1、建筑工程经济与管理 绪论内容研究建筑工程技术经济与建筑企业管理的基本理论、基本知识、基本方法。建筑工程：各类建筑和构筑物的土建、供热通风与空调、电气照明、给水排水工程等。技术：运用科学原理对自然进行控制与变革的方法和手段，包括各种劳动工具和劳动手段。经济：（1）生产关系；（2）社会生产和再生产；（3）节约。技术与经济技术与经济为达到一定的经济目的或需要，必须采用一定的技术；任何一种技术，必须消耗一定的人力、物力、财力和时间。用经济的观点分析评价技术工作，也研究技术工作的经济效果问题。技术先进、经济合理。管理管理人类组织社会与生产活动的基本手段，对社会与生产活动的计划、规划、组织、指挥、监督、执
2、行、控制、调节、激励，并引向预定的目标。是一种特定形态的生产力。质量、进度、计划管理项目管理 以建筑工程项目为对象，以最优的实现项目目标为目的，以项目经理负责制为基础，以承包合同为纽带，按照项目建设的内在规律和程序对工程项目建设进行有效的计划、组织、协调和控制的系统管理行为。建筑活动是一种物质生产活动建筑活动是一种物质生产活动,同时也表同时也表现为经济活动现为经济活动 建筑活动耗费巨大，重视建筑经济效益建筑活动耗费巨大，重视建筑经济效益迫在眉睫迫在眉睫 建筑经济学，属于部门经济学，是研究建筑经济学，属于部门经济学，是研究建筑经济运动规律的科学建筑经济运动规律的科学建筑经济学的研究对象：建筑业的
3、经济活动建筑经济学的研究对象：建筑业的经济活动 建筑经济学应当以定性和定量结合的方式，建筑经济学应当以定性和定量结合的方式，描述建筑经济的运动过程，并揭示建筑产品的描述建筑经济的运动过程，并揭示建筑产品的生产、分配、流通和消费的各个环节及其相互生产、分配、流通和消费的各个环节及其相互关系关系 建筑经济学应当注重对建筑经济运行和发展建筑经济学应当注重对建筑经济运行和发展客观经济规律进行概括和总结，并揭示其固有客观经济规律进行概括和总结，并揭示其固有的经济规律的经济规律 1、建筑产品，是指建筑业向社会提供的具有一定功能、可供人、建筑产品，是指建筑业向社会提供的具有一定功能、可供人类使用的最终产品，
4、是经过勘察设计、建筑施工、构配件制作和类使用的最终产品，是经过勘察设计、建筑施工、构配件制作和设备安装等一系列劳动而最终形成的。设备安装等一系列劳动而最终形成的。2、建筑产品分类、建筑产品分类 房屋建筑房屋建筑 构筑物构筑物 线路、管道和设备的安装工程线路、管道和设备的安装工程 建筑产品和建筑工程项目：二者从概念上加以严格区分，是出于建筑产品和建筑工程项目：二者从概念上加以严格区分，是出于不同学科研究对象的需要，是人为规定的。而实际上，二者往往不同学科研究对象的需要，是人为规定的。而实际上，二者往往表现为一个连续的过程，不能截然分开，这两个概念可能同时依表现为一个连续的过程，不能截然分开，这两
5、个概念可能同时依附于一个工程实体。附于一个工程实体。工程建设项目（也叫工程建设项目（也叫“建设单位建设单位”）指具有一个设计任务书和总体设计，经济上实行独立核算，管理上具有独立组织形式的工程建设项目。一个建设项目往往由一个或几个单项工程组成。建筑工程项目包括：工程建设项目、单项工程、单位工程、分部工程、分项工程 3、建筑产品的特征、建筑产品的特征 固定性固定性 多样性（固定性多样性（固定性单件性单件性多样性）多样性）形体庞大形体庞大 价值巨大价值巨大 用途局限性用途局限性用途与环境适应用途与环境适应 社会性社会性社会综合因素影响、比如日照、给水排水社会综合因素影响、比如日照、给水排水4、建筑产
6、品的经济属性、建筑产品的经济属性 建筑产品的资本和资产功能建筑产品的资本和资产功能经济属性的核心经济属性的核心5、建筑产品的使用寿命、建筑产品的使用寿命 建筑产品建成之后到报废或拆除之前这段时间：称为建筑产品建筑产品建成之后到报废或拆除之前这段时间：称为建筑产品的使用寿命，或称为使用年限、耐用寿命等。的使用寿命，或称为使用年限、耐用寿命等。技术寿命：是指建筑产品由于技术方面的原因而报废时的使用寿技术寿命：是指建筑产品由于技术方面的原因而报废时的使用寿命，主要表现在结构破坏、构造损坏、功能退化或丧失等，使建命，主要表现在结构破坏、构造损坏、功能退化或丧失等，使建筑产品不能再继续使用，这些因素与建
7、筑产品的无六性质有关，筑产品不能再继续使用，这些因素与建筑产品的无六性质有关，也常称为物理寿命也常称为物理寿命技术寿命表示建筑产品实际达到的或建成后可能达到的使技术寿命表示建筑产品实际达到的或建成后可能达到的使用寿命用寿命设计使用寿命表示的建筑产品建造之前的预期使用寿命设计使用寿命表示的建筑产品建造之前的预期使用寿命 经济寿命：是指建筑产品由于经济方面原因而报废时的使用寿命。经济寿命：是指建筑产品由于经济方面原因而报废时的使用寿命。原因原因建筑产品本身，使用收入小于使用支出；社会原因：拓建筑产品本身，使用收入小于使用支出；社会原因：拓宽道路而拆除建筑物宽道路而拆除建筑物 法定使用寿命法定使用寿
8、命：政府通过法律的形式对折旧年限加以统一规定：政府通过法律的形式对折旧年限加以统一规定或作出一定限制，称为法定使用寿命或法定使用年限。建筑产品或作出一定限制，称为法定使用寿命或法定使用年限。建筑产品这类固定资产的折旧年限。这类固定资产的折旧年限。6、建筑产品的价值、建筑产品的价值人们判断某一物品有人们判断某一物品有无价值，常是从物品的有用性来考虑的。（与无价值，常是从物品的有用性来考虑的。（与政治经济学的定义不矛盾）政治经济学的定义不矛盾）使用价值：是指建筑产品直接用于满足某种使用价值：是指建筑产品直接用于满足某种需求所表现出来的价值。需求所表现出来的价值。交换价值：是指建筑产品用于交换其他产
9、品交换价值：是指建筑产品用于交换其他产品所表现出来的价值。取决于建筑产品所需要的所表现出来的价值。取决于建筑产品所需要的必要劳动时间。必要劳动时间。收益价值：指建筑产品通过一系列价值转换收益价值：指建筑产品通过一系列价值转换过程所得到的收益的价值。过程所得到的收益的价值。7、建筑产品的价格、建筑产品的价格 生产价格：是指新建建筑产品的价格。生产价格：是指新建建筑产品的价格。流通价格流通价格：是指建成后乃至使用过的建筑产：是指建成后乃至使用过的建筑产品在流通时所表现出来的价格。品在流通时所表现出来的价格。建筑产品价格的构成：形成价格的各个要素建筑产品价格的构成：形成价格的各个要素 建筑产品成本：
10、直接费（直接工程费、措施建筑产品成本：直接费（直接工程费、措施费）、间接费（规费、企业管理费）费）、间接费（规费、企业管理费）销售费用销售费用发生少，可计入产品成本中的企发生少，可计入产品成本中的企业管理费业管理费 利润利润计划利润计划利润 税金税金综合税金综合税金8、建筑产品的流通、建筑产品的流通 建筑产品流通的一般特点：区域性、分解性、反复性、流通费用建筑产品流通的一般特点：区域性、分解性、反复性、流通费用的不明确性的不明确性 建筑产品的流通形式：与生产并行；出售、租赁、使用建筑产品的流通形式：与生产并行；出售、租赁、使用 建筑产品的流通是权益流通，而不是实物的流通建筑产品的流通是权益流通
11、，而不是实物的流通 9、建筑产品的消费特点、建筑产品的消费特点 长期性长期性 普遍性普遍性 多层次性多层次性 公共性公共性 在消费结构中比例增大在消费结构中比例增大1、建筑生产特征、建筑生产特征 在很大程度上是有建筑产品的特征所决定在很大程度上是有建筑产品的特征所决定 单件性单件性 流动性流动性 不均衡性不均衡性 周期长周期长 为订货生产为订货生产先有客户后生产先有客户后生产 外部约束多外部约束多2、建筑生产的要素、建筑生产的要素 劳动对象劳动对象 建筑材料：原材料、构配件建筑材料：原材料、构配件土地：关键在于区位土地：关键在于区位 劳动资料，又称为劳动手段劳动资料，又称为劳动手段 设备、工具
12、、容器、检验手段以及厂房、生产用房屋等设施设备、工具、容器、检验手段以及厂房、生产用房屋等设施劳动力：人的劳动能力劳动力：人的劳动能力 长期工少，短期工多，建筑工人的流失性大长期工少，短期工多，建筑工人的流失性大 技术工少，普通工多技术工少，普通工多 老年工人少，中青年工人多老年工人少，中青年工人多 女性工人少，男性工人多女性工人少，男性工人多3、建筑生产活动、建筑生产活动 建筑设计建筑设计 勘察是建筑设计第一步工作：踏勘、初勘、详勘勘察是建筑设计第一步工作：踏勘、初勘、详勘 两阶段设计、三阶段设计两阶段设计、三阶段设计 设计方案论证设计方案论证 建筑施工建筑施工 现场的建筑安装活动现场的建筑
13、安装活动 工厂化的建筑构配件生产工厂化的建筑构配件生产比如预制水泥版比如预制水泥版 其他的辅助生产其他的辅助生产 施工阶段：施工准备、施工生产、竣工验收、保修施工阶段：施工准备、施工生产、竣工验收、保修 维修：是建筑产品生产在流通领域和消费领域中的延续，是建维修：是建筑产品生产在流通领域和消费领域中的延续，是建筑生产活动的一种特殊表现形式，它所耗费的物化劳动和活劳动筑生产活动的一种特殊表现形式，它所耗费的物化劳动和活劳动形成了建筑产品的追加价值形成了建筑产品的追加价值1、业主、业主泛指建筑产品的预订者泛指建筑产品的预订者 业主除了必须为预定建筑产品的生产提供资金外，还必须拥业主除了必须为预定建
14、筑产品的生产提供资金外，还必须拥有建筑基地的所有权和使用权，并获得在此建筑基地上建造预订有建筑基地的所有权和使用权，并获得在此建筑基地上建造预订的建筑产品的许可的建筑产品的许可 业主的类型业主的类型 政府政府以社会效益为主的公共建筑，国防、教育工程等以社会效益为主的公共建筑，国防、教育工程等 企业企业生产需要，生产资料（办公楼）生产需要，生产资料（办公楼）个人个人处于消费需要，住宅处于消费需要，住宅 业主与用户的区别业主与用户的区别 用户与所有者相一致：居民住宅用户与所有者相一致：居民住宅 建筑产品拥护与所有者不一致：公共设施，如：步行街建筑产品拥护与所有者不一致：公共设施，如：步行街 业主作
15、为投资兴建一个建筑产品，关键任务是筹措建设业主作为投资兴建一个建筑产品，关键任务是筹措建设 资金资金2、设计机构、设计机构从事工程设计活动的各类设计院所的统称从事工程设计活动的各类设计院所的统称 设计机构类型设计机构类型 建筑设计机构建筑设计机构以土建为主的综合性设计机构，如工业建筑设以土建为主的综合性设计机构，如工业建筑设计院、民用建筑设计院、城市规划设计院、市政工程设计院、交计院、民用建筑设计院、城市规划设计院、市政工程设计院、交通设计院等通设计院等 专业设计机构专业设计机构指中央部属和地方局属的设计院，如冶金工业指中央部属和地方局属的设计院，如冶金工业设计院、石油工业设计院、煤炭工业设计
16、院、水利电力工业设计设计院、石油工业设计院、煤炭工业设计院、水利电力工业设计院等，这类设计多以工艺设计为主院等，这类设计多以工艺设计为主 设计机构最主要的生产要素是人设计机构最主要的生产要素是人设计师设计师 设计收费设计收费设计机构也是生产单位，我国是按设计额度对应设计机构也是生产单位，我国是按设计额度对应的固定收费基价计算，现实中往往是谈判而定。的固定收费基价计算，现实中往往是谈判而定。3、施工机构、施工机构从事建筑产品施工生产和经营的、独从事建筑产品施工生产和经营的、独立的、具有法人性质的经济组织的统称，习惯称为：立的、具有法人性质的经济组织的统称，习惯称为：建筑企业、施工企业、建筑安装企
17、业、建筑施工企业建筑企业、施工企业、建筑安装企业、建筑施工企业 建筑企业规模建筑企业规模建筑企业生产或经营的规模建筑企业生产或经营的规模 多数国家是以职工人数为划分建筑企业规模的指标多数国家是以职工人数为划分建筑企业规模的指标 将建筑业总产值和生产用固定资产总额作为建筑企业将建筑业总产值和生产用固定资产总额作为建筑企业规模的划分标准规模的划分标准 建筑企业规模化分为大型、中型、小型三类建筑企业规模化分为大型、中型、小型三类 大中小型建筑企业各有优缺点大中小型建筑企业各有优缺点4、咨询机构、咨询机构（2）工程咨询业务范围八方面）工程咨询业务范围八方面 规划咨询；规划咨询；编制项目建议书；编制项目
18、建议书；编制可项目可行性研究报告、项目申请报告、资金申编制可项目可行性研究报告、项目申请报告、资金申请报告；请报告；评估咨询；评估咨询；工程设计；工程设计；招标代理；招标代理；工程监理、设备监理；工程监理、设备监理；工程项目管理工程项目管理 4、咨询机构、咨询机构 咨询行业特点咨询行业特点 知识密集性知识密集性 综合性综合性 相对独立性相对独立性 实践性实践性 单件性单件性1、建筑市场、建筑市场 建筑市场概念建筑市场概念 狭义建筑市场：指以建筑产品为交换内容的场所狭义建筑市场：指以建筑产品为交换内容的场所 广义建筑市场：是指建筑产品供求关系的总和广义建筑市场：是指建筑产品供求关系的总和 建筑市
19、场是由建筑产品、建筑生产活动、与建筑生产活动有关的机构建筑市场是由建筑产品、建筑生产活动、与建筑生产活动有关的机构组成的空间。组成的空间。建筑市场的特点建筑市场的特点 没有商业中介人，由建筑产品的需求者和生产者直接进行交易活动没有商业中介人，由建筑产品的需求者和生产者直接进行交易活动 交换关系的确立在产品生产之前交换关系的确立在产品生产之前 交换过程很长交换过程很长 具有显著的区域性具有显著的区域性 竞争较为激烈竞争较为激烈 生产者和需求者均有风险生产者和需求者均有风险概论第二节 基本建设与建筑业一、基本建设固定资产：社会再生产过程中，能够在较长时间内为生产和生活等各方面服务的物资资料。两个条
20、件：使用年限；单位价值。基本建设：建筑、购置、安装固定资产的活动以及与此相联系的其他工作。按建设项目用途分 生产性建设 非生产性建设按建设项目性质分 新建（新增固定资产超过原有三倍）扩建 改建（原有设备、工艺技术改造）恢复 迁建按建设项目工作内容分 土建工程 设备、工具、器具的购置 设备安装 其他基本建设（土地征购、拆迁补偿；职工培训等）土建工程是土木工程和建筑工程的总称，是指使用建筑材料和施工设备完成一切和水、土、文化有关的基础建设的计划、建造和维修的生产活动和工程技术。现时一般的土建工程项目包括：房屋、道路、水务、渠务、防洪工程及交通等。土木工程是建造各类土木工程是建造各类设施设施的统称。
21、它既指所应用的材料、设备和所进行的勘测、设计、施工、的统称。它既指所应用的材料、设备和所进行的勘测、设计、施工、保养维修等技术活动；也指保养维修等技术活动；也指工程建设工程建设的对象，即建造在地上或地下、陆上或水中的对象，即建造在地上或地下、陆上或水中，直接或，直接或间接为人类生活、生产、军事、科研服务的各种工程设施，例如房屋、间接为人类生活、生产、军事、科研服务的各种工程设施，例如房屋、道路道路、铁路、运输管、铁路、运输管道、隧道、道、隧道、桥梁桥梁、运河、堤坝、港口、电站、飞机场、海洋平台、给水和排水以及防护工程、运河、堤坝、港口、电站、飞机场、海洋平台、给水和排水以及防护工程等。等。二、
22、建筑业（GB/T4754-2002 国民经济行业分类）1、房屋和土木工程建筑业 房屋工程建筑；土木工程建筑；铁路、道路、隧道和桥梁工程建筑；水利和港口工程建筑；工矿工程建筑；架线和管道工程建筑；其它土木工程建筑。2、建筑安装业3、建筑装饰业4、其它建筑业 工程准备、施工设备服务等三、基本建设程序 基本建设项目从酝酿、规划、决策、设计、施工到建成投产所经历的全过程中各项工作的开展程序。1、编审项目建议书：轮廓设想和立项先导2、可行性研究：技术、经济、环保、外部协作条件等3、编审设计任务书：进一步落实技术、经济指标可靠性，建设条件等4、编审设计文件：建设规模；产品方案；工程标准；建设地址；总投资初
23、步设计技术设计施工图设计总概算修正总概算施工图预算5、施工建设：施工准备；生产准备6、竣工验收：固定资产移交决算主管部门或地方组织；大型项目国家计委组织四、建筑产品的特点1、空间上的固定性：基础的地基；土地的一部分2、多样性：功能；地形、地质，水文，气象；施工工艺、施工组织3、体积庞大五、建筑产品生产的技术经济特点1、生产的单件性：用途；材料、结构、艺术形式不断发展2、生产的流动性：产品固定；严格的施工顺序；生产者及工具流动3、生产过程具有综合性：生产过程复杂，协作单位多4、受气候等条件影响大：露天操作；影响因素多：设计变更、资金、物资供应5、生产过程不可间断：合理组织，统筹安排；时间不间断，
24、空间不脱节6、生产周期长：大量占用人、财、物；资金时间价值绪论第三节，建筑产品及其生产的技术经济特点1、建筑产品，是指建筑业向社会提供的具有一定功能、可供人、建筑产品，是指建筑业向社会提供的具有一定功能、可供人类使用的最终产品，是经过勘察设计、建筑施工、构配件制作和类使用的最终产品，是经过勘察设计、建筑施工、构配件制作和设备安装等一系列劳动而最终形成的。设备安装等一系列劳动而最终形成的。2、建筑产品分类、建筑产品分类 房屋建筑房屋建筑 构筑物构筑物 线路、管道和设备的安装工程线路、管道和设备的安装工程 建筑产品和建筑工程项目：二者从概念上加以严格区分，是出于建筑产品和建筑工程项目：二者从概念上
25、加以严格区分，是出于不同学科研究对象的需要，是人为规定的。而实际上，二者往往不同学科研究对象的需要，是人为规定的。而实际上，二者往往表现为一个连续的过程，不能截然分开，这两个概念可能同时依表现为一个连续的过程，不能截然分开，这两个概念可能同时依附于一个工程实体。附于一个工程实体。工程建设项目（也叫工程建设项目（也叫“建设单位建设单位”）指具有一个设计任务书和总体设计，经济上实行独立核算，管理上具有独立组织形式的工程建设项目。一个建设项目往往由一个或几个单项工程组成。建筑工程项目包括：工程建设项目、单项工程、单位工程、分部工程、分项工程 建筑经营与管理现代化的主要内容转换机制，建立现代建筑企业制
26、度实行工程建设承包制，推行项目法施工培育规范化的建筑市场改革现行建筑产品价格体制，实现建筑产品商品化实行质量管理和质量保证标准，建立和完善建筑企业质量体系推进多元化和集团化发展，加强建筑业和房地产结合开拓国际建筑市场，加快建筑业与国际惯例接轨加强企业的法制建设第二章 资金时间价值和等值的计算第一节 基本概念资金的价值随时间推移而变化。（1）通货膨胀；（2）承担风险；（3）货币增值：投资，储蓄。一、利息与利率（一）含义利息是因为占用资金而支付的费用，I；利率是在规定的时间内所支付的利息和本金之比，i。（二）单利和复利1、单利仅按本金计算利息，不把先期计息周期中的利息累加到本金中去。利息总额与借贷
27、时间成正比。P为本金，F为本利和，n为计息期数。2、复利在计息期内每一计息期计算一次利息，并把这一期的本利和作为下一次计算利息的本金。)1(,niPIPFPniIniPF)1(符号规定：i每一计息期利率，一般为年利率；n计息期数，一般为年；P现值（本金），发生在计息期期初；F未来值（终值），发生在计息期期末；A年金，每一计息期期末等额支出或收入额；G等差额，各期支出或收入均匀递增或递减时，相邻两期支出或收入的差额。二、现金流量图项目（方案）在寿命期内实际发生的现金流入或流出序列。1、水平线表示项目的寿命周期（时间坐标），时间可用计息期数或具体日期标记。2、垂直箭线表示现金流量大小，箭头向上表示
28、现金流入，箭头向下表示现金流出，流量大小与线长成比例。3、对同一笔资金，借贷双方现金流量相反。注意：各项资金的支出或收入都发生在计息期初或期末。第二节 复利计算计息公式一、一次支付利息公式借款在贷款期终时一次还清。1、一次支付复利因子已知P,i,n 求FF=P(1+i）n(1+i）n为一次支付复利因子，可表示为F/P,i,n即：F=P(1+i）n P F/P,i,n2、一次支付现值因子已知F,i,n 求PP=F/(1+i）n=F P/F,i,n1/(1+i）n为一次支付现值因子，表示为P/F,i,n二、等额多次支付利息公式等额多次支付是指诸如在某年一次存入银行一笔资金,而在今后几年里每年年末从
29、银行提取等额的资金(年金),并且最后一次要求把本利全部提取完；或者今后几年里每年存入银行等额的资金，在最后一次存入那年的年末，全部提取出来的形式。1、等额多次支付复利公式已知A,i,n 求F,/1)1(niAFAiiAFn2、等额多次支付偿债基金因子 是指为在未来偿还债务F而预先准备的年金已知F,i,n 求A3、等额多次支付现值因子已知A,i,n 求P,/1)1(niFAFiiFAn,/)1(1)1()1(1)1(niAPAiiiAPiPiiAFnnnn4、等额多次支付资金回收因子已知P,i,n 求A三、等差支付利息公式资金支付每年是不等的，如设备维修费逐年增加。等差值G可以为负值。,/1)1
30、()1(niPAPiiiPAnn,/1)1(11)1(1)1(1)1(niGAGiniGinGiGAiiAinGiiiGFnnnn四、等值的计算等值就是建立一种等式关系，看看未来的一笔收入等于现在的多少等值就是建立一种等式关系，看看未来的一笔收入等于现在的多少资金等值，在考虑资金时间价值后，不同时点上数额不等的资金在资金等值，在考虑资金时间价值后，不同时点上数额不等的资金在一定利率条件下具有相等的价值一定利率条件下具有相等的价值。多个现金流量比较时，各方案资金支出或收入形式、发生的时间、数值各不相同，将各方案现金流量折算到某一规定的时间，在价值相等的前提下进行比较，称为等值的计算。1、等值以规
31、定的利率为前提；2、几个资金支付形式在某一时刻等值，则在同一利率情况下，这些资金流在任何时刻等值。第三节 名义利率和实际利率若利率为年利率，实际计息期小于一年，这种年利率称为名义利率。名义利率忽略了时间的因素，没有计算利息的利息。若名义利率为r,一年中计息c次，每期利率为r/c则F=P(1+i)n=P(1+r/c)c实际利率为i=(F-P)/P=(1+r/c)c-1c=1时，名义利率r实际利率ic1时，名义利率r利率；行业平均投资效果系数T00，NPV大者为优其中Ft：第n年净现金流量；t：净现金流量发生的年份的序号；i：基准收益率；n:使用年限。tnttnttiFtiFPFNPV)1(,/0
32、0（三）净现值率（NPVR)对比的两个方案投资额不同时，NPV只表示赢利总额，不能说明投资的利用效果 NPVR为项目净现值与总投资现值之比，考虑投资的利用效率。,/;0tiFPIIINPVNPVRmttPPIP,投资现值；It,第t年投资额；m：建设期年数。（四）内部收益率法（IRR,Internal Rate of Return)IRR是使项目在寿命周期内一系列收入和支出的现金流量净现值等于零的利率。项目至计算期末正好将期末投资的资金全部收回，是项目对贷款利率的最大承担能力，反映项目自身的赢利能力；高次方程，试算法；先求出使NPV略大于零时的i，再求出使NPV略小于零时的i，线性内插。优点：
33、不需要预先知道最小目标收益率。0)1(0ntttiriFPW（五）投资增额的评价1、求投资增额2、评价；按基准收益率计算现金流量差额的净现值大于零，而且其内部收益率也大于基准收益率，则表明投资多的方案在经济上可行，既比投资少的方案优3、与基本收益率比较i0i（六）净年值（NAV，Net Annual Value)各方案计算期不同时，NPV以一定的基准收益率将项目计算期内净现金流量等值换算而成的等额年金。NAV=NPVA/P,I,n单个计算NAV0；多个计算NAV 大者为优；（七）动态投资回收期法若项目P，A已知，给定投资收益率，则其等价的基准回收期为T0；0001log1logiAPiT第二节
34、第二节 建设项目经济评价不确定性分析建设项目经济评价不确定性分析预测的数据存在不确定性因素，未来情况不断发生变化。计算分析不确定性因素的假想变动对技术经济效果评价的影响程度，预测项目可能承担的风波，确保项目在财务、经济上的可靠性。一、盈亏平衡分析研究项目投产后产量、成本、销售收入的变化对项目盈亏的影响。线性盈亏平衡分析模型盈亏平衡点（BEP，Break Even Point)生产单一产品年产量Q，单位产量售价P，年固定成本F；单位可变成本V；年销售收入：PQ年总成本：FVQ年利润：年销售收入年总成本PQ-(F+VQ)计算可得若QC为年设计产量，则生产能力赢利率为：保本点销售收入：VPFQ0%1
35、00)(0VPQFCQQC)(0VPFPQPBEP反映项目对市场变化的适应能力和抗风险能力；Q0越低，项目投产后赢利的可能性越大，一般Q0/QC70%，项目较安全。多项目评价，可按此思路比较。二、敏感性分析二、敏感性分析 分析和预测由于客观原因（政治形式、通货膨胀、市场需求等）的影响，使建设项目的主要因素变量（投资、生产成本、销售价格、产量、建设工期、生产能力利用率等）发生变化，导致项目经济效果评价的主要指标（NPV、IRR等）发生变动。在诸多不确定性因素中，找出敏感因素，并确定其对经济效果的影响程度，以便采取对策。主要步骤：1、确定敏感性分析的经济效果评价指标（NPV、IRR等）；2、选择不
36、确定性因素（产量、价格、成本、投资、工期等）；3、分析不确定性因素对经济效果评价指标的影响程度；方法：按预先指定的变化幅度改变某一变量因素，其他因素不变，求评价指标的变化率；选择使评价指标变化率较大的因素作为敏感因素。4、绘制敏感性分析图纵坐标：评价指标；横坐标：不确定因素变化率（）；画出各种不确定因素的变化线；与横坐标相交角度最大的曲线为敏感因素变化线；应标出财务基准收益率；某因素对内部收益率的影响线与财务基准收益率的交点为该因素变化的最大幅度（极限变化）；发生极限变化的可能性大，则项目风险大。三、风险分析投资风险：投资遭受损失的可能性（数额大、周转慢、变现能力差）1、商业风险：经济发展不平
37、衡，经济不景气2、财务风险：资金短缺，流动不畅；3、购置力风险：通货膨胀、材料涨价；4、流通性风险：商品流通受阻；5、利率风险：涉外项目；6、管理风险7、其他风险：战争、政局、政府审批；材料设备供应；地基条件变化；气候等自然灾害风险分类：（1）市场风险（系统性风险）：由社会、产业状况产生，无法对其施加影响，但可以通过市场调查、了解市场信息、预测、采取应对措施；（2）个别风险（非系统性风险）：采用多样化投资组合分散或减少风险。风险分析内容：根据各种变量的概率分布，推求一个项目在风险条件下获利的可能性大小，也称概率分析。方法：monte carlo模拟法；解析法（不确定性因素变化、风险对项目的影响
38、）以净现值期望值计算为例：P351、列出各种欲考虑的不确定性因素，几种因素相互独立；2、设想各不确定性因素可能发生的情况（数值发生变化情况）；3、分析各种可能发生情况产生的可能性大小（概率）；4、分别求各情况下的净现值；5、求净现值期望值及净现值大于/等于零的累计概率；6、作出项目承担风险能力的判断。累计概率大，风险小。第三节第三节 建设项目的可行性研究建设项目的可行性研究一、概念一、概念Feasibility study：项目投资决策前技术经济论证工作，为拟建项目提供是否可以建设，怎样建设、何时建设的依据。技术、经济、财务回答：1、为什么建；2、资源、市场需求；规模；3、项目地点；4、技术方
39、案选择；5、配套的外部条件；6、建设时间，投资额；7、资金筹措及保障措施；8、经济效益及社会效果。目标：最小消耗最大经济效果新建、扩建大中型项目，外资项目必须进行。二、作用：二、作用：1、项目的投资决策，编制设计任务书的依据；2、申请贷款、筹资；3、申请建设执照；4、与建设项目有关部门签订合同；5、设计、建设；6、环保部门审查三、步骤三、步骤1、筹划准备；2、调查研究初步可行性研究；3、优化、方案选择；4、详细研究：技术、经济、财务；不确定性分析5、编制报告书；6、资金筹措。四、报告内容四、报告内容：1、总论：（1）背景：必要性、经济意义、项目名称、主办单位；（2）研究工作依据、范围、结果概要
40、；2、需求预测、拟建规模：（1）国内外需求预测；（2）国内外现有生产能力；（3）销售收入、成本、价格估算，竞争力，进入国际市场的前景、措施；（4）拟建规模，生产能力，产品方案，发展方向。3、资源、原材料、燃料及公用设施情况：（1）资源、原材料、年需要量、品种、单价、来源；（2）公用设施数量、供应方式、条件；4、建设条件，选址：（1）地理位置，气象、水文、地质、地形、社会经济现状；（2）交通、运输、水、电、气现状、发展趋势；（3）地点比较，选择。5、项目设计方案：（1）单项工程构成，技术来源，生产方法；工艺，设备选型；引进技术、设备来源、国别；设备国内外支付；（2）总体设计：建筑物、构筑物，土建
41、工程量；（3）公用辅助设施，交通运输方式。6、环境保护：现状、影响情况、三废处理方案7、企业组织、劳动定员、人员培训8、进度情况9、投资估算，资金筹措（1）主体、配套工程；（2）流动资金；（3）来源、还款方式。10、社会经济效果评价（1）获利性分析：现金流量，静态、动态分析（2）不确定性分析从微观、宏观等角度分析11、结论与建议总体评价；存在问题，改进建议；限制条件，如何整改等。市场调查：前提技术方案及建设条件：基础财务分析：核心例p40第四章，建筑工程技术经济分析建设按建筑设计和施工两阶段实施设计：决定建什么；施工：决定怎么建评价特点：1.对象不同，设计方案，及施工方案，施工方案不一定用于该
42、工程 2.立场不同，设计以投资者，施工以建筑企业 3.时段不同，设计对全寿命期评价，一般考虑时间价值；施工只对施工期短期可不考虑时间价值第一节，设计与施工方案技术经济分析概述一，分析的目的 选择合理的技术形式 通过一系列技术经济分析，选出最佳方案 通过对方案的分析，不断完善方案 通过分析积累经验，提高设计和分析能力二，分析的基本要求 1，以国家建设总方针为总标准，注意方案的经济效果，尽可能使经济，适用，美观统一2.应对项目从设计，施工，管理等方面全面，综合分析3.分析时灵活运用定性分析和定量分析4.作分析结论时结合目前效果与长期效果。局部效果与宏观效果5.注意方案可比性，功能上可比，消耗上可比
43、，价格上可比，时间上可比三，设计与施工方案技术分析的步骤1.根据项目要求，列出各种可行的技术方案2.拟定各种方案的技术经济指标收集有关资料3.对各指标进行具体计算4.进行技术经济分析，得出结论四.设计与施工技术经济分析的主要方法1.多指标评价法2.单指标评价法 评分法全寿命费用法，inijiRWCiiiiiDPCA第二节，建筑设计方案技术经济分析一，设计方案技术经济指标的分类，1.按指标范围：综合指标、局部指标 2.按指标的表现形态：实物指标、货币指标 3.按指标应用：建设指标、使用指标 4.按指标的性质：定性指标、定量指标二，居住建筑设计方案的技术经济分析，（一）指标体系 1.建筑面积。外墙
44、外边线所围面积和，包括居住面积，辅助面积，公共面积，结构面积，2.有效面积，使用面积，有效面积=建筑面积-结构面积或 有效面积=建筑面积/有效面积折算系数 有效面积折算系数=结构面积系数113.工程造价，不包括室外工程，附属工程，又可分为0线以上造价，土建全部造价，水电暖卫设备造价等4施工工期5.主要材米耗用量6.劳动耗用量7.一次性投资8.建筑自重9.能源耗用10工业废料利用11.房屋经济使用费12土地占用另外1.居住用地系数=居住用地面积/小区占地总面积 2.公共建筑系数=公共建筑用地面积/小区占地总面积 3.人均用地指标/人=总居住建筑用地面积/小区居民总人口 4.绿化用地系数%=绿化用
45、地面积/小区占地总面积 5.居住建筑面积毛密度（万/ha）=居住建筑面积/居住区总用地面积 6.居住建筑面积净密度（万/ha）=居住建筑面积/居住区居民用地 7.居住建筑净密度%=居住建筑占地面积/居住用地 8.居住面积净密度%=居住建筑总居住面积/居住用地 9.居住建筑工程造价（元/）=居住建筑总投资/居住建筑总面积 10.平面系数%=居住面积/建筑面积 11.辅助面积系数%=辅助面积/居住面积 12结构面积系数%=结构面积/建筑面积 13墙体面积系数%=墙体面积/建筑面积（二）提高居住建筑设计方案技术经济效果的途径 1.合理确定房间的长宽，平面布局合理 外墙周长系数=建筑物外墙周长（米）/
46、建筑面积（平方米）2.合理确定单元组成，户型和居住面积，平面系数要过到50%以上 平面系数=%100平方米建筑面积平方米居住面积 辅助面积系数=一般辅助面积系数为25%左右 结构面积系数=砖混结构，一般为19%，外砖内模体系为16%配式大板为14%，框架轻板为11%3.合理确定层数与层高4.合理选择结构方案%100平方米居住面积平方米辅助面积%100平方米建筑面积平方米结构面积三，工业建筑设计方案的技术经济分析（一）指标体系，工程造价，建设工期，主要建筑物及构筑物的主要实物工程量 建筑面积 建设阶段主要材料消耗指标，建设阶段劳动力耗用指标 厂区用地指标 住宅用地指标（二）提高的途径 合理布局总
47、平面，合理设计厂房平面，选择适当的柱网，正确选择层高与层数。采取适当的结构形式降低造价，发展联合厂房 第三节，施工方案的技术经济分析一，意义及内容影响建设成本，质量，内容包括，施工组织方案和施工工艺方案及新结构，新材料的技术经济分析二，施工方案的技术经济分析一般程序 1.明确方案分析的任务及范围 2.拟定多个备选方案，以传统方案为比对依据 3.确定技术经济指标体系 4.指标的计算 5.方案的分析，评价与选择三，指标体系，（一）工艺方案的评价指标 1.技术性指标，反映技术特征或适用条件，砼总量，构件总量，构件最大尺寸，安装高度，模板型号数量 2.经济性指标工程施工成本，主要专用机械需要量主要资金
48、需要量 3.效果指标，工程效果指标，工期经济效果指标，成本降低率，材料节约率 4.其它指标，（二）施工组织方案的评价指标 1.技术性指标，占地面积技术工作，工程质量保证体系施工均衡性，计划期高峰工程量主要工种工程施工不均衡系数=计划期平均工程量 计划期高峰材料，资源耗用量主要材料，资源消耗不均衡系数=计划期平均材料，资源耗用量 计划期高峰劳动消耗量 劳动消耗的不均衡系数=计划期平均劳动消耗量2.经济性指标，施工单位固定资产和流动资金占用量工程成本，包括直接人工费，机械设备使用费，管理费主要专用设备需要量主要材料资源用量三大材料（钢材，水泥，木材）的节约量劳动生产率3.效果指标，工程总工期4.其
49、它指标，机械施工完成工作量 机械化施工程度=100%总工作量 预制加工完成的工作量 工厂化施工程度=100%总工作量 全部临时工程投资 临时工程投资比例 =100%建筑安装工程总投资第五章，建筑工程定额和预算建筑施工过程：建筑工人利用劳动手段对劳动对象进行工作的过程，即消耗一定数量的人工、材料和机械生成产品的过程。第五章，建筑工程定额和预算第一节，建筑工程定额和单位估价表 一，定额的概念：1 定义：在合理的劳动组织和合理的使用材料和机械的前提下，完成单位合格产品所消耗的资源数量标准。2 定额水平：定额中数量标准的多少称为定额水平，是一定时期生产力的反映与劳动生产率的高低成反比，与资源消耗量的多
50、少成比有平均先进水平和社会平均水平。第一节，建筑工程定额和单位估价表建筑工程定额建筑工程定额 指在一定的社会生产力发展水平条件下，在正常的施工条件和合理的劳动组织，合理的使用材料及机械的条件下，完成单位合格产品所规定的资源消耗标准。（共 5 个方面的含义）建筑工程定额的性质（特点）建筑工程定额的性质（特点）1 定额的科学性（遵循规律，科学方法确定各项消耗量标准）。2 定额的法令性（经国家颁布，必须严格遵守和执行，不得随意更改）。3 定额的群众性（工人，技术，定额人员三结合，来于群众，为广大职工所掌握）。4 定额的稳定性和财效性（5-10 年）。建筑工程定额的作用建筑工程定额的作用 1 编计划组
