1、叠墅产品专题性研究叠墅产品专题性研究_图文图文.pptx前言前言.u受，颁布的“禁墅令”及1.0容积率的限制性影响，以别墅产品为代表的高端定位产品体系供应日益受到压制；u然而，亦在随着城市经济结构的优化及进程加快，发生质变，中产阶级，即强改善型首置首改客群的基数在不断扩大，而此类客群终极“别墅梦”，在不断扩充；u各地，在政府政策下压，高端产品市场严重供不应求的情况下，另辟蹊径；拓展创新高端产品的营销途径，满足高端产品需求，使利润空间最大化；1.1.专题背景研究2003国土资源部关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知第四条规定：“今后5年内停止别墅类用地供应。”中国人民银行关于进一步加
2、强房地产信贷业务管理的通知严格限制高档商品房开发贷款和个人购买高档商品房及二次购房按揭贷款国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知再次提出“要控制高档商品房建设”国土资源部关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知要求“停止别墅类用地的土地供应”国土资源部关于当前进一步从严土地管理的紧急通知一律停止别墅类房地产项目供地和办理用地手续，对别墅进行全面清理2007国土资源部2007年全国土地利用计划再度明确禁止别墅类、高尔夫球场等项目用地批建2012国土资源部关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知再次强调停止别墅类用地的土地供应“限墅令”和“1.0容积率”政策的频出：1.
3、对于别墅自身产品价值：随着其稀缺性的显现，别墅的价值也在逐年攀升。2.对于开发商利润空间：别墅产品代表的高端市场受到限制，故开发商游走在政策边缘，满足客群对于低密度生活的渴望的高性价比豪宅产品营运而生；u 高端豪宅，一级土地市场，供应受限：u自2003年以来，地产市场受“限墅令”和“1.0容积率”的影响较大；u 随着区域城市经济发展，各地财富分配结构中，中产阶级所代表的首改首置客群的“别墅梦”需求旺盛；以客户类型作为衡量别墅项目档次的档次的标准，更为科学；圈定经济型别墅目标市场客群的标准；在不同阶段，别墅产品的主流客群都不相同，总体经历了在不同阶段，别墅产品的主流客群都不相同，总体经历了顶级买
4、家充斥、中产阶级引领、普通用户主导的三个过程；顶级买家充斥、中产阶级引领、普通用户主导的三个过程；以中产阶级为主的首改以中产阶级为主的首改首置、强改善型客群需首置、强改善型客群需实现的终极梦想实现的终极梦想“别别墅梦墅梦”，不仅仅是高水，不仅仅是高水准、高质量的生活方式，准、高质量的生活方式，更是身份、地位、权势更是身份、地位、权势的象征；的象征；u 高端豪宅，强改首置首改客群，需求旺盛：u 高端豪宅供不应求的市场现状，开发商改该如何握市场空白，抢占高端价值产品市场：“豪宅 别墅”的观念日益形成属于属于“瘦身瘦身”后的别墅后的别墅产品：产品：以以紧凑、功能性为主，不再属于金字塔紧凑、功能性为主
5、，不再属于金字塔顶端的专属产品，新兴消费群体的队伍顶端的专属产品，新兴消费群体的队伍不断扩大；不断扩大；谋求产品创新路：面对政策步步紧逼的调控政策，以及日新月异的产业环境，开发商必须打造创新产品与创新服务来硬的未来的别墅低密度大市场;高层大平墅叠排别墅叠加别墅低层多层在先天具有稀缺城市价值的高密度地块中，在先天具有稀缺城市价值的高密度地块中，开发商将开发商将“别墅别墅”顶级生活享受价值通过顶级生活享受价值通过户型、入户空间、单体、园林及物业配套户型、入户空间、单体、园林及物业配套等打造等打造“墅级墅级”生活感受的高端产品；生活感受的高端产品；因此，我们此次选取建筑结构先进，具备一定复杂性的产因
6、此，我们此次选取建筑结构先进，具备一定复杂性的产品结构进行专题性研究；品结构进行专题性研究；2.2.叠拼传统概念叠拼别墅叠拼别墅传统别墅的优化传统别墅的优化传统别墅通过入户方式的优化，已可以成功传统别墅通过入户方式的优化，已可以成功做到做到别墅真正意义上的同时别墅真正意义上的同时“有天有地有天有地”1st：别墅产品规划较高容积率区间0.81.2。4th：四至五层，一般为一、二层组合一套户型，三、四或五层组成另一套户型。2nd:和双拼、联排别墅极其相似的立面观感。5th：下层户型一般有南向独立花园，上层户型一般有北向入户花园及屋顶独立露台3rd：单套户型面积一般不超过250平米上一代叠加式别墅往
7、往是小间距、排排坐的格局，居住空间显得局促而压抑。而新一代叠加式别墅一般间距比较大，并且将别墅巧妙穿插于花园中，注重房子和花园、景观的关系，强调整体的美感与和谐度。叠排别墅创新C.复合五叠墅3.3.A.复合二叠墅B.复合三叠墅叠排别墅，顾名思义，1.叠排别墅的联排化升级：实质为叠排别墅在入户方式、附加值层面的产品优化：2.别墅的产品本质优化：在保证低层建筑形态、高舒适度的要求下，缩小单户面积，将产品瘦身，同时，加大户数，保证吃足容积率的利润要求；A.2 世茂世茂爱马尚郡爱马尚郡3.3.A.复合二叠墅A.1 世茂寰海城世茂寰海城介于传统叠加产品的升级优化，以入户方式实现“上有天下有地”；叠排别墅
8、创新占地面积占地面积241643总建筑面积总建筑面积315217容积率容积率0.53物物业业类类型型1.高层24F6栋2.小高层18F8栋3.多层6F6栋4.叠加3F-4F11栋。叠加叠加多层多层小高层小高层 高层高层所属区域所属区域上海上海-奉贤海湾奉贤海湾投资商投资商世茂地产世茂地产产品定位具有国际湾区气质的纯正马场别墅上海首席马场别墅社区融骑马、观海、运动、别墅四种浪漫于一体区位优势临近海湾旅游度假区，拥有“世界第九湾”美誉的奉贤海湾北部，近未来的海湾镇中心。地块附近为已建成的18洞高尔夫球场、碧海金沙浴场、渔人码头、马术俱乐部、国际风筝放飞场等旅游配套。建筑风格以“英伦田园”为基调，以
9、“岛居”为出发点，形成“S”形主要景观轴线，营造一种纯自然的田园氛围，形成具有国际气质的马场别墅。l“马场别墅来自遥远的英伦，历经岁月的洗礼而始终风采依旧，是上流阶层崇尚的居住领地，代表着一种恒久尊贵的生活方式。既有别墅庄园的阔绰奢华，又渗透着马场艺术的贵族情调，是别墅领域内的稀缺品。爱马尚郡就是将马术这种贵族运动引入中国、引进上海、成功嫁接在奉贤黄金海岸的核心地段。l所以，在爱马尚郡别墅社区的一墙之隔，世茂打造了面积约700亩以马文化为主题的运动公园世茂爱马会：一期为pony马青少年马术运动培训基地；二期将为世茂爱马尚郡业主专情规划，引入专业马场顾问公司运营、培训、管理工作，将爱马会打造成上
10、海高端、专业的马场活动中心。世茂爱马尚郡在传统的叠拼基础上进行优化：夹层产品，在有限的4层空间，使上叠享受3层生活空间，丰富纵向立体空间感，提升别墅产品的高舒适度；下叠-1、1、2F 1874室3厅3卫1厨 夹层夹层夹层夹层上叠 3、4F 1664室2厅2卫1厨下叠=1F+2F+地下1F（面积约187平米）上叠=3F+4F+地下1F+夹层+阁楼（面积约166平米）由于下叠户型为完整的两层标准层组合，但上叠附送空间面积比下叠要多，突破传统叠拼别墅的组合方式，通过室外入户楼梯进入地下室，大幅度提升上叠产品附加值，销售面积下叠面积较多，但附赠面积上叠性价比较高；上叠：北向上叠：北向3米层高米层高夹层
11、夹层上叠产品入户方式上叠产品入户方式下叠产品入户方式下叠产品入户方式南向私家花园入户南向私家花园入户上叠：南向上叠：南向4.6米层高米层高世茂爱马尚郡单体介绍单体介绍入户花园赠送一半面积，可以打通和餐厅相连，做作为单独的书房使用；夹层：将1F层高进行挑，通过套上下相连的两个单位的楼梯平台，进行屋顶卧室设计，南向老人房南向老人房南向次卧南向次卧南向主卧南向主卧南向起居室南向起居室开间较小，尺度感较低开间较小，尺度感较低北向功能间北向功能间套房设计套房设计附加值提升：主要在3层、夹层进行南北阳台设计，但进深较小；由于英伦风格，上叠客群而言，附加值相对降低；厨房：带有北向的窗户“L”型的厨房，位于入
12、户门的右侧位置，功能区划分明确实用性强，可同时满足两个人操作；上叠二层-四层4室2厅2卫1厨 166世茂爱马尚郡上叠户型上叠户型地下室地下室附加值附加值下叠负一层-二层4室3厅3卫1厨187南向双主卧设计南向双主卧设计尺度小，私密性弱尺度小，私密性弱北向双次卧设计北向双次卧设计双卫设计压缩卧室双卫设计压缩卧室空间，较为紧蹙空间，较为紧蹙南向起居室南向起居室端头餐厅采光端头餐厅采光起居空间尺度感较强起居空间尺度感较强北向老人房北向老人房设计舒适感低设计舒适感低有较大空间地下活有较大空间地下活动室，且二分之一动室，且二分之一开间设计南向采光开间设计南向采光井，采光效果较好；井，采光效果较好；异型窗
13、：丰富立面设计，但在户型主卧设计此方案，降低采光舒适度与观景效果；私家花园：南向入户私家花园，进深较长，但与相邻户型仅用绿植进行软性隔离，私密性较差，品质较低；挑空起居室：借助坡地地势，建筑物南向地坪低于北向的优势，在南向入户的起居室打造错层高挑空客厅；世茂爱马尚郡下叠户型下叠户型类型类型套型套型销售面积销售面积附加值附加值劣势劣势下叠4室3厅3卫1厨1871.夹层层高不受限制，错落有致；2.南向老人房，阁楼套房设计1.在人字形屋顶处理上，无法设计屋顶露台，2.南向起居室开间较小，尺度感较低上叠4室2厅2卫1厨 1661.有较大空间地下活动室，且二分之一开间设计南向采光井，采光效果较好；2南向
14、挑空起居室，端头餐厅采光，起居空间尺度感较强1.北向双次卧设计，双卫设计压缩卧室空间，较紧蹙；2.南向双主卧设计，尺度小，私密性弱3.北向老人房设计舒适感低本户型与传统叠拼别墅基本一致，本户型与传统叠拼别墅基本一致，优点：在地下一层分割给上叠住户局部地下室空间优点：在地下一层分割给上叠住户局部地下室空间，通过，通过室外楼梯，实现下叠入户，打破对于传统别墅以二层划作鲜明的户型分割界限的特点；室外楼梯，实现下叠入户，打破对于传统别墅以二层划作鲜明的户型分割界限的特点；世茂爱马尚郡产品总结产品总结占地面积占地面积260万总建筑面积总建筑面积35463容积率容积率0.52物物业业类类型型1.高层3.独
15、栋5.叠加22栋2.多层4.联排 A04 二期二期A23一期一期A23 一期一期A04 二期二期世茂寰海城项目概况项目概况开发商开发商大连世茂龙河发展有限公司大连世茂龙河发展有限公司所属区域大连 旅顺口区本着“缔造生活品位”的理念，世茂集团在中国大陆首创了房地产“滨江模式”临水高端住宅u 2001 2001年世茂地产在上海黄浦江东岸的世茂滨江花园中首创年世茂地产在上海黄浦江东岸的世茂滨江花园中首创“滨江模式滨江模式”，将景观、亲水、园林和建筑等各种元素融入生活，打造经典滨江、滨水住将景观、亲水、园林和建筑等各种元素融入生活，打造经典滨江、滨水住宅，成为中国房地产江景华宅的典范。宅，成为中国房地
16、产江景华宅的典范。u独享资源：独享资源：鲜明的滨河、湖、海特色，鲜明的滨河、湖、海特色，如黄浦江、钱塘江、闽江等，项目产品沿如黄浦江、钱塘江、闽江等，项目产品沿江延展、江景优势独厚；江延展、江景优势独厚；u规划布局规划布局：沿江弧形排列，户户面江；：沿江弧形排列，户户面江；u景观园林：景观园林：结合江河口的特殊地理环境，结合江河口的特殊地理环境，打造中央水景文化、园林、人工溪水、湿打造中央水景文化、园林、人工溪水、湿地等人文景观，达到内外景观资源的互动地等人文景观，达到内外景观资源的互动和相生；和相生；u户型产品：户型产品：营造朝江的落地玻璃大窗、营造朝江的落地玻璃大窗、观景阳台、大飘窗等；观
17、景阳台、大飘窗等；上叠下叠北向入户私家花园端头入户私家花园下叠产品入户方式：南私家花园，把头外廊入户下叠产品入户方式：南私家花园，把头外廊入户上叠产品：北私家花园，入户平台上叠产品：北私家花园，入户平台世茂寰海城单体介绍单体介绍“澜庭澜庭”山海叠墅：世茂集团首献于大连的新墅种在传统的叠拼基础上进行“联排化”产品升级：1.上叠住户：通过北向私家庭院于楼座2F用餐空间入户，并通过套内楼梯进入3F-4F起居生活空间；2.下叠住户：通过南向私家花园进入建筑物端头走廊回家，节省南向住户的采光空间与私密性；下叠下叠一层一层-二层二层3 3室室2 2厅厅3 3卫卫1 1厨厨 140140由于上叠户型需要通过
18、北向私家花园，进入入户楼梯的通道设计，对于下叠户型的餐厅空间有必要较大程度的采光、观景遮挡，且上叠车位的设计对于下叠的私密性受到一定影响；下叠户型在入户设计上，避免了传统南向私家花园入户，占用南向采光面的设计劣势；本案设计（端头）东西花园，使业主通过南向花园进入东西外廊，再通过把头客厅设计，进入户内，保证大尺度起居空间；本案将采光最后的功能区留给了老人房，客厅采取90采光窗，结合交通动线，优化功能间组合形式；由于上叠户型需要的入户需要，在2F北向空间设置独立用餐区，占用标准层全部北向开间面，故下叠户型的2F无北向采光面，直接导致南北不通透，即2F的主卧套房及南向次卧室无法达到较好的通风效果；下
19、叠户型2F私密空间中，将1F的起居空间打造成为2F的主卧套房，保证主卧套房的功能性与采光度，同时兼顾次卧的舒适度，但2F的主卧卫生间在防水、建筑等层面需要进行单独设计；上下联系空间采用直跑楼梯有效节省交通空间，提升居住空间的舒适度；由于功能间尺度受限，无法压缩出灰空间；世茂寰海城下叠户型下叠户型由于3F起居室功能需要，故将原先卫生间北移后，进深南移变更为阳台空间；由于用餐空间独立设置在2F，故卫生间北移；出于控制总建筑面积与增加产品附加值的需要，户型在顶层进行退台（屋顶露台）的产品设计，并在限定空间内打造主人套房，兼顾大尺度卧室、更衣室、主卫及露台空间；根据日常生活习惯，普通人在厨房及餐厅的频
20、率较低，故将用餐空间置于独立的2F，而起居生活空间设计于独立功能空间，提升产品性价比；设计独立地下停车位，且直接进入回家路线，较为人性化，且大面积地上花园使上叠户型做到实质“上有天下有地”；上叠上叠二层二层-四层四层3 3室室2 2厅厅2 2卫卫1 1厨厨 140140世茂寰海城上叠户型上叠户型类型类型销售面积销售面积附加值附加值劣势劣势下叠1401.南向采光得到最大程度优化；2.主卧套房与次卧的舒适度得到优化;3.套内楼梯：直跑楼梯;1.北向采光、私密性受到影响;2.标准层南北不通透，通风受到影响;3.缺少阳台附加值;上叠1401.北向私家花园入户；用餐空间独立；2.功能间北移；阳台附加值；
21、露台附加值；世茂寰海城产品总结产品总结优点：打破传统叠拼别墅一个横向标准层仅有一个户型的特性；优点：打破传统叠拼别墅一个横向标准层仅有一个户型的特性；为缓解上叠住户入户楼梯至为缓解上叠住户入户楼梯至3F3F过长的抗性，将上叠户过长的抗性，将上叠户型的入户通道近地面型的入户通道近地面1 1层，占用下叠住户空间价值较低的北向空间，层，占用下叠住户空间价值较低的北向空间，并设计为独立的用餐空间，提升户型并设计为独立的用餐空间，提升户型“墅级墅级”感受；感受；缺点：没有地下室设计；缺点：没有地下室设计；世茂寰海城世茂爱马尚郡3.3.A.复合二叠墅叠排别墅创新世茂世茂爱马尚郡爱马尚郡在地下空间优化了上叠
22、户型的地面附加值；在地下空间优化了上叠户型的地面附加值；世茂世茂寰海城寰海城在入户方式的近地性，优化上叠的入户抗性，在入户方式的近地性，优化上叠的入户抗性，但直接造成下叠二层的南北不通透，建议：上叠户型可在但直接造成下叠二层的南北不通透，建议：上叠户型可在2F2F户型设上，为下叠户型预留北向透风空间；户型设上，为下叠户型预留北向透风空间；B.1 保利生态城3.3.A.复合二叠墅B.复合三叠墅B.3 世茂纳米幻城B.2 世茂诺沙湾在一个纵向升级三叠户型，进一步分割纵向面积；叠排别墅创新B.4 上海橡树湾所属区域所属区域东莞东莞 樟木头樟木头开发商保利东莞投资有限公司占地面积占地面积250113总
23、建筑面积总建筑面积300134容积率容积率1.2物物业业类类型型1.别墅4F106栋 200-4002.洋房29F64栋 90-180一期一期保利生态城项目概况项目概况保利生态城建设以保利生态城建设以“森林世界、圆梦之城森林世界、圆梦之城”为主题，采用旅游综合体开发模为主题，采用旅游综合体开发模式，式，打造成为世界性生态宜居旅游地产。打造成为世界性生态宜居旅游地产。童梦王国南中国最大的儿童主题度假胜地芙蓉禅境以芙蓉寺为代表打造文化宗教旅游胜地名仕领地树立高端休闲新标杆，以高端休闲运动、国际会议中心、品牌酒店群、企业休闲会所为特色其他配套设施五星级酒店、山地高尔夫球场、山顶餐厅、登高步道、高空有
24、氧步道等u 保利生态城是保利地产在新保利生态城是保利地产在新复合地产领域中的全新尝试，它复合地产领域中的全新尝试，它不是单一地仅仅局限于旅游的不是单一地仅仅局限于旅游的KPIKPI体系，还集结了艺术、文化、养体系，还集结了艺术、文化、养老等产业相结合；老等产业相结合；u 项目按照项目按照“一片、双弧、多一片、双弧、多点点”的发展架构来规划，为北美的发展架构来规划，为北美赖特草原风格原山别墅；赖特草原风格原山别墅；上叠中叠下叠北向入户私家花园南向入户私家花园产品推出90方左右的叠墅，通过不同户型结构中，同一楼层局部功能间的复合，；保利生态城单体解析单体解析创新型mini100平别墅：1.刚需户型
25、附加值较高：100户型带阳关地下室，赠送大花园、大露台等，2.刚需“联排化”叠墅户型：通过北向空间局部跃层方式，将中叠、上叠的入户通道下移一层，体现户型的亲地性，实现入户方式的优化，使每个户型都可以独立入户；功能间功能间开间开间进深进深套内面积套内面积客厅+餐厅4.2m8.05m33.81主卧（+主卫）4.2m5.9m25次卧4.2m3.1m13.02次卫2.7m1.8m4.86厨房3.3m1.8m5.94功能间面积合计90一层下叠一层2室2厅2卫1厨 105.00入户外入户外廊廊作为主卧4.2米开间，4.2+1.7的进深设计，约为25的主卧套房，没有更衣室设计，直接降低了主人的生活品质舒适度
26、，但4.2米的开间作为105的二居室户型，功能布局较为不合理；套型开间约为8.3m，进深约为17.6m，开间进深比约为0.47，舒适度较低，且北向较大面积被中叠户型所占据，通透度较低，通风效果较差；鉴于套型进深约为17.6m，交通动线长达6m，浪费约为7.2；客厅4.2m开间，被入户外廊占据部分采光面，同时，西南向4.2m开间主卧南凸约为2m，较大程度影响客厅采光效果；保利生态城下叠户型下叠户型中叠户型中叠户型下叠户型下叠户型一层二层根据日常生活习惯，普通人在厨房及餐厅的频率较低，故将用餐空间置于独立的2F，而起居生活空间设计于独立功能空间，提升产品性价比；1F赠送大面积地上花园（北向、端头）
27、，鉴于独立用餐空间设计，在2F缩减餐厅进深，打造进深3.4m，约为14.28的退台花园做到实质“上有天下有地”；中叠一层-二层2室2厅2卫2厨100在2F中，西南向4.2m开间主卧南凸增加至5.9m，而相邻客厅开间4.2m，影响客厅采光效果加剧；保利生态城中叠户型中叠户型上叠户型上叠户型二层三层上叠户型的3F空间中，起居空间与主卧均连接室外露台或阳台，有较大的附加值空间；本项目位于南方，故北卧对于当地客群而言抗性较小，但于青岛，抗性较大，户型适用性低；上叠二层-三层室2厅2卫1厨 109.00上海橡树湾上叠户型上叠户型上叠户型上叠户型上叠户型上叠户型中叠户型中叠户型中叠户型中叠户型下叠户型下叠
28、户型一层二层三层类型类型面积面积附加值附加值劣势劣势下叠1051.南向大花园；1.开间进深比较大，通风效果差；2.交通动线空间浪费：3.客厅4.2的开间的采光受限：中叠1001.附加值空间超值:2.用餐空间独立；1.客厅4.2的开间的采光受限：上叠1091.起居空间亲地性:1.主卧与次卧均北向:保利生态城产品总结产品总结优点优点1 1：打破传统叠拼别墅一个纵向模块仅有一个户型的特性；：打破传统叠拼别墅一个纵向模块仅有一个户型的特性；开发商为实现开发商为实现“瘦身瘦身”别墅的产品创新理念，在别墅的产品创新理念，在3F3F的基础上，的基础上，打造一个纵向模块分割为三叠的创新产品模式，分割户均面积，
29、保证每户打造一个纵向模块分割为三叠的创新产品模式，分割户均面积，保证每户100100左右的经济效益；左右的经济效益；优点优点2 2：优化中叠、上叠户型的入户方式，彰显近地性；：优化中叠、上叠户型的入户方式，彰显近地性；中叠住户通过入户通道下移至中叠住户通过入户通道下移至1F1F下叠户型空间价值较低的北向下叠户型空间价值较低的北向空间，获取北向入户私家花园的附加值；空间，获取北向入户私家花园的附加值；缺点：没有地下室设计；缺点：没有地下室设计；所属区域所属区域青岛（黄岛开发区）青岛（黄岛开发区）开发商青岛世茂滨海置业有限公司产品亮点山海别墅占地面积占地面积260000 总建筑面积总建筑面积320
30、000容积率容积率1.4物业类型物业类型面积段面积段开盘推出产品开盘推出产品1.高层60-140二房89三房1232.小高层90-1203.联排210-280210-2404.叠墅80-180三叠84-104世茂诺沙湾专门打造了世茂诺沙湾专门打造了10001000米的业主私属纯天然米的业主私属纯天然沙滩和沙滩和5 5万平方米的世茂滨海公园。世茂诺沙湾位万平方米的世茂滨海公园。世茂诺沙湾位于山海之间，沙滩和滨海公园将小珠山山景和灵于山海之间，沙滩和滨海公园将小珠山山景和灵山湾海景融为一体，业主可尽享有山有海有园有山湾海景融为一体，业主可尽享有山有海有园有滩的高端居住生活。滩的高端居住生活。6 6
31、月月2323日上午，世茂诺沙湾二期开盘，日上午，世茂诺沙湾二期开盘，推出推出B3-B28B3-B28栋别墅栋别墅132132套和套和B22B22栋高栋高层层122122套房源，开盘当日到访客户约套房源，开盘当日到访客户约150150组，截止中午组，截止中午1313点别墅去化点别墅去化8181套，套，高层去化高层去化4444套，总去化率约套，总去化率约51%51%。联排联排小高层小高层叠墅叠墅世茂诺沙湾项目概况项目概况1F2F3F南向南向-1F1F2F3F-1F-1F1F2F3F下叠户型：下叠户型：中叠户型：中叠户型：上叠户型：上叠户型：世茂诺沙湾单体介绍单体介绍三叠产品通过南北两向不同的入户方
32、式，通过室内平面户型结构的有机布局设计，在三叠300总建面户型中，规划设计3户户均面积约为100的别墅户型；上叠中叠下叠北向入户私家花园南向入户私家花园南向南向 将动静空间关系有效分离，利用2F打造专属用餐空间，利用3F打造南北通透的客厅及具备270采光的主卧室，且与超大露台巧妙连接，在保证生活必备功能空间的前提下，拓展附加值的露台赠送空间，提升户型价值。空间布局功能布局建筑面积客厅南北通透，卧室270全南向采光面起居室、书房与露台形成巧妙空间变化95-100餐厅、厨房专属花径入户楼梯南向南向西向西向1F2F3F-1F32世茂诺沙湾上叠户型上叠户型-1F1F2F3F33世茂诺沙湾上叠户型上叠户
33、型南向南向西向西向-1F1F2F3F 在95-100建筑面积前提下，优化室内楼梯空间布局；p 将-1F会客空间与1F专属用餐空间，以及2F主人私密空间有效进行动静分离；p 利用错层结构，使1F北向餐厨空间与2F南向生活空间进行巧妙设计，并打造大尺度南向露台，拓展赠送面积增强附加值。-1F2F1F南向南向空间布局功能布局建筑面积起居室、主卧与露台形成巧妙空间变化超大南向露台拓展生活空间；95-100餐厅、厨房地下室私家会客厅下沉式花园34世茂诺沙湾中叠户型中叠户型即上有露台，下有私家花园及地下室的超值赠送；-1F1F2F3F35世茂诺沙湾中叠户型中叠户型南向南向西向西向-1F1F2F3F 在南向
34、采光面被入户通道占用的前提下，合理布局南向功能空间，同时通过户型巧妙设计，保证南卧的私密性，与客厅、餐厅等活动空间有效间隔；同时，与中叠的地下室通过南北分割的方式，有效节省项目整体开间，有效弱化地下室进深过长，利用率较低的抗性，结合使用面积，有效调整地下室赠送面积，设计理念科学合理；-1F1F南向南向空间布局功能布局建筑面积标准二居室生活空间，南向主卧、客厅及北向次卧；80-90地下室娱乐空间下沉式花园、次卧、起居室36世茂诺沙湾下叠户型下叠户型-1F1F2F3F私家花园私家花园下沉式庭院下沉式庭院桥梁桥梁独立入户门厅独立入户门厅37世茂诺沙湾下叠户型下叠户型世茂诺沙湾产品总结产品总结优点优点
35、1 1：打破传统叠拼别墅一个纵向模块仅有一个户型的特性；：打破传统叠拼别墅一个纵向模块仅有一个户型的特性；优点优点2 2：优化中叠、上叠户型的入户方式，彰显近地性；：优化中叠、上叠户型的入户方式，彰显近地性；优点优点3 3：增加地下室设计，使中叠户型实现：增加地下室设计，使中叠户型实现“一户三层一户三层”的产品亮点；的产品亮点；世茂诺沙湾优化了 保利生态城没有地下室的附加值较低的产品缺点，增加地下室设计，同时，地下室与中叠户型通过套内楼梯相连接，实现中叠户型具备三层产品优势，整体大幅度提升了重点产品的附加值；基本概况项目整体规划分析：本案为纳米魔幻城，在其南侧为纳米假日城、北侧为人工纳米湖以及
36、天马山峰、西侧为全球第一个深坑超五星级酒店，可以说本案纳米魔幻城被配套及自然资源所包围，未来价值显而易见项目地址上海市松江区辰花路5088弄（近鼎源路）开盘时间2013-03-31项目开发商上海世茂新体验置业有限公司销售代理同策房产咨询股份有限公司景观设计单位英国阿特金斯集团有限公司占地面积300,000总建面积150,000容积率0.51绿化率38%物业形态叠加别墅规划户数999户车位数1554个物业公司世茂物业累计推案套数999套（2013-3-11推出）累计成交套数345套（截至2013-4-8）上海首个亲子旅居梦工场集超五星级深坑酒店、儿童主题乐园、低密度住宅于一体的旅游度假、居住复合
37、型项目世茂超五星级深坑酒店纳米湖（人工）纳米魔幻城（东区）纳米魔幻城（西区）纳米假日城纳米魔幻城规划分析：本案欧洲小镇定位方向，规划布局采用围合方式，分设东西两个片区 社区实现完全人车分流，大面积的地下开挖，保证地上面积充分释放世茂纳米幻城项目概况项目概况一期：东区二期：西区法式乡村风格物业类型产权面积段（）套数配比叠加别墅50-100121.2%100-15048248.25%150-20050250.25%200-25030.3%合计999100%注：标准层层高3.1m世茂纳米幻城叠墅产品概况叠墅产品概况项目以100-200平方米为主力户型，该面积段覆盖叠墅上中下三类户型，面积适中总价受控
38、；高性价比产品户型核心特征：超大附赠面积，附赠率达100%-150%，地下室5米挑高;上叠中叠下叠北向入户私家花园南向入户私家花园热销C户型下叠（地下复1F）产权面积约180地上建筑面积：80地下附赠面积：100-103（含地下室和夹层）包 含额外附赠面积：65平方米（含南入户花园、下沉式庭院）使用面积245地下赠送空间：地下室5.2m挑高，可配置夹层地上1F地下一层（夹层）注：夹层为选配采光井采光井南入户花园（赠送）地下二层下沉式庭院（赠送）下叠户型优势：下叠附赠面积为单栋三套户型里最多 单栋三套户型内唯一一套配送南入户花园，且花园面积最大下叠户型劣势：小户型叠墅面宽有所限制，因此套内空间略
39、感局促 下叠户型多数生活空间基本处于地下，地下空间相对较阴冷潮湿，不利于老人和孩童长期生活居住 旅居型产品相对弱化厨房功能，但户型内厨房位置可能与其他生活动线发生交叉 地上1F北向卧室基本无采光地面南入户注：赠送使用权车位1个世茂纳米幻城下叠下叠CC户型户型热销B户型中叠（1F复2F）产权面积约150地上建筑面积：约95附赠面积：55-58（含地下空间及地上南露台）包 含额外附赠面积：65平方米（含北入户花园、下沉式庭院、北露台）使用面积215地下赠送空间：地下室5.2m挑高，可配置夹层地下一层（夹层）地下二层注：夹层为选配地上1F地上2F地面北入户北入户花园（赠送约10）下沉式庭院（赠送）南
40、露台北露台中叠户型优势：单栋三套户型内唯一一套既送地下空间又有南北露台 北向卧室空间舒适感优于上下叠，且连接露台中叠户型劣势：中叠餐厅与客厅分设两层，就餐与会客或是平时居家多了楼上楼下运动时间，不利于老人的起居生活 2F卫生间靠近南卧室，对于北卧室而言动线距离较长，不利于孩童或是老人起夜用侧注：赠送使用权车位1个世茂纳米幻城中中叠叠B B户型户型热销A户型上叠（2F复3F）产权面积约111地上建筑面积：约101地上附赠面积：10-12（含南向大露台）包 含额外附赠面积：58平方米（含北入户花园、北露台、南卧露台）使用面积169地上3F地上2F地面北入户南大露台南卧露台北露台上叠户型优势：单栋三
41、套户型上叠户内舒适度最强，客厅面积大，并连接南向大露台，采光性好 上叠客厅连接南北露台通风性好，且加强室外景观与室内的互动性，作为最上层观景视野最佳 卧室与卫生间的动线合理布置，避免造成起夜用侧不便上叠户型劣势：上叠同中叠，餐厅与客厅分设两层，就餐与会客或是平时居家多了楼上楼下运动时间，不利于老人的起居生活 上叠北卧室面宽有限，充其量可作为功能房，基本无法放置标准尺寸的床 上叠需要通过户外楼梯走上2楼入户，相比中下叠，入户方式稍显麻烦 上叠赠送面积最少，相比中下叠注：赠送使用权车位1个世茂纳米幻城上叠上叠A A户型户型户型综合分析项目户型特色p 高性价比户型，附赠面积多，附赠率达100%-15
42、0%，尤其是中下叠，均附赠地下空间p 下叠附赠面积最多，含地下空间以及南向大入户花园p 中叠附赠空间最全，含地下空间以及南北双向露台p 上叠居住舒适感最强，客厅连接南北大露台p 每户均赠送使用权车位1个户型不足之处p 小户型叠墅面宽尺度有限，因此户型内部空间相对比较局促p 叠墅产品上下楼梯较为不便，下叠户型基本活动空间在地下，需往下走两层；中叠既有向上空间又含向下空间，楼梯运动最频繁；上叠户外楼梯入户，内部楼梯上三层，并不适合老人居住p 下叠北卧采光有限，上叠次卧空间过小，只适合用作功能房p 地下空间挑高5.2M，夹层虽作为选配，业主可自行搭建，但无论自制还是委托都定量地造成业主的购置成本，且
43、业主自行装置可能会破坏交房装修；若不做夹层，5.2m挑高空间就被浪费世茂纳米户型最大优势是附赠面积大总价可控；但其也存在一定居住舒适度及附加成本的问题世茂纳米幻城产品总结产品总结所属区域所属区域上海（新江湾城）上海（新江湾城）开发商坚实置地（上海）有限公司产品亮点以庭院为主题，“自然而然”的渗透式手法，创造了丰富的庭院空间 橡树湾可谓是典藏集的巨献，最适宜领悟社区景观橡树湾可谓是典藏集的巨献，最适宜领悟社区景观的魅力所在，雄瞰中央景观轴线；以包容万象的从的魅力所在，雄瞰中央景观轴线；以包容万象的从容姿态，笑纳社区景观的繁茂精华，为斑斓生活平容姿态，笑纳社区景观的繁茂精华，为斑斓生活平添生态注脚
44、。哪怕只是不经意间的路过，也会被其添生态注脚。哪怕只是不经意间的路过，也会被其所呈现出的新古典风潮所折服，整体保持高立挺拔、所呈现出的新古典风潮所折服，整体保持高立挺拔、简洁流畅的同时，兼顾稳重、内敛等装饰语言，成简洁流畅的同时，兼顾稳重、内敛等装饰语言，成就贵雅气质。就贵雅气质。景观植物配置讲求层次感。配以香樟、银杏、鸡爪槭、玫瑰、绣线菊等多种植物，人景观植物配置讲求层次感。配以香樟、银杏、鸡爪槭、玫瑰、绣线菊等多种植物，人行走其中，达到一步一景，四季分明的效果；与道路结合，景观慢慢渗透庭院之中，行走其中，达到一步一景，四季分明的效果；与道路结合，景观慢慢渗透庭院之中，让人体会闲庭信步之感；
45、并且与建筑的完美结合，更能凸显建筑的大气沉稳。让人体会闲庭信步之感；并且与建筑的完美结合，更能凸显建筑的大气沉稳。一期一期二期二期三期三期占地面积占地面积144247 总建筑面积总建筑面积230782容积率容积率0.8物物业业类类型型1.高层2.联庭别墅荣庭183怡庭207跃庭224上海橡树湾华润橡树湾创新三叠联庭别墅优势：p 化解1.6高容积率较难打造低密度产品的难题，拔高了项目的档次；p 独立入户方式，每户都有独立庭院，确保私密性；p 做到别墅真正意义上的同时做到别墅真正意义上的同时“有天有地有天有地”上海华润橡树湾：叠拼别墅联排化，将传统叠加别墅每户拥有独立入户门，一层的庭院环绕，向联排
46、别墅看齐的居住感；入户示意入户示意2 2每户单独楼梯入户每户单独楼梯入户1:1:中叠：二、三层位于一层的独立入户；中叠：二、三层位于一层的独立入户；2 2：下叠：一层住户入口；：下叠：一层住户入口；3 3：上叠：四、五层位于一层的入户口；：上叠：四、五层位于一层的入户口；中叠中叠下叠下叠上叠上叠1 1 3 3 上海橡树湾联排私有化入户联排私有化入户上海橡树湾户型解读户型解读l一宅四庭院，坐拥近百平方米花园，居所为阳光，绿意簇拥，自然近人。一宅四庭院，坐拥近百平方米花园，居所为阳光，绿意簇拥，自然近人。l厅室大平层设计，使总面宽达厅室大平层设计，使总面宽达15.415.4米，是一般联排别墅的米，
47、是一般联排别墅的2 2倍以上。倍以上。l室内层高达室内层高达3.33.3米，尺度宜人，视线通融，空间宽敞舒适。米，尺度宜人，视线通融，空间宽敞舒适。l南北花园，遥相辉映，满庭馨香尽染生活。南北花园，遥相辉映，满庭馨香尽染生活。l约约2020地下庭院，承接百余平方米地下室，足以满足您的收藏欲望。地下庭院，承接百余平方米地下室，足以满足您的收藏欲望。首层首层建面建面160160房型房型3 3室室2 2厅厅2 2卫卫层数层数1+1+地下室地下室开间开间15.415.4进深进深16.2516.25花园花园3 3南向开间南向开间3 3A A户型（首层户型（首层+地下）建筑面积约地下）建筑面积约16016
48、01F-1F下叠户型下叠户型户型解读户型解读l创新联庭别墅产品，庭院与露台相呼应，空间尺度开阔奢华，美不胜收。创新联庭别墅产品，庭院与露台相呼应，空间尺度开阔奢华，美不胜收。l底层入户花园，独立入户楼梯，完全私有，可尽情随心装饰。底层入户花园，独立入户楼梯，完全私有，可尽情随心装饰。l南面大露台搭配北面阳台，通风采光，极尽自然舒畅。南面大露台搭配北面阳台，通风采光，极尽自然舒畅。l厅室全南的户型设计，让生活充满阳光，厅室全南的户型设计，让生活充满阳光，6.26.2米超豪华挑高客厅，亦在彰显尊贵。米超豪华挑高客厅，亦在彰显尊贵。l曲径通幽的楼梯设计，使跨层连接成为可能，全视角露台设计，为您收藏室
49、外曲径通幽的楼梯设计，使跨层连接成为可能，全视角露台设计，为您收藏室外风光。风光。二跃三二跃三建面建面207-224207-224房型房型3 3室室3 3厅厅3 3卫卫层数层数2+2+地下室地下室开间开间15.415.4进深进深13.5513.55露台露台1 1南向开间南向开间5 5B B户型（二层户型（二层+三层）建筑面积约三层）建筑面积约224224-1F2F3F上海橡树湾中叠户型中叠户型户型解读户型解读l居联庭至高处，俯仰之间，风景无处不在，飘逸之情，悠然心生。居联庭至高处，俯仰之间，风景无处不在，飘逸之情，悠然心生。l底层入户花园，家门外花香弥漫，并有私家楼梯独立入户。底层入户花园，家
50、门外花香弥漫，并有私家楼梯独立入户。l室内的部分层高达室内的部分层高达3.33.3米，尺度宜人，视线通融，空间宽敞舒适。米，尺度宜人，视线通融，空间宽敞舒适。l双梯（电梯与楼梯）结合的入户方式，自然与奢华的生活，由您选择。双梯（电梯与楼梯）结合的入户方式，自然与奢华的生活，由您选择。l客厅餐厅面宽分别达客厅餐厅面宽分别达5.95.9米和米和5.35.3米，充分容纳家庭聚会的温馨氛围。米，充分容纳家庭聚会的温馨氛围。l全南厅室设计、大尺度空中露台，通透视野尽收眼底。全南厅室设计、大尺度空中露台，通透视野尽收眼底。四跃五四跃五建面建面211-234211-234房型房型3 3室室3 3厅厅2 2卫
