1、2013年，仙桃楼市呈现百家争鸣的格局，在整体楼市政策缩紧的情况下，商业地产异军突起，如何抢占商业第一高地？各大项目纷纷亮出自己的杀手锏，竞争将越发激烈。知己知彼，百战不殆！看透市场方可为项目找准营销方向！仙桃市场解读|仙桃重点指标分析|仙桃房产市场分析|仙桃商业项目调研|仙桃汽车市场分析|仙桃周边汽车市场分析|专业汽车市场案例借鉴 项目本体分析及定位|项目基本概况|项目SWOT分析|项目目标客群锁定|项目形象定位 项目阶段推广|项目推广节点划分|项目阶段推广建议 项目广告设计|基础VI系统解读|阶段推广物料示意 铺面划分建议|铺面划分总纲|铺面划分参考 后记仙桃市场解读|仙桃重点指标分析|仙
2、桃房产市场分析|仙桃在售商业项目调研|仙桃汽车市场分析|仙桃周边汽车市场分析|专业汽车市场案例借鉴仙桃被誉为“江汉明珠”、“鄂中宝地”、是武汉城市圈西翼中心城市，中国黄鳝之都、世界无纺布基地、亚洲体操之乡、世界冠军的摇篮。同时，也是中国民间文化艺术之乡、湖北花鼓戏之乡，国家级非物质文化遗产荆州花鼓戏、沔阳雕花剪纸、沔阳皮影戏。认识仙桃地域资源广阔、文化气息浓郁、经济实力雄厚仙桃位于湖北省中部的江汉平原，区位交通优势明显，紧靠武汉，贯通南北、承东启西、得天独厚的区位优势。距武汉天河国际机场、汉口火车站、长江武汉港均只1小时车程。仙桃以轻结构、外向型为产业特色，基本形成以纺织、服装、无纺布及卫材制
3、品、食品加工、医药化工、机械电子为主导的产业体系。并已形成完整的产业链。仙桃即将成为中国最先进的纺织基地、高档面料基地、品牌服装基地，有影响的精细化工基地、汽车零配件生产基地和最大的无纺布制品出口基地。仙桃城市概述：仙桃地理区位及交通体系优势明显，利于外向型产业及轻工业园、物流运输业发展。房行东方网欢迎访问仙桃市在武汉城市圈的地位：仙桃是“8+1”西部城市圈离武汉最近的中心城市，属于江汉平原发展最快的城市。仙桃的职能分工：仙桃是西部城市圈离武汉最近的中心城市。西部区域性中心城市的职能定位为仙桃市在城市圈的发展奠定了比较高的地位。仙桃市在城市圈的定位：仙桃市凭借良好的自然资源优势、生态优势、区位
4、优势，在城市圈内的定位为：大武汉的“后花园”，绿色产品供应基地和农副产品加工基地，武汉光谷的生产科研基地。大武汉“后花园”、养生之地的定位，将极大地增强仙桃市对武汉市置业及投资者的吸引力，并可能引发新一轮的商业及专业市场开发热潮。城市发展轴城市圈介绍：武汉“8+1”城市圈，未来将形成以大武汉为核心，与周边8个中小城市优势互补、资源共享、市场共通、利益共有的城市圈经济一体化格局。城际交通的建设，加强了城市之间的融合。而对于仙桃市等城市圈内的二三线城市来讲，由于房地产行业起步较晚，发展也比较缓慢，未来市场发展及升值的空间都较大，且距离武汉市较近，因此极可能吸引部分武汉市的投资人群到此置业或投资，武
5、汉城市圈对仙桃市的影响：城市之间越来越紧密，更多的武汉投资客户转向城市圈城市。城际铁车的建成将为仙桃带来更多发展机遇：15分钟生活圈，仙桃已不在孤立，与武汉融为一体已成未来发展方向。70KM武汉仙桃城际铁路预计2014年开工建设，目前，已完成了项目资料收集、现场踏勘工作。建成后，武汉至仙桃约60分钟的行程将缩短至40分钟以内，将更好发挥区域城际交通的整体效益，从而促进武汉城市圈一体化的进程不仅极大地改善江汉平原的交通条件。同时，规划城际铁路通车后，将武汉与仙桃联系的更为紧密，武汉及周边城市圈客户将目光投向仙桃，大大拉动仙桃市内各项经济发展，房产市场将会尤为显著。经济产业的发展、城市的升级对城市
6、房地产行业发展的巨大带动作用不可忽视。仙桃城市发展概述：城市南拓发展，仙桃新城发展引来新机遇。项目地段价值将日益凸显。工业园区城西南片区以老城区为中心，以向南发展为主导，兼顾向东，城市的发展基本控制在分洪道以西和通顺河高压走廊以东地区。规划公共设施集中在大新路、钱沟路和何李路共同形成的城市中轴线，以及沔阳大道、仙桃大道和新城大道三条东西向的城市轴线上；规划工业用地有三片，分别是仙桃工业园区、新建的城东工业区和城东南工业区；规划的居住用地包括五个片区，除老城区外还包括城南片区、城东片区、城西片区（城西北片区）、城西南片区、南城新区。本案仙桃城市发展概述：城南片区发展迅猛发展，政府对区域前景较为重
7、视，区域交通体系逐步得以完善。城市发展方向：规划期内重点向南，兼顾向东，远景争取实现城市的向北跨越。城市形态：规划城市形态为轴向带动、片区发展的多中心城市。规划以南北走向的袁士路、汉江路纺织大道、锦瑞路、钱沟路、何李路、叶王路、和平路为依托，穿越或跨越高速公路向南发展，城市形态表现为片区状发展，城市内部道路形态以网格状为主。省委书记罗清泉视察南城新区 省委副书记杨松视察南城新区 市委书记刘新池视察南城新区建设 仙桃市第一人民医院仙桃城市发展概述：仙桃市博物馆仙桃市新政府大楼仙桃市一中1)人均GDP快速增长 2012年达到31210元。位列全省县市第一，随着城市经济的快速发展，消费者对固定资产投
8、资兴趣日益加大。2)居民可支配收入及消费支出快速上升 随着收入水平的不断提高，居民的消费水平增强，对生活的要求也将逐渐提升。注：以上数据来源仙桃政府官网（我司整理）城市南移，适度往东扩张，经济开发区工业园区及南区新城建设已经初具规模，随着市政等配套工程的逐步兴建和完善，仙桃市的“龙头”效应已经初步呈现，新时代发展契机给仙桃带来了腾飞的潜力，同时也为仙桃发展注入了蓬勃的发展生机；u 随着政府对城镇化发展的推行下，仙桃城市化进程发展进一步加速，其房地产市场有着较为广阔的上升空间；u 诸多房地产项目的开发建设，也使得仙桃的各项商业、交通、生活等配套设施进一步完善。从交管部门获悉，我市2000年末只有
9、汽车2万辆左右，而到2012年6月份，全市当年上牌照的大小车辆就有4836多辆。一是仙桃市加大了基本建设的投入，公路、铁路、新农村建设等诸多项目的启动与加速，拉动了内需，购买小型工程自卸车的明显增多；二是部分外出打工者回乡购厢式小货车跑运输，拉农副产品的增多；三是农村公路的改善，农民买摩托车的大幅上升；四是城市居民家庭购私家车热正在兴起。无论是上牌数量，还是销售数量都保持着两位数的增长速度，由此可见汽车市场的巨大潜力。仙桃市场解读|仙桃重点指标分析|仙桃房产市场分析|仙桃在售商业项目调研|仙桃汽车市场分析|仙桃周边汽车市场分析|专业汽车市场案例借鉴解读：限购政策不松懈、并通过扩大房产税试点、对
10、房价目标进行限制干预，核心依旧保护刚性需求客户，商业地产依旧未干涉。2010年：“国十一条”“国十条”“929新政”相继出台；2011年：“新国八条”出台。调控手段也从差别化信贷、增加保障房供给等，逐步上升到限购、限贷和限价；2013年：国务院总理温家宝2月20日召开国务院常务会议，颁布新国五条“。（一）完善稳定房价工作责任制。（二）坚决抑制投机投资性购房。（三）增加普通商品住房及用地供应。（四）加快保障性安居工程规划建设。（五）加强市场监管。新政改变了大部分开发商的市场预期，但基于国情、中国的经济制度及结构、中国房地产市场的特殊性等，开发商们并没有产生恐慌，在项目运营、公司运营等方面积极调整
11、，时下在普通住宅市场调控持续加码的情况下，商业地产领域正在受到热捧，绿地、华润等企业相继成立商业地产运营公司。从大势的研判中我们可发现：n政策的内容逐步从原则性的、指导性向执行性的、操作性强的方面推进。n未来一段时间，出台更多政策的可能性很小了。n市场开始进入政策的消化期和深度博弈期。n圆周率认为短时间内商业地产市场不会遭遇调控，若有个别区域出现泡沫现象，对商业地产的管控将有可能加强，但对像仙桃等三四线城市而言，政策影响很小。n开发公司资金链对销售回款的要求会更高，一次性付款将得到更大的优惠幅度。城西北片老城区城市南扩南城新区城南片区城西南片城东片区2013年第一季度，仙桃城区共销售房源344
12、5套（同比2012年增长95.63%），面积379151.48（同比2012年增长113.03%），均价3184.78元/（同比2012年略微下降1.78%）。其中住宅销售3255套，销售面积356263.74，均价 2989.09元/；非住宅销售190套数，销售面积22887.74，均价6230.88元/。从销售情况来看，城南版块的住宅销售量占总比例癿42%，其次是城西版块占总比癿24%，老城区占22%，城东最少，仅为12%。政府的规划划和大力开发，使城南广受购房者癿喜爱，大家都看好城南的发展潜力。4 月，全市商品房供应16459 套，约174.85 万方，其中：住宅供应12990套，占比7
13、8.92%，供应面积为136.68 万方，占比78.17%；商业供应2040 套，占比12.39%，供应面积为23.98 万，占比13.72%；车库供应303 套，占比1.84%，供应面积为1.07 万方，占比0.61%。从结转/新增情况看，结转供应占4 月市场整供应的73.92%，新增供应占比26.08%。存量物业占市场主导，当前市场商业整体供应量较为饱和，商业竞争格局日益凸显，挖掘投资客是商业运营的重点。老城区、城南片区、城东片区、西北片区、西南片区、南城新区 其中南城市场竞争压力尤为突出。城西北片区预计未来还将有17万平方上市老城区预计未来还将有29万平方上市城东片区预计未来还将有55万
14、平方米上市城南片区预计未来还将有32万平方上市南城新区预计未来还将有150万平方上市城西南片区预计未来还将有91万平方上市仙桃市呈现被迫迎合离心式的城市化扩张模式（动态的竞争趋势）老城区老城区土地日趋稀缺，土地价格攀升，带动房价上涨，开发商向新城区转移；引进卫星城居住观念，区域功能得到升级从被动郊区化到新城市化在市政规划下，随着市政建设的逐步完善，仙桃的房地产开发风生水起，发展热度越来越高。城市扩张周边地域新城区n 随着仙桃楼市政策的具体实施，众多购置者更趋理性，促使仙桃各楼盘向品质化发展的步伐加快；n 随着仙的经济发展及城市化进程加快，人们对居住提出了更高要求，客户对区域板块发展及整体规划配
15、套要求更高，加上仙桃南城过度开发，住宅市场竞争压力日益凸显；n 据统计未来2-3年内会有272万方的推盘量，按每年正常销售60万方测算，不考虑后期新增土地供应量，现有的供应量可保证仙桃4.53年的销售周期。而且，随着众多品牌开发商进驻，市场的竞争会变得更加激烈。26以银泰百货商业广场、好邻居购物中心为标识的仙桃老商圈以正在新建的元泰步行街、豪布斯卡、现代森林国际等大型住宅区为起点新城行政商务圈仙桃经过近几年的飞速发展，由原来以银泰百货商业广场、好邻居购物中心为整个城市的商业中心扩张至南城新型商圈。目前元泰步行街、豪布斯卡等新商业体的出现，逐步形成了两大百货商业圈，同时通过汉江路，仙南大道进行连
16、接，使仙桃商业呈现“哑铃”状，使城市形成南北呼应，东西同步发展的商业格局。区域商业发展特征 仙桃商业发展阶段是处于商业业态不断丰富，市场不断细分不同人群的中级阶段；国内省内一线中大型超市、综合农贸小百货市场、传统商业街、新型商业体等多形态，多层次并存的状态，难以提升城市商业整体品味；整体商业布局仍以街区商业为主，除老城区板块已形成的商业中心外，其他版块尚未形成真正意义的核心商业中心。城南新城的规划利好，多个大型商业体的集中开发，将形成“双圈”格局。商业整体装修风格和层次较低，商业面貌比较陈旧；商业多以单店独户的形式经营为主，且沿街“一”字排开，经营灵活性较好，但人车混行，缺乏完善的商业配套功能
17、。仙桃市场解读|仙桃重点指标分析|仙桃房产市场分析|仙桃在售商业项目调研|仙桃汽车市场分析|仙桃周边汽车市场分析|专业汽车市场案例借鉴汉宜高速黄金大道仙桃大道纺织大道1362汉江路复州大道5丝宝路47891：文华豪布斯卡 2：新天地国际广场3：仙桃城市广场 4：仙桃世界城5：绿地华庭（对面）6：元泰新世界步行街 7：现代森林国际城 8：欧亚达家具广场9：翔球家具广场项目名称区位商业形态总规模（万）当前推出面积（）均价（元/）销售情况文华豪布斯卡城南新城综合体、家具娱乐休闲78一期40-50一楼1400二楼8500三楼6000一期已售月均售30套新天地国际广场城南板块娱乐休闲36新推未划分预估2
18、万未认筹仙桃城市广场老城区百货、娱乐休闲5新推40-100一楼4-5万二楼3-4万已售，少量铺面仙桃世界城老城区百货、娱乐休闲4.2新推20-100预估4万9月认筹11月开盘绿地华庭（对面）城北板块汽车4S店60入驻3家租赁-持续租赁元泰新世界步行街城南新城步行街、百货、超市娱乐休闲、运动100一期20-100一楼1.5-2万二、三楼1.2-1.5万四楼1-1.2万五楼7000认筹中现代森林国际城城南新城零售、超市娱乐休闲60一期14万方40为主少量70-80一楼1.8万二楼1.2万以下未推盘欧亚达家具 广场城南新城家具专业市场-新推-在建翔球家具广场城南新城家具、建材市场-新推-在建占地面积
19、231660规模78万方，其中商业面积36.5万方，8万方家具市场，项目地址仙桃城南新区，沔州大道中段容积率3.1绿化率15%商铺面积区间40-160销售价格一楼1400、二楼8500、三楼6000开盘时间1期于12年10月开盘销售情况一期开盘销售150余套商铺，后期月均去化30套左右。购买客群仙桃市内居住人群、周边乡镇、江汉平原投资客户一期营销策略：项目对外宣传“先招商后销售”的形式，提升项目在市场的公信力、客户对项目的认可度，从而拉动项目销售，从项目实质情况来看，以商业布局为噱头，通过拉高价格，提升投资回报力，压缩项目投资风险，从而吸引区域投资客户对项目的认可度。实质：营造投资热度，同步招
20、商、从而达到销售目的。客群分析：铺面总价不高，项目投资客户面较大，主要集中在仙桃彭场镇等周边经济情况较好乡镇及仙桃本地投资客，部分江汉平原及周边市投资客户。推广形式：户外造势、活动推升区域知名度及促销、不定期组织推介活动、短信、派单、电影下乡及项目现场包装等推广手段。占地面积33169规模11.7万方，其中商业面积5.6万方（家乐福2万方、苏宁5000-1万方），酒店2.1万方，住宅2.9万方项目地址仙桃黄金大道与宏达路交汇处 容积率5.5绿化率35%商铺面积区间未划分销售价格预计2万开盘时间未定销售情况未开盘，未认筹购买客群仙桃市内居住人群、周边乡镇、江汉平原投资客户家乐福和苏宁电器的入场已
21、经占据了商业部分的一半，家乐福在整个二楼及二楼以上，苏宁在一楼内街再加上一些品牌店铺的入驻，可供销售的自营店铺仅为一楼临街铺子。销售方式：长期返租,返租年限：5-10年（有待开发商确定）回报率：6-10%（有待开发商确定）10年返租回报率调查如下：年限第1年第23年第45年第68年第910年回报率6%7%8%9%10%营销策略：项目对外宣传“家乐福、苏宁电器入驻”，以长期返租的形式，提升项目在市场的投资热度，从而拉动项目销售，从项目实质情况来看，以已入驻成形的大型商业入驻，通过长期返租的形式，压缩客户投资风险，从而吸引区域投资客户对项目的认可度。实质：借助入驻大型成功商业体来保障投资收益，增加
22、对其的投资热度，促进商铺销售目的。客群分析：处于新老城区交界处，预计的铺面总价不高，项目投资客户面较大，主要集中在仙桃城南新区客户及周边经济情况较好乡镇及仙桃本地投资客，部分江汉平原及周边市投资客户。推广形式：户外造势、商家入驻活动推升区域知名度及促销、不定期组织推介活动、短信、派单、网络及项目现场包装等推广手段。占地面积6564.62规模5万方（其中商业2万方，共五层，仅销售一楼和二楼商铺）项目地址仙桃市大新路56号容积率6.95绿化率/商铺面积区间40-100销售价格均价4万开盘时间2012.9.28销售情况仅剩几套商铺未销售购买客群仙桃市内居住人群、周边乡镇、江汉平原投资客户5层楼共2万
23、方商业，但只销售一楼和二楼，一楼整楼和二楼内部的商铺集中在20-30之间，总价在80-120万左右，二楼临街窗口有少量大面积商铺，总价在200万以上。销售总面积不到1万方，销售9个月剩10个商铺，皆为小面积商铺。从整体来看位置好的商铺销售情况好，小面积供应量大未销售完全，大面积的小供应量反而销售完全，主要由于大面积商铺较少。一楼二楼销售方式：长期返租 年限：3年 回报率：6%3年返租回报率调查如下：年限第1年第2年第3年回报率6%6%6%小体量商业，且又只销售一楼和二楼，销售总面积不到1万方，销售9个月剩少量商铺。营销策略：项目对外宣传“家乐福、苏宁电器入驻”，以长期返租的形式，提升项目在市场
24、的投资热度，从而拉动项目销售，从项目实质情况来看，以已入驻成形的大型商业入驻，通过长期返租的形式，压缩客户投资风险，从而吸引区域投资客户对项目的认可度。实质：借助入驻大型成功商业体来保障投资收益，增加对其的投资热度，促进商铺销售目的。客群分析：处于新老城区交界处，预计的铺面总价不高，项目投资客户面较大，主要集中在仙桃城南新区客户及周边经济情况较好乡镇及仙桃本地投资客，部分江汉平原及周边市投资客户。推广形式：户外造势、商家入驻活动推升区域知名度及促销、不定期组织推介活动、短信、派单、网络及项目现场包装等推广手段。占地面积11988.39规模4.2万方（地上六层加上地下一层，地上六层每层6000方
25、，地下一层为7000方）项目地址仙桃市大新路容积率5.5绿化率/商铺面积区间20-100销售价格均价4万左右开盘时间2013年9月开始认筹，11月开盘购买客群武汉市汉正街投资客，仙桃市内居住人群、周边乡镇、江汉平原投资客户营销策略：项目地段位于繁华的大新路的后段，招商上突出银泰仙桃商城，借助与其同在一地段，来往人流共同性，拉升项目价值，从而拉动项目销售，从项目实质情况来看，利用成熟的地段与市场，配以短期返租减小项目投资风险，从而吸引区域投资客户对项目的认可度。实质：利用成熟的地段与市场优势，无需担心招商，通过控制招商质量，从而达到销售目的。客群分析：效果最好的是在武汉汉正街派发传单，针对的是在
26、汉正街做生意的投资客，和仙桃本地和周边乡镇投资客。推广形式：户外造势、派单、及项目现场包装等推广手段。占地面积350644规模100万方（其中商业10万方，一期五层商业加上地下一层共7.5万方，后期是酒店底商2.5万方）项目地址仙桃市玉沙大道8号容积率3.58绿化率34.5%商铺面积区间20-100销售价格均价：一楼1.5万-2万；二至三楼1.2万-1.5万；四楼1万-1.2万；五楼7000开盘时间未开盘，认筹中购买客群仙桃市城北老城区新置业人群、周边投资客户商业铺面面积划分区间保持在20100平米之间，但是铺子多为20-30平米左右和50平米左右的商铺，购买大面积为几个相连铺子打通，且可以认
27、多个筹。元泰新世界步行街招商和管理为湖北思锐代理，其典型项目为武汉光谷步行街，西班牙风情街。销售方式：短期返租 年限：3-5年 回报率：6-8%3-5年返租回报率调查如下：年限第3年第4年第5年回报率6%7%8%营销策略：项目负责招商及后期运营的是思锐，思锐招商上利用自己成熟的武汉光谷步行街资源进行招商，通过已招商户对项目价值拉升，从而拉动项目销售，从项目实质情况来看，以优秀商户入驻，后期统一运营管理品牌，配以短期返租减小项目投资风险，从而吸引区域投资客户对项目的认可度。实质：营造投资热度，招商先行、统一运营管理，从而达到销售目的。客群分析：铺面种类较多，每层均价也有差异，总价可选择性高，项目
28、投资客户面较全面，主要集中在仙桃城北老城区投资及二次置业人群，仙桃白领及以上阶层，还有周边乡镇投资客。推广形式：户外造势、活动推升区域知名度及促销、不定期组织推介活动、短信、派单、及项目现场包装等推广手段。占地面积172162规模60万方（其中商业14万方，一期只2万方，且还未推出）项目地址仙桃市南城新区仙汉路与朝阳路交汇处容积率3.5绿化率35%商铺面积区间一期40，转角面积稍大70-80销售价格一楼1.8万，二楼1.2万以下开盘时间未开盘，未认筹购买客群仙桃市内居住人群、周边乡镇、江汉平原投资客户（本楼盘走得路线较高端）一期二期三期销售方式：长期返租 年限：10年 回报率：6-8%10年返
29、租回报率调查如下：年限第1-3年第47年第810年回报率6%7%8%营销策略：项目走高端盘路线，现阶段重点销售住宅，再来做商业部分商业招商滞后，招商方向与政策不明。通过了解，招商滞后是等待新政府搬迁，及新客运站的搬迁，现在销售只是以价换取少量销售回笼部分资金，所以销售不积极，在宣传方面略好于销售，利润增长点在二期，三期的大体量商业，二期，三期开发同步于新市政中心的建立，后期拉升价格。实质：销售招商滞后，等待后期区域价值飙升，再创造利润增长点。客群分析：主要集中在仙桃彭场镇等周边经济情况较好乡镇及仙桃本地投资客，部分江汉平原及周边市投资客户推广形式：户外造势、活动推升区域知名度、短信、派单、及项
30、目现场包装等推广手段。仙桃未来商业供应量较大，本项目后期面临市场风险相对较大；仙桃市商业分部两块（城南新城、老城），近年逐步向城南发展，新城价格明显比老城价格要低，差不多每平米少10000元，近两年仙桃商业地产市场开发量迅速增大，不但开盘项目数量增多，体量也逐步增大，由原来的单个三四万方的小项目发展到有着数十万平方米的大型综合体。销售价格增长较快，销售情况良好。从以上数据可以看出，仙桃市如今的大部分商业销售价格在1-2楼在3-4万元/左右，3-5层售价略低。商业操作思路上多采用返租形式，带租约销售，包租年限在5-10年左右，年投资回报，多采取分层次递增的形式，以年投资回报率6%-10%之间；铺
31、面划分采取虚拟产权的形式，面积多在20-40平米之间，总价控制在20-40万之间。投资客户占主导。铺面划分区间30120平米（以20-30平为主）铺面划分均留通道，保证公摊面积不超过40%承受总价总价20万40万操盘思路较为类似，招商先行，采取带租约销售；包租多为5-10年，年投资回报率在6%-8%之间；投资客是区域主力购铺客户；市场去化量在10万方左右，以第一季度去化2万方反推仙桃市场解读|仙桃重点指标分析|仙桃房产市场分析|仙桃在售商业项目调研|仙桃汽车市场分析|仙桃周边汽车市场分析|专业汽车市场案例借鉴汉宜高速黄金大道仙桃大道汉江路纺织大道复州大道何李路123456789丝宝路说明：全市
32、约30家一手车经营网点多以经销商和厂家直营店为主。仅4家汽车4S店（福特、雪铁龙、昌河）且坐落分散。编号地段经营业态租金价格（元/月）面积（）说明1兰霸兰整车销售、汽车展厅大车维修、汽车配件汽修：11-12整车：24-27单个店铺40-50经营商需求面积90-300平米2德政院汽车展厅28-35单个店铺60-80德政园属于区域最新的整车市场整体商业氛围好3干河路与桃源大道交汇路口汽修、汽配汽车美容装饰18-21单个店铺40-45分简易工棚和私人住宅底商，价格差别不大4丝宝路4S店汽修：10整车：15售后1000展厅10003个新建4S店，甲方代建钢结构5汉江路二手车市场18-21单个店铺35-
33、40分简易工棚和私人住宅底商，价格差别不大6仙源大道汽配、摩配25-26单个店铺40-45临街底商，两层结构7昌升路汽修、汽车美容装饰21-25单个店铺40-45分简易工棚和私人住宅底商，价格差别不大8致富路重型机械车、农机市场-专业农机市场9纺织大道大车维修汽修：11-12整车：24-27单个店铺35-40前场庭院较大，达到15米，基础配套设施差临街私房临街铺面汽车美容二手车交易基本概况：店铺总面积约320平米，由四档单层面积约80平米的社区底商打通经营，汽车展示区占160平米，汽车维修区约占160平米，由于商铺为上下两层布局，二层基本闲置，作为员工休息区。目前店铺租金在30元/平米月，考虑
34、到租约到期，户主提高租金的压力，经销商考虑重新寻地经营。访谈描述：店铺经理对本项目比较了解，比较关心租赁价格、同时对项目的市场信心比较担忧，中途多次询问其它品牌汽车是否入驻。也在综合权衡绿地板块的市场。市场信心不足关注租赁及招商政策基本概况：店铺总面积约230平米，由四档单层面积50多平米的集群市场打通经营，整体以汽车展示为主，展示区后面是停车大院，形成“前厅后院”的格局市场，商铺仅一层，办公区位于后院搭建的板房内。目前店铺租金在22元/平米月，该店是仙桃较为有影响力的店面，销售情况较好，考虑到形象改造，目前，经销商正考虑购地或租地自建专业标准的4S销售展厅。访谈描述：店铺经理对本项目比较关注
35、，前期也与公司领导约谈过，其想购地自行经营，与本项目营销模式不符，先考虑在绿地对面空地租地建店自营。购地自主经营对项目是否卖地较为在意从仙桃汽车市场分析来看，主要有以下几个方面的特征：1、经营不规范，沿街乱停乱放，占道经营，严重影响市容市貌；2、经营规模小，车辆品种较为单一，不能集多个品牌于一体，不能满足快速发展的汽车环境；3、汽车销售点分布散乱，店面狭小简陋，不利于管理；4、多数区域内客户选择外地购车，税收流失严重。从经营户或经销商经营要求来看：1、对整车销售的大经销商而言，他们比较关注项目是否可以卖地或租赁地皮自主建设经营，同时，比较关注后期市场氛围的形成状况；2、对于小型自营业主而言，他
36、们比较关注招商政策及市场信心，部分实力较强的客户对销售价格比较关注；3、对于汽车配件、美容装饰、汽车维修、二手车等自营户而言，他们比极关注市场氛围和销售价格。缺乏专业、规范的专业市场关注收益空间，对成本控制较大仙桃市场解读|仙桃重点指标分析|仙桃房产市场分析|仙桃在售商业项目调研|仙桃汽车市场分析|仙桃周边汽车市场分析|专业汽车市场案例借鉴4S店汽车展厅、维修车间办公服务区商务中心占地面积项目总占地面积125.3亩，一期约69亩（约46000平米），分三期开发规模16000平米，由6个汽车4S店，4个汽车展厅，6个维修车间，6个办公服务区，拟建一个商务中心组成项目地址天门小板镇工业园三乡路旁容
37、积率0.35绿化率15%商铺面积区间40-45销售价格5377元/4S店入驻时间2013-2-4销售情况目前已经入驻商家有神龙品牌汽车4S店购买客群天门市内经营户、经销商及周边投资客目前6个汽车4S店已建成由公司股东持有经营，在售的是一期汽配用品、美容保养综合楼，目前共销售28套商铺，总计5000平米。销售策略：不包租，自买自营。一、二层连买，三层单买。现行优惠：认筹期间一万抵三万。优惠后一、二楼均价4000元左右，三楼均价2000元左右。销售评估：6个汽车4S店由公司股东自我持有,经营品牌已确定（现代、大众、神龙、三菱、长安、本田）其中神龙以于9月份试营业，招商难度不大。前期认筹70%，元旦
38、期间开盘，因体量较小资金压力不大，主打价格优势吸引投资、自主经营群体。市场较小，满足天门当地需求，缺乏高端品牌汽车4S店汽车饰品展示汽车展示商务中心占地面积项目总占地面积94.8亩约46000平米），分三期开发规模项目由8个汽车4S店，4个汽车展厅，2个汽车饰品展示中心，1个车友休闲广场和一个商务中心组成项目地址潜阳西路39号容积率1.2绿化率7.5%商铺面积区间30-40，转角面积稍大销售价格未定价，不低于1万元/销售情况二期认筹中（招商已完成），即将开盘，2万抵3万购买客群潜江市内经营户、经销商及周边投资客目前8个汽车4S店已建成，现在售一期2个汽车饰品展示中心，经营范围扩大到汽配用品、美
39、容保养综合楼。共销售40套商铺，共计3940.8平米。销售策略：两年包租，每年返还5%，不充抵房款。由物业管理公司每年按年返还。一、二层连买，暂时无促销优惠，一、二楼均价5888元左右。销售评估：8个汽车4S店由公司股东持有经营，品牌已招租完成（丰田、雪佛兰、别克、东风日产、东风悦达起亚、东风风神、本田）其中雪佛兰、别克、东风日产以于9月份试营业，招商难度不大。前期销售80%，8月期间开盘，一楼层高5.6米可分割2层，二楼层高3米。宣传口号买两层送一层。但其销售区域经营类型与旁边专业市场重合，后期销售有一定难度。一期销售较好，市场氛围已初步形成，销售压力大。占地面积项目总占地面积约30219.
40、6平米规模约57888平米项目地址潜江市客运站那个站西100米容积率1.9绿化率7%商铺面积区间内铺47-50,街铺在100-120之间销售价格7000-10000元/销售情况2012年9月认筹,每日优惠300元（认筹金10000元）12月开盘购买客群潜江市内经营户、经销商及周边投资客内铺47-50,街铺在100-120之间临街内铺项目一期开发约25亩。项目分三期开发，项目由2栋临街商铺，10栋汽配、维修、美容集群内街铺组成。目前一期6栋内街商铺与今年4月份开始认筹，12月底开盘。共销售126套商铺，共计18900平米。销售策略：三年包租，每年返还10%，充抵首付款，三层连买。现行优惠：认筹期
41、间一万抵三万，每日增值300元，优惠后均价4700元左右。销售评估：产品地位与旁边天驰汽车城有部分产品重合，对比销售时机较晚。从认筹前期到开盘期，均无实际招商工作，虽有项目主体定位但无可持续经营模式，很难打动投资购买意愿。预计前期认筹40%左右，项目地块狭小间距过窄，一楼层高4.8米，二、三楼层高3米。后期销售有一定难度。与天驰项目重叠，整体运营不佳，以汽配销售为主。占地面积项目总占地面积约56752平米规模总建筑面积81167，汽车展示区20436，汽车维修区10500，汽车美容区6720，商务酒店34961.3项目地址洪湖新堤大道和丰收渠路交汇处容积率1.43绿化率25%建筑密度35.3%
42、销售价格租赁15元/平米月车位数480个施工情况目前围墙已围，预计9月份完工，10月份开业，但供目前情况来看，很难达到计划效果。汽车展示区商务酒店汽车美容区汽车维修区洪湖汽车销售店多存在私房底楼，市场规范程度低占地面积项目总占地面积175亩 规模建筑面积16万方，规划为七大功能区。标准4S店、1.3万方、整车销售区2万方、汽车维修区1.6万方、汽配销售区1.8万方、综合商务区4.3万方，旧车销售中心与生活配套区5万方。项目地址荆门市高新区兴隆大道迎春大道交汇处 容积率1.53绿化率23%商铺面积区间21-100主推30-50销售价格一楼均价1万元/销售情况招商基本完成，部分商户已入驻，三期开盘
43、一段时间项目说明12年包租，前3年租金一步到位，年投资回报8.5%面积区间在20-50平米之间，采取“0”公摊销售，但价格较高，实质将公摊面积通过核算后，计入售价中，销售套内使用面积。销售价格在10000-12000元/平米之间，总价在20-50万之间。占地面积项目总占地700亩，一期开发140亩（约93333平米），整个项目分三期开发规模约100000平米，一期由9个汽车4S店，1个高档汽车展厅组成，二期定位汽车体验区由华中地区唯一一个2.5公里长场地赛道、越野赛道、试驾中心、汽车影院等组成，三期定位汽车配套商业由维修中心、汽车酒店、汽车公寓、汽配用品市场组成。项目地址江夏大道邬树村 容积率
44、1.0绿化率5%销售价格均价15000元/平方米 店铺面积20-95项目概况见下P区域划分明确，确定租赁板块，销售板块目前9个汽车4S店已建成投入使用，由开发商与品牌经销商定向合作开发。现在售的是高档汽车展厅共销售300套商铺，共计15000平米。2010年3月开盘。销售策略：20年包租，第一年返租6%，第2-7年返租7%，第8-20年返租8%，铺面划分20-95面积不大，每年底返还租金。均价10000元左右。销售评估：主力店招商成功，9个汽车4S店（宝马、雷克萨斯、奔驰、斯巴鲁、雷诺、Jeep克莱斯勒、韩国现代、菲亚特、捷豹路虎）陆续营业，因定向合作开发前期土地资金压力不大。现在售15000
45、高档汽车展厅，销售周期已近3年预计销售85%。铺面划分不大（总价优势）包租周期长是最大销售优势。但高档汽车展厅现在还处于招商阶段，对返祖方式的有效性疑虑、投资者对汽车展厅的营运模式、盈利模式认知匮乏，接受度不高是项目的最大抗性。市场定位、汽车品牌均较为高端，以汽车展销为主。周边区块汽车市场规模都不大，除武汉中心板块外；品牌4S店先行，作为市场切入点，提升项目整体形象。实际销售产品多为23层产业配套物业，主要经营范围以汽车配件用品、美容、保养为主。门面皆为街铺上下连买，面积在100平米左右。销售产品多采取包租形式，这是由商业地产投资特性决定。新市场培育期大致为35年，期间实际租金水平较低，租售比
46、小于投资预期。开发商为降低销售门槛，打消投资者心理预期顾虑，多采用23年返祖形式促销。后续经营交为商业管理公司或物业公司管理，以实现开发企业快速回笼资金。项目规划多以销售、办证、零部件用品、维修等一站式汽车购物为主要卖点。多期开发，回笼一部分资金，根据项目实际销售情况整合定位下期开发布局。招商先行，前期引进主力4S店拉动整体招商氛围，以招商优势作为销售助力。|仙桃重点指标分析|仙桃房产市场分析|仙桃在售商业项目调研|仙桃汽车市场分析|仙桃周边汽车市场分析|专业汽车市场案例借鉴轿车专修园区汽配城一、二期汽车美容用品园区n占地面积410亩，其中一、二期汽配市场及仓储用地200亩（目前一期已建成），
47、未来将建成集汽配交易、车辆美容修理、仓储物流于一体的现代化综合专业汽配市场。n规划布局整齐有序，分区明确，且预留未来发展用地；道路系统及停车体系结合良好，方便快捷。n开发策略先行启动车辆常用零配件及养护用品，同时结合“五年回购”等优惠政策、汽配交易会迅速聚集人气；远期将依托1500亩蓝海（武宿）国际物流港规划的山西后市场基地的多元化完善汽车服务配套体系打造太原最大的综合汽配商贸基地 汽配城总体效果图示意 汽配城局部平面示意案例一：蓝海国际汽配城依托规划中的山西汽车后市场基地蓝海国际物流港的全面配套，打造现代化一站式综合性专业汽配市场。可借鉴点项目简介n区位：位于太原武宿新城区域，太榆同城中心位
48、置n占地：27.3万平米（410亩）n建面：35万平米n容积率：1.28n是一个集汽配、汽修、仓储、物流、信息于一体的国际化汽配交易大型专业批发市场，是山西省重点招商引资项目、中部地区最先进的汽配贸易流通平台和汽配产品集散基地。项目简介蓝海国际汽配城依托规划中的山西汽车后市场基地蓝海国际物流港的全面配套，打造现代化一站式综合性专业汽配市场功能分区n汽配商贸区n轿车专修区n汽车美容用品园区轿车专修园区汽车美容用品园区汽配商贸区 汽配城局部平面示意 汽配城功能分区示意工程机械一条街底盘系列一条街底盘系列一条街8m10m10m店铺店铺店铺店铺2.5m5m5m5m8m5m 沿街店面 三种商铺户型项目借
49、鉴n太原现有市场无较好规划的汽配、汽修园区，皆布局混乱n园区分区明确，以汽配商贸区为核心，居中布置，汽配商贸以竖排行列式布局，规整有序，方便车辆进出通用件一条街微配一条街机油一条街店铺店铺店铺蓝海国际汽配城是太原目前汽配、汽修市场中规划布局最规整合理的汽车园区|项目基本概况|项目SWOT分析|项目目标客群锁定|项目形象定位从地块位置来看，地块处在城南新区西部，属于仙桃发展的核心带，地块未来升值价值较佳，地块紧临汉宜高速，物流交通运输较为方便，规划的整体环境及配套较为齐全。123433项目地块东面与豪布斯卡隔路相望，周边地势平坦，区域内以原住居民为主，对外昭示性和吸纳性较强。整体商业氛围和环境有
50、待提升和改善。21车流量：35-40辆/min人流量：3人/min车流量：35-40辆/min人流量：3人/min站点公交线路公交路线铁匠湾1路白庙-龙峰桥-中南桥-六化桥-新里仁口-棉纺厂-职业学院-杜柳收费站-电信广场-中百仓储-客运总站-仙洪菜场-公汽公司-东桥-城乡渠-商城东门-文化宫-逢春花园7路健鼎电子-文化豪布斯卡-铁匠湾村委会-纺织园区-旺旺食品厂-清水湾-仙桃职院-杜柳收费站-联通公司-农家小院-电信大楼-交警一中队-黄金大道-明珠酒店-市客运总站-天下时代广场-市公交总公司宿舍-步行街(北)-城乡渠-商城东门-市文化宫-逢春花园-轮船码头-渔网市场-仙源学校仙桃仙洪，汉宜可
