1、1城市综合体的城市综合体的城市价值和商业模式城市价值和商业模式2案例案例1、东京城市副中心 新宿2、德国柏林市波茨坦广场 索尼中心3、加拿大蒙特利尔玛丽城广场4、香港IFC5、香港太古城6、纽约洛克菲勒中心7、加拿大多伦多伊顿中心8、东京的阳光城9、新加坡新达城10、上海新天地11、伦敦码头区 金丝雀码头12、法国拉德方斯13、日本横滨港未来21区14、泰国长春广场3城市综合体定义城市综合体定义城市综合体商业模式城市综合体商业模式开发体量开发周期空间布局功能协同运营模式开发模式城市综合体城市价值城市综合体城市价值商业价值社会价值4城市综合体城市综合体（1/2）n 所谓“城市综合体”，是将城市中
2、商业、办公、居住、酒店、餐饮、会议、文娱、交通枢纽等城市功能在空间上进行组合，并在各功能间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体n 城市综合体这种建筑形态最早出现于西方国家，且目前全球最典型的大型城市综合体也分布于资本发达国家的重点城市之中，如纽约、伦敦、巴黎等n 中国直到九十年代才相继建成一批建筑综合体，如北京的国际贸易中心和华贸中心、上海的新天地、深圳的华润中心等n 城市综合体作为一种“泊来品”，在中国发展逐渐加快，并升级为新都市综合体，城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”城市综合体城市活动空间建筑生活空间交通枢纽公
3、共文化设施零售商务酒店居住城市综合体功能框架城市综合体功能框架5城市综合体城市综合体（2/2）城市综合体可以理解成是由城市中多种单一功能的建筑通过赋予建筑商业综合价值，有机组合在一起并互为依存的庞大建筑或建筑组群。项目选址标准n 项目所在位置为城市核心区，有人流和消费基础，项目位于城市中心，是城市经济新增长点n 必须具有交通便捷的区位优势n 必须营造齐备的生活系统开发制约因素n 城市必须具备足够的终端消费能力n 城市综合体要求有优越的地段、交通、商圈配套n 开发商须具有雄厚的实力和高素质n 对开发商配套资源的要求6东京城市副中心东京城市副中心 新宿新宿（1/5）n 新宿区位于东京都中心区以西，
4、距银座约6公里，是东京市内主要繁华区之一，新宿副都心目前建成的商务区总用地面积为16.4公顷，商业、办公及写字楼建筑面积为200多万平方米 n 新宿副都心的经济、行政、商业、文化、信息等部门云集于商务区，金融保险业、不动产业、零售批发业、服务业成为新宿的主要行业，人口就业构成已接近东京都中心三区 n 东京新宿CBD的中央核心商务区是以新宿站为中心、半径为7000米的范围内，聚集了160多家银行，新宿已成为日本“银行战争”的缩影，是“华尔街”的翻版 7东京城市副中心东京城市副中心 新宿新宿（2/5）东京都政府（都厅）新宿摩天大楼区 高岛屋中央公园8东京城市副中心东京城市副中心 新宿新宿（3/5）
5、n 新宿区是一个有着各种不同面貌的城镇，居住了大约30万人n 新宿是东京都的一个交通枢纽，共有9条地铁线路由此经过，日客流量超过了300万人西新宿西新宿n 以新宿车站为中心，以西的西新宿是东京新规划的行政与商业新都心，东京都的行政中心东京都厅就位在此处，除此之外周遭还包围了许多大型企业总社所使用的摩天大楼，此超高层建筑群是东京地区最早形成的类似区域南新宿南新宿n 新宿车站南口方向则是百货公司与商店街云集的商业地区，其中最著名的包括有高岛屋百货公司的旗舰店高岛屋时代广场与知名日本连锁书店纪伊国屋的总社 东新宿东新宿n 相对于西新宿的现代化与整齐，新宿车站以东的东新宿地区，则是最热闹也是最混乱的传
6、统商业街地区，其中，闻名海外的红灯区歌舞伎町，就是位在新宿区之内新宿车站新宿车站北北9东京城市副中心东京城市副中心 新宿新宿（4/5）n 新宿开发用地规模约11个街区计50公顷，开发超高层办公建筑面积160万平米，规划就业人口30万，90年代初全部建设完毕，每天人流量高达300万人次，地下连通系统完善，成为东京的国际商务办公集聚区n 新宿的开发，部分疏解了市中心的商务功能和“拦截”了市中心的商务压力n 东京市在新宿区全面开发建设之前，先将该区内的所有交通、市政和公共设施建设完成，包括高速公路、广场、停车场、公园等，使新宿成为完全的“熟地”，得以很快地吸引了大量开发商，建成的物业同样很快吸引了大
7、量企业进入，使新宿成为最成功的CBD之一 n 新宿CBD的规划和建设是很细致的，它的特点是避免了房地产开发商为主导的建设，而是对商务、居住及商业用途规划比较合理，且执行到位，二是现代服务业集聚规模达到日本最大，这主要得益于日本经济的发展和当地政府的管理服务水平n 东京地铁新宿站链接八条轨道交通线路，但是新宿站不仅是一条地下商业街，更是将公共汽车站、出租汽车站、地下停车场以及商店、银行、地下商业街等布置在同一建筑物内n 新宿采用地下步行街系统，将整个地区车站、商场、文化、娱乐等设施连为一体。新宿西区根据地势将地下和地上高架步行街有机链接，并设置了两条自动人行步道，行人可方便、迅速地从车站到达东京
8、都政府、各商务办公设施和中央公园10东京城市副中心东京城市副中心 新宿新宿（5/5）11德国柏林市波茨坦广场德国柏林市波茨坦广场 索尼中心索尼中心（1/4）n 索尼中心位于德国柏林市中心的波茨坦广场，是整个波茨坦广场改造工程的一部分 n 1989年，柏林墙倒了之后，该地区的重建计划开始启动，经历了5年的建设，自2000年6月全部对外营业n 索尼中心是欧洲内陆城市中最大的改造项目之一，是混合功能项目。它拥有8栋大楼，提供办公、零售、娱乐和居住功能空间，总占地面积26444平方米，总建筑面积约13.25万平方米，完工总开发成本约15亿马克n 在各类物业中，由于其优越的地理位置，以办公和商业为主；办
9、公、商业以及由办公商业混合而成的电影之家分别占50、18和13，同时，该项目提供了20的高档住宅12德国柏林市波茨坦广场德国柏林市波茨坦广场 索尼中心索尼中心（2/4）商业（零售）办公住宅商业（餐饮）底层平面图商业（文化娱乐）停车库入口土地用途土地用途建筑面积（平方米）建筑面积（平方米）办公（可出租净面积）68100商业（可出租总面积）25100电影之家17500住宅单元26500车位980n 索尼中心是一个包括办公、零售、娱乐、居住等多种功能的综合性项目n 整个基地呈标准的直角三角形n 从其布局来看，办公楼沿通往老虎公园的相对安静的城市主干道布置，而商业则分布于热闹的城市主干道和中心广场内；
10、住宅设置于较为安静，面向公园的一侧，形成了在市中心地区闹中取静的效果；停车库入口分别在两主干道交汇处和住宅入口处附近，将不同性质的车流有效分离n 整个项目的商业主要集中于底层，为日间和晚间提供了高水平的活动空间n 从业态配比与布局看，索尼中心娱乐型商业成为整个商业体的主要组成部分，也是索尼中心概念的关键部分n 娱乐占整个项目商业部分的68，其中未包括电影之家内所包含的娱乐部分，而零售只占3213德国柏林市波茨坦广场德国柏林市波茨坦广场 索尼中心索尼中心（3/4）n 索尼中心的零售店主要集中在“广场”，广场致力于引进一些能够强化广场活泼气氛的零售店与餐饮，例如索尼时尚店拥有高科技的四层营业环境，
11、销售广泛的创新产品，属于购物、生活方式盒娱乐商铺n 电影之家和德国麦迪泰克占据了索尼中心的移动大楼n 麦迪泰克从重视无线电和电视的研究，而电影之家则提供空间给各式用户，其中拥有德国电影电视学院、马林迪特利奇电影博物馆、阿森纳宝库电影院。除电影之家外，整个项目还拥有8厅“电影之星”多厅电影院、“电影之星”三维IMAX电影院和餐饮n“音乐盒”则让顾客体验各种激昂的音乐主题，它通过尖端技术，未顾客提供多种多样的互动式且可增进知识教益的活动。例如，顾客站在监视屏前即可指挥“柏林交响乐团”；顾客可看到一个用喷射水柱而不是用弦演奏的竖琴；还可参观一个摄录室，可以看到虚拟的贝多芬回到了现实生活中n 大量的成
12、功的娱乐项目，使得索尼中心成功吸引了众多外地来客14德国柏林市波茨坦广场德国柏林市波茨坦广场 索尼中心索尼中心（4/4）n 地理位置、交通的通达性和可进入性和目标市场等综合因素，是索尼中心成功的重要前提n 索尼中心的建设充分考量了土地各使用功能的市场竞争状况，由于周边区域零售功能日趋饱和，明智地限制了索尼中心的零售使用面积，而将娱乐作为商业部分的主导，极大地扩大了索尼中心的辐射能力n 索尼中心选择合适的物业形态混合开发，并将各个部分有机地组合在一起，成功地加强了各物业形态的经营n 多功能综合开发模式选择可相容的物业形态，实现各个部分同时保持各自的独立性和相互的联系性和协作的同时，实现各物业形态
13、在混合开发中的增值n 索尼中心通过建设设计创造了一个特别的城市区域，并通过广场的标志性屋顶，形成了该项目的象征，使其在竞争中脱颖而出，成为吸引商户和个人消费者的著名目的地15加拿大蒙特利尔玛丽城广场加拿大蒙特利尔玛丽城广场（1/2）n 玛丽城广场占地3公顷，是蒙特利尔市中心区布局中的主体，也是蒙特利尔的事务活动中心n 国际上许多大城市都有地下商城，然而只有蒙特利尔市的地下商城完全修建在都市中心的地下 n 玛丽城广场中有一幢平面呈“十”字形、高达183米、玻璃和钢结构的塔式大楼，是加拿大最高、最大的超高层建筑 n 在“十”字形塔楼下面设有一个宽敞的广场-“玛丽城”广场，西面贴近车行道布置一幢15
14、层的条状办公楼，北面布置地下商业中心n 步行广场地坪铺有彩色的装饰石板，开辟有4个开敞的凹入地下的小庭院，通过宽阔的楼梯与地下商业中心取得联系 n 玛丽城广场综合体地下广场有4层，最下层为地铁车站，第2-3层为室内停车场和技术设备层，最上层是商业中心n 通过下部纵横的步行通道，玛丽城广场将商业中心同其它零星商店群组成相互联系的地下网络，还与附近的好运广场和维多利亚广场以及中央客运站等连成一个整体 16加拿大蒙特利尔玛丽城广场加拿大蒙特利尔玛丽城广场（2/2）17城市综合体定义城市综合体定义城市综合体商业模式城市综合体商业模式开发体量开发周期空间布局功能协同运营模式开发模式城市综合体城市价值城市
15、综合体城市价值商业价值社会价值18城市综合体商业模式城市综合体商业模式 开发体量开发体量n 近几年，城市综合体正成为中国房地产乃至商业地产发展的主流开发模式，从某种意义上讲，未来中国城市开发的竞争也是综合体的开发竞争，并由此构成一个具有多职能、最具竞争力和抗风险的城市缩微体n 一二线城市综合体的开发体量存在差异n 北京、上海、深圳等 一线城市其城市综合体的开发体量较大，均在一线城市其城市综合体的开发体量较大，均在100100万平方米左右万平方米左右 ，体量大、规模大，基本上是国内、香港等有品牌影响力、有资金实力和开发经验的大型开发企业，其规划和开发的项目能完整的体现城市综合体的含义n 功能上涵
16、盖中高端零售、甲级办公楼、国外的高星级酒店、高端服务式公寓、高端住宅n 案例：北京华贸中心、上海浦东新鸿基IFCn 杭州、沈阳、无锡等 二线城市的综合体，主要面积在二线城市的综合体，主要面积在5050万至万至8080万平方米左右万平方米左右 ，主要根据各城市目前市场容量和需求所开发，其开发商主要包括本土开发商、香港开发商和中国品牌开发商n 功能上涵盖高尚住宅、大体量零售、甲级办公楼等，一般较少会引入星级酒店作为高端商务配套n 案例：香港IFC19香港香港IFCIFC（1/4）IFCIFC香港国际金融中心地处香港全新的核心地段，是一项集工作、购物及休闲于一体的超大型综合商业项目。香港国际金融中心
17、地处香港全新的核心地段，是一项集工作、购物及休闲于一体的超大型综合商业项目。香港首间四季酒店全港最高级的商务办公大楼香港全新豪华购物广场全港最高建筑物n 1990年代，港英政府宣布香港机场核心计划，计划包括兴建机场快线连接香港国际机场与中环，并在港岛中环对面的维多利亚港进行填海工程，以兴建地铁香港站n 香港站上盖则计划兴建多座商业大厦、酒店及商场，即现在的国际金融中心20香港香港IFCIFC（2/4）n 香港国际金融中心总体项目中，办公物业占了57%，商业物业占比17%，酒店物业占比23%，其中还有3%的公众休息区域。把多功能融合到一个综合体内，实现1+12的放大效应，也更容易成为一个区域的经
18、济和商业的中心，而且具有庞大的辐射作用57%17%23%3%办公商业酒店公众休息区域21香港香港IFCIFC（3/4）n IFC项目是一个集酒店、办公、商业为一体的综合性项目，主要由国际金融中心一、二期，国际金融中心商场以及四季酒店组成，总建筑面积约54万平方米，车位1800个交通途径到达IFC的方式邮轮直接到达项目周边的码头，有电梯连接至商场2楼步行从周边的交易广场、邮政总局等项目由天桥系统直接连接到国际金融中心飞机由机场经机场快线直接到达商场一层市区预登记大堂地铁地铁香港站在本项目内有3个出入口自驾车直接到达国际金融中心停车场，并经由直行梯到达项目内公共交通直接到达项目内巴士站、的士站22
19、香港香港IFCIFC（4/4）23城市综合体定义城市综合体定义城市综合体商业模式城市综合体商业模式开发体量开发周期空间布局功能协同运营模式开发模式城市综合体城市价值城市综合体城市价值商业价值社会价值24城市综合体商业模式城市综合体商业模式 开发周期开发周期n 城市综合体包含了所必须的商务办公、商业休闲、酒店餐饮和公寓住宅四大核心功能。其中，商务功能是其标志性功能，作为高投入、多功能、大体量建筑群，一般要求开发商要有能力控制开发节奏n 城市综合体的开发周期长，一般需要一般需要3 35 5年的开发周期年的开发周期 ，新城区开发相对快些，例如杭州万象城；而市中心区域开发往往涉及到旧城改造等诸多不利因
20、素，开发周期往往要5年甚至更长，往往采取片区逐步分期开发模式，例如 上海新天地（整体开发约上海新天地（整体开发约1515年）年）n 前期可预留发展空间，分期开发较为保险，应把握开发节奏，注重建设的持续性，在区域条件、市场条件等方面成熟后，商务功能的高档酒店、写字楼、商业街就会呼之欲出n 案例：香港太古广场25香港太古城地理位置香港太古城地理位置n 太古城位于香港岛东区的鰂鱼涌，毗邻维多利亚港；项目占地面积约3.5公顷n 该地区与太古地铁站直接相连，通过临近的东区海底隧道与九龙岛连接，可及性良好n 由于香港岛面积很小，太古城与主要商业及商务区距离较近：其与铜锣湾相距4公里、至中环地区约7公里；到
21、九龙岛的尖沙嘴和旺角直线距离分别为4公里和6公里铜锣湾中环旺角尖沙嘴东区海底隧道东区海底隧道港岛线港岛线太古城26香港太古城开发历程香港太古城开发历程太古船坞太古地产成立太古城住宅区共8期高层物业建成 兴建四星级酒店太古中心城一至四期落成太古城一期改建完成n 1907年，太古城的前身为太古集团1907年兴建的太古船坞，该地区与毗邻的鲗鱼涌组成了当时香港最庞大的工业n 1972年，1970年代初期太古船坞迁移到青衣岛更名为“联合船坞”。太古集团随即于1972年成立了太古地产，开始在其原址上进行房产开发n 1975 1985年，太古地产从1975年启动第一期住宅项目至1985年共建造海景花园和海天
22、花园2个高档楼盘及安盛台、金殿台、星辉台、观海台、高山台及翠湖台总计8期住宅，61栋26-30楼的高层n 1982 1992年，太古城中心一期至四期分别于1982、1986、1991及1992年落成，成为港岛东区最大型的购物中心n 1997 年，太古城一期的一部分翻新改建成商厦n 2006年至今，目前，太古地产在原好运街市和柏嘉商业中心的旧址上正在修建一家高星级的酒店27香港太古城实景照片香港太古城实景照片28香港太古城整体定位香港太古城整体定位高品质住宅小区高品质住宅小区作为香港第一个设有园艺花园和绿化平台设计的大型私人住宅项目，太古城通过实用的设计和高素质的管理来赢得香港中产阶级的青睐。大
23、型商业大型商业借助便利的交通条件和成熟社区的支持，太古城中心引进高端品牌及香港第一个真雪溜冰场等特色休闲娱乐设施，成为港岛目前最大的商场。大型商业大型商业新兴商务区新兴商务区太古城中心先后兴建3座甲级写字楼，与相邻的太古坊相连成为香港岛又一重要的商务中心。将太古城打造成将太古城打造成香港优质的综合性社区香港优质的综合性社区29香港太古城功能布局香港太古城功能布局住宅区住宅区n 太古城最先启动的是较易操作的住宅项目。首发楼盘为中档的翠湖台，由于实用率高且品质优良，在销售当天即被一抢而空；此后在地块内部陆续开发了其他5期中档楼盘n 在聚集人气之后，太古城在临近海湾的地块开发了海景花园和海天花园2个
24、高档楼盘n 住宅物业的开发集中在1975年至1980年代初期，1985年完工的海天花园是太古城住宅区的收官之作海景花园海景花园海景花园海景花园安盛台安盛台金殿台金殿台海天花园海天花园星辉台星辉台观海台观海台高山台高山台翠湖台翠湖台太古城中心二期太古城中心二期太古城中心三座太古城中心三座太古城中心一期太古城中心一期太古城中心四座太古城中心四座正在兴建的酒店正在兴建的酒店太古地铁站太古地铁站维多利亚港维多利亚港商业区商业区n 1980年代初期，香港政府在太古城周边计划兴建港岛线地铁和东区海底隧道，这大大改善了太古城的交通条件和可及性n 由于前期开发的住宅区已经成熟，太古城于1982年开始在连接太古
25、地铁站的地块开发太古城中心一期，引入知名品牌经营大型零售；后于1986年地块中心位置开发了太古城中心二期商务区商务区n 随着太古城商业氛围的聚集，加之中心商务区写字楼市场的饱和，太古城于1991和1992年先后在靠近海湾和高档楼盘海景花园的地块开发了太古城中心三座和四座两个甲级写字楼项目，并于1997年将太古城中心一期的部分楼宇改建为甲级写字楼n 目前太古城正在太古城一期西侧的地块兴建一家高星级酒店30香港太古城功能布局香港太古城功能布局办公区办公区n 顺应市场的需求，1990年代初太古城剩余的空地被建成太古城中心三座及四座2栋22层的甲级写字楼，一期的一部分之后也被改造为27层的甲级写字楼n
26、 整个项目提供约15.81万平方米的办公面积，占总开发体量的11%类别 建筑面积（单位：平方米）占比住宅1,200,00083%零售93,00011%办公158,1006%总计1,451,100100%住宅区住宅区n 由于太古集团之前没有地产开发的经验，加之周边环境不成熟，太古城的主体是作为住宅区来开发的n 住宅区分为8期进行开发，共兴建了61栋高层、提供12,698套公寓；总建筑面积约120万平方米，占总开发体量的83%商业区商业区n 随着住宅区的成熟加之交通条件的改善，太古城在1980年代初期开始兴建太古城中心。太古城中心引入了近180家商铺，其中包括了APITA、马莎等高端百货，玩具反斗
27、城等大卖场，大食代、UA中心戏院、冰上皇宫（香港最大的真雪溜冰场）等20多家特色餐饮及娱乐设施n 太古城中心商场面积约9.3万平方米，是港岛东地区最大的购物中心，占总开发体量的6%31香港太古城发展模式香港太古城发展模式n 太古城是香港首个配备园艺花园的住宅小区，覆盖率仅为25%，约40亩土地用于花园、娱乐场和休闲场地。经过30多年的开发，太古城目前的服务配套已经十分成熟，深受香港市民的喜爱。住宅区内主要的康乐设施包括泳池，儿童游乐场，室外羽毛球场等n 太古城的发展从高品质的住宅小区起步，吸引大批香港中产阶级入驻；在汇集人流之后开始大型零售的开发，引入高端品牌、提供有特色的娱乐餐饮设施取得了巨
28、大的成功，也巩固了太古城高品质社区的形象。随着太古城配套设施的完善、商业氛围的聚集以及香港岛中心商务区的饱和，在区域内开发写字楼的时机逐渐成熟。1990年代初期兴建的三个甲级写字楼项目与临近的“太古坊”区域相呼应，形成了中环之外香港岛上另一个重要的商务区高品质住宅特色零售商务办公32香港太古城开发经验香港太古城开发经验1 1、便利的交通网络、便利的交通网络n便利的交通网络是太古城的商业和办公物业发展的基础。该地区与太古地铁站直接相连，通过临近的东区海底隧道与九龙岛连接，可及性良好。其与主要商业及商务区距离也均在适宜的范围之内2 2、太古城在开发过程中创造了多个香港第一，不断推陈出新来引、太古城
29、在开发过程中创造了多个香港第一，不断推陈出新来引领市场需求，成为香港长盛不衰的标志性社区之一。领市场需求，成为香港长盛不衰的标志性社区之一。高品质的物业组合高品质的物业组合n太古城是香港首个设有园艺花园和绿化平台设计的大型私人住宅项目，实用率高达84-95%且覆盖率仅为25%，这在寸土寸金的香港实属可贵。毗邻的维多利亚港海景的太古城为市民提供了一个怡人舒适的居住环境n太古城中心是香港岛目前最大的购物中心，为太古城提供了完备的配套服务。加之后期开发的商务办公区，太古城为香港市民提供了一个完整便利的工作生活社区，深得中产阶级的喜爱不断推出富有吸引力的零售项目、景观及活动不断推出富有吸引力的零售项目
30、、景观及活动n太古城中心二期于1998年引入的冰上皇宫是香港目前最大的真雪溜冰场；商场內大堂设有78尺高的红色拱门，是全亚洲最大，最高的室內拱门；此外太古城中心于2005年举办了全亚洲首个在博物馆以外举办的大型化石展览，2006年举办了“太古城冰灯节”。这些新奇的设施和活动极佳地吸引了大众的注意，为太古城聚集人气33城市综合体定义城市综合体定义城市综合体商业模式城市综合体商业模式开发体量开发周期空间布局功能协同运营模式开发模式城市综合体城市价值城市综合体城市价值商业价值社会价值34城市综合体商业模式城市综合体商业模式 空间布局空间布局n 在一个城市进行都市综合体开发时，首先要分析研究该城市的各
31、种零售功能、服务、商务、办公功能以及其他各具体功能的经营现状与发展趋势，其次要分析其经营物业场所的选择习惯特点，结合其对辅助配套条件（可达交通方式、停车位、货物运输等）的要求程度，确定综合体中规划的每一种功能的地价区位选择相对位序n 在城市综合体开发中，通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的体系，打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间 n 为了实现综合体内各个物业综合价值的最大化，可以在规划中结合都市综合体的土地价值梯度分析来研究各个功能空
32、间布局，不同类型的物业依据其商业价值最大化的原则进行空间布局n 案例：纽约洛克菲勒中心、加拿大多伦多伊顿中心、东京阳光城35纽约洛克菲勒中心纽约洛克菲勒中心（1/2）n 洛克菲勒中心是本世纪最早出现的建筑综合体，它的开发从1930年一直到今天，是当今世界上规模最为庞大的私人所有的商业、娱乐中心n 洛克菲勒中心号称是20世纪最伟大的都市计划之一，位于纽约最繁华的商贸金融中心曼哈顿岛上n 区域占地22英亩，由19栋建筑围塑出来的活动区域，对于公共空间的运用也开启了城市规划的新风貌，完整的商场与办公大楼让该中心继华尔街之后，成为纽约第二个市中心n 70层高的RCA（洛克菲勒）大楼是整个中心的主体建筑
33、；该中心还有商业建筑、办公楼、旅馆、公寓大楼以及剧场和电影院等娱乐设施n 低于街道层的地下步行系统把零售设施、地铁车站以及各种不同用途的建筑物连成一体；由21幢大厦围合而形成的城市空间成为市民公共活动和文化娱乐场所36纽约洛克菲勒中心纽约洛克菲勒中心（2/2）37加拿大多伦多伊顿中心加拿大多伦多伊顿中心（1/2）n 伊顿中心是位于加拿大多伦多的一个著名商业建筑，该工程1977年开始建设，1981年完工，总建筑面积有56万平方米，位于多伦多市中心繁华商业区，是一个庞大的多功能综合商城n 伊顿中心伊顿中心是一个跨越5个街区的庞大的条状多层商业综合体，是一个地面和地下建筑相结合的综合商业建筑，地上、
34、地下好几层，并在两头和中间分别建有三座30多层的办公大楼，共有超过300家商户在这个购物中心开店经营，和数不清的公司在大楼里办公n 伊顿中心是通过商业步行街的方式，将商业及其它功能空间有效地组织在一起的成功实例n 伊顿中心的设计还考虑了商业综合体与公共汽车、电车、地铁系统等交通设施的相互衔接n 与跨街主要商店之间，还设有行人天桥，不仅使行人安全迅速地穿过街道，而且不受室外气候的影响38加拿大多伦多伊顿中心加拿大多伦多伊顿中心（2/2）39东京的阳光城东京的阳光城（1/2）n 东京阳光城多功能综合体对形成东京的池袋商业中心起了很大的促进和推动作用n 阳光城有一幢60层、240米高的办公楼和一幢3
35、8层的旅店，底部设有三层地下商业街，四楼以下为一整体，主楼高240米，六十层设有瞭望台n 商业街中心布置有贯通到顶的中庭，内有国际会议中、国际商业信息中心、宾馆、博物馆、水族馆、美术馆、剧场、歌舞厅、游戏厅和180多家商店n 屋顶广场上设计了两幢七层、十层的建筑，其中综合了多种功能，如展览馆、水族馆、剧场、天象馆等 40东京的阳光城东京的阳光城（2/2）41城市综合体定义城市综合体定义城市综合体商业模式城市综合体商业模式开发体量开发周期空间布局功能协同运营模式开发模式城市综合体城市价值城市综合体城市价值商业价值社会价值42城市综合体商业模式城市综合体商业模式 功能协同功能协同 城市综合体的包容
36、性强，功能选择的范围也很宽。从实践中来看，功能组合不合理也是造成城市综合体不好的重要原因，这其中，最核心的要素是 如何做到各种功能的目标客群一致如何做到各种功能的目标客群一致 ，做到有效的交叉互动。城市综合体将商业、办公、居住等多功能城市空间通过合理的交通连接，有机组合、相互依存、协同促进，具体物业功能比例的确定是一个极其复杂的过程，与以下因素息息相关：n 地块规划指标、政府要求n 市场状况n 项目整体定位n 开发商预期收益平衡 城市综合体在不同地域，其物业功能分配的比例也不相同，在CBD、传统购物街区、城市新兴区域，作为城市综合体开发面临的受众群体和需求也大相径庭。但无论如何，要保持城市综合
37、体整体定位的一致性和无偏差性，这就需要城市综合体中各个物业品种其在档次、内容的选择和梳理上要保持定位相对一致。n 在城市商务CBD集中的地方，一般以写字楼、酒店、服务式公寓的开发为主，零售只作为配套服务功能，主要客群针对高端的商务、企业职员等n 在传统的购物街区，零售所占的比重往往就超过商务类需求，利用商业综合体的整体聚客优势，提升商业的品质，其针对客群面往往较广 n 在城市发展的新兴区域，除一定的商务类需求外，生活类、社区型的商业元素往往较受欢迎，以项目周边3-5公里内的城市消费人群为主n 案例：新加坡新达城43新加坡新达城新加坡新达城（1/3）新加坡CBD新加坡新达城n 新加坡新达城综合开
38、发项目，是新加坡最大的集会议展览中心、商务办公、商业为一体的综合商业建筑，是新加坡商业规划的成功范例n 1984 年由新加坡前总理李光耀邀香港商家投资，于1997 年完成n 这座城中城，建筑面积65 万平方米，包括世界项级的新加坡国际会议与展览中心，四栋45层及一栋18层的办公大楼，一栋4层的购物中心，地下停车场可容纳3200辆汽车 44新加坡新达城新加坡新达城（2/3）45新加坡新达城新加坡新达城（3/3）酒店会展中心娱乐和购物中心办公和其他设施n 新达城如今是新加坡最令人叹为观止的商业建筑，新达城通过高品质设施的建立，独特的管理模式的运用，成功地建立起一个品牌的形象n 一座兼具休闲娱乐、知
39、识交流、商业契机、创新研究的多元化环境的“城中之城”应运而生，整个商业中心生机勃勃n 新达城，建成后共有700 余家公司落户，每月的游客数量达200 万人次，每天有1.5 万余人在此办公，每天有5 万多车辆进出，有1万余辆车在此停泊46城市综合体定义城市综合体定义城市综合体商业模式城市综合体商业模式开发体量开发周期空间布局功能协同运营模式开发模式城市综合体城市价值城市综合体城市价值商业价值社会价值47城市综合体商业模式城市综合体商业模式 运营模式运营模式（1/3）城市综合体开发运营模式城市综合体开发运营模式n 大型综合体开发模式，需要强调整个项目的有序规划和功能互补，为使用者提供完备的商务功能
40、和生活服务，对提升区域或城市价值有着不可或缺的点石成金的作用n 对于一个成熟的城市综合体而言，项目开工建设完成后，后期项目的运营模式的选择，将决定项目日后的盈利能力、开发企业的融资结构。由于城市综合体的开发投资回报远远高于纯住宅项目，长期持有的特性更是让开发商长期获利，目前主要有以下两种运营模式：（1 1）出租持有经营为主）出租持有经营为主 （2 2）出售部分商业、住宅物业和出租持有经营相互结合）出售部分商业、住宅物业和出租持有经营相互结合出租持有经营为主出租持有经营为主出售部分商业、住宅物业和出租持有经营相互结合出售部分商业、住宅物业和出租持有经营相互结合n 深圳华润万象城属于这种盈利模式，
41、华润中心一期的华润大厦、万象城均以出租为主。n 一般采用这种模式经营的城市综合体往往位于城市核心区域，拥有较高的商业价值，因此开发商一般会采用长期持有方式经营，以期获得商业物业价值递增。n 这种模式出售比例一般能够基本收回投资，由于国内上市公司资金实力有限，很多公司采用这种模式。n 随着越来越多的城市综合体以立体多功能开发为主，未来将融合更多的住宅居住功能元素，而住宅部分销售实现的回款也能在一定程度上解决城市综合体起初大量资金投入所造成的资金紧张。48城市综合体商业模式城市综合体商业模式 运营模式运营模式（2/3）都市综合体中运营管理模式都市综合体中运营管理模式n 都市综合体中各种物业功能有其
42、各自的特性，因此，其物业的经营管理也有不同特性。主要包括零售商业的经营管理、酒店的经营管理、写字楼的经营管理、公寓住宅的物业管理n 都市综合体中运营管理模式共有以下三种开发商自行管理开发商自行管理n 由出资方共同组建联合发展总公司，进行管理和提供服务，尝试进行统一的物业管理n 该种模式的产权形式都是统一的，如深圳的华润中心国外的管理机构国外的管理机构参与合作管理参与合作管理n 由国外的管理机构参与合作管理，还有部分待零售商业建成后输入管理或委托国外机构管理，例如凯德商用目前开发的来福士广场专业的物业管理公司专业的物业管理公司进行市场管理进行市场管理n 商业在管理上采用租赁模式，以租代管，统一策
43、划布局，承租方提出方案和资金，由物业管理公司协调开发商统一进行装修n 专业的管理公司不直接从事商业经营，而是从事整体策划和管理，具体包括租赁管理、营销管理、服务管理和物业管理49城市综合体商业模式城市综合体商业模式 运营模式运营模式（3/3）n 目前较为成功的城市综合体的商业运营模式以上海新天地开发为代表的，“以开发商持有经营管理为主，分批开发、以开发商持有经营管理为主，分批开发、逐层开发、创立品牌、持续开发逐层开发、创立品牌、持续开发”n 案例：上海新天地开发（太平桥地区重建项目）步骤三步骤三步骤二步骤二利用写字楼、公寓等其他部分的销售，沉淀并满足商业项目资本需求，实现商业项目的持有，并获得
44、长期稳定的回报。步骤一步骤一利用商业部分提升配套和品质，增加写字楼和公寓等其他部分的销售通常先开发可以拉动项目价值及可以收回资金部分，再通过品牌提升及资金滚动开发其余部分50上海新天地上海新天地 项目背景项目背景n 太平桥地区重建项目以石库门旧建筑区为基础n 上个世纪90年代，上海政府实施城区改造工程，计划拆除大量旧房，为配合卢湾区的开发，这一区域的老式弄堂也列入改造范围n 1999年，瑞安集团取得太平桥地区52公顷的土地，开始新天地改造项目n 瑞安集团斥资6.7亿人民币，用于新天地地区近万人的动迁安置n 土地面积：约52公顷n 总建筑面积：约110万平方米n 物业构成：零售（14.1万平方米
45、）酒店服务式公寓（6.1万平方米）办公楼（39万平方米）公寓（51.4万平方米）人工湖绿地n 动工日期：1999年初n 开发周期：15年分期开发，预计到2012年完工n 开发商：瑞安集团51上海新天地上海新天地 改造历程改造历程1997年 规划构想1998年 拿地1999年 新天地北里动工 中心绿地及人工湖动工2001年 新天地北里开业 中心绿地及人工湖开放 新天地南里动工 住宅一期动工 写字楼一期动工2002年 新天地南里开业，住宅一期销售率1002003年 住宅一期完工交付2004年 写字楼一期（1,2号楼）完工，出租率90以上2005年2006年住宅二期完工，销售率.20012001年进
46、度：年进度：新天地北里开业，绿地人工湖20022002年进度：年进度：新天地南里（商业、公寓）20032003年进度年进度：住宅一期交付20042004年进度年进度：写字楼一期20062006年进度年进度：住宅二期52上海新天地上海新天地 开发现状开发现状人工湖绿地企业天地新天地 翠湖天地二期 一期 北里 南里n 2001-2002年先期推出新天地(零售)和人工湖/绿地(公益部分)n 2003-2006年分别推出企业天地(办公)和翠湖天地一二期(住宅)53人工湖绿地 企业天地翠湖天地二期 一期 北里 南里上海新天地上海新天地 整体开发规划整体开发规划n 两栋五星级豪华酒店n 总建筑面积约20,
47、000平方米 n 预计2008年8月竣工 n 由瑞安开发，引入国际知名n 酒店管理集团n 目前已经动工n 翠湖天地三期以及新天地二期n 住宅+零售的模式n 为顶级时尚品牌度身定做的n 新天地二期，将沿马当路建成n 商业配套面积约13900平方米n 翠湖天地三期约400套公寓，n 82000平方米。n 预计2008年竣工n 目前已经动工n 企业天地二期（三号楼和四号楼）n 办公部分建筑面积每栋50,000平方米 n 下设顶级品牌旗舰店50,000平方米n 预计2010年竣工 n 将延续国际甲级写字楼的高标准，吸 引国际知名租户n 目前正在实施动迁n 68层超高写字楼一栋n 浦西又一标志性建筑n
48、造型为市花“白玉兰”n 瑞安集团总部大楼n 办公部分建筑面积170,000sqmn 商场部分建筑面积50,000sqm n 预计2012年竣工 n 动拆迁尚未启动n 三四个不同规模的剧场n 类似美国百老汇n 丰富太平桥地区的功能n 尚未动迁已经建成的部分新天地 54上海新天地上海新天地 开发借鉴经验开发借鉴经验（1/2）1 12 23 34 45 55 56 66 6结合市场合理安排开发时序结合市场合理安排开发时序新天地（零售）翠湖天地（住宅）企业天地（办公楼）翠湖天地御苑（住宅二期）酒店住宅三期零售企业天地二期住宅国际学校住宅办公楼零售55上海新天地上海新天地 开发借鉴经验开发借鉴经验（2/
49、2）商业模式商业模式 n 零售先行，打造知名度n 瑞安集团在初期商业租赁上，为了吸引优质租户，并没有收取很高的租金，但是却树立了城市名片，可以说获得了极高的品牌价值n 瑞安集团坚持持有物业，统一招租，新天地有效实现管理者与经营者分离n 真正令瑞安回收资金，甚至赚取超额利润的是其住宅部分，正是由于其极高的品牌价值，不仅大大降低了瑞安在推广公寓时的营销成本，而且使翠湖天地一举成为上海顶级豪宅，售价遥遥领先周边的项目，也在此验证了瑞安在策略上的成功56城市综合体定义城市综合体定义城市综合体商业模式城市综合体商业模式开发体量开发周期空间布局功能协同运营模式开发模式城市综合体城市价值城市综合体城市价值商
50、业价值社会价值57城市综合体商业模式城市综合体商业模式 开发模式开发模式根据综合体在不同城市的不同位置、城市特性和历史阶段，从投资与营运的角度总结出都市综合体的三种开发模式：n这一模式产生于早期工业化时代，资本主义原始积累产生了大量财富，一些大财团或政府纷纷通过建设都市综合体来彰显自己的实力。n最典型的例子：美国纽约的洛克菲勒中心由洛克菲勒财团兴建，法国巴黎德方斯区由法国政府兴建，这种开发模式的特点是投资主体单一（多为财团或政府）、合作机构比较少（主要是建筑承包商、设计公司）、功能也相应比较简单。n这种模式一般是对旧城商业中心进行改造时，单个开发商力量比较薄弱，因此政府给予优惠政策，包括一系列
