部分：一是住宅小区全体业主共有的；有两部分：一是住宅小区全体业主共有的；一是单幢住宅全体业主共有的。一是单幢住宅全体业主共有的。 专项维修资金不缴专项维修资金不缴 产权证不予办理产权证不予办理 住房专项维修资金可用于投资住房专项维修资金可用于投资住房专项维修资金的来源：住房专项维修资金的来源： 1 1）业主首次缴交；）业主首次缴交；2 2）由业主续交；）由业主续交；3 3）资金投资国）资金投资国债或存储的收益；债或存储的收益；4 4）小区共用部位和设施经营收入。）小区共用部位和设施经营收入。
12、 案例案例1 1 清晨，某小区内清晨，某小区内1 1号楼的电梯又坏了，住在该楼的号楼的电梯又坏了，住在该楼的业委会委员王先生早早通知了物业公司，希望他们尽快业委会委员王先生早早通知了物业公司，希望他们尽快维修。下午五点，当王先生回来时发现电梯并没有修好。维修。下午五点，当王先生回来时发现电梯并没有修好。于是他跑到物业公司质问经理，此时经理却无奈地摊开于是他跑到物业公司质问经理，此时经理却无奈地摊开双手，说是双手，说是2 2号楼、号楼、3 3号楼、号楼、4 4号楼的业委会成员和业主号楼的业委会成员和业主不同意修。为什么不同意修？原来不同意修。为什么不同意修？原来1 1号楼的电梯已经多号楼的电梯已
13、经多次发生故障了，小区维修资金为此而大量支出，于是其次发生故障了，小区维修资金为此而大量支出，于是其他楼的居民就颇有微辞，他楼的居民就颇有微辞，“大家都缴维修资金，大家都缴维修资金，1 1号楼号楼却用的比我们多得多，凭什么呀？却用的比我们多得多，凭什么呀？”由此，由此，1 1号楼的电号楼的电梯停用一天。最后经协商，梯停用一天。最后经协商，1 1号楼电梯照修，其他楼粉号楼电梯照修，其他楼粉刷墙壁，这场电梯风波才平息。刷墙壁，这场电梯风波才平息。 案例案例2 2 北京某研究院在西罗园小区北京某研究院在西罗园小区3 3号和号和3131号两栋楼里号两栋楼里共有共有4545户职工宿舍，其中有户职工宿舍，
14、其中有3737户从户从19971997年开始以成本年开始以成本价买到产权，在购买的同时也按照总房价价买到产权，在购买的同时也按照总房价2 2的比例的比例交纳了房屋公共维修基金。交纳了房屋公共维修基金。去年去年7 7月月1616日，该单位有关部门将一份日，该单位有关部门将一份“关于申关于申请西罗园家属宿舍更换电梯费用的报告请西罗园家属宿舍更换电梯费用的报告”上交给有关上交给有关主管部门，申请支取公共维修基金进行电梯的更换，主管部门，申请支取公共维修基金进行电梯的更换，但是该报告最后没有被批准，原因是该电梯的问题主但是该报告最后没有被批准，原因是该电梯的问题主要出自最初开发商的安装。要出自最初开发
15、商的安装。 案例案例3 3 福州东方高尔夫花园：福州东方高尔夫花园：1111月月4 4日，当我们进入该小区时看到，小区路面的泥日，当我们进入该小区时看到，小区路面的泥尽管已经除去，但尘土依然还在；在架空层的墙面上，可尽管已经除去，但尘土依然还在；在架空层的墙面上，可以清晰地看见被大水淹过的痕迹；小区的绿化景观也没有以清晰地看见被大水淹过的痕迹；小区的绿化景观也没有恢复，那些被恢复，那些被“龙王龙王”肆虐过的草木，有些倾斜着似乎在肆虐过的草木，有些倾斜着似乎在艰难呼吸，有些奄奄地耷拉着脑袋；几个工作人员正在用艰难呼吸，有些奄奄地耷拉着脑袋；几个工作人员正在用水冲洗着房屋的楼梯水冲洗着房屋的楼梯在
16、物业处门口，还挂着一个条幅，在物业处门口，还挂着一个条幅，写着写着“感谢业主们的理解和支持感谢业主们的理解和支持”。已经一个月时间，专项维修资金也已启动，为什么已经一个月时间，专项维修资金也已启动，为什么小区修复工作仍然没有完成？小区的物业公司小区修复工作仍然没有完成？小区的物业公司金鸿金鸿达物业公司主任说，该小区业主没有交纳专项维修资金。达物业公司主任说，该小区业主没有交纳专项维修资金。 案例案例4 4 福州三木家园福州三木家园 ：记者来到三木家园现场进行了调查：三木家园小区记者来到三木家园现场进行了调查：三木家园小区依然一片狼藉，关键问题就在于修复费用没有得到解决。依然一片狼藉，关键问题就
17、在于修复费用没有得到解决。与东方高尔夫花园情况不同的是，三木家园小区有与东方高尔夫花园情况不同的是，三木家园小区有专项维修资金，但由于该小区入住率不高（共专项维修资金，但由于该小区入住率不高（共411411户住户，户住户，目前仅入住目前仅入住5757户）户） ，业主委员会无法成立，因此，专项，业主委员会无法成立，因此，专项维修资金的申请由三木物业公司负责。按照维修资金的申请由三木物业公司负责。按照福州市物福州市物业专项维修资金使用暂行规定业专项维修资金使用暂行规定，申请办理必须有，申请办理必须有8 8个程个程序，首先是提出方案，接着是业主投票，而该小区的问序，首先是提出方案，接着是业主投票，而
18、该小区的问题就出在了第二个程序上（题就出在了第二个程序上（2/32/3的住户的住户274274户）。户）。小区处于保修期，是否由开发商负责。小区处于保修期，是否由开发商负责。 让业主及时了解物业共用部分、共用设施设备的运行状况。让业主及时了解物业共用部分、共用设施设备的运行状况。 物业共用部位、共用设施设备发生异常情况及需要大修情物业共用部位、共用设施设备发生异常情况及需要大修情况况 , , 应尽快告知业主。应尽快告知业主。严格执行资金管理、使用相关规定严格执行资金管理、使用相关规定 , , 按程序做好各项审按程序做好各项审批工作。批工作。 专户存储专户存储, ,专款专用，按幢设账，核算到户；
19、多个维修方专款专用，按幢设账，核算到户；多个维修方案的评估；维修资金具体分摊案的评估；维修资金具体分摊 , ,计入各产权人明细账户中。计入各产权人明细账户中。 聘请专业估价人员进行维修造价估算。聘请专业估价人员进行维修造价估算。 做好维修工作的全程跟踪做好维修工作的全程跟踪 , , 定期公布资金使用情况。定期公布资金使用情况。适时提请业主委员会续筹专项维修基金。适时提请业主委员会续筹专项维修基金。 支取程序支取程序北京北京 公共维修基金支取使用：公共维修基金支取使用： 物业公司、业主委员会（支用专项维修资金申请）物业公司、业主委员会（支用专项维修资金申请） 业主大会（业主大会（2/32/3的业
20、主）通过决议的业主）通过决议 专业部门鉴定报告专业部门鉴定报告 申请支用商品房专项资金（工程费用预算报告、工程申请支用商品房专项资金（工程费用预算报告、工程费用按户分摊明细表以及分类统计表等文件）费用按户分摊明细表以及分类统计表等文件）支取程序支取程序福州福州 程序程序11提出方案：物业管理公司或者业主委员会。提出方案：物业管理公司或者业主委员会。程序程序22业主投票：全体业主所持投票权业主投票：全体业主所持投票权2/32/3以上通过。以上通过。程序程序33报备：申请人向市房管局专项维修资金管理办公室备案。报备：申请人向市房管局专项维修资金管理办公室备案。 程序程序44公示：市物业专项维修资金
21、管理办公室对符合专项维修资金公示：市物业专项维修资金管理办公室对符合专项维修资金使用条件的申请在该物业管理区域内公示使用条件的申请在该物业管理区域内公示1515日。日。程序程序55拨付：公示期满无异议后，市物业专项维修资金管理办公室拨付：公示期满无异议后，市物业专项维修资金管理办公室书面通知专户管理银行按核定应拨资金的书面通知专户管理银行按核定应拨资金的70%70%拨付给申请人。拨付给申请人。 程序程序66验收：小区维修资金申请人组织工程完工后，工程验收审核验收：小区维修资金申请人组织工程完工后，工程验收审核意见需由基金列支范围全体业主所持投票权意见需由基金列支范围全体业主所持投票权2/32/
22、3以上业主同意。以上业主同意。 程序程序77再备案：工程完工后，申请人凭工程结算单、费用结算票据、再备案：工程完工后，申请人凭工程结算单、费用结算票据、工程验收审核意见等，向市物业专项维修资金管理办公室备案。工程验收审核意见等，向市物业专项维修资金管理办公室备案。 程序程序88核算：市物业专项维修资金管理办公室核算后，对已拨付资核算：市物业专项维修资金管理办公室核算后，对已拨付资金不足使用的，书面通知专户管理银行拨付剩余资金；已拨付资金有金不足使用的，书面通知专户管理银行拨付剩余资金；已拨付资金有结余的，书面通知申请人在规定时间内将结余资金存入专户管理银行。结余的，书面通知申请人在规定时间内将结余资金存入专户管理银行。
