1、周至房地产市场初探2010.12.30CHAPTER 1市场环境分析周至县概述周至县概况资源丰富，历史悠久，风光秀丽，素有“金周至”之美称周至概述：周至县地处八百里秦川腹地，南依秦岭，北濒渭水，襟山带河，以山重水复而得名，素有“金周至”之美誉，距西安市区78公里。全县总面积2974平方公里，总人口66.2万（农业人口59万人），人口密度每平方千米216人。周至历史：周至在尧舜代时，即为古骆国，夏属古雍州，商称郝国，周秦之际，置之内史，地属京畿，汉武置县，即名周至，相沿至今。1.老县城 2.八云塔3.周至楼观台 4.财神故里1234周至县辖22个镇二曲镇哑柏镇终南镇楼观镇尚村镇马召镇广济镇集贤镇
2、厚畛子镇九峰镇四屯镇辛家寨镇翠峰镇竹峪镇青化镇富仁镇司竹镇板房子镇骆峪镇侯家村镇陈河镇旅游、文化、和谐、生态周至县区位地处八百里秦川腹地，隶属西安市辖周至县地处八百里秦川腹地，南依秦岭，北濒渭水，东与钟馗故里刘海财神故里的西安市户县接壤、西与眉县接壤。地处陕西八百里秦川腹地，属西安市辖县。地理坐 标 为 东 经 1 0 7 3 9 1 0 8 3 7 ，北 纬33423414。周至县发展方向“大西安”规划八大新城之一，未来人口将达10-15万“大西安”规划1个核心3个副中心8个新城“大西安”城镇、交通体系全面立体，按照规划讨论稿中的城镇体系规划，大西安将建成一个核心城市、三个副中心城市、八个新
3、城，指状分布，协同发展。一个核心城市:是指大西安主城区，计划用地850平方公里，总人口850万人；三个副中心城市:是阎良、临潼和户县，计划均以特色主导产业打造50万60万人口规模的副中心城市；八个新城包括周至、蓝田、高陵、泾阳、三原、富平、常宁、洪庆等，均建设成10万15万人口规模的新城。周至县周至县发展方向城镇化：“关中百镇投资，城镇化大跃进”陕西省推进城镇化进程的又一重大举措“亿元打造关中百镇”，连续三年每年拿出亿元，支持以西安为中心的关中地区100个建制镇的基础设施建设。按照各自的特色和基础，这些建制镇被分为不同类别，包括装备制造工业镇，能源化工工业镇，食品工业镇，冶金、有色、建材工业镇
4、，旅游文化名镇，商贸、交通、教育等服务中心镇等。其中周至为西安市首批审核通过审核的88个镇之一。西安市首批通过审核名单：（14个）县 城周至县蓝田县建制镇蓝田县汤峪镇蓝田玉山镇高陵县通远镇高陵县耿镇周至县楼观镇周至县哑柏镇户县草堂镇户县大王镇户县秦渡镇户县祖庵镇周至县马召镇周至县集贤镇周至县发展方向工业化：环境至上，科技先导、突出重点、持续发展功能定位：打造以秦岭北麓农副产品加工为基础，生态科技产业为支撑，生物工程、机械加工、制药、科学研究等高新技术为支持，建设集科研、生产、商贸、旅游、休闲度假为一体，人居、产业魅力独具的生态文明新区地理区位：集贤产业园远离黑河水源保护地，南望秦岭，距周至县城
5、25公里，距西安高新技术产业区仅38公里。产业园欲借助秦岭生态优势，打造新型环保工业聚集区。周至集贤产业园周至县周至县发展方向文化旅游：道教文化兴盛，自然景观秀丽，山水擅关中第一周至历史悠久，山水擅关中第一，山川秀丽，风景名胜，文物古迹颇多，人文和自然景观十分丰富，汉家离宫，唐家园林，星罗棋布。道教文化发祥地之一的楼观台是老子讲授道德经之地，世称“天下第一福地”，现有古迹60余处，属国家级重点风景名胜区。黑水河畔的仙游寺，全国重点保护文物法王塔，屹立于县城西的“八云塔”，“积雪六月天”的秦岭主峰太白山，还有伯夷、叔奇隐居的首阳山，李白秋访的玉真观，马召南塬的古战场，南通马蜀的古栈道。西安楼观中
6、国道文化区总体规划周至县发展方向农业产业化：城郊型农业，以猕猴桃做为立县产业发展周至粮食总产达28.7万吨。猕猴桃、蔬菜和苗木花卉产业总面积分别达到32.1万亩、8.1万亩和6.1万亩。万亩猕猴桃主题公园、金圪塔现代农业示范园列入市级十大农业重点建设园区，长庆油田生活后勤服务基地净菜检测中心投入使用，苗木花卉基地已经形成。全省猕猴桃现场工作会和全市春季农业生产工作会在我县成功召开。农业产业化进程不断加快，龙头企业达到59个，发展农村专业合作经济组织312家。成功创建40个省级、9个市级“一村一品”示范村。周至县老区配套、交通、环境落后，旧城改造势在必行政府老区改造计划l一是大力推进老城区旧路改
7、造工作，对北环路、中心街、农商街等一批老道路彻底进行升级改造。l二是抓紧排水管网的建设，主要是城北截污主干管，从西环路到温泉路段，逐步安排在旧路改造过程中的排水管网升级改造，为污水处理厂的正常运行作保障。l三是逐步推进地面杆线落地工作。l四是逐条街道进行街景方面改造，对有条件的优先安排。l五是做好城中村改造试点工作，要制定好政策和实施方案，成熟一块，改造一块。l六是加大老城区的绿化工作，对云塔的几个老广场要补栽大树，增加绿量。l七是配合交通部门尽快实施108、310国道在县城的绕城线。项目项目周至县新区打造多元化城市新区，成为代表周至的新名片规划范围：具体规划范围为工业路以南，沙河以西，南至南
8、环路（未建），西至经一路（暂定名），总规划用地面积1.6平方公里。功能定位：以旅游服务、商品贸易、集散等功能为先导，以低密度生态型居住为基调，完善全城区结构布局，与老城区相得益彰的复合型、现代化新域区。性质定位：以旅游业和特色农产品产业为主导，以商贸物流为支柱，以绿色生态型工业为辅助的现代化、生态型、山水园林城镇。规划布局结构：工业路以南片区的规划结构为“一心一轴四团多绿廊”（一心是指利用沙河上游引水形成的景观核心；一轴是指延续县城现状南北中心大街的商业景观主轴；四团是指四个居住组团，分别位于太白南路以西、景观核心区西北、东北和正南；多绿廊分别是指沙河景观风光带、沿太白路绿化景观带、南环路景观
9、绿化带和陵园路景观大道）。周至县商业状况规模及配套滞后，服务类商业档次较低区域内大型住宿及餐饮行业：以镇东十字为中心，方圆500米范围，有周至招待所、镇东大酒店、金城大酒店、粮贸宾馆、金香源酒楼、天成宾馆；而以农商街沿线以小型餐饮住宿为主，汇聚餐饮住宿数十家，多是自营，由自己的房屋改制而成，面积多以100600为区间，但自身形象及环境配套滞后。娱乐行业：周至现有娱乐场所较少，以俱乐部、网吧、咖啡茶秀为主，以中心街的聚点娱乐城、飞杜俱乐部、九天俱乐部、鼎新俱乐部及建设北路的名典、苏茗苑咖啡茶秀为主，面积50500，其消费档次一般，无法满足区域客群的要求；而大型网络服务场所仅九天网吧及红树林网吧2
10、家。小于4%4%-5%5%-8%大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展GDP增幅和房地产业发展状况的关系周至县GDP及居民可支配 收 入 稳 步 增 长，2010年GDP达50.9亿，增幅12.5%。按照GDP增幅与房地产发展关系显示，GDP增幅在8%以上，当地房地产处于快速发展期，2006年2010年周至经济进入快速发展时期，4年中国民收入增幅均大于8%。表明周至的经济运行健康、房地产处于高速发展期。周至经济发展情况城市经济发展健康、房地产处于快速发展阶段2006年2009年周至县人口67.11万人，人口增长率稳定在5%以上，其中城市人口占总人口9.1%。远低于全国城市化率47%，陕西34.6%以
11、及西安市69%的城市化水平。随着周至县老城区的改造以及周至新区的快速发展，周至县经济必将稳步发展，城市化水平将会稳步提升。未来城市的骨架与城市居住人口必然有巨大的提升。周至人口发展状况人口稳步增长、城市化水平较低、未来城市发展空间较大周至县近五年社会消费品零售总额增长幅度逐渐加大，09年社会消费品零售总额已达到08年全年销售总额，社会消费品零售总额的不断上涨，预示着周至县经济水平的不断提高。周至宏观经济状况社会消费品零售总额逐年攀升，经济水平不断提高社会消费品零售总额及增长率周至县近五年全社会固定资产投资增幅持续增强，随着经济形势的不断变化，周至县的固定资产投资会进一步增加，促进城市化的发展。
12、周至宏观经济状况经济发展稳步上升，房地产市场前景看好周至县房地产二级市场自2009年之后进入快速发展期，区域新增项目增多，供应量加大，销售均价从09年的1900元/蹿升到2011年的2900元/，仅2年时间里增幅高达52.6%。该区域房地产市场的快速发展势必吸引更多开发商前来投资建设，同时也将加剧该区域房地产市场的竞争，周至县二级市场即将迎来新的竞争格局。周至房地产二级市场供应量加大，销售价格增幅明显周至县房地产市场供应量2009年13万平米2010年15万平米进一步寻求项目发展方向须从项目所处竞争环境入手周至县地处八百里秦川腹地，历史悠久，旅游资源丰富，是西安农业重点建设园区，“大西安”规划
13、的八个新城之一；城市经济发展运行健康，房地产处于快速健康发展阶段、需求旺盛、城市化进程加速，城市规划以“改造旧城，创建新城”为目标。项目所处区域为旧城改造区、配套，交通，商业齐全，但较为滞后，随着政府加大对旧城区的改造革新，未来区域将以新面貌引领周至县住宅市场。CHAPTER 2市场竞争分析区位展示区域内项目较多，形成渐浓的开发氛围，房地产市场正逐渐走向成熟陶然居陶然居龙泉公寓龙泉公寓学府新苑学府新苑锦绣花园锦绣花园城市花园城市花园加州阳光加州阳光新东城新东城紫瑞华府紫瑞华府绿洲南郡绿洲南郡金周鑫城金周鑫城区域项目概况建筑形态以一梯两户的多层为主，部分项目有板式小高层或高层项目名称建筑面积（平
14、米）总户数（户）建筑结构层数梯户比金周鑫城159988.41000户（一期）框架17+1层6+1层一梯两户陶然居2期-200户（二期）框架12层一梯两户新东城30000（一期）300户（一期）框架7层，8层，15层一梯两户锦绣花园-300户框架，砖混6层一梯两户盛德郡府20736170户（一期）框架15层一梯两户、一梯三户龙泉公寓32962368户砖混框架 6层，12层 一梯两户加州阳光100000210户（一期）框架7层一梯三户紫瑞华庭3000084户框架18层一梯两户瑞景绿洲南郡-121户框架12层一梯两户、一梯三户学府新苑40000240户框架、砖混15层，6层一梯两户区域项目分析区域项
15、目产品分析主流户型以两室、三室为主，少量四室，以舒适性产品为主楼盘名称居室面积区间（）（在售）户型配比热销户型（）陶然居2期两室819530三室三室11912640新东城两室91、10727三室95、112、12053锦绣花园两室8599三室135145266盛德郡府两室10126100120三室121137104紫瑞华庭两室91、93、9947110120三室三室102123168四室13222加州阳光2期两室95、9770三室104140112瑞景绿洲南郡一室4611三室两室728544三室9712666学府新苑一室52、5523674-94两室7497三室121、136、138金周鑫城两
16、室7087400三室97128区域产品分析区域典型项目紫瑞华庭主力户型图两室两厅一卫 91.57三室两厅一卫 100.07户型分析：1、布局方正，合理有效；2、客厅、餐厅、超大型阳台连贯一线，水到渠成；3、主卧、次卧落地飘窗设置，享受更多空间和精彩；4、动静分离，干湿分离，优享健康生活环境户型分析：1、极高的空间利用率，设计紧凑又不失大气；2、弥漫浓郁书香的书房，让你享受科学的魅力；3、主卧私密却不保守，超大阳台可总揽户外美景；4、动静分离，干湿分离，优享健康生活环境户型分析：1、经典户型，南北通透，；2、厨房，生活阳台一体化设计，合理而紧凑；3、主卧附带一大阳台，私藏一室美景；4、客厅、餐厅
17、相连，一站式美味享受；四室两厅两卫 132典型项目加州阳光主力户型图两室两厅一卫 97.44三室两厅一卫 135.76户型分析：1、布局方正，设计紧凑合理；2、客厅、餐厅、超大型阳台连贯一线，大气尊贵；3、主卧、次卧落地飘窗设置，享受更多空间和精彩；4、动静分离，干湿分离，优享健康生活环境户型分析：1、入户花园，让室内也能享受自然；2、弥漫浓郁书香的书房，让你享受科学的魅力；3、干净的客厅结合明亮的阳台，尊贵品质任你享受；4、动静分离，干湿分离，优显人性化布局。区域项目销售状况区域销售均价为2900元/左右，优惠方式少，促销力度小楼盘名称入市时间销售价格（元/）付款方式优惠销售状况陶然居2期2
18、010.92900一次性、按揭、公积金一次性1%剩余20套新东城2010.102900一次性、按揭、公积金一次性1%剩余10套左右锦绣花园2900一次性、按揭、公积金一次性2%、按揭1%售罄盛德郡府2010.123000一次性、按揭、公积金一次性2%一期售罄，二期未定紫瑞华庭2011.12900一次性、按揭、公积金无剩余20套左右加州阳光2期2010123200一次性、分期、按揭一次性3%、分期2%、按揭1%剩余顶层，20-30套学府新苑2800一次性、分期、按揭无分两期开发，一期售罄金周鑫城2010.103200未定排号当中，交10万抵12万、交5万抵6万、交2万抵2.5万分两期开发，一期预计将在10月份开盘区域项目销售状况分析The end,thank you！
