1、酒店酒店管理管理构思构思 新新酒店构思酒店构思集团连锁酒店管集团连锁酒店管理理公司公司 2022-6-23叶予舜122022-6-23叶予舜新酒店构思新酒店构思酒店构思酒店构思新酒店构思新酒店构思一、选择目标市场一、选择目标市场l参加公务和会议的消费群体参加公务和会议的消费群体 l观光旅游观光旅游 l休闲娱乐旅游休闲娱乐旅游 l探亲访友探亲访友 2022-6-23叶予舜3选址选址（一（一）酒店选址）酒店选址变化趋势变化趋势美国美国史密斯旅行研究中心（史密斯旅行研究中心（Smith Travel ResearchSmith Travel Research）认为，）认为，影响酒店经营影响酒店经营成
2、败的三个主成败的三个主要因素是：价格、功能类型和地理位置。要因素是：价格、功能类型和地理位置。根据根据地理位置，可以地理位置，可以把酒店分为把酒店分为城市、郊区、机场、高速公路和度假城市、郊区、机场、高速公路和度假地酒店五地酒店五类。类。2022-6-23叶予舜4（二（二）酒店选址）酒店选址的基本依据的基本依据1 1、交通条件、交通条件交通集散点：交通集散点：适于适于机场酒店、普通酒店和商务酒店。机场酒店、普通酒店和商务酒店。干线交叉点：干线交叉点：适于适于商务酒店、商务酒店、汽车旅馆和汽车旅馆和普通酒店。普通酒店。长途干线终点：长途干线终点：适于适于度假酒店和普通酒店。度假酒店和普通酒店。2
3、022-6-23叶予舜5（二（二）酒店选址）酒店选址的基本依据的基本依据2 2、市场环境、市场环境l商业圈：商业圈：商务酒店和普通酒店。商务酒店和普通酒店。l游览圈：游览圈：普通酒店、普通酒店、汽车旅馆和汽车旅馆和商务酒店。商务酒店。l度假圈：度假圈：度假酒店和普通酒店。度假酒店和普通酒店。l交通枢纽：交通枢纽：机场酒店、机场酒店、汽车旅馆、汽车旅馆、商务酒店和普通酒店。商务酒店和普通酒店。2022-6-23叶予舜6（二（二）酒店选址）酒店选址的基本依据的基本依据3 3建设条件建设条件l建筑物成本：建筑物成本：建筑物总面积建筑物总面积每平方米造价每平方米造价l设施设备条件：设施设备条件：基础设
4、施与设备基础设施与设备+ +室内设施与设备室内设施与设备+ +室外设施与设备室外设施与设备l软成本：软成本：咨询费咨询费+ +设计费设计费+ +筹资用资成本筹资用资成本+ +营业费用营业费用l土地成本：土地成本：一般一般占酒店总占酒店总资产的资产的10%20%10%20%2022-6-23叶予舜7三、设备三、设备（一（一）酒店设备）酒店设备投资决策原则投资决策原则 设备投资的根本目的是提高利润和投资回报率设备投资的根本目的是提高利润和投资回报率。酒店在。酒店在设备投资时必须遵循设备投资时必须遵循“经营上适用、技经营上适用、技术上先进、经济上合理术上先进、经济上合理”的原则。的原则。l经营上适用
5、经营上适用l技术上先进技术上先进l经济上合理经济上合理2022-6-23叶予舜8（二（二）酒店设备）酒店设备投资决策程序投资决策程序l提出设备投资方案提出设备投资方案l审核审核l决策决策l执行执行l复审复审2022-6-23叶予舜9四、楼层四、楼层（一）客房（一）客房l客房占客房占到酒店总面积到酒店总面积（不含停车场（不含停车场和酒店主和酒店主建筑外的通道）建筑外的通道）的的60%60%l走廊和客房服务区占约走廊和客房服务区占约7%-8%7%-8%l设置楼梯和电梯的区域约设置楼梯和电梯的区域约8%8% 2022-6-23叶予舜10四、楼层四、楼层（二）公共区域（二）公共区域l公共区域除走廊、楼
6、梯和客房服务区，还包括会议室、舞厅、小卖部、餐饮区、娱乐设施和停车场公共区域除走廊、楼梯和客房服务区，还包括会议室、舞厅、小卖部、餐饮区、娱乐设施和停车场。公共区域占到总建筑面积的。公共区域占到总建筑面积的12%-14%12%-14%。 2022-6-23叶予舜11四、楼层四、楼层（三）服务区（三）服务区l服务区服务区2%2%的面积的面积为酒店行政管理为酒店行政管理区区l9%-11%9%-11%的为厨房、库房、洗衣房、工程部和员工休息区的为厨房、库房、洗衣房、工程部和员工休息区 2022-6-23叶予舜12五、组建管理团队五、组建管理团队酒店管理酒店管理团队是一组团队是一组经酒店投资者经酒店投
7、资者授权，代表投资者利益的全体管理人员的集合授权，代表投资者利益的全体管理人员的集合。酒店管理。酒店管理团队包团队包括括: :l最高管理层，最高管理层，即酒店总经理即酒店总经理、驻店经理（副总经理、助理经理）、驻店经理（副总经理、助理经理）l中级管理层，即业务总监（中级管理层，即业务总监（大型酒店）大型酒店）或部门经理或部门经理等等2022-6-23叶予舜13酒店酒店市场市场调研与预测调研与预测一一、酒店市场、酒店市场调研调研（一（一）酒店市场）酒店市场调研的概念调研的概念l酒店市场酒店市场调研是：系统地设计、收集、分析并报告调研是：系统地设计、收集、分析并报告与酒店面临与酒店面临的特定市场营
8、销状况有关的数据和调的特定市场营销状况有关的数据和调研结果。研结果。 （二（二）酒店市场）酒店市场调研的内容调研的内容 1 1经营环境研究经营环境研究 2 2消费者研究消费者研究2022-6-23叶予舜14酒店酒店市场预测市场预测 酒店市场预测酒店市场预测：l是在市场调研所提供资料的基础上，运用定性、定量方法，对是在市场调研所提供资料的基础上，运用定性、定量方法，对影响酒店市场影响酒店市场需求的各种因素的需求的各种因素的变化进行系统调查的基础上，变化进行系统调查的基础上，掌握酒店市场掌握酒店市场变化的趋势，变化的趋势，对酒店产品对酒店产品和服务的市场需要量作出和服务的市场需要量作出测量。测量。
9、 2022-6-23叶予舜15（一（一）酒店市场预测）酒店市场预测的内容的内容l新酒店投资效果新酒店投资效果的预测的预测l相关科技发展前景的预测相关科技发展前景的预测l酒店产品酒店产品生命周期的预测生命周期的预测l2022-6-23叶予舜16（二（二）酒店市场预测）酒店市场预测的方法的方法l定性预测法定性预测法 l消费者意图调查法消费者意图调查法l专家调查法（德尔菲法）专家调查法（德尔菲法） 2022-6-23叶予舜17酒店酒店的的可行性研究可行性研究一、可行性研究的结构一、可行性研究的结构（一）序言（一）序言l详细的委托说明详细的委托说明l项目研究的目的项目研究的目的l研究程序和方法、现有的
10、调查手段和辅助措施研究程序和方法、现有的调查手段和辅助措施l研究编写人姓名研究编写人姓名l研究日期与时间研究日期与时间2022-6-23叶予舜18（二）市场概要二）市场概要l地处环境、面积、商业和工业情况地处环境、面积、商业和工业情况l经济发展和人口密度经济发展和人口密度l其他其他与酒店需求与酒店需求有关的情况。有关的情况。2022-6-23叶予舜19（三）供需分析（三）供需分析1 1所有竞争企业的数据所有竞争企业的数据l客房间数l客房牌价l餐厅数量和设施l产品质量（菜食质量）l酒店的内部设施和维修l所在地的分类和评价2022-6-23叶予舜202 2同类酒店的同类酒店的数据和发展趋势数据和发
11、展趋势l客房平均收入（单间与标间的最高与最低收入）l各月出租率l客源国l客人平均逗留期l客人结构（商务、度假、散客、旅游团队，单开率与双开率）l食物与饮料平均收入（菜单与酒单价格结构）2022-6-23叶予舜213 3经营潜力分析经营潜力分析l 商务旅游情况（进出港统计数据和未来发展）l 展会、交易会和会议次数、性质和期限l 竞争企业举办宴会和会议的条件l 固定的国际活动的发展l 交通促销措施的形式（国际与国内航空公司）l 当地旅行社的促销活动和包价旅游l 当地对旅游开发的计划l 每个月的季节特征l 所在地其他方面的旅游需求2022-6-23叶予舜224 4地处环境评价地处环境评价5 5计划项
12、目说明计划项目说明l计划项目的性质（旅游酒店、商务酒店等）l客房间数、大小和布局l餐厅数量、种类和大小l酒吧数量和大小l多功能厅大小l会议室数量和大小l其他设施如游泳池、网球场、健身房、商店、洗衣房和出租写字间等l酒店功能室（厨房、库房、验收室、办公室和前台设施）l停车场与地下车库容量2022-6-23叶予舜236 6收益预测收益预测l收入预测l成本预测l经营效果7 7汇总汇总2022-6-23叶予舜24酒店酒店融资融资一一、酒店融资、酒店融资概述概述（一（一）酒店融资）酒店融资的概念的概念l酒店融资酒店融资又又称酒店筹资称酒店筹资，是，是指酒店业指酒店业企业根据其生产经营、对外投资、调整资金
13、结构和其他需要企业根据其生产经营、对外投资、调整资金结构和其他需要，通过合理的渠道，采用适当的方式，获得所需资金的财务活动。，通过合理的渠道，采用适当的方式，获得所需资金的财务活动。2022-6-23叶予舜25（二（二）酒店融资）酒店融资的基本原则及步骤的基本原则及步骤l适度原则适度原则 l及时原则及时原则 l效益原则效益原则 l结构合理原则结构合理原则 l合法原则合法原则 l计划原则计划原则 2022-6-23叶予舜26（三（三）酒店融资）酒店融资的渠道的渠道l金融机构金融机构 l非金融机构非金融机构 l社会居民社会居民 2022-6-23叶予舜27（四（四）酒店融资）酒店融资方式方式1 1
14、权益融资权益融资l发行股票发行股票l吸收直接投资吸收直接投资2 2负债融资负债融资l发行债券发行债券l利用银行借款利用银行借款l融资租赁融资租赁2022-6-23叶予舜28酒店酒店融资融资风险风险l融资风险，也称筹资风险或财务风险。融资风险，也称筹资风险或财务风险。 是是指酒店在指酒店在经营过程中由于负债，可能会丧失偿债能力，并最终导致破产或所有者权益发生较经营过程中由于负债，可能会丧失偿债能力，并最终导致破产或所有者权益发生较大变动等风险。大变动等风险。 防范融资风险可主要采取以下措施：防范融资风险可主要采取以下措施： 1 1适度负债经营适度负债经营 2 2提高酒店管理提高酒店管理水平，水平
15、，增加酒店盈利增加酒店盈利 3 3改善资产结构改善资产结构 4 4提高酒店信誉提高酒店信誉 2022-6-23叶予舜29酒店酒店设计设计与施工与施工一一、酒店设计、酒店设计（一（一）酒店设计）酒店设计的基本因素的基本因素1 1对象因素对象因素l商务商务型酒店型酒店 l长住长住型酒店型酒店 l度假型酒店度假型酒店 l会议会议型酒店型酒店 2022-6-23叶予舜302 2经营因素经营因素l酒店内部酒店内部信息的传递信息的传递l运作流程的处理运作流程的处理l管理区域的控制管理区域的控制l区域间的联系及抗干扰区域间的联系及抗干扰3 3经济因素经济因素l业主的经济实力、投资回报业主的经济实力、投资回报
16、 4 4环境因素环境因素l民族风情、地理位置、历史传统民族风情、地理位置、历史传统 5 5制约因素制约因素l国家标准或行业标准国家标准或行业标准 2022-6-23叶予舜316 6可持续发展因素可持续发展因素l经济可持续发展经济可持续发展l社会可持续发展社会可持续发展 l资源可持续资源可持续 l环境保护环境保护 7 7超前因素超前因素l生态环境生态环境l电子商务电子商务l自我挑战极限自我挑战极限l“个性化个性化” “” “文化旅游文化旅游” 2022-6-23叶予舜32（二（二）酒店设计）酒店设计的主要内容的主要内容l文化定位文化定位 l功能规划功能规划l建筑设计建筑设计 l设备设计设备设计
17、l装饰设计装饰设计 2022-6-23叶予舜33二二、酒店施工、酒店施工（一）建筑合同（一）建筑合同标准的建筑合同是一笔总付的合同，它包括：标准的建筑合同是一笔总付的合同，它包括：l所要完成的工作的完备描述（建筑文件被用于此目的）；所要完成的工作的完备描述（建筑文件被用于此目的）；l酒店管理酒店管理人员、承包商以及设计公司责任和义务的描述；人员、承包商以及设计公司责任和义务的描述；l工程费用及付费方法；工程费用及付费方法；l开始日期和完成日期；开始日期和完成日期；l明确承包人工作的最后完成和验收的条件。明确承包人工作的最后完成和验收的条件。2022-6-23叶予舜34（二）施工管理（二）施工管理l依法管理依法管理l专项检查专项检查 l工程协调管理工程协调管理 l安全管理安全管理 （三）施工期提示（三）施工期提示2022-6-23叶予舜35
