1、全球超高层建筑研究2P16P03演变价值P35打造P45运营P51发展趋势地标 目 录3地标地标演变演变PART1地标定义地标发展史4埃及，金字塔，约公元前27002500年5希腊，帕特农神庙，公元前447年6罗马，斗兽场，公元72至82年间7中国，北京故宫，公元1406年8印度，泰姬陵，公元1631年地标9具有居住或使用功能的“地标”建筑开始出现，以“超高层”为主要发展趋势，且超高的定义被不断刷新。19世纪以宗庙、宫殿为主，满足君主等社会顶层极少数人需求。具有独特地理特色的建筑物或自然物；地面上的“北斗星”PART 1 地标演变/定义超高层的发展经历了三个阶段，其发展脉络与建筑技术的提升和一
2、国的经济发展水平息息相关。1919世纪世纪-20-20世纪世纪2020世纪世纪-21-21世纪世纪2121世纪后世纪后123蓬勃发展期蓬勃发展期英国、比利时、西班牙、瑞典等国家竞相建造，但以美国纽约为代表，如帝国大厦 初步发展期初步发展期持续发展持续发展由美国逐渐转移到中东和亚洲国家，如迪拜塔、台北101未来中国将占据超高层建筑的龙头地位，集中在上海、广州、深圳等城市，如即将建成的平安金融中心、上海中心中国中国PART 1 地标演变/发展史前世（19-20世纪）：奥的斯安全电梯和钢结构框架的全新建筑技术使传统建筑向超高层的革命拉开序幕。11 在1852年，利沙奥的斯ElishaOtis，推出了
3、“奥的斯安全电梯”。在1885年，建筑师威廉勒巴隆詹尼 William Le Baron Jenney设计了10层楼（32米）的芝加哥的家庭保险大楼，成为了世上第一栋采用钢结构框架的建筑，并完全改变了人类建筑史的“依靠外墙作为承重墙的传统设计理念”，提出将“外承重墙”转换为“钢结构框架”来支撑建筑重量的崭新理念。此时超高层定义在10层或30米左右的高度PART 1 地标演变/发展史前世（19-20世纪）：英国、比利时、西班牙、瑞典等国家竞相建造超高层，但建设最高和数量最多的王国为美国独尊。12排名排名建筑名称建筑名称城市城市高度高度(M)层数层数建成年份建成年份至今状态至今状态1公平人寿大厦
4、Equitable Life Building纽约市4381870 1912年 烧毁2礼堂大楼 Auditorium Building 芝加哥82171889 完好站立3纽约世界大厦 NewYork World Bldg纽约市942018901955年拆除4曼哈顿人寿 Manhattan Life Ins纽约市1061818941963年拆除5密尔沃基市政大楼 Milwaukee City Hall密尔沃基市108151895完好站立6公园行大厦 Park Row Building纽约市119301899完好站立7费城市政大楼 Philadelphia City Hall费城市155.8919
5、01完好站立8歌手大厦 Singer Building纽约市1874719081968 拆除9大都会人寿大厦 Met Life Building纽约市213501909 完好站立10伍尔沃斯大楼 Woolworth Building纽约市241571913 完好站立注解：以上高度为顶楼屋顶高度，各建筑尖塔顶部均高于显示高度。PART 1 地标演变/发展史 目前超高层的高度测量方式是由国际公认的于1969年成立的非营利机构“高层建筑与城市人居评议会(CTBUH)”制定的。CTBUH认为应该以建筑物的尖塔（不包含天线，但超过顶层屋顶）作为测量建筑物的高度才是最为正确的方式。因为，尖塔属于建筑结构的
6、重要一部分，天线可以拆除也可以加高，而顶楼的屋顶尚需尖塔才能完成所需功能。此时超高层准入标准为：3545层（150米）今生（20-21世纪）：超高层的建设热潮由美国向中东和亚洲国家转移。13当今世界第三高当今世界第三高：台北台北101（Taipei 101）当今世界第四高当今世界第四高：上海上海国际金融中心国际金融中心（Shanghai World Financial Center）当今世界第五高：香港环球当今世界第五高：香港环球贸易贸易广场（广场（Hong Kong International Commerce Center）当今世界第六高当今世界第六高：吉隆坡吉隆坡 双子塔双子塔1&2（K
7、uala Lumpur,Petronas Towers）当今世界第八高：芝加哥当今世界第八高：芝加哥 威利斯大楼威利斯大楼（Chicago,Willis Tower）当今世界第十高当今世界第十高：广州广州国际国际金融中心金融中心（Guangzhou International Commerce Center）当今世界第一高当今世界第一高：迪拜塔（迪拜塔（Burj Khalifa）PART 1 地标演变/发展史今生（20-21世纪）：目前全球排名前10的超高层建筑有6栋在中国；从建设数量来看，香港、上海、广州、深圳等城市均排名前10。14名次建筑名称高度(M)层数城市（国家）完工年份性质1迪拜塔
8、Burj Khalifa828163迪拜(阿联酋)2010写字楼 酒店 住宅2皇家钟塔酒店60195麦加(沙特阿拉伯)2011酒店3台北101大厦509101台北(中国)2004写字楼 酒店 商业4环球金融中心492101上海(中国)2008写字楼 酒店 商业5环球贸易广场484108香港(中国)2010写字楼 酒店6双子塔1座451.988吉隆坡(马来西亚)1998写字楼7绿地广场紫峰大厦45088南京(中国)2009写字楼 酒店 商业8威利斯大楼442.14108芝加哥(美国)1974写字楼9京基金融中心441.8100深圳(中国)2011写字楼 酒店 商业10国际金融中心441.7510
9、3广州(中国)2010写字楼 酒店注：以上排名以CTBUH的尖塔顶部高度方式排列城市800M700M600M500M450M400M350M300M250M200M150M香港-12461562292纽约-112581355231迪拜11111410233962141上海-1123351852128东京-124109芝加哥-2261227112广州-11258143094深圳-111237134077首尔-1111261973新加坡-62773注解：以上表格，包含了上海将在2014年完成的632M的上海中心及深圳将在2015 年完成的660M的平安金融中心。PART 1 地标演变/发展史未来（
10、21世纪后）：超高层仍然会向“垂直城市”的方向发展，而中国将取代美国成为新的“垂直王国”。15排名建筑名称城市国家高度(M)层数预计完工年份1平安金融中心深圳中国66011520152上海中心上海中国63212820143绿地中心武汉中国606或63611920174高银金融117天津中国59711720155乐天世界大楼Lotte World Tower首尔韩国55512320156世界贸易中心One World Trade Center纽约美国54110420137广州周大福广州中国53011120178大连绿地中心大连中国5188820169釜山乐天城市商业大厦釜山韩国510107201
11、610中国尊北京中国5101082016注：以上的高度均为计划的天线最高点。武汉绿地广场在2011年中意图将原设计从606米改为636米成为世界第二超高层。乐天大楼将成为韩国最高的超高层建筑，并藉此成为世界上最更高的观景台。世界贸易中心将取代911倒塌的世贸大厦，成为美国第三高及纽约市最高的超高层建筑。以上排名不包括“暂时停工”的建筑，如印度孟买的720米的印度塔等。M20040060080012345678910PART 1 地标演变/发展史16地标地标价值价值PART2地标价值分析地标客户分析地标投资价值分析纵览古今，超高层是“向上走”梦想与现实的双重选择，其出现主要受宗教、尊贵、财富、权
12、利等因素推动。17古代古代向上向上现代现代空间Space权利Power财富Wealth景观View科技Technology文化尊贵宗教PART 2 地标价值/价值分析在古代人类对超高层的迷恋主要源自宗教、文化、尊贵等因素且基本以君主或教主等社会顶端极少数人私有，如埃及金字塔、帕特农神庙等等。18埃及金字塔创世纪，BABEL(通天塔)亚述人描述的空中花园PART 2 地标价值/价值分析现代人类对超高层的狂热更多出于对权利、财富的一种展现，同时也是城市资源集约发展的一种无奈，而科技的进步为建筑持续向上提供了实现的可能。19现代超高层财富Wealth景观View空间Space科技Technology
13、权利Power形象ImagePART 2 地标价值/价值分析因为资金成本要求高，超高层的投资与开发首先是财富的一种直接体现。20现代超高层财富Wealth景观View空间Space科技Technology权利Power形象Image财富财富超高层的投资与建设对资金和开发商的要求极其严格，其运作本身就是对建设企业成就与财富的一种充分展示。PART 2 地标价值/价值分析同时超高层能实现“唯我独尊”的权利表现。21现代超高层财富Wealth景观View空间Space科技Technology权利Power形象Image权利权利为了实现“唯我独尊”的权利表现，不少发展商，甚至一些政府产生了想要建超高层
14、的欲望。而世上所有的城市都有其建筑法规的限高规定，即使不在飞行航线内的建筑，通常也需要得到当地市政府对其超出限高做出许可。因此，能得到政府的许可也代表了政府对发展商的一种认可，也代表了一种特有的“权利象征”。PART 2 地标价值/价值分析在人类精神需求层面，超高层能够树立“尊贵”、“永世不毁”等形象。22现代超高层财富Wealth景观View空间Space科技Technology权利Power形象Image形象形象人类自古以来就始终迷恋高层巨大的建筑体，例如埃及的金字塔，中国的天坛及皇宫，古罗马的宫殿及竞技场，14世纪时代的教堂，法国的凯旋门和巴黎的铁塔，等等，其实都是在于展示高贵的皇族形象
15、，或是在宗教上对神灵的虔诚与朝拜，再不然就是希望树立一个“永世不毁”的形象。北京天坛北京天坛PART 2 地标价值/价值分析超高层本身便是城市的一道风景地标，同时置身其中又能获取独特的景观体验。23现代超高层财富Wealth景观View空间Space科技Technology权利Power形象Image景观景观一种是从远处观看建筑本身的“独领风骚的景观”，无论是发展商为了建立本身的商标，还是政府为了打造一个“城市地标”，都是为了满足一种“独领风骚”的心态和目的。另一种是置身超高层建筑可以获取的景观优势。进而达到“你在看风景，看风景的人在看你”的微妙境界。纽约帝国大厦纽约帝国大厦PART 2 地标
16、价值/价值分析由于土地的短缺及地价的昂贵，为了节约城市用地及提高对土地的利用，使得人类“向高处走”成为现实的无奈选择。24现代超高层财富Wealth景观View空间Space科技Technology权利Power形象Image空间空间古今中外的超高层，几乎都是建在城市市中心CBD或人口密集的区域。正由于土地的短缺及地价的昂贵，为了节约城市用地及提高对土地的利用，使得人类“向高处走”的梦想成为现实所需，因此越来越多的以建设“超高层”来增加投资商/发展商的投资回报率。值得一提的是当超高层超过一定高度时，其投资回报率却很可能会反比下降。PART 2 地标价值/价值分析一系列先进技术的诞生使得超高层的
17、实现成为可能，同时建筑本身也是当地科技实力的一种表现。25现代超高层财富Wealth景观View空间Space科技Technology权利Power形象Image科技科技在19世纪末到20世纪初，由于钢框结构、安全电梯、电动泵等的出现及施工技术等一系列先进技术的先后诞生，使得建设超高层项目成为可能。“更高一层”的含义，则是一个城市或国家，为了要向世人展示“我们的科技发达、财富充裕，所以才能够建设如此的超高层，这就是最好的证明”。PART 2 地标价值/价值分析超高层的客户分为三个层次：感知炫耀征服，且层级逐渐上升。26SubjectShowAesthesia征服层征服层已位于社会顶端，追求高高
18、在上的绝对凌驾炫耀层炫耀层对身份的自信，权利的彰显，人格魅力的释放感知层感知层对超高层的向往，初入殿堂级别的购买动因PART 2 地标价值/客户分析感知层客户属于入门级，有较强的经济基础，勇于挑战。27感知层感知层属于“入门级”。这个层级的客户，对超高层建筑有着感知上的陌生，他们拥有较强的经济基础，但是并不了解或者在意产品本身，更多的是看中其他的因素，尤其是地段或综合体价值。而对超高层这样一个新鲜物并不排斥，因而体现出“勇于挑战”的特质。Subject征服层Show炫耀层Aesthesia感知层PART 2 地标价值/客户分析炫耀层的客户属于中间层，事业成功，看重圈层地位。28这个层级的客户事
19、业很成功，对于圈层地位看得很重。他们想通过一种方式，向更多的人来宣告他们的成功与富有，成为圈层的佼佼者。而拥有城市标杆，顶级资源占有的超高层物业则是很好的选择。它拥有很好的形象昭示，优质的资源占有，最重要的是众人知晓的项目品牌影响力，是客户对自我身份的展示，权利的彰显以及人格魅力释放的绝佳平台。炫耀层炫耀层Subject征服层Show炫耀层Aesthesia感知层PART 2 地标价值/客户分析征服层是顶层客户，无论社会地位或财富拥有都位于顶端，已处于或接近于“隐型的高度”。29这个层级的客户，无论社会地位或财富拥有都位于顶端，已处于或接近于“隐型的高度”。他们对于购买房地产的要求往往只有一个
20、值得“收藏”的极致产品。用一个直观的画面来比喻，他们最喜欢做的事情应该就是在夜晚站在客厅的落地玻璃前，将整体城市的夜色纳入自己的视野中。于是超高层很好地铨释了他们那种“高高在上”和“大隐于市”的需求。Subject征服层Show炫耀层Aesthesia感知层征服征服层层PART 2 地标价值/客户分析超高层的客户共性是富有、征服欲强且为窄众群体，但目前多数客户对超高层存在一定的排斥性。30客户共性客户共性 富有，国际化视野，对事业具有极高的热情，勇于接受新鲜事物，有稳定的圈层和较高的江湖地位，征服欲望较突出客户接受度客户接受度 超高层的客户基数很小，是窄众群体。大多数的客户对超高层的接受度较低
21、。而且城市能级越低，对高层的排斥性就越高。PART 2 地标价值/客户分析31形象价值形象价值超高层通常具有良好的形象展示，可以一览城市天际线，同样吸引这座城市的许多目光。好的形象气质往往能为企业或项目带来极大的昭示价值，使其的知名度国际化，影响力深远化，企业品牌具象化。以世茂集团的“滨江花园”系为例，开发超高层住宅就是成功的。即使不看其产品力，单就项目体量与高度，就很容易被当地市场理解为“高价值”的产品诉求。形象价值：超高层能够带来极大的昭示价值，使企业知名度提高。价值金融价值战略价值政府合作价值形象价值PART 2 地标价值/投资价值分析战略价值：超高层通常位于国际一线城市的核心地段，有助
22、于企业战略部署。32战略价值战略价值一个合理的企业战略，如果需要快速扩张和形象兼备，就必须先考虑战略地图的部署，最常见的方法之一就是“锥型策略”。其锥尖就是一些一线城市的核心项目，控制了这样的中心枢纽，企业在交易、推广、核心业务机会生成等方面就有了阵地。超高层建筑通常位于国际一线城市的核心地段，在这样的区域内开发物业或收购相关物业，一定是企业整体战略布局、开拓集团业务、提升企业能级的重要手段。价值金融价值战略价值政府合作价值形象价值PART 2 地标价值/投资价值分析33金融价值：超高层风险由整个社会承担的性质使其具备优势的抵押价值。金融价值金融价值超高层项目具备目前各类产品中最优质的抵押价值
23、。超高层的开发需要庞大的资金投入，尤其是一些优质项目，多为国企主控，往往还伴有多家股东、金融机构及政府联合参与。作为抵押品，它的风险会由整个社会来承担，因此能实现更高的押品价值。通过它，企业能够获得数额庞大的贷款，来保证企业集团化现金流的良性循环。超高层毕竟在现如今还是一种特殊产品，如果企业在这类产品的开发和管理上有一定的经验，就能拓宽集团的产品线。无论住宅、商办、酒店甚至综合体，产品线中拥有了超高层这块招牌，就如同打了“资金实力、企业信誉、施工能力、经营多样化”的免费广告。价值金融价值战略价值政府合作价值形象价值PART 2 地标价值/投资价值分析政商合作价值：超高层项目一般影响力较大并采取
24、政商合作的新模式，企业在开发中将获得隐性优惠。34政政商合作价值商合作价值通常意义来说，当项目的影响力够大，超高层的开发往往就不再是企业的单独行为，而是政府与企业共同参与合作的新模式。政府会提供一个团队与开发商共同组成项目公司，一方面可降低资金外的风险，另一方面可以形成隐性的监督机制。有此类经验的企业，都能够有效拉近政企之间的良好合作关系，将一起做项目变成“为政府做项目”，藉此能够得到更多他项的价值。比如，在项目前期成本上的地税优惠待遇，招商引资，甚至可能低价或无竞争地获得一些优质土地的开发权等。价值金融价值战略价值政府合作价值形象价值PART 2 地标价值/投资价值分析35地标地标打造打造P
25、ART3地标抗性分析地标抗性解决方法36心理心理抗性抗性不接受地标的主要抗性心理抗性超高层建筑对抗震，抗火灾的标准要求极高。火灾自动报警系统设计规范规定超高层的火灾报警控制器和火灾探测器的要求级别为最高级。恐高感恐高感：据调查，60%的人群存在对高度的恐惧感不安全感不安全感：对超高层建筑抗灾害，抗震，抗危险度的不信任国外调查资料显示，现代都市人中有60%的人出现过恐高症状。其中10%属临床性恐高PART 3 地标打造/地标抗性37产品产品抗性抗性得房率差得房率差：建筑体的要求，使的产品的公摊面积大，房型差通透性差通透性差：高度问题，常年无法自然通风，影响居住感不接受地标的主要抗性产品抗性由于超
26、高层建筑的高度问题及一定高度的风压的问题，超高层建筑的高层需要采用相对高强度的玻璃幕墙，且需密闭，解决通透性通透性是个问题超高层建筑各种设备的增加，加大了各项设备通道井的面积，以及避难层和电梯转换大厅的建设，都将增加公共使用空间的面积，这就造成了公摊面积大公摊面积大的问题PART 3 地标打造/地标抗性38其他其他抗性抗性不接受地标的主要抗性其他抗性超高层的设计复杂，各项智能化系统的应用，对项目设计及管理水平要求严格，增加了后期运营成本，物业管理费用中电费会是最大的增长点超高层建筑的高度问题，局限了人们在垂直面的视觉体验景观微缩景观微缩：高度的关系局限了视觉的体验服务管理服务管理：管理费用成本
27、高PART 3 地标打造/地标抗性39解决客户抗性解决客户抗性建筑高度恐惧感；建筑安全性；户型通透性。充分利用自然景观，或者营造人造景观，形成最大化的“扩张景观高差”。使用窗前挑高阳台，窗前设置花池或阳台泳池等设计手法。保证建筑材质，提升安全系数。PART 3 地标打造/抗性解决方法扩大景观视觉面40实现大景观视觉面，开阔住户的视线，将垂直视线转换为 水平视线，藉此来降低心理高度的恐惧感。许多超高层建筑地处城市核心区域，且有水景相伴，应充分利用自然资源空间侧面多采用落地窗，扩大视野范围，增加空间附加值PART 3 地标打造/抗性解决方法增加通风性，采光性，严格建筑规范执行，提高安全系数41建筑
28、应结合区域内各项城市规划，合理布局，保证建筑的通风性和采光性在内部设计方面也可运用多角度视野，进一步增大建筑内部的光线资源在建筑的各个阶段及各项设备的建造中，严格遵守建筑规范，提高安全系数PART 3 地标打造/抗性解决方法42满足客户需求满足客户需求采用高效环保外立面材质，满足客户的心理感知度，保持视线清晰。打造高贵尊华的室内享受，提升舒适度，尽显主人的高贵，满足住户的炫耀感。最大化的客户心理自我这征服感，并为客户提供个性化贴身服务，彰显其唯一性。全方位提供服务，让住户享受会员制的高品质服务水平，提升住户的自我满足感提升效率，在快节奏的生活范围下，提升时间价值超高层建筑的设备较多，操作水平要
29、求较高，物业方面必须有一支专业化，高效化的团队PART 3 地标打造/抗性解决方法43引领客户观念引领客户观念智能化系统的全方位融入云式管理，将各项生活资源进行有效的“沟通”，打造全新生活理念。多功能开发，引入综合体的概念，集娱乐，休闲，生活，办公为一体的建筑，实现单体上功能结构的互补，提高经济效益。展现地标优越性。PART 3 地标打造/抗性解决方法44客户需客户需求求形象最佳：根据自身建筑特点，进行有针对性的形象宣传，做好面子工程名气最响：多方位，全覆盖，集中化媒体宣传产品最棒：项目的核心竞争力”XX一出，谁与争锋”位置最佳：突出区位优势，引入体验式营销做好客户营销做好客户营销PART 3
30、 地标打造/抗性解决方法45地标地标运营运营PART4地标运营现状典型案例分析与一般建筑相比，超高层建筑从开发投入、后期管理费用等方面费用呈几何式增长；国内的超高层建设热潮蕴含着巨大的后期运营风险。46据摩天城市网于2011年6月发布的研究报告指出，若以美国标准152米以上计算，且仅统计写字楼，中国正在建设的摩天大楼总数超过200座，相当于美国同类摩天大楼的总数。而5年后，中国的摩天大楼数量将超过800座，达到当下美国摩天大楼总数的4倍。中国超高层的建设正如火如荼，然而，即便建设超高层可以树形象、立标志，但在其光鲜外表之后却也蕴藏着巨大的维护和运营风险。事实上，随着超高层建筑越建越高，其建造及
31、维护成本会呈几何级数增长，其维护成本以及租金也会大幅提高，出租运营压力随之加剧，导致回报周期拉长，风险变高。美国纽约市的双塔在建成后的好多年里空置一半，需要州政府的援手才不至于破产倒闭。帝国大厦在一段时间里由于难以吸引到租户，被戏称为“Empty State Building”。PART 4 地标运营/运营现状中国典型地标的运营现状47建筑名称建筑名称所在所在城市城市竣工竣工年份年份层数层数楼楼高高（m）用地面积用地面积（万）（万）建筑面积建筑面积（万）（万）总投资总投资（亿元）（亿元）单方投资单方投资（元）（元）物业物业组合组合租赁情况租赁情况入住客户情入住客户情况况出租率租金（元/天）上海
32、环球金融中心上海2008101492338.168321751 办公酒店商业85%12以金融、贸易、咨询企业为主上海金茂大厦 上海199888420.52.36 295017241 办公商业98%10.7-12以金融、贸易、企事业单位为主广州国际金融中心广州20101034323.11 45.66013158 办公商业酒店85%10.0-12当地知名企业、知名外资企业为主深圳地王大厦（信兴广场）深圳199669383.951.87274014815 办公商业公寓98%5-8以金融高端物流企业居多北京银泰中心 北京2008632493.13543 12291 办公酒店商业公寓98%16以金融、贸
33、易、驻外机构、跨国型机构为主PART 4 地标运营/运营现状世界典型地标的运营现状48建筑名称建筑名称所在所在国家国家所在所在城市城市竣工竣工年份年份层数层数楼楼高高（m）用地面积用地面积（万）（万）建筑面积建筑面积（万）（万）总投资总投资（亿元）（亿元）单方投资单方投资（元）（元）物业物业组合组合美国帝国大厦美国纽约19311023810.820.44 5627399 办公阿联酋迪拜塔阿联酋迪拜201016282834.450478 95578 酒店办公公寓商业威利斯大厦美国芝加哥1974108412.690.47 41.826563397 办公怡安中心美国芝加哥197383346.261.
34、8733.44488224518 办公美国银行广场美国亚特兰大1992553121.5011.728572525.6办公PART 4 地标运营/运营现状49典型案例：上海环球金融中心 目前上海的最高建筑上海环球金融中心，由日本资深地产开发商森大厦株式会社倾十年之力打造，然而由于财务状况问题，该项目已经于2011年开始将写字楼部分进行散售。上海环球金融中心本应于2001年竣工，但因为东亚金融危机，一直到2008年才最终落成。屋漏偏逢连夜雨，项目落成之后美国次贷危机随之爆发，给环球金融中心的租赁带来了巨大影响。大厦的租户中一直缺少财大气粗的美国公司的身影，而以德国、瑞士、日本和大型国企为主，出租率
35、最高时也才达到70%。伴随着一直停滞不前的入驻率，总投资达83亿元的上海环球金融中心开始产生每年将近4亿元的财务成本和5亿元的运营成本，总成本在10亿左右。在租赁态势良好的情况下，算上会议和酒店业务的收入，环球金融中心的年总收入在17亿元左右，投资回报期可控制在12年。但是由于环球金融中心的租赁情况，尤其是高区的租赁情况不容乐观，投资回报率的报告显然不被看好了。更重要的是，开发商日本森大厦集团背负着72亿美元的高额负债，本身的资金情况出现了问题，开发商选择出售部分资产来缓解迫在眉睫的财务状况也就成为了必行之势。上海环球金融中心基本信息上海环球金融中心基本信息竣工年月2008年8月高度492米/
36、101层物业组合物业组合商业1万办公22.69万酒店4.5万其他部分（含避难层、停车场、观光厅等部分）约10万投资回报（人民币）投资回报（人民币）总投资83亿元租金收入17亿元/年运营成本10亿元/年492米米PART 4 地标运营/典型案例50典型案例：上海金茂大厦上海第二高楼金茂大厦，也由于运营成本巨大，在最尊贵、租金也最贵的超高层写字楼光鲜表象的背后，出现了收支难以平衡的资本黑洞。已于2011年4月转让40%的股权。据金茂集团租售部称，金茂大厦写字楼每年的租售收益接近亿人民币，酒店收入包含餐饮与客房每周收入可达500万人民币，一年的收入近2亿人民币。观光厅全年的收入约有几千万元。粗略估算
37、，金茂大厦的年总收入约超过3亿人民币，然而整个金茂大厦每天的运营成本支出近100万人民币，一年的运营成本高达3.6亿人民币。除此之外，金茂大厦每年还要支付银行庞大的还贷利息。综合各项费用，在收入与成本支出相抵之后，极尽豪华的金茂大厦就像一个资本“黑洞”，每运转一天，都会造成巨大的负担。上海金茂大厦基本信息竣工年月1999年8月高度420.5米/88层物业组合商业1.5 万办公12.3万酒店观光厅1520投资回报（人民币）总投资50亿元租金收入写字楼收益1亿元/年酒店收入2亿元/年观光厅收入千万/年运营成本3.6亿元/年420.5米米PART 4 地标运营/典型案例51地标地标发展趋势发展趋势P
38、ART5城市发展城市发展资源集约资源集约公众需求公众需求经济发展经济发展企业形象企业形象超高层超高层经济快速发展等多方因素将推动我国迅速成为新的“垂直王国”。PART 5 地标发展趋势由于早期城市规划的不合理，各种城市问题逐渐出现，其主要表现为老区土地资源稀缺，改造成本过大，新区成熟时间慢，相关配套不足等；而超高层地标建筑由于其占地面积小，土地利用效率高的特点，有利于城市未来的规划发展。对政府而言，超高层建筑因其地标的概念不仅可以提高城市影响力，拉动旅游收入，同时也抬高周边的土地价值，从而使得超高层地标周边的土地开发变得更顺畅。对开发商而言，因城市化进程，开发商不会再为如何重新开发一个新的区域
39、而犯难，毕竟开发一个新的区域风险过高，在一平方公里原核心区域的基础上开发项目风险就小的多，就业、购物，学校等等都可以在里面同步起启动，这个问题也就迎刃而解了。超高层建筑具有占地面积小、能源利用可统一筹划等资源集约特点，使其成为国家和地区展现经济实力和城市形象的热衷路径。城市发展城市发展资源集约资源集约公众需求公众需求经济发展经济发展企业形象企业形象超高层超高层PART 5 地标发展趋势土地集约土地集约超高层地标建筑能够在当前城市化进程加快，土地资源日益稀缺的今天最大程度的集约有限的土地。功能集约功能集约超高层地标建筑可能会给市民带来全新的生活和工作方式，由于超高层建筑物业类型齐全，配套丰富，这
40、样会使让市民不再遭受每天上下班的交通之苦，尽量不开车，多步行。能源集约能源集约超高层建筑采用一般会采用世界最先进的建筑技术，从而实现能源利用及再利用，这样可以减少大量的水，土地和垃圾排放，环保低碳。超高层地标建筑集约性的特点符合未来社会发展的趋势。城市发展城市发展资源集约资源集约公众需求公众需求经济发展经济发展企业形象企业形象超高层超高层PART 5 地标发展趋势企业战略企业战略品牌企业如果需要快速扩张，就必须首先考虑入驻超高层地标，因为超高层超高层建筑通常位于城市的核心地段，在这样的区域内，企业在交易、推广、核心业务机会生成就会增大，企业在整体战略布局、开拓集团业务、提升企业能级才易取得成功
41、。形象昭示形象昭示超高层通常具有良好的形象展示，可以一览城市天际线，同样吸引这座城市的许多目光。入驻超高层地标往往能为企业或项目带来极大的昭示价值，使其的知名度国际化，影响力深远化，企业品牌具象化。企业出于自身战略发展和形象展示的角度，对超高层地标建筑需求旺盛。城市发展城市发展资源集约资源集约公众需求公众需求经济发展经济发展企业形象企业形象超高层超高层PART 5 地标发展趋势人类对超高层建筑的需求欲望从未停止，从古代古巴比伦王国的空中花园到现在已经投入使用的迪拜塔，无一不显示了人类对超高层地标建筑的狂热，人类之所以对超高层产生如此的狂热，其思想根源是人类自古以来对天空和高度的本能梦想。而对于
42、公众而言，所在城市超高层地标建筑不仅会增强其对城市的认同，也会带来生活上的便利，因为超高层地标建筑往往位于城市最核心周边最便利的位置，能够在最小半径内满足公众对工作、生活、娱乐各方面的需求。城市发展城市发展资源集约资源集约公众需求公众需求经济发展经济发展企业形象企业形象超高层超高层公众对超高层地标的需求多是一种感性上的需求。PART 5 地标发展趋势57 具不完全统计，未来5年内全球建筑高度超过500米的地标建筑将会达到13座；除已经建成的迪拜塔（阿联酋）、皇家钟楼（沙特麦加）和台北101大厦外，还会有包括中国平安国际金融中心、上海中心大厦、韩国乐天超级大厦和美国新世贸中心等10座超高层地标建
43、筑会陆续完工。在建的10座超高层地标中，中国共8座，占比80%。至至2017年全球年全球500米以上超高层建筑统计米以上超高层建筑统计名称楼高层数城市性质状态预计完工时间平安国际金融中心660 118层深圳写字楼 酒店 商业在建2014上海中心大厦632 121层上海写字楼 酒店 商业在建2014绿地中心606 119层武汉写字楼 酒店 商业在建2014高银117大厦597 117层天津写字楼 酒店在建2014恒大济南国际金融中心560135层济南写字楼 酒店 商场在建2017首尔乐天超级大厦555 123层韩国首尔写字楼、商业、酒店在建2015美国世贸中心541105层美国纽约写字楼、商业在
44、建2013周大福中心530 112层广州写字楼 酒店在建2017中信总部大厦（中国樽）528 118层北京写字楼 酒店 商业在建2016大连绿地中心518108层大连写字楼 酒店 商业在建2016统计数据截止至统计数据截止至2012年年12月月目前全球范围都处于超高层建筑的热潮，而中国将是未来超高层建筑数量最多的国家。PART 5 地标发展趋势据不完全统计，中国未来超高层建筑数量将达到663座，同比2011年增长251%。58中国作为新兴发展中国家，经济发展势头猛进，全国各地也出现了建设超高层地标的热潮。据不完全统计，截至2022年，中国200米以上的超高层地标建筑将达到663座，同比2012
45、年将增长251%。20122012年中国超高层建筑（非住宅类）统计年中国超高层建筑（非住宅类）统计高度分布现有超高层在建超高层规划超高层2022年总数预计比2012年增长200300米164120213497303%300400米172772116682%400500米7111028528%500600米17513140%600米以上0369_合计189168306663251%统计数据截止至统计数据截止至2012年年12月月PART 5 地标发展趋势59建筑高度将越来越高建筑高度将越来越高中国目前最高的地标建筑为台北的101大厦，于2004年建成，楼高509米；在建的超高层地标中仅600米以
46、上的就有3座之多，而正在规划的超高层建筑中，长沙的远大天空之城规划高度已达838米。从建筑高层地标性的城市上来看，其主要集中于从建筑高层地标性的城市上来看，其主要集中于一线城市以及直辖市或省会城市一线城市以及直辖市或省会城市目前已有的和正在规划的超高层地标多集中在北京、上海等一线城市和各省的省会城市如天津、武汉、成都、长沙等。物业类型趋于多元化物业类型趋于多元化20世纪90年代之前的超高层建筑多集中如美国的帝国大厦、马来西亚的吉隆坡双子楼、中国广州的中信广场等物业类型较为单一，多为纯办公楼；二十一世纪之后开始出现集商业、办公、公寓、酒店等为辅的多元物业类型组合的超高层地标建筑，如迪拜的哈利法塔
47、、上海的环球金融中心。未来超高层的发展主要向高度、多元化方向发展，且一段时间内仍将聚集在一二线城市。PART 5 地标发展趋势60名称名称楼高楼高层数层数城市城市预计完工时间预计完工时间用途用途平安国际金融中心660.00米118层深圳2014写字楼 酒店 商业上海中心大厦632.00米121层上海2014写字楼 酒店 商业武汉绿地中心606.00米119层武汉2014写字楼 酒店 商业高银117大厦597.00米117层天津2014写字楼 酒店罗斯洛克国际金融中心588.00米待定天津待定商业、写字楼恒大济南国际金融中心560.00米135层济南2014写字楼 酒店 商场周大福中心539.2
48、0米112层广州2014写字楼 酒店周大福滨海中心530.00米96层天津2017商业、写字楼 酒店中信总部大厦（中国樽）528.00米118层北京2016商业写字楼 酒店大连绿地中心518.00米108层大连2016写字楼 酒店 商业附表1：中国已开工建设500米以上超高层建筑统计PART 5 地标发展趋势61名称名称楼高楼高层数层数城市城市预计完工时间预计完工时间用途用途富力广东大厦480.00米93层天津2015写字楼、商业、酒店、住宅深圳湾华润总部大楼480.00米0层深圳2016写字楼、商业、住宅成都绿地中心468.00米108层成都2016写字楼、商业、住宅嘉陵帆影国际经贸中心二期468.00米105层重庆2016写字楼、酒店国际金融中心452.00米84层长沙2016写字楼、酒店九龙仓国际金融中心450.00米92层苏州2015写字楼 酒店 商业武汉天地商务群435.00米72层武汉待定写字楼 酒店 商业武汉中心428.00米88层武汉待定写字楼 酒店 商业国际金融中心427.00米89层沈阳2014写字楼、酒店、商业横琴总部大厦400.00米89层珠海2014写字楼、酒店、商业奥体苏宁广场400.00米90层南京2014写字楼 酒店 商业附表2：中国已开工建设400米以上超高层建筑统计PART 5 地标发展趋势
