1、 城市用地概述城市用地概述 城市用地自然条件评价城市用地自然条件评价 第第11章章城市用地分类及其适用性评价城市用地分类及其适用性评价本章主要内容第一节第一节 城市用地概述城市用地概述第二节第二节 城市用地适用性评价（理解）城市用地适用性评价（理解）第三节第三节 城市用地分类及构成（掌握）城市用地分类及构成（掌握）第一节第一节 城市用地适用性评价城市用地适用性评价一、一、城市用地概述城市用地概述（一）定义（一）定义 城市用地，指用于城市建设和满足城市机能运转城市用地，指用于城市建设和满足城市机能运转所需的土地，包括已建设利用的土地、已列入规划区所需的土地，包括已建设利用的土地、已列入规划区范围
2、尚待开发建设的土地、以及按照城市规划法所确范围尚待开发建设的土地、以及按照城市规划法所确定的城市规划区内的非建设用地。定的城市规划区内的非建设用地。一、城市用地概述（二）城市用地的属性和价值1 1、城市用地的属性、城市用地的属性（1 1）自然属性）自然属性（2 2）社会经济属性）社会经济属性如位置的固定性，独特的地如位置的固定性，独特的地貌、土壤特征，不可再生貌、土壤特征，不可再生如明确的隶属关系，具有经济如明确的隶属关系，具有经济价值，地权归属和权益转让等价值，地权归属和权益转让等具有法律保障具有法律保障一、城市用地概述（二）（二）城市用地的属性和价值城市用地的属性和价值2 2、城市用地的价
3、值、城市用地的价值（1 1）使用价值）使用价值（2 2）交换价值）交换价值可用作城市活动场所，由于区可用作城市活动场所，由于区位、地质等差异影响使用价值位、地质等差异影响使用价值可作为商品进入市场，具体表可作为商品进入市场，具体表现为地价、租金或费用等，现为地价、租金或费用等，2009年全国土地出让价年全国土地出让价16000亿元亿元一、城市用地概述（三）（三）城市用地区划城市用地区划1 1、定义、定义 根据不同目的和使用方式，将城市用地划分成不根据不同目的和使用方式，将城市用地划分成不同的范围或区块，以表达一定用途、权属、性质、或同的范围或区块，以表达一定用途、权属、性质、或量值。量值。一、
4、城市用地概述（三）（三）城市用地区划城市用地区划2 2、类型、类型（1 1）行政区划）行政区划（2 2）用途区划）用途区划确定城市各行政单位（如市区、确定城市各行政单位（如市区、郊区、市、区、县、乡、镇等）郊区、市、区、县、乡、镇等）的界限和性质的界限和性质按照所确定的土地利用功能和按照所确定的土地利用功能和性质，对土地用途进行划分，性质，对土地用途进行划分，如工业用地、绿化用地、居住如工业用地、绿化用地、居住用地等用地等（2）用途区划居住用地 (R)Residential公共设施用地 (C)Commercial&Public Facilities工业用地 (M)Manufacturing,I
5、ndustrial等等。一、城市用地概述（三）（三）城市用地区划城市用地区划2 2、类型、类型（3 3）权属区划）权属区划（4 4）地价区划）地价区划对地产或房产的所有权所做的对地产或房产的所有权所做的区划，如国有土地、集体土地区划，如国有土地、集体土地和地籍区划等和地籍区划等根据土地的区位、环境、性状根据土地的区位、环境、性状等因素、确定土地的价值，作等因素、确定土地的价值，作为进入市场进行交换的依据为进入市场进行交换的依据20092009年温州市商业用地基准地价图年温州市商业用地基准地价图2009年温州市工业用地基准地价图二、城市用地适用性评价二、城市用地适用性评价（一）定义 对土地的自然
6、环境，按照生态系统需求、城对土地的自然环境，按照生态系统需求、城市规划与建设的需要，进行土地使用的功能和工市规划与建设的需要，进行土地使用的功能和工程的适宜程度、以及城市建设的经济性与可行性程的适宜程度、以及城市建设的经济性与可行性的评估。的评估。（二）、城市用地适用性评价 1.城市与自然环境的相互作用关系 1.1自然环境对城市的影响 自然环境条件关系到城市职能的发挥 自然环境条件关系到城市的空间形态 自然环境条件关系到城市的工程建设经济方面二、城市用地适用性评价（二）（二）自然环境条件分析自然环境条件分析 1.2 城市发展对自然环境条件的影响 城市的无节制扩张,改变自然地形与地表构造，破坏植
7、被和水文环境，造成水土流失。高强度开发，改变了大气下垫面状态，形成“城市热岛”等不利的城市气候环境。抽取地下水，改变土壤结构和水文地质引起城市地面下沉。水源水质恶化、城市水质性缺水（二）自然环境条件分析1、地质条件（1 1）建筑地基）建筑地基重点在城市用地选择和工程重点在城市用地选择和工程建设有关的工程地质分析建设有关的工程地质分析1 1、地表物质组成、地表物质组成2 2、地质构造特征、地质构造特征类别类别承载力（承载力（t/mt/m2 2）类别类别承载力（承载力（t/mt/m2 2）碎石（中密）碎石（中密）40-7040-70细砂（很湿）（中密）细砂（很湿）（中密）12-1612-16角砾（
8、中密）角砾（中密）30-5030-50大孔土大孔土15-2515-25粘土（固态）粘土（固态）25-5025-50沿海地区淤泥沿海地区淤泥4-104-10粗砂、中砂（中粗砂、中砂（中密）密）24-3424-34泥炭泥炭1-51-5细砂（稍湿）细砂（稍湿）（中密）（中密）16-2216-22 2.1工程地质条件 建筑土质与地基承载力 自然地基类别与建筑物的承载力。（碎石、角砾、粘土、粗砂、中纱、细纱）直接关系到城市建设的安全。地基土：注意的方面：湿陷性黄土：受湿后引起结构变化而下陷，导致建筑的损坏。膨胀土：受水膨胀，失水收缩 沼泽地区经常处于饱和状态，地基承载力较低措施：降低水位，排除积水成都成
9、都德阳德阳绵阳绵阳江油江油窦团山窦团山龙龙泉泉山山 绵阳市绵阳市地质构造分析地质构造分析地表断裂地表断裂隐伏断裂隐伏断裂 某镇规划方案的修改示意某镇规划方案的修改示意隐伏隐伏断裂断裂隐伏隐伏断裂断裂 某镇规划方案的修改示意某镇规划方案的修改示意沿断裂带走向布置沿断裂带走向布置100米宽的卫生防护带米宽的卫生防护带（二）自然环境条件分析1 1、地质条件地质条件（2 2）滑坡与崩塌滑坡与崩塌确定滑坡地带与稳定用地边界确定滑坡地带与稳定用地边界距离，以避免不稳定坡面，若距离，以避免不稳定坡面，若不能避免，须采用工程防护措不能避免，须采用工程防护措施施菲律宾南部山体滑坡甘肃省东乡县塌陷滑坡甘肃省舟曲泥
10、石流灾害甘肃省舟曲泥石流灾害 滑坡与崩塌 滑坡是由于滑坡体沿一定滑动面向下滑动而造成的。不稳定的滑坡体及其下滑方向不适宜作为城市建设用地，无法回避时候，应该采用工程措施加以防治。在选择建设用地时避免不稳定的坡面 崩塌：主要是山坡岩层或土层的层面相对滑动，造成山坡体失去稳定而塌落。p冲沟p定义：由间断流水在地层表面形成沟槽。p冲沟影响城市空间布局，规划用地选择时候应该分析冲沟的分布、坡度、活动与否，冲沟的发育条件，采取措施防止沟壁水土流失。（二）自然环境条件分析二）自然环境条件分析1、地质条件（3 3）冲沟冲沟间断水流冲刷形成的沟槽，其切间断水流冲刷形成的沟槽，其切割地面、使其破碎，对土地利用割
11、地面、使其破碎，对土地利用不利不利1、地质条件（4 4）地震）地震以构造地震为主，多发生在活动以构造地震为主，多发生在活动断裂到地区，影响城市用地选择、断裂到地区，影响城市用地选择、建筑布置建筑布置、抗震设防等、抗震设防等1、地质条件（4 4）地震）地震 确定建设地区的地震烈度确定建设地区的地震烈度类别地震烈度局部增加量（度）花岗岩0石灰岩和砂岩0-1半坚硬土1粗状碎屑土（碎石、卵石）1-2砂质土1-2粘质土1-2疏松的堆积土2-3某地区地面和各种建筑物某地区地面和各种建筑物遭受地震影响强烈程度等遭受地震影响强烈程度等1、地质条件、地质条件（4）地震 避免在强震区建设城市避免在强震区建设城市
12、按照用地的设计烈度及地质、地形，安排相宜按照用地的设计烈度及地质、地形，安排相宜 的城市设施的城市设施烈度在烈度在9度以上地区不宜度以上地区不宜作为城市用地作为城市用地1、重要工业不宜放在软地基、古河道或易于滑塌地区、重要工业不宜放在软地基、古河道或易于滑塌地区2、地下有断裂带的地面上，设置、地下有断裂带的地面上，设置100m宽的居区卫生防宽的居区卫生防 护带，其上不宜布置要求较高的建筑及设施护带，其上不宜布置要求较高的建筑及设施3、建筑不宜连绵成片，应留适当的防火间隔，水库不、建筑不宜连绵成片，应留适当的防火间隔，水库不 宜在强震区的上游宜在强震区的上游p 地震：地壳断裂构造运动地壳断裂构造
13、运动引起的自然地质现象。p 城市规划中的防震措施（1）确定建设地区的地震烈度，制定各项建设工程的设防标准。（基本烈度和设计烈度）（2）强震区不适宜建设城市。（3）按照设计烈度与地质、地形条件，安排城市设施。（4）有活动断裂带的地区，规划城市建设用地要慎重。（5）地震断裂带上一般设置绿化带，不得进行建设。（6）在城市的上游不适宜建设水库，以免危及城市安全。p 矿藏 2.2水文和水文地质条件2.2.1水文:对待地面水，城市规划需要两方面考虑。l水对城市的影响-城市选择的考虑l城市建设对原有水系的破坏2 2、水文及水文地质、水文及水文地质（1）水文条件对城市水源、水运交通、河岸对城市水源、水运交通、
14、河岸冲刷和泥沙淤积具有重要影响冲刷和泥沙淤积具有重要影响2、水文及水文地质（1）水文条件修水闸后，下泄水量减小，江底冲刷修水闸后，下泄水量减小，江底冲刷消弱，潮汐带来的泥沙淤积河床消弱，潮汐带来的泥沙淤积河床2.2.2水文地质条件 水文地质条件:包含地下水的包含地下水的存在形式、含水层厚度、矿存在形式、含水层厚度、矿化度、硬度、水温化度、硬度、水温等l 地下水分为上层滞水、潜水潜水和承压水和承压水。后两者是城市水源。承压水是城市主要水源。l 地下水开采过量，地下水位下降，会形成“漏斗”造成水质污染，严重会形成地面塌陷。（2 2）水文地质条件）水文地质条件1、指地下水存在形式、含水层厚度、矿化度
15、、水温等、指地下水存在形式、含水层厚度、矿化度、水温等2、作为城市水源，但防止过量开采和流向改变而受到污染、作为城市水源，但防止过量开采和流向改变而受到污染 对地下水污染比较严重的项目不应该建设在地下水的上游方向。地下水的流向应该与地面建筑用地的分布以及其他自然条件一起考虑。防止地下水受到工业排放物的污染。地下水的水质、水温由于地质情况和矿化程度不一样，对城市用地和建筑工程的适用性应该引起注意。城市规划布局中，地下水的流向与地面建设用地的分布以及其他自然条件都要考虑。3 3气候条件气候条件（2）风象风象，由风向和风速组成，表示风向最基本的一个特征指标叫风向频率。风向频率一般是分8个或16个罗盘
16、方位观测、累计某一时期内（一季、一年或多年）各个方位风向的次数，并以各个风向发生的次数占该时期内观测累计各个不同风向（包括静风）的总次数的百分比来表示。表示风速是按每个风向的风速累计平均值来表示的。根据城市多年风向观测记录汇总所绘制的风向频率图和平均风速图叫风玫瑰图。3、气候条件、气候条件（1 1）太阳辐射）太阳辐射（2 2）风向）风向影响建筑的朝向、间距、遮阳影响建筑的朝向、间距、遮阳设施等设施等通过风向频率图和风速图，分析盛通过风向频率图和风速图，分析盛行风向、最小风频风向和静风频率行风向、最小风频风向和静风频率3、气候条件（2）盛行风向全年只有一个盛行风向且相对风全年只有一个盛行风向且相
17、对风向频率最小，工业区放在虽小风向频率最小，工业区放在虽小风频上风向，居住区在下风方向频上风向，居住区在下风方向全年拥有全年拥有两个盛行两个盛行风时，避风时，避免工业区免工业区在上风向，在上风向，一般将工一般将工业和居住业和居住区布置在区布置在盛行风两盛行风两侧侧风玫瑰图：风向频率图与平均风速图 静风：无风，盆地、峡谷城市的静风频率最高，烟气滞留城市上空无法吹散。盛行风向按照城市不同风向的最大频率来确定。工业区应该位于盛行风向的下风向，即最小风频工业区应该位于盛行风向的下风向，即最小风频的上风位。的上风位。当城市拥有两个方向的盛行风向时，工业区要布当城市拥有两个方向的盛行风向时，工业区要布置在
18、盛行风向的两侧置在盛行风向的两侧。规划楔状绿地插入城市，引导风向；道路系统与冬季盛行风向成一定角度，减轻寒风对城市的侵袭。3、气候条件（3）局地环流3、气候条件（3 3）局地环流、）局地环流、逆温层热岛效应3 3、气候条件、气候条件（3）局地环流3、气候条件、气候条件（4）温度和降水 根据气温考虑城市的降温、采暖和能源消耗根据气温考虑城市的降温、采暖和能源消耗 工程选址考虑工业工艺对气温条件的适应性工程选址考虑工业工艺对气温条件的适应性 通过城市人口与建筑密度控制、绿地建设和水通过城市人口与建筑密度控制、绿地建设和水 面等开敞空间布置减小城市热岛面等开敞空间布置减小城市热岛 对于暴雨洪灾频率较
19、高地区要注重城市排水设对于暴雨洪灾频率较高地区要注重城市排水设 施布置施布置4、地形条件名称名称绝对高度绝对高度（m）相对高度相对高度（m）名称名称绝对高度绝对高度（m）相对高度相对高度（m）极高山极高山50001000高丘陵高丘陵200-500200高山高山3500-50001000低丘陵低丘陵200-50050-200高中山高中山1000-35001000高原高原1500200中山中山1000-3500500-1000高平原高平原200-150020-50低中山低中山1000-3500200-500低平原低平原20020低山低山500-1000200-500多数城市选择在平原、河谷多数城市
20、选择在平原、河谷地带、低丘山岗或盆地修建地带、低丘山岗或盆地修建我国地形分类我国地形分类4、地形条件（1 1）影响城市的布局和平面结构）影响城市的布局和平面结构4 4、地形条件、地形条件（2 2）地面坡度）地面坡度项目项目坡度坡度项目项目坡度坡度工业用地工业用地0.2%-10%铁路用地铁路用地0-2%居住用地居住用地0.2%-25%港口用地港口用地0.2%-5%城市道路用地城市道路用地0.2%-8%机场用地机场用地0.5%-1%公共设施用地公共设施用地0.2%-20%绿地绿地可大可小可大可小（三）城市用地评定分类（三）城市用地评定分类1、一类用地 指用地的工程地质等自然条件比较优越，能指用地的
21、工程地质等自然条件比较优越，能适应各项城市设施的建设需要，一般不需要或只适应各项城市设施的建设需要，一般不需要或只需稍加工程措施即可用于建设的用地。需稍加工程措施即可用于建设的用地。（三）城市用地评定分类（三）城市用地评定分类2、二类用地 指需要采取一定的工程措施，改善条件后才指需要采取一定的工程措施，改善条件后才能修建的用地，对城市设施或工程项目分布有一能修建的用地，对城市设施或工程项目分布有一定限制。定限制。3、三类用地 指不适于修建的用地，现代工程技术几乎难指不适于修建的用地，现代工程技术几乎难以修建的用地。以修建的用地。（三）城市用地评定分类地形坡度地形坡度地基承载力地基承载力地下水位
22、地下水位洪水淹没程度洪水淹没程度工程地质条件工程地质条件其它其它图层叠加图层叠加（四四）城市用地评定方法城市用地评定方法（四）城市用地评定方法（四）城市用地评定方法（四）城市用地评定方法（五）城市用地评定成果1、用地评定图、用地评定图2、文字说明书、文字说明书（五）城市用地评定成果三、城市用地选择三、城市用地选择（一）定义 在城市用地适用性评价基础上，根据城市各在城市用地适用性评价基础上，根据城市各项设施对用地环境的要求、城市规划布局及用地项设施对用地环境的要求、城市规划布局及用地组织的需要，在适建区、限建区和已建区范围内组织的需要，在适建区、限建区和已建区范围内确定符合城市规模和性质的用地。
23、确定符合城市规模和性质的用地。（二二）城市用地选择影响因素城市用地选择影响因素1、建设现状和使用主要考虑其拆除、迁移主要考虑其拆除、迁移的可能性、动迁的数量、的可能性、动迁的数量、保留的必要性与价值等保留的必要性与价值等包括高速公路、铁路、重大包括高速公路、铁路、重大水利和能源设施等，高速公水利和能源设施等，高速公路既能促进城市发展，又可路既能促进城市发展，又可割裂城市割裂城市以上海为中心的长三角城市以上海为中心的长三角城市群，各毗邻上海的城市几乎群，各毗邻上海的城市几乎都选择向上海方向拓展，以都选择向上海方向拓展，以降低自身到上海的交通时距降低自身到上海的交通时距以水、电、气、热和桥梁为以水
24、、电、气、热和桥梁为主的基础设施容量应与城市主的基础设施容量应与城市的建设规模、经济投入和建的建设规模、经济投入和建设周期相适应。设周期相适应。（二）城市用地选择影响因素5 5、文化遗存、文化遗存（三）城市用地选择程序 用用 地地 条条 件件 自然自然条件条件建设建设条件条件其他其他条件条件地质、水文、气候、地质、水文、气候、地形、生物、其他地形、生物、其他技术经济条件技术经济条件城市现状条件城市现状条件社会、经济、文化、社会、经济、文化、生态、其他生态、其他用地用地评定评定 综合评价综合评价 用地选择用地选择 城市布局城市布局 （四）城市用地选择方案（四）城市用地选择方案方案方案1方案方案2
25、1、在一级阶地上，易受洪水威胁、在一级阶地上，易受洪水威胁2、地震时砂土液化严重、地震时砂土液化严重3、县城南部为雷击区，不安全、县城南部为雷击区，不安全4、虽可与原县城结合建设，但该城、虽可与原县城结合建设，但该城 在地震时已基本震毁在地震时已基本震毁5、原为蔬菜地，在县区内比较难得、原为蔬菜地，在县区内比较难得6、县城西冲沟发育，影响市政工程、县城西冲沟发育，影响市政工程 费用费用7、离火车站较远，联系不便、离火车站较远，联系不便8、因用地条件限制，部分工程须布、因用地条件限制，部分工程须布 置在一级阶地上，使城市布局较置在一级阶地上，使城市布局较为为 分散分散1、在二级阶地上，不受洪水威
26、胁、在二级阶地上，不受洪水威胁2、震时砂土液化较轻、震时砂土液化较轻3、雷击影响较小、雷击影响较小4、新城建设结合县城迁建，一起规、新城建设结合县城迁建，一起规 划与建设，可使规划较为合理，划与建设，可使规划较为合理，在地理位置上，便于对全县的联在地理位置上，便于对全县的联 系和管理系和管理5、大部分为此地、大部分为此地6、用地充足、地势平坦、坡度适宜、用地充足、地势平坦、坡度适宜7、紧靠现有铁路车站、紧靠现有铁路车站8、用地条件较好，可比较集中布置、用地条件较好，可比较集中布置 生产与生活设施生产与生活设施城市用地选择方案比较城市用地选择方案比较第二 节 城市用地分类及构成一、城市用地分类一
27、、城市用地分类（一）（一）19331933年的年的“城市规划大纲城市规划大纲”中，明确居住、中，明确居住、工作、游憩和交通四大功能用地工作、游憩和交通四大功能用地（二）我国（二）我国19901990年颁布的年颁布的城市用地分类与规城市用地分类与规 划建设用地标准划建设用地标准划分为划分为1010大类、大类、4646中中 类和类和7373小类小类（三）（三）20072007年根据年根据城乡规划法城乡规划法，将城市建，将城市建 设用地分为设用地分为8 8大类、大类、3535中类和中类和4444小类小类城市用地分类与规划建设用地标准对城市用地的划分根据城乡规划法调整的城市建设用地分类用地用地代码代码
28、用地名称用地名称范围范围R居住用地居住用地住宅和相应服务设施的用地住宅和相应服务设施的用地A公共管理和公公共管理和公共服务用地共服务用地行政、文化、教育、体育、卫生等机构和设施的用地，行政、文化、教育、体育、卫生等机构和设施的用地，不包括居住用地中的服务设施用地不包括居住用地中的服务设施用地B商业服务业设商业服务业设施用地施用地各类商业、商务、娱乐等设施用地，不包括居住用地各类商业、商务、娱乐等设施用地，不包括居住用地中的服务设施用地及公共管理和公共服务用地内的事中的服务设施用地及公共管理和公共服务用地内的事业单位用地业单位用地M工业用地工业用地工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地，包工
29、矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地，包括专用的铁路、码头和道路等用地，不包括露天矿括专用的铁路、码头和道路等用地，不包括露天矿W物流仓储用地物流仓储用地物资储备、中转、配送、批发、交易等的用地，包括物资储备、中转、配送、批发、交易等的用地，包括大型批发市场及货运公司车队站场等用地大型批发市场及货运公司车队站场等用地S交通设施用地交通设施用地城市道路、交通设施等用地城市道路、交通设施等用地U公用设施用地公用设施用地供应、环境、安全等设施用地供应、环境、安全等设施用地G绿地绿地公园绿地、防护绿地等开放空间用地，不包括住区、公园绿地、防护绿地等开放空间用地，不包括住区、单位内部配建的绿地单位内
30、部配建的绿地城市用地的组成菜菜 地地林场林场山地山地公墓公墓 港口港口 公园公园 仓库仓库 污水处理场污水处理场休疗休疗养地养地生生 活活 居居 住住 市中心市中心工工业业 湖湖泊泊 机机场场水水源源地地菜菜地地农农 田田铁路铁路公路公路河河 流流 水水二、城市用地构成（一）城市用地功能构成（一）城市用地功能构成1 1、按照行政隶属等次：市区、地区、郊区、按照行政隶属等次：市区、地区、郊区 2 2、按照功能用途组合：工业区、居住区、市中心、按照功能用途组合：工业区、居住区、市中心区区 和开发区等和开发区等还有市辖县、建制镇、还有市辖县、建制镇、一般镇，中心城区、一般镇，中心城区、近郊区、远郊区等划近郊区、远郊区等划分分城市用地的功能构成示意图自学内容讨论（自学内容讨论（2）1 1、题目：、题目：（1 1）都市区规划及实践）都市区规划及实践（2 2）我国城市群规划及实践）我国城市群规划及实践2 2、时间：、时间：3 3月月2828日上午日上午（第六周周一上午第六周周一上午）3 3、要求：、要求：（1 1）主题发言为）主题发言为0808瓯环瓯环第第3 3组和第组和第4 4组组（2 2）准备）准备PPTPPT，时间为，时间为2020分钟，讨论分钟，讨论5 5分钟分钟（3 3）内容熟悉，）内容熟悉，pptppt制作精美，讲述有条理，制作精美，讲述有条理，重点突出重点突出
