1、*办公楼 工作总结 机电设计华润置地上海大区设计管理部.*办公楼 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.目 录 CONTENT*办公楼 Chapter 1管控难点分析Chapter 2机电系统设计Chapter 3典型案例分享Chapter 4总结与展望.*办公楼 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.目 录 CONTENT*办公楼 1、项目情况简介2、管控难点剖析3、管控思路回顾Chapter 1管控难点分析Chapter 2机电系统设计Chapter 3典型案例分享Cha
2、pter 4总结与展望.*办公楼 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.*办公楼 一、管控难点分析 基地整体平面图落地建筑落地建筑1、项目情况简介汇报范围汇报范围.*办公楼 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.*办公楼 招标标段名称物业及持有类型层数一标段（机电）博物馆博物馆，交地铁10线3（地上）商业楼(11#)商业、返还政府8+1（平台+地上）A/B楼(2#)办公+底商、整售8（平台上）C楼(3#)办公、整售7（平台上）D楼(4#)办公、整售7（平台上）V1V2V3(6
3、#7#8#)总部办公、整售3（平台上）V4V5总部办公、整售4（平台上）二标段（机电）E/F楼办公+底商、整售10+3（地上+地下）购物中心购物中心、自持有6+3（地上+地下）列检二库车库+商业2（地下）三标段（机电）酒店酒店、整售8（平台上）G楼商业、出租1层(地上）汇报范围单体情况简介一、管控难点分析 本次总结范围1、项目情况简介 .*办公楼 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.*办公楼 一、管控难点分析 各阶段时间轴分析 2011201120122012201320132014201420152015一标段+二标段一标段一标段
4、二标段2011.32013.112012.22013.122012.92014.42012.62014.5二标段2014.12014.720162016一标段二标段2013.10-2014.012015.01-2015.05方案扩初施工图招投标1、项目情况简介 .*办公楼 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.*办公楼 一、管控难点分析 AB#C#D#V1#V2#V3#V4#V5#商业楼博物馆例检二库G#EF#购物中心酒店 方案批复2013.10.30扩初批复2013.12.032014.3.282015.5施工批复间2014.01.
5、242014.05.132014.04.242014.04.252014.07.141、项目情况简介 图纸批复时间节点 .*办公楼 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.*办公楼 租售办公 与 总部办公 机电单方成本对标分析：吴中路租售型办公、总部型办公 加权平均成本中，暖通电梯消防强电 弱电水 ，暖通约占50%总部办公比租售型办公 机电单方成本约差100元/，差别的造价90%以上体现在暖通专业。暖通差别达的原因一部分因为 V1V2V3末端设备没有甲供。租售型为 风冷热泵+风机盘管系统；总部型为VRF系统。空调系统形式对造价影响很大，
6、选择时须谨慎比较。电,54.21,8%水,11.03,2%暖通,305.32,46%弱电,54.47,8%消防,116.08,17%电梯,127.84,19%V1-V3#平均机电成本 668.95元/电水暖通弱电消防电梯 73.10 18.89 408.70 54.69 83.09 126.75 54.21 11.03 305.32 54.47 116.08 127.84 -50.00 100.00 150.00 200.00 250.00 300.00 350.00 400.00 450.00 电水暖通弱电消防电梯A-D平均机电成本V1V3#机电成本注：机电成本为合同价折算 单方造价。单位：
7、元/，成本中 未含机电变更（因变更未完全统计出来）一、管控难点分析 成本统计1、项目情况简介 电,73.10,10%水,18.89,2%暖通,408.70,53%弱电,54.69,7%消防,83.09,11%电梯,126.75,17%A-D平均机电成本 765.23元/电水暖通弱电消防电梯.*办公楼 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.*办公楼 一、管控难点分析 体量大业态多样规划复杂周期长方案多变时间交错销售策略多变交付周期多变场地条件限制用途限制航空限高1 1、系统规划复杂，花大量精力在前期方案、系统规划复杂，花大量精力在前期方
8、案2 2、时间上图纸随着各种因素的变化而调整、时间上图纸随着各种因素的变化而调整3 3、招标及施工界面复杂、招标及施工界面复杂难点概况2、管控难点剖析 .*办公楼 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.*办公楼 多数建筑建于大平台上；体量大，为建筑群状；业态较多，机电系统须考虑整体性，合理性。建筑群开发周期长，建筑方案多次调整，机电系统调整根据总体规划随之调整。图纸设计，时间交错，不易统一把控。过程方案终方案原大平台一、管控难点分析 2、管控难点剖析 .*办公楼 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rig
9、hts reserved.*办公楼 物业持有类型多，销售策略多变，交付周期的变化，导致原规划机电系统，需要针对变化重新调整，出现机电系统界面切换。给设计及招标带来困难。譬如：原V4V5#规划为二标段交付，施工中，由于提前销售出去，比原计划提前交付，导致机电系统须接入一标段，无法接入一标段的系统，须采用临电系统。待EF#(二标段）的机电系统建好，再接入此系统。譬如譬如:例检二库（属于二标段）的共享大厅，此部分连接地铁口，须提前交付，其喷淋、消火栓等机电系统需借用一标段，待二标段的购物中心建好之后，干管再切换回去。由于中间出现新消防规范，因此设计出现反复，同时因界面问题，给招标带来不便。一、管控难
10、点分析 2、管控难点剖析 由于本身和地铁站联通的因素，也导致了原属于二标段的系统提前使用，机电系统临时借用一标段。出现机电系统界面切换。给设计及招标带来困难。.*办公楼 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.*办公楼 原预留管线复杂，竣工图准确度较低，为了安全，减少对停车场运营管线的影响，主动提出引进现场探测单位进行现场探勘，减少设计及施工时对停车场营运管线的影响。现场踏勘现场踏勘综合管线探测综合管线探测成果成果图图将原地上部分的给水、雨污水、燃气管线、电力（路灯）电缆、电话电缆地下已建或者废弃等管线摸查清楚。以对后续规划设计提供支持
11、，为施工过程中减少对原管线的破坏创造有利条件。一、管控难点分析 2、管控难点剖析 设计部设计部&前期部前期部成果成果.*办公楼 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.*办公楼 管线走向受制于管廊，设计须根据管廊走向从可行性、成本等维度综合规划。大平台上有现有的雨水沟及雨水管道，须利用原有条件，给设计及施工带来局限性。大平台管廊示意图大平台管廊剖面示意图一、管控难点分析 2、管控难点剖析 .*办公楼 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.*办公楼 项目前期概念方案方案设计扩初设
12、计施工图设计后期配合验收交付 组建机电设计管理团队 设计资源规划 市政条件 确定机电顾问 配合确定LDI单位 确定弱电顾问 机电方案设计成果 弱电方案 配合确定室内LDI单位 配合确定景观LDI单位 供电方案征询意见 产品初步标准表 机电扩初设计成果 室内方案配合 景观概念方案配合 弱电扩初 地下室土建预留预埋提资 机电一版施工图 产品标准确认 弱电招标图 燃气施工图 室内扩初配合 室内二次机电一版施工图 景观方案、扩初配合 组织设计巡场 综合机电、消防、弱电调试配合 项目后评估 综合机电、消防总包、弱电总包招标配合 集采、甲供、乙供设备审核 综合机电、专项机电分包、弱电深化图纸审核 租户机电
13、工程条件变更 景观深化图纸配合 驻场解决问题管控流程3、管控思路回顾一、管控难点分析 .*办公楼 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.*办公楼 部门配合主要内容前期前期资料踏勘、配合前期部申请市政接驳口，配合其进行燃气申请。商规AB楼底商租户机电条件，按照商规分割，深化图纸阶段按照每跨间距预留机电条件。合约主动进行成本优化，机电容量优化。项目与项目部配合，及时解决项目中存在的问题。专业配合主要内容建筑配合建筑进行管井、机房、雨水沟等合理规划。结构与结构专业配合，各单体梁上提前预留供管道穿越的套管以及设计凹梁可以供管道穿越，增加了净高
14、。满足办公区域高度要求。幕墙排油烟管道结幕墙，将出风口合理优化隐藏，满足美观。因办公外立面为全幕墙设计，配合其进行雨棚雨水管等深化。将雨水管隐藏，实现功能同时，满足美观要求。景观配合其进行室外雨水沟的遗漏处理，弱电与景观的配合。电梯由于厂家更换，导致原条件不匹配，进行了大量的配合优化。精装管线净高处理、水炮隐藏处理，风口隐藏，卷帘门处理3、管控思路回顾一、管控难点分析 互相尊重互配合相.*办公楼 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.*办公楼 各阶段主要管控动作 阶段专业管理动作主要管理内容及成果方案阶段暖通空调系统分析例如：对空调系
15、统进行比选分析，确定合适的空调系统方案等给排水排水方案分析例如：原设计预留排水管接驳 预留量不够，根据吴中路项目规划，在充分讨论原方案的基础上，适当增加接驳口位置，以满足新建建筑的排水要求等 柏城资料支持吴中路项目-排水方案汇报强电供电方案比选分析例如：对电业站（2个KT站，8个PT站）与用户站（1个开关站，3个用户站）两个方案对比分析，根据变配电灵活性大，机房需求面积小，设计施工费低等因素，建议办公建筑群工程优先采用高压用户站的供电方案，较为合理。弱电确认弱电子系统形式例如：弱电子系统比较，规划路由、机房位置规划等一、管控难点分析 3、管控思路回顾.*办公楼 Copyright by CRL
16、AND(Shanghai)All rights reserved.*办公楼 阶段专业管理动作主要管理内容及成果扩初阶段暖通与结构协调参数指标确认例如：暖通管道与结构专业进行协调，钢梁很多采用凹梁，以便大的风管穿越，增加净高。由于集团指引当时未出，与商规、柏诚协商，确定各种机电参数指标，并落地。给排水参数指标确认例如：对用水定额指标进行合理化分析，从而合理确定水池容量，水泵流量。强电参数指标确认例如：对各种电气指标合理分析，各项指标确认。弱电路由优化对路由、管井等进行优化。一、管控难点分析 3、管控思路回顾各阶段主要管控动作 .*办公楼 Copyright by CRLAND(Shanghai)
17、All rights reserved.*办公楼 阶段专业管理动作主要管理内容及成果施工图阶段暖通空调系统容量优化例如：风冷热泵等容量选型优化。给排水租户条件预留例如：AB#底商直接预留好餐饮排水条件强电电缆优化例如：利用公司机电组内部管控工具电缆截面积与开关匹配表，复核华东院施工图中各变电所低压出线电缆截面选型，将优化电缆截面选型落实到电力配套单位的深化设计图纸中。在满足消防验收的前提下，将政府商业楼消防干线矿物绝缘电缆改为无卤低烟阻燃耐火电缆并优化该电缆截面积。电压降的复核。弱电机房面积优化系统优化例如：机房面积优化，减少了各机房面积。对各个系统 综合布线、计算机网络、IT支撑系统、安防广
18、播系统进行优化。一、管控难点分析 3、管控思路回顾各阶段主要管控动作 .*办公楼 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.*办公楼 阶段专业管理动作主要管理内容及成果后期配合阶段暖通材料清单审核深化施工图审核仔细进行材料清单审核,减少以后因设备不符造成的拆改。管道走向的合理性调整给排水材料清单审核雨水排水优化二次租户给排水点位优化仔细进行材料清单审核,减少以后因设备不符造成的拆改。配合景观、建筑，将可做出来能够排到预留系统中的天沟（景观遗漏做天沟）进行现场摸排，确定排水路由（雨水天沟有的隐藏在建筑夹层等，督促现场进行通水实验）对雨棚排水
19、管进行流量分析，配合幕墙，优化排水路径，解决面子问题。根据跨距对 二次租户的给排水点位进行增设，以便满足商规需求。强电材料清单审核二次租户用电需求优化仔细进行甲供、乙供设备与材料清单审核,减少以后因设备不符造成的拆改。将原建筑分隔重新按照商规租户进行划分，增加配电箱等，以满足商规要求。弱电采用招标图招标，达到施工图深度，变更配合弱电采用招标图招标，增加了准确性，减少以后变更量。进行现场配合，对原设计中遗漏项等进行变更增设修改等。一、管控难点分析 3、管控思路回顾各阶段主要管控动作 .*办公楼 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.目
20、录 CONTENT*办公楼 1、机电系统规划2、机电系统优化3、机房面积专题Chapter 1管控难点分析Chapter 2机电系统设计Chapter 3典型案例分享Chapter 4总结与展望.*办公楼 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.*办公楼 暖通系统设计对标二、机电系统设计1、机电系统规划AB、C、DV1V5EF华润持有办公设计指引华润持有办公设计指引A标B标C标室内设计温度（夏季/冬季）24/2024/2024/2024/2024/2024/20新风量（m3/h.人）303030363030人员密度（平米/人）10101
21、0810810810空调形式风机盘管VRF风机盘管变风量or风机盘管，主推变风量风机盘管or变风量，主推风机盘管风机盘管分析：AB/C/D楼经技术经济比较，结合市场定位和各部门意见，采用风冷热泵+风机盘管系统；其中结合AB楼和C、D楼项目定位差异.AB楼采用外区四管内区二管制系统，C、D楼采用二管制系统；V1-V5总部型办公楼体量小，所以采用了VRF系统；。以上各设计参数与集团设计指引 B标对应.*办公楼 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.*办公楼 暖通系统冷热源规划 购物中心及例检二库地下室中央冷冻水系统+热水锅炉+三联供系统A
22、B、C、D、EF办公采用风冷热泵V1V5办公采用VRF空调政府商业中央冷冻水系统+风冷热泵机组（预留）酒店采用风冷热泵二、机电系统设计1、机电系统规划.*办公楼 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.*办公楼 生活给水设计参数对比区域用水标准（设计指引）用水标准（图纸）小时变化系数人次裙楼商业8L/日5L/日121.2办公50L/人/班50L/人/班101.2餐厅50L/餐/班40L/餐/班121.5（1.2）3空调补水冷却循环水量1.5%121.0绿化浇洒2L/日41.0车库冲洗2L/次81.0原因分析：餐饮因为有中餐和快餐之分，设
23、计指引未做区分，可以适当降低。裙房商业仅为交政府商业楼，图纸中实际设计的标准适当减小，亦符合规范。结果分析：定额调小，减少了生活水池容量及水泵流量，减小隔油池体积，减少造价。二、机电系统设计1、机电系统规划.*办公楼 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.*办公楼 生活给水系统整体规划1期办公给水系统政府商业给水系统 公寓式酒店给水系统购物中心给水系统2期办公给水系统政府商业给水泵房（B2层）1期办公给水泵房（B2层）1#购物中心给水泵房（B3层）2期购物中心给水泵房（B3层）2#酒店给水泵房（B3层）2#办公给水泵房（B3层）各办公
24、楼采用 给水系统：生活水池+变频泵组 直接 供给各办公楼 系统简单，减少二次污染 二、机电系统设计1、机电系统规划.*办公楼 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.*办公楼 消防给水系统整体规划政府商业消防泵房（B2层）1期办公消防泵房（B2层）购物中心消防泵房（B3层）2期办公消防泵房（B3层）1期办公及酒店消防给水系统政府商业消防给水系统 购物中心消防给水系统2期办公消防给水系统各办公楼室内消防给水系统：消防泵（市政直接供水）+屋顶稳压水箱 的临时高压系统 平台室外消防给水系统：市政供水+消防泵/消防稳压泵+平台室外管网 的稳高压
25、供水系统 二、机电系统设计1、机电系统规划.*办公楼 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.*办公楼 燃气系统整体规划燃气调压箱燃气管两个燃气调压站，分别供给西区与东区。二、机电系统设计1、机电系统规划.*办公楼 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.*办公楼 平台层雨水设计规划 重力雨水区域 重现期3年虹吸雨水区域 重现期10年二、机电系统设计1、机电系统规划 重力雨水区域 重现期50年.*办公楼 Copyright by CRLAND(Shanghai)All right
26、s reserved.*办公楼 平台层的污水经过两个大平台排水点排入地面层；二、机电系统设计1、机电系统规划平台层雨水设计规划 水井.*办公楼 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.*办公楼 地面层污水设计规划 地面层经过6个排水点，排入市政污水管道。二、机电系统设计1、机电系统规划Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.*办公楼 列项ABCDEFG、V1V5办公楼政府商业楼建筑面积138846m252146m2总安装功率20983kW9774kW变压器容量2台1250kVA、
27、2台1600kVA，2台2000kVA及2台2500kVA共14700kVA4台1600kVA共6400kVA电源电压等级10kV10kV回路数6路（两两相对独立）2路（两两相对独立）计量方式10kV高供高量，分单元低压计量（物业管理）10kV高供高量，分商铺低压计量（物业管理）单位建筑面积指标106 kVA/m2122 kVA/m2二、机电系统设计1、机电系统规划供电主要设计参数Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.*办公楼 区域划分吴中路办公楼集团指标（A、B标）大堂200LUX小于等于200LUX办公室500LUX小于等于500
28、LUX电梯厅150LUX小于等于200LUX走道100LUX小于等于150LUX卫生间150LUX小于等于150LUX楼梯间75LUX小于等于75LUX总结：根据对标情况，吴中路办公楼功能区域的照度指标 与集团A标或B标要求同。二、机电系统设计1、机电系统规划照度设计指标Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.*办公楼 列项吴中路办公楼集团办公楼设计指引2.0（B标）用电负荷密度76W/m2(不包括空调用电)70W/m280W/m2(不包括空调用电)电源回路要求双回路，互为6备用（备用量不小于总量50%）电压等级10kV双回路，互为备用
29、（备用量不小于总量50%）电压等级10kV开闭所设置10kV开闭所一座根据当地供电部门要求是否需要设置开闭所变配电所共设置三座供办公楼专用变电所设置供办公楼专用变电所柴油发电机组不设置满足双回路供电时，可不设柴油发电机组 吴中路办公区域供电设计指标 参照 集团办公楼设计指引2.0（B标）。二、机电系统设计1、机电系统规划电气设计容量Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.*办公楼 强电强电 独立10kV市政电源由地块西侧引入，经室外埋地通过大平台机电管廊引入10kV电业KT站；再由10kV电业站通过机电管廊敷设电缆至大平台各处变电所内。
30、10kV市政电缆10kV用户电缆二、机电系统设计1、机电系统规划高压电缆走向Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.*办公楼 强电强电 一标段10kV电业KT站V4#,V5#，E#，F#，G#办公楼10KV用户站(2台1250kVA及2台1600kVA）政府商业10KV用户站（4台1600kVA）C#，D#，V1#V3#办公楼10KV用户站（2台2500kVA）A#，B#办公楼10KV用户站(2台2000kVA)酒店变电所二、机电系统设计1、机电系统规划变配电站布置Copyright by CRLAND(Shanghai)All rig
31、hts reserved.*办公楼 市政电源经大平台10kV电业KT站配电装置分为4组共12路10kV电源分别引至各10kV用户站。二、机电系统设计1、机电系统规划10KV供电方案Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.*办公楼 针对吴中路办公楼群的项目特点及今后运营模式，机电顾问公司提供 三套供电方案作比选。方案一方案一 采用采用电业站供电，电业站供电，电业站均设置在大平台上电业站均设置在大平台上 建筑物外建筑物外二、机电系统设计1、机电系统规划供电方案对比（方案一）Copyright by CRLAND(Shanghai)All r
32、ights reserved.*办公楼 方案二方案二 采用采用电业站供电电业站供电，电业站均设置在大平台上，电业站均设置在大平台上 建筑物内建筑物内二、机电系统设计1、机电系统规划供电方案对比（方案二）Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.*办公楼 方案三方案三 采用采用用户站用户站供电供电，用户站均设置在大平台上，用户站均设置在大平台上 建筑物外建筑物外二、机电系统设计1、机电系统规划供电方案对比（方案三）Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.*办公楼 列项列项供电方案一供
33、电方案一(PT站在建筑物外站在建筑物外)供电供电方案二方案二(PT站在建筑物内站在建筑物内)供电方案三供电方案三（设用户站）（设用户站）供电方案2个KT站+8个PT站2个KT站+8个PT站1个开关站+5个用户站高压进线4路10kV高压4路10kV高压2路10kV高压高压配电装置约36台高压配电装置约36台高压配电装置约20台高压配电装置10kV变压器容量及数量10台 800kVA；10台 1000kVA；共20台10台 800kVA；10台 1000kVA；共20台2台1250kVA；6台1600kVA；2台2000kVA；2台2500kVA；共12台低压配电装置每栋办公楼首层需设置若干个PM
34、L计量柜每栋办公楼首层需设置若干个PML计量柜无需设置PML计量柜配电房面积约2300m2约2300m2约950m2吴中路办公楼供电方案对比表二、机电系统设计1、机电系统规划Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.*办公楼 列项列项供电方案一供电方案一(PT站在建筑物外站在建筑物外)供电方案二供电方案二(PT站在建筑物内站在建筑物内)供电方案三供电方案三（设用户站）（设用户站）电业KT站费用480万/座含2台 1000kV 变压器及低压配套设备相关费用合计960万480万/座含2台 1000kV 变压器及低压配套设备相关费用合计960万
35、200万/座注：不含变压器及低压设备电业PT站费用260万/座共8座合计：2080万260万/座共8座合计：2080万无用户站费用无无450万/座共5座合计：2250万外线费用200万/公里4路 1.7公里合计：1360万200万/公里4路 1.7公里合计：1360万200万/公里 2路 1.7公里合计：680万费用总计约5360万约5360万约3130万二、机电系统设计1、机电系统规划吴中路办公楼供电方案对比表(续）Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.*办公楼 本项目基地位于轨道交通十号线吴中路停车场上方，基地建设用地202384
36、平方米，总建筑面积524040平方米，其中一标段包括：AB栋、C栋、D栋、V1V3栋、博物馆、商业楼及例检二附属机房设施，总面积80287平方米。规划弱电机房包括地块共用通信机房、一期弱电机房（含V4/V5管理）、商业楼配套弱电机房及博物馆机房。弱电总体规划介绍二、机电系统设计1、机电系统规划Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.*办公楼 商业楼进线间商业楼通信机房办公楼线间办公楼固网机房办公楼信号覆盖机房+有线电视弱电机房规划二、机电系统设计1、机电系统规划Copyright by CRLAND(Shanghai)All right
37、s reserved.*办公楼 2013年12月招标图招标2014年4月弱电定标2014年7月系统优化完成。2015年3月完成所有变更流转本项目弱电系统采用招标图招标模式，一期所有弱电系统按子系统切分由两家施工单位实施。二、机电系统设计1、机电系统规划.*办公楼 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.*办公楼 注：商铺的数据及语音业务，由三家运营商平行接入到楼层弱电间分配线架（IDF）。从弱电间IDF到商铺之间的线路敷设和末端箱体的安装，由建设方委托弱电承包商完成；除此以外的布线及网络系统的建设与开通，由运营商完成。二、机电系统设计1
38、、机电系统规划弱电综合布线、计算机网络、IT支撑系统.*办公楼 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.*办公楼 商户语音、数据通信（光纤到户）商户POS预留（光纤）物业管理语音、数据通信安防、BA、计量等弱电设备无线WIFI运营商管理网络运营商机房物业内网网络机房、消控中心设备网IT管理网运营商管理物业管理IT管理商户POS预留POS网设计缺漏二、机电系统设计1、机电系统规划弱电综合布线、计算机网络、IT支撑系统规划.*办公楼 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.*办公楼
39、弱电综合布线、计算机网络、IT支撑系统规划及分析序号系统名称招标描述施工描述发起方式2综合布线AB楼08米底商因商规分割变更增加点位；AB楼二层因商规分割变更增加点位；按照实际店铺数量配置 设计变更消控中心、计算机网络机房内点位设置不合理设计变更3计算机网络 未考虑该系统配置物业内网系统；考虑WIFI独立网络系统补充合同17POS收银AB楼08米底商因商规分割变更增加点位；AB楼二层因商规分割变更增加点位；设计变更每商户按照一用一备考虑；设计变更18 无线WIFIABCD大堂+电梯厅增加WIFI补充合同1.AB栋08米底商及平台二层应按照商业配置标准考虑，按照每铺面积预留相应的光纤接入+POS
40、接入；2.办公大堂公共空间应考虑WIFI覆盖系统，系统规划缺漏；3.办公产品网络规划应分为租户网络（运营商建设）+物业网络（自建），系统规划缺漏。二、机电系统设计1、机电系统规划.*办公楼 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.*办公楼 序号系统名称招标描述施工描述发起方式备注4视频监控三层景观平台未考虑设计纳入V4/V5统一增补合约变更交通厅、自动扶梯中段点位增加机房内设备调整纳入V4/V5统一增补室外减少14台，室内增加6台调整POE供电方式合约变更5防盗报警室内点位调整（取消红外探测器16个）设计变更取消红外探测器16个8速通门
41、UPS须纳入统一管理 招标图遗漏，增项门禁控制点数增加增项1.视频监控系统规划未考虑平台上总体接入；因室外设备较多采用POE供电模式成本较高。2.防盗报警点位设置冗余。3.速通门设计界面未考虑弱电相关系统预留。二、机电系统设计1、机电系统规划弱电安防系统规划及分析.*办公楼 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.*办公楼 结合地方规范验收要求，进行点位配置优化。720P枪机720P半球室外1080P枪机 电梯半球摄像机（模拟）室外1080P球机A栋一层34室外2小计小计3 34 42 20 00 0B栋一层1室外3小计小计1 10 0
42、3 30 00 0C栋平台一层614室外9小计小计6 61 19 94 40 0V3平台四层1室外12小计小计1 10 012120 00 0列检二库地下二层列检二库地下一层2小计小计0 02 20 00 00 0总计总计11117 726264 40 0二、机电系统设计1、机电系统规划弱电安防摄像机分析.*办公楼 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.*办公楼 一标段设计规划中未考虑管廊内实际通信光纤路由距离，导致部分楼栋内超过覆盖范围，后期增设广播主机；该系统规划非最优方案。广播系统通过专用的光缆和光纤界面组成，功放可分散布置于现
43、场弱电间内。二、机电系统设计1、机电系统规划弱电广播系统规划及分析.*办公楼 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.*办公楼 二、机电系统设计2、机电系统优化 施工图（优化前）施工图（优化前）精细化计算（优化后）精细化计算（优化后）总制冷量(kW)单台制冷量(kW)台数总制冷量(kW)单台制冷量(kW)台数A栋栋1725575315335113B栋栋1725575315745253C栋栋1695565316885633D栋栋1791597317545853EF462011554跟进优化备注：已实施完成的办公楼（AB、C、D）共优化总制
44、冷装机容量387kW，既节约设备总投资，又可一定程度提高设备运行效率。暖通专业系统优化（风冷热泵选型优化）Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.*办公楼 电缆截面优化：电缆截面优化：利用公司机电组内部管控工具电缆截面积与开关匹配表，复核华东院施工图中各变电所低压出线电缆截面选型，将优化电缆截面选型落实到电力配套单位的深化设计图纸中。根据JGJ16-2008 第13.10.4条规定要求，经设计部优化，在满足消防验收的前提下，将政府商业楼消防干线矿物绝缘电缆改为无卤低烟阻燃耐火电缆并优化该电缆截面积。建议：建议：通常设计院选型过于保守（普
45、遍放大一、二档）并且依据通用电缆手册进行截面选型，今后施工图设计过程中向设计院提供宝胜公司电缆产品手册进行设计选型。先确定建筑物火灾报警保护等级，除特级保护对象外，其余均可采用无卤低烟阻燃耐火电缆作为消防配电线缆。强电专业系统优化（电缆）二、机电系统设计2、机电系统优化 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.*办公楼 配电箱备用回路优化建议：由于办公建筑用电设备较为稳定，后期运营中不可能增加较多用电设备。故在定制公区照明配电箱之前，结合室内精装深化设计，满足实际使用功能，预留一至二路备用即可。公区照明配电箱备公区照明配电箱备用回路过多
46、，造成用回路过多，造成不必要的浪费。不必要的浪费。强电专业系统优化（配电箱备用回路）二、机电系统设计2、机电系统优化 .*办公楼 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.*办公楼 阶段优化内容优化成果优化点定标后优化通信接入系统优化视频监控系统优化防盗报警系统优化门禁系统优化50万1.优化平台室外通信接入路由系统（3根300*150桥架变为2根200*100）；2.优化办公楼及室外平台摄像机点位（共计20个）；3.取消办公楼防盗报警系统点位（共计70个）；4.取消办公楼楼层门禁共计40套；施工配合优化停车系统优化BA系统优化机房优化10
47、万1.优化平台停车部分点位；2.优化办公楼BA系统点位（共计35点）；3.优化地块机房规划系统。1.定标后优化：结合项目实施情况，重点针对安防系统进行优化（已实施）；2.施工配合优化：结合标识系统调整停车引导屏数量，结合甲供设备定标产品优化BA系统末端点位，优化一期 机房使用面积（已实施）；3总结：吴中路办公产品缺乏对标样本，成本优化局限性较大；对办公产品标准梳理缺乏参考性。二、机电系统设计2、机电系统优化 弱电专业系统优化（各系统）Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.*办公楼 分析：列检二库下设办公与商业楼两个消防泵房，均有可节约
48、面积。但是由于此节约的面积，无法有效利用，所以没有对泵房面积进行进 一步优化。给排水A/B/C/D/V1-V5办公消防水泵房3、机房面积专题 35可节约面积一标段办公消防水泵房（面积一标段办公消防水泵房（面积180）商业楼消防水泵房（面积商业楼消防水泵房（面积165）65可节约面积建议：在扩初时，就对机房面积严格把控，以便前期建筑能够更好的划分建筑用地，有效利用。二、机电系统设计Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.*办公楼 注：注：红色圈出部分为低压备用回路红色圈出部分为低压备用回路3、机房面积专题 二、机电系统设计强电V1-V3，
49、C/D变电所Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.*办公楼 原因：变压器低压出线回路共55路，实际使用低压出线回路共38路，备用回路共17路。导致低压配电柜配置过多，变电所建筑面积过大。可优化面积可优化面积约约20m20m2 2建议：办公楼用电负载较为稳定，后续运行用电设备增加可能性较小，故无需预留过多备用回路。按集团办公楼机电设计指引2.0版第2.3.2.1条第5款中规定预留20%低压备用回路即可。3、机房面积专题 二、机电系统设计强电V1-V3，C/D变电所Copyright by CRLAND(Shanghai)All righ
50、ts reserved.*办公楼 机房面积预留与实际需求存在差异，预留偏大。（根据吴中路办公楼部分配套实施单位反馈，该部分机房预留明显大于配套单位实际需求（10+45），富余面积部分配套单位不承担任何租金，造成面积浪费）。机房名称原面积1商业楼进线间182办公楼进线间103商业楼通信机房594办公楼信号覆盖机房+有限电视635办公楼固网机房543、机房面积专题 二、机电系统设计弱电机房（优化前）Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.*办公楼 机房使用面积运营费用通信配套费用1.通信配套工程费用由运营商单位承担（固网+移动信号覆盖）；2
