1、德思勤置业 中管网房地产频道石龙汇联商业步行街销售方案分析德思勤置业 中管网房地产频道制定方案的前提条件制定方案的前提条件1.方案的制定跟据不同的目标来制定2.各个方案是各目标下的策略性方案，具体价格应根据市场情况另定3.各个方案统一按实现较好的销售率90计算4.各方案的销售时间不同，仅根据经验判断5.经济测算均为静态的测算德思勤置业 中管网房地产频道方案一：价值最大化，以利润为导向方案一：价值最大化，以利润为导向注：市场价格取整；六号楼的5、6层的面积未列入计算目标：首层外街销售价格为目标：首层外街销售价格为31000元元/平方米，平均单价为平方米，平均单价为10706元元/平方米，总体市场
2、价格达到平方米，总体市场价格达到2个亿。个亿。层数层数价值递减比例价值递减比例 市场价格（元市场价格（元/）建筑面积建筑面积（）市场价值（万元）市场价值（万元）(相对外街相对外街)一层外街一层外街100%100%31,00031,0006536532,0252,025一层内街一层内街69%69%21,39021,3905,9185,91812,65812,658一层内铺一层内铺50%50%15,50015,500313313486486二层二层15%15%4,6504,6506,4126,4122,9822,982三、四层三、四层11.50%11.50%3,5653,5655,4825,482
3、1,9541,954合计合计10,70610,70618,77818,77820,10420,104德思勤置业 中管网房地产频道方案一销售预方案一销售预测：测：实现销售收实现销售收入入1.8亿元亿元税前利润达税前利润达到到6.6仟万元仟万元税前投资利税前投资利润率为润率为73销售周期约销售周期约为一年为一年序号序号项目项目经济指标经济指标单位单位备注备注1 1市场价值市场价值20,10420,104万元未计5、6层2 2销售率销售率90%90%3 3销售收入销售收入18,09418,094万元4 4取得成本取得成本90009000万元取得权属4.14.1土地购买成本土地购买成本68006800
4、万元4.24.2建筑购买成本建筑购买成本(含税含税)22002200万元5 5营销费用营销费用905 905 万元（3）*5%6 6销售税费销售税费1585 1585 万元SUM（6.16.8）6.16.1营业税营业税905 905 万元（3）*5%6.26.2城建税城建税45 45 万元（6.1）*56.36.3教育附加税教育附加税27 27 万元（6.1）*36.46.4印花税印花税5 5 万元（3）*0.036.56.5堤围费堤围费18 18 万元（3）*0.1%6.66.6城市建设专用金城市建设专用金543 543 万元（3）*3%6.76.7 交易服务费交易服务费6 6 万元建面*3
5、元/6.86.8监督管理服务费监督管理服务费36 36 万元（3）*0.2%7 7税前利润税前利润6,6046,604万元（3-4-5-6）8 8税前投资利润率税前投资利润率73%73%静态指标德思勤置业 中管网房地产频道方案一优劣势分析方案一优劣势分析n优势p充分挖掘项目的价值，实现较高的单价和价值p从静态测算来看，能实现较高的利润，投资回报率较高，经济效益较优n劣势p价格偏高，使项目销售风险加大，不可控因素多p项目单价较高，销售速度减慢，不利于资金回笼p销售周期较长，难于把握市场的变化，不利于实现价值德思勤置业 中管网房地产频道方案方案二二：快进快出，以速度为导向：快进快出，以速度为导向注
6、：市场价格取整；六号楼的5、6层的面积未列入计算目标：首层外街销售价格为目标：首层外街销售价格为23000元元/平方米，平均单价约平方米，平均单价约8000元元/平平方米，总体市场价格约方米，总体市场价格约1.5亿元亿元层数层数价值递减比例价值递减比例 市场价格（元市场价格（元/）建筑面积建筑面积（）市场价值（万元）市场价值（万元）(相对外街相对外街)一层外街一层外街100%23,0006531,502一层内街一层内街69%15,8705,9189,391一层内铺一层内铺50%11,500313360二层二层15%3,4506,4122,212三、四层三、四层11.50%2,6455,4821
7、,450合计合计7,9437,94318,77818,77814,91614,916德思勤置业 中管网房地产频道方案二销售预方案二销售预测：测：实现销售收实现销售收入入1.34亿元亿元税前利润税前利润2.57仟万元仟万元税前投资利税前投资利润率为润率为29销售周期约销售周期约为半年为半年序号序号项目项目经济指标经济指标单位单位备注备注1 1市场价值市场价值14,91614,916万元未计5、6层2 2销售率销售率90%90%3 3销售收入销售收入13,42413,424万元4 4取得成本取得成本90009000万元取得权属4.14.1土地购买成本土地购买成本68006800万元4.24.2建筑
8、购买成本建筑购买成本(含税含税)22002200万元5 5营销费用营销费用671 671 万元（3）*5%6 6销售税费销售税费1178 1178 万元SUM（6.16.8）6.16.1营业税营业税671 671 万元（3）*5%6.26.2城建税城建税34 34 万元（6.1）*56.36.3教育附加税教育附加税20 20 万元（6.1）*36.46.4印花税印花税4 4 万元（3）*0.036.56.5堤围费堤围费13 13 万元（3）*0.1%6.66.6城市建设专用金城市建设专用金403 403 万元（3）*3%6.76.7 交易服务费交易服务费6 6 万元建面*3元/6.86.8监督
9、管理服务费监督管理服务费27 27 万元（3）*0.2%7 7税前利润税前利润2,5762,576万元（3-4-5-6）8 8税前投资利润率税前投资利润率29%29%静态指标德思勤置业 中管网房地产频道方案二优劣势分析方案二优劣势分析n优势p低价入市，高性价比优势明显，能迅速冲击市场，造成市场热销p预计半年内即可达到90甚至更高的销售率，能实现资金快速回笼n劣势p实现利润较少，投资回报率降低p降低项目的市场价值和档次，容易造成产品不良印象p降低产品品质，不利于公司品牌形象建立德思勤置业 中管网房地产频道方案方案三三：稳打稳扎，以：稳打稳扎，以综合综合效益导向效益导向注：市场价格取整；六号楼的5
10、、6层的面积未列入计算目标：首层外街销售价格为目标：首层外街销售价格为27000元元/平方米，平均单价约平方米，平均单价约9300元元/平平方米，总体市场价格约方米，总体市场价格约1.75亿元亿元层数层数价值递减比例价值递减比例 市场价格（元市场价格（元/）建筑面积建筑面积（）市场价值（万元）市场价值（万元）(相对外街相对外街)一层外街一层外街100%100%27,00027,0006536531,7631,763一层内街一层内街69%69%18,63018,6305,9185,91811,02511,025一层内铺一层内铺50%50%13,50013,500313313423423二层二层1
11、5%15%4,0504,0506,4126,4122,5972,597三、四层三、四层11.50%11.50%3,1053,1055,4825,4821,7021,702合计合计9,3259,32518,77818,77817,51017,510德思勤置业 中管网房地产频道方案三销售预方案三销售预测：测：实现销售收实现销售收入入1.57亿元亿元税前利润税前利润4.6仟万元仟万元税前投资利税前投资利润率为润率为51销售周期约销售周期约为为8个月个月序号序号项目项目经济指标经济指标单位单位备注备注1 1市场价值市场价值17,51017,510万元未计5、6层2 2销售率销售率90%90%3 3销售
12、收入销售收入15,75915,759万元4 4取得成本取得成本90009000万元取得权属4.14.1土地购买成本土地购买成本68006800万元4.24.2建筑购买成本建筑购买成本(含税含税)22002200万元5 5营销费用营销费用788 788 万元（3）*5%6 6销售税费销售税费1381 1381 万元SUM（6.16.8）6.16.1营业税营业税788 788 万元（3）*5%6.26.2城建税城建税39 39 万元（6.1）*56.36.3教育附加税教育附加税24 24 万元（6.1）*36.46.4印花税印花税5 5 万元（3）*0.036.56.5堤围费堤围费16 16 万元
13、（3）*0.1%6.66.6城市建设专用金城市建设专用金473 473 万元（3）*3%6.76.7 交易服务费交易服务费6 6 万元建面*3元/6.86.8监督管理服务费监督管理服务费32 32 万元（3）*0.2%7 7税前利润税前利润4,5904,590万元（3-4-5-6）8 8税前投资利润率税前投资利润率51%51%静态指标德思勤置业 中管网房地产频道方案三优劣势分析方案三优劣势分析n优势p低于市场价入市，根据销售情况调整，有利于控制风险，实现价值把握性较大p实现利润4.6仟万，投资利润率为51，经济效益良好p符合正常的销售节奏和思路，灵活性强n劣势p销售周期为8个月，时间有点过长德
14、思勤置业 中管网房地产频道项目销售方案评价及建议项目销售方案评价及建议方案一虽然可实现价值较高，但销售周期无法预测，市场风险较大，从动态考虑其投资回报会降低，不建议采用；方案二虽然能快速实现资金回笼，但以牺牲利润来实现，无法满足最求经济效益的基本目标，建议不采用；方案三较为适中，既控制销售周期，又能满足经济效益目标，同时贴合市场情况，建议采用。但本方案仅是初步价格方向，具体的方案需要在执行中另外详细制定。德思勤置业 中管网房地产频道销售目标可行性分析销售目标可行性分析销售目标：取得销售许可证后三个月内实现回笼资金销售目标：取得销售许可证后三个月内实现回笼资金6000万万目标分解：假设按照方案三
15、平均9300元/平方米的价格销售，则销售面积约为6451平方米，销售率达到34。销售条件：销售条件：完成相关合法证件，取得项目销售许可证营销推广：营销推广：报广、户外、电视等全方位强势推广策划定位：策划定位：开展详细市场调查，重新准确定位本项目项目包装：项目包装：重新对本项目售楼现场、项目档次、业态等进行包装，以全新形象亮相，营造氛围初步分析：项目前期铺垫和营销时间较短，且项目推出市场后被市场追捧，实现热销价格策略：价格策略：超出客户预期的低价位入市，短期内形成热销德思勤置业 中管网房地产频道销售目标可行性分析销售目标可行性分析序号目标实现具体条件预计时间1销售条件取得土地使用权证取得房屋权属
16、证书取得销售许可2个月2策划定位前期定位；执行方案1个月3项目包装现场和宣传物料设计、制作1个月4营销推广利用户外、报广、电视等媒体进行高密度、立体式的轰炸；相关炒作和造势销售前12个月开始5价格策略根据前期市场和客户摸底，以低于市场评估价入市销售3个月合计部分条件时间有所穿插67个月德思勤置业 中管网房地产频道销售目标可行性分析结论及建议销售目标可行性分析结论及建议1、本项目实现该销售目标有一定难度。2、商业项目的市场不确定因素较多，市场风险较大，所以前期铺垫工作应该做得较为充分和扎实，才能在销售时取得较好的成果。3、建议在销售前制定详细和周密的计划，打有把握的仗。德思勤置业 中管网房地产频道 打造“与金牌商家共创财富”推广主题，树立“无风险商业物业投资”市场形象。初步销售思路初步销售思路德思勤置业 中管网房地产频道初步销售思路初步销售思路 通过区域炒作提升项目商业价值，制造市场热点，吸引市场眼球，深化石龙商业中心形象，引起市场关注并形成购买热潮。德思勤置业 中管网房地产频道 价格低开高走，销售进度先快后慢，前期以快速回笼资金为目标，规避市场风险；后期逐步提升价格，实现利润价值最大化。初步销售思路初步销售思路德思勤置业 中管网房地产频道德思勤值得信赖的合作伙伴深圳市德思勤置业有限公司二五年九月二十二日
