1、天津市房地产管理局天津市房地产管理局 课题组课题组 天津市位于华北平原，毗邻北京，是全国四大直辖市之一，全市土地总面积为1.19万平方公里，常住人口为1007.18万人。天津作为城市的历史始于明朝永乐二年（1404年），明朝统治者设“天津卫”，同年12月又设天津左卫并筑城，19世纪中叶，天津被辟为通商口岸，逐步发展成为当时中国北方最大的金融商贸中心，在中国近代史上有着重要地位。人类的一切活动都是在社会政治、经济和文化组成的三维社会空间中进行的，建筑作为一种满足人们的物质和精神需要的特殊产品，它的生产活动及发展，无不受着社会政治、经济和文化等背景的制约，居住建筑更是如此。回顾天津城市高层、中高层
2、住宅的发展历程，我们大致可将其分为三个时期：19301949：天津高层、中高层住宅的起步19761990：天津高层、中高层住宅的再起步19902019：天津高层、中高层住宅的初步繁荣（一）（一）1930193019491949：天津高层、中高层住宅的起步天津高层、中高层住宅的起步 旧时的天津城是一座典型的北方平原城市，面积约176.4公顷，矩形平面，四周环墙，以鼓楼为中心，道路骨架十字正交，衙署集中在东西大街以北，居住区多集中在东西大街以南（图-1）。这个时期的住宅基本是传统的合院式住宅及平房，人口密度大，主要分布在旧城区和三岔河口上下的沿河两岸。1860年，英法联军发动的第二次鸦片战争迫使清
3、政府签订了中英、中法北京条约，天津开埠成为通商口岸。同年12月7日，英国首先在此设立租界，后法、美、德、日、俄、比、意、奥等国相继划地强作租界，并不断向外扩张，开始了九国租界的屈辱历史，同时也开始了天津最早的对外开放。从租界开始设立到完全形成的43年时间里，各国租界区的面积扩大到1399.95公顷，将近旧城面积的八倍。各帝国主义国家在天津设立各自的租界后，相继设立工部局，分别以他们自己的意图来建设这些“国中之国”，这使得租界的建筑设计观念和技术与世界先进水平同步。但是由于缺乏统一全面的规划，而中国人又无力干涉租界区的事务，形成近代天津城市建设的两面性一方面城市整体混乱杂糅，另一方面各租界区又自
4、有特色，并形成了天津独特的住宅形式和景观。天津近代住宅建筑风格演进过程大致可分为三个时期：早期以传统住宅向近代社会的过渡为代表，中期是折衷和古典复兴占主流，到后期现代住宅成为发展方向。这三个时期各有其时代背景，各具特色。早期（1860-1900S）的院落式里弄和锁头式里弄住宅，基本上都是在传统居住建筑的格局和形式上借鉴了西方联排式的组合方式，在细部装饰方面不仅有本民族的形式，也吸收了外来的东西。虽也出现了独立式住宅，但为数极少，有钱的人们依然生活在传统的中式住宅中。从整体上看，这一时期的住宅是以传统住宅向近代社会过渡为主，在建筑中所反映的是中西两种文化的对话与融合。中期（1900-1930S）
5、恰值西方折衷主义、古典复兴思潮盛行，西风东渐，在天津这个帝国主义的远东殖民城市，这种建筑思潮也非常流行。辛亥革命后的新兴的民族资产阶级受西方思想文化的影响，生活方式逐步西化。反映在建筑上，常常是猎奇和标新立异，自然而然地接收了在西方风头正劲的折衷主义和古典复兴的建筑思潮。这一时期的住宅，大部分采用洋折衷、洋古典的方式处理住宅的外观。如孙殿英住宅（图3）在外观上罗列了巴洛克的柱子和花饰、意大利文艺复兴时期府邸常见的挑檐、简洁的金属栏杆等等，而汤玉麟住宅（图4）则表现了典型的意大利古典复兴建筑风格。后期（1931-1949S）现代建筑以其简洁的形式、实用的功能得到普遍认可，后来居上，在天津开始扎根
6、、发展，并迅速渗透到各种建筑形式中。正是在这种大背景下，天津出现了一些造型简洁明快，表现材料质感的现代建筑，高层建筑包括高层住宅也开始了起步。目前有史料记载的天津第一幢高层住宅是原英租界的利华大楼。利华大楼（图5图11）属办公兼居住的公寓建筑，座落在和平区解放北路114号，现为中国农业银行天津分行。该楼建于19361938年，由 法 籍 永 和 工 程 公 司（Br o s s a r d M o p i n Tientsin Branch）设计施工，设计人为法国建筑师慕乐（P.Muller），总建筑面积6193平方米。建筑分主楼与东、西配楼，主、配楼共同围合成方形庭院。主楼十层，为钢筋混凝土
7、框架结构，楼板为现浇钢筋混凝土密肋板。建筑的功能分区明确，各楼层布局合理。首层为营业大厅，二至八层为高级公寓，以供出租，各公寓由过厅、客房、会客室、盥洗室、厨房及餐厅组成，设施一应俱全。九层为业主自用住宅，平面与公寓层类似，顶层是服务人员用房及电梯机房、水箱间。主楼中央设有两部电梯，一部楼梯，直通顶层，还附设有至九层的防火楼梯。东配楼三层，矩形平面，底层商店，二、三层出租办公。西配楼两层，底层是锯齿状车库，与环形车道相衔接，出入方便，二层为客房或办公用房。利华大楼室内装修比较考究。内部门窗均以高级硬木精工制作，门厅、大厅、会客室的门多采用落地大玻璃。底层大厅的地面、柱子为大理石饰面，各层的过厅
8、、楼梯等交通空间的地面为彩色水磨石，客房、会客室、卧室、餐厅等房间则用席纹木地板铺装。主楼立面处理简洁生动，虚实对比强烈，材料质感丰富。外墙贴棕褐色麻面面砖，开窗较大，为通高大玻璃窗，钢质窗框。二层以上的东南、西南转角部分均为弧形窗，线条舒展流畅，八层以上东、南两面逐层退进。整个建筑造型刚劲挺拔，是同时代高层建筑中的精品。现代高层建筑的出现，给天津这个近代城市增添了一抹清新的气息，天津的高层住宅在起步阶段与世界先进水平同步，然而由于战争的升级影响到社会的安定，建设停滞，现代高层住宅未能得到充分的发展。（二）（二）1976197619901990：天津高层、中高层住宅的再起步天津高层、中高层住宅
9、的再起步 天津高层、中高层住宅的再次建设已经到了20世纪的70年代末期，也即我国的改革开放初期。这个时期中国的政治和经济建设出现了新的转机，住宅建设也迎来了发展的大好时机。1949年至1978年，天津城镇人口增长速度远远超过了住宅增长速度，全市城市居民平均每人居住面积（一般占住宅建筑面积的5055%）1949年为3.5平方米，1978年下降到3.3平方米，城市住宅缺口很大。1976年7月28日唐山7.8级地震和11月15日宁河县6.9级地震使天津的建筑物遭受重创。全市城镇住宅有1686万平方米遭受震损，占住宅总面积的70%。巨大的损失使天津市的住宅需求形成巨大的缺口，这些都成为天津住宅建设活动
10、重新进入了比较有序的大规模建设的重要因素，也是天津高层住宅再次起步的契机。1980年建设的南京路三多里住宅群是本时期最早的高层住宅，它是1979年全国住宅竞赛的一等奖作品。该住宅为15层外连廊高层，总高43米，采用框架轻板结构体系，注意了设计标准化、定型化与多样化的问题，提高了工业化的程度；是在地震区进行高层住宅建设的有益探索；其高大的体量也成为住宅建设中新的风景线（图11）。本时期，随着经济建设的发展和住宅建设观念的更新，住宅建设开始向着大型综合性居住区方向发展，如1981年开始建设的南苑居住区（图13）和1982年兴建的体院北居住区（图14、图15）。这些大型的居住区中都配备了一定比例的高
11、层住宅，有效地提高了土地利用率，同时为居住区的整体空间提供了丰富的元素，使整个居住区的空间形态跌宕起伏，富有韵律。但由于当时经济条件尚差，建设标准依然较低，高层住宅的户形套用多层住宅的痕迹较多，共用部位的设计不太完善，未能体现高层住宅的特性。尤其值得反思的是，本时期为了解决住宅缺口，建设了一大批7-8层无电梯的大模板和内板外砌住宅，已成为今天亟待解决的问题。由于技术的进步和客观的需要，加之“高层建筑就是现代化城市标志”这一偏颇认识的推波助澜，本时期住宅层数呈逐步增加的趋势。天津的高层住宅在本时期得到了很大的发展。高层住宅一般是成组建设，往往成为一个地区标志性的建筑。如南京路上的三多里高层住宅群
12、、小白楼高层住宅群（图15）、大营门高层住宅群，西康路上的碧云里高层住宅区（图16），体院北高层住宅群等。高层住宅的兴起带动了设计的变革。首先表现在结构形式上，引发了多种住宅体系的设计与实验。在众多体系中，以大模板现浇剪力墙体系的建造量最多，约占总数的70%，其余为框架、大板及升板、滑模体系。住宅的平面布局中，也注意了设计良好的生活空间。高层住宅的兴起也给城市带来一系列新的变化。打破了原有的城市空间轮廓，建立了新的城市天际线。但是，这一现象也包含了负面影响，在一些重要地段，简单粗糙的高层住宅往往大煞风景，对原有的城市格局和气氛有不同程度的破坏；同时，给城市市政设施带来了过重的负荷，一个时期内的
13、市政建设尚不能完全满足这种新型高层建筑的需要；高层住宅形成的一系列城市小气侯环境和居民的心理健康问题，也日益引起人们的重视。（三）（三）1990199020192019：天津高层、中高层住宅的初步繁荣天津高层、中高层住宅的初步繁荣 20世纪80年代初期大规模的住宅建设，使人民的居住水平有了很大的提高，也提供了住宅建设继续发展的良好基础和宝贵经验，但住宅的供需矛盾依然尖锐。1990年代以来，伴随社会生活方式和观念的改变，人们迫切需要新的住宅形式，同时新的住宅建设要适应住房由福利型向市场型的转化，要满足城市土地的限制性条件等等，这些都给住宅建设带来了新的机遇。本时期天津市房地产业发展迅速，市场规模
14、不断壮大，市场化程度逐步提高，住房建设步伐加快，也带来了天津高层住宅建设的初步繁荣。据2019年天津市城镇住房普查资料显示，截止2019年9月，天津市共有住房190.3万户，531.8万人，比“八五”末分别增加32.9%、30.6%。住房建筑面积11201.8万建筑平方米，比“八五”末6597.3万建筑平方米增加69.8%。其中中、高层楼房（7层以上）4033幢、1805.1万平方米，分别占住房总量的5.6%、16.1%。城镇居民人均建筑面积、使用面积分别是21.1平方米、15.9平方米，比“八五”末16.2平方米、11.5平方米分别增长30.2%、38.3%。伴随着住宅数量的增长，住宅的建设
15、和管理也步入了良性发展轨道。高层、中高层住宅的设计理念和方法有了很大的提高，尤其是中高层板式住宅得到了长足的发展。为配合目前不断发展的高层、中高层住宅的需求，市城建管理部门进行了多次设计竞赛。如2019年3月的“天津中高层住宅设计竞赛”、2019年6月的“天津市住宅景观设计竞赛”。参赛方案反映了住宅设计注重功能改善，由追求数量转为讲求质量，由粗放型向精细型转换；方案还重视住宅的适应性、居住的舒适度和安全度，充分利用面积和空间、节地节能、厨卫功能改善、地方风貌及新结构新材料应用等，将现代高层、中高层住宅设计推向了功能、文脉、材料、科技相结合的正确途径，出现了很多新颖、可行的设计，对天津市中高层住
16、宅的设计是一个很大的推动（图19、20）。从2019年开始建设的华苑居住区等安居工程中，加大了高层和中高层住宅的建设力度（图21、22）。近年天津市在高层住宅建设中，多采用塔式住宅。塔式住宅平面形式富于变化，自然形成了多样的体量造形。塔式住宅体形特征主要为高耸挺拔，设计师常进一步加强垂直构图，注意阳台、屋顶、窗户等部位的设计，形成了居住区乃至城市的标志性建筑。不少塔式住宅突出了现代建筑风格和建筑的雕塑美。如围堤道上的华盛广场，2幢30层的高塔商住楼矗立于路旁，与平坦开阔的裙房建筑及广场对比鲜明。正方形的平面切去四个角，有特定的几何体量特征(图23)。又如成都道上的奥林匹克大厦，该塔式住宅将阳台
17、、门窗与实墙组织于弧型体量的变化中，层层收缩，形成立体构成的作品。虚实对比和强烈的凹凸变化，使造型更具抽象雕塑美感(图24)。受全国建筑“欧陆风”的影响，天津在近年的住宅造型处理中明显地表露了欧化风格特征。如地处河北区意大利建筑保护区内的民生大厦，在现代化塔式住宅的外部，撷取周围近代建筑的语汇，作了与周围环境相辅相成的较完善的设计(图25)。与民生大厦一样具有欧化风格的高层住宅还有绍兴道罗马花园等(图26)。二.现状思考：历史的回顾让我们看到了天津高层、中高层住宅的发展轨迹，同时也给了我们很多警示。在建设部高层住宅适居性研究课题组的指导下，我们依据2019年天津市城镇住房普查资料，对天津高层、
18、中高层住宅的现状又进行了认真的调研和分析，提出部分问题，供同行们讨论。2019年9月至2019年4月底，天津市政府委托天津市房地产管理局组织有关单位，对全市城镇范围内的190.3万户、531.8万人、11201.8万建筑平方米的住房进行入户普查。经过汇总分析，论证整理，汇集了一大批对住宅建设和管理有重要意义的基本数据（附表1附表7）。将其中的有关数据进行分析，可以看到目前天津高层住宅建设和管理中的几个现象与问题：1高层住宅建设的紧迫性：截止到2019年9月底，天津市全市城镇范围内共有住宅11201.8万建筑平方米，计190.3万户，531.8万人（附表1）。城镇人均住房建筑面积、使用面积分别是
19、21.1平方米、15.9平方米，比1994年的16.2平方米、11.5平方米的结果分别增长30.2%、38.3%。在被调查的72500幢、11201.8万平方米的住宅中，楼房41822幢、9972.3万平方米，分别占住房总量的57.5%、89%，其中，中、高层楼房（7层以上）4033幢、1805.1万平方米，分别占住房总量的5.6%、16.1%；这表明了天津的高层住宅建设初步进入繁荣阶段，高层住宅建设逐年上升，“九五”期间为数量的突增阶段，但总量仍然偏小。作为特大型城市，天津到2019年预测拆除危旧房屋1400余万平方米，人均居住面积将达到28平方米，尚有3600余万平方米住宅建设任务。未来天
20、津住宅总的需求与中心城区土地紧张的矛盾将逐渐尖锐，适时建设一些适合天津居住观念的中高层住宅将是一个较好的对策。2高层住宅建设的不平衡性：一是发展区域不平衡：从资料中分析，7层以上住宅主要分布在六个中心城区（和平、河西、河东、南开、河北、红桥）和经济发达的塘沽滨海新区，这7个区的7层以上住宅建筑面积为1697.0万平方米,占全市该类住宅总量的94%。这反映了中心城区的经济发展水平和居住观念与边缘区域的差异。二是发展年代不平衡：从资料中分析，高层住宅的建设主要在1985年以后，1985年至1994年,全市建设7层以上住宅建筑面积为48.98万平方米,占全市该类住宅总量的27.1%;2019年至20
21、19年,全市建设7层以上住宅建筑面积为1200.27万平方米,占全市该类住宅总量的66.5%。尤其是2019年至2019年,全市建设10层以上的住宅建筑面积为268.64万平方米,占全市该类住宅总量（350.63万平方米）的76.6%。充分显示了住宅建设的新态势。3高层住宅功能急需完善：在入户调查中，发现90年代以前建设的高层、中高层住宅，存在不同程度的功能缺陷。如电梯数量偏少，电梯老化，住户候梯时间过长；共用部位设施不全；高层水箱有卫生隐患；有部分7、8层住宅无电梯；厨厕偏小，设施不全；外墙保温效果较差，阳台渗水结露现象严重等问题。高层、中高层住宅一般采用建筑寿命较长的结构体系，但由于设计观
22、念滞后，目前很多高层、中高层住宅的功能寿命已经终结。因此，怎样在其结构寿命期内延长或再生功能寿命，是城市高层、中高层住宅的一个很急迫的课题。为此，我们今年将在调研的基础上，做一部分高层、中高层住宅的改造试点，摸索一些经验。4高层住宅管理急需到位：天津自2019年实施物业管理以来，目前物业管理住宅面积已累计达到7300万平方米，新建小区100%实施物业管理，旧有小区已达到20%。高层、中高层住宅因其采用的新技术、新设备、新产品日益增多，因此在物业管理中有其很多特殊的要求。目前，针对高层、中高层住宅的特殊要求制定的管理规定和操作规程尚需进一步研究，尽快到位。5高层住宅设计理念更新：要发展高层、中高
23、层住宅建设，设计理念必须更新。1）要树立城市设计理念，将高层、中高层住宅的设计做为城市整体设计链中的一环，其规划与设计应服从城市整体布局的要求，并且体现出所在城市的地域文化和历史文脉；2）要体现“可持续发展”的思想，强调“节能、高效、自然、生态”，使住宅成为科技、环保、生态、卫生、防灾等多学科的重要载体。3）要体现“以人为本”的指导思想，更有效地考虑不同年龄、不同层次“人”的各种需要。任何事物的演进，都是一个发展的过程，也是一个扬弃的过程。建筑世界是一个正在发展中的系统，高层、中高层住宅更是这个系统中的幼儿，任何变化都有可能发生。我们有理由相信，在建筑历史的长河中，高层、中高层住宅将健康成长，为人类的居住提供适用而诗意的场所。2019225
