1、湖北武汉汉口后湖片区市调报告（110页）23整体概况总体定位：现代绿色生态都市居住新区建设范围：南临京广铁路、北抵规划的三环线，西起姑嫂树路、东至解放大道和汉黄公路所围成的区域。该区域规划用地23.6平方公里，其中江岸区占地18.56平方公里，江汉区占地5.04平方公里。后湖地区远期规划人口32.2万人。4政府规划n后湖居住新城是汉口区域距离中心区最近的一个纯粹居住城。根据后湖居住新城概念规划，未来的后湖新城将由四大版块组成，北面为创意产业园，中央为文化岛，西面为后湖都会亲水公园，东边为商业中心。新城约为六个大型居住区，每个区约为四万，整个区域将居住25万人。n“十一五”期间（20062010
2、）后湖地区作为城市副中心，其配套设施将于2020年全部建成拟以幸福大道为该地区发展的中轴线，分期建设以幸福大道为该地区发展的中轴线，分期建设。n“十一五”期末，后湖地区“五纵三横”交通干道基本形成，已开发区域服务性支路连接成网。三金潭污水处理厂投入使用，污水处理率达到70%。明渠景观整治大幅提升该地区总体生态环境。后湖泵站抽排能力提升，减轻黄孝河地区排渍的压力。商业配套等各种设施基本齐全，该地区将初步成为交通便捷、设施齐备、生活舒适、环境优良的居住新区。5n武汉市城市功能分区关系图6后湖片区区域内功能分布图7交通路网道路名称预计竣工时间备注武汉大道2011年8月市区段改扩建二环线2011年5月
3、汉口段贯通二七长江大桥2012年8月地铁3号线2014年底1期运行计划2010年开建后湖作为未来武汉市的城市次中心，是距离中心区域最近的居住新城8 后湖地区道路规划总长192.8公里。区域内部“五纵三横”干道全长为37公里 “五纵”道路由西往东依次为：塔子湖西路、塔子湖东路、金桥大道、建设大道延长线和建设渠路待建道路预计竣工时间建设进度备注金桥大道高架2001年8月在建武汉大道组成建设大道延长线2011年6月筹备二七长江大桥连接建设渠路2011年8月筹备支路“三横”道路由南向北依次为：后湖路、幸福大道和井南路。已有道路塔子湖西路、塔子湖东路金桥大道井南大道幸福大道兴业路9n目前该地区仅设有百步
4、亭花园和塔子湖两处公交首末站点。区域内部共布置了12条公交线路，另在外围道路设有20余条线路。公交通达区域主要为金桥大道沿线和百步亭花园片区。另在堤角和汉黄公路西侧建有公交停保场1座、公交停车场2座。n城市公交。新建塔子湖西、三金潭、同安花园3座公交停车场和塔子湖西、余华岭、后湖、百步亭、石桥路、后湖路、体育中心等7座公交首末站。现有公共交通：公交线路13条百步亭花园：707、721、622、555、508后湖区域：543（东方明珠-虹顶花园）、575（同安家园-知音西村）、706（中环商贸城-武昌站）、621（竹叶苑-沿海赛洛城）、592（新荣村客运站-武胜路公交枢纽）汉口花园：726（梦湖
5、香郡-桃花岛）、805（汉口花园-津水路）、568（舵落口-塔子湖体育中心）规划（拟建）公共交通：公交线路20条轨道交通1条新增设公交首发站线路20条，共829台车辆，目前线路待定 地铁3号线：汉口三金潭沌阳大道（后湖设同安家园和盛世东方2站）地铁8号线：汉口三金潭武昌梨园10 目前，后湖三横五纵的路网已经基本建成，但后湖的出入口仅二七小路、金桥大道或杨汊湖。作为武汉大道的重要组成部分，黄浦路金桥大道高架的修建，对后湖居民的出行有重要意义。武汉大道与二环线在竹叶山高架桥交汇，根据“二环线内30分钟畅通工程”的相关规划，二环线竹叶山段将建设四层组合式互通立交。二环线位于第二层，跨越京广铁路的金桥
6、大道位于高架三层，后湖往二七长江大桥定向左转匝道是高架四层，还设置了长江二桥往汉口火车站和汉口火车站往后湖两条左转匝道。这样，在工程竣工后，不仅增加了畅通无阻的出行通道，而且对后湖与武昌的联通，也起到非常重要的作用。1112生活配套现有拟建排水尚未形成体系。目前主要通过排水滥用渠入后湖泵站 1.改造和景观整治黄孝河、建设渠、塔子湖渠、幸福渠2.修建4座污水中途提升泵站3.完成三金潭污水处理厂建设4.改造后湖二期、三期泵站。修建四期泵站。给水1.分枝状供水管网末梢，供水压力不足2.仅百步亭花园设加压泵站拟新建后湖加压站和塔子湖加压站绿化（见附图）除塔子湖公园外大型绿化极少1.扩建塔子湖公园2.新
7、建后湖公园、后湖中心广场、黄孝河带状绿地及其它公共绿地、生产防护绿地等环卫部分社区配建了垃圾收集和清运等设施。公共厕所仅有9座新建25座公共厕所，4座垃圾转运站，2处环卫车辆停保场，1座餐厨垃圾集中处理厂及其它相关设施131条滨水绿化景观轴：黄孝河轴线绿化2条绿色长廊：三环线、京广线2个综合公园：后湖公园、塔子湖公园3座社区游园：百步亭游园、后湖中心广场、竹叶山商贸城游园多重立体绿化体系14生活配套（二）现有拟建消防仅在边缘区域建有2个消防站，分别为唐家墩消防站和堤角消防站2个标准的普通消防站 燃气新建社区（金桥大道附近）百步亭社区配合各道路建设同步敷设燃气管道，为了过渡需要，临时性建设4座液
8、化气供应站 电力3座变电站，但区域的主要供电源来自百步亭变电站，用电较为紧张新建220KV变电站一座（德胜堂）和110KV变电站2座（万隆、黄孝河）；配合道路改造电力线路入地20公里。邮电杨汊湖邮政支局和姑嫂树、百步亭2座邮政所，另设2座通信分局，主要集中在后湖生态园和百步亭花园周边 配合道路建设同步铺设通信管线、新建1个2万门通信分局、扩建2个2万门通信分局、新建2个邮政支局。15生活配套（三）现有拟建商业大型商业体量不多，分布零散武商量贩、好美家、中百仓储后湖店、中环商贸城、出版物交易中心、百步亭建材市场丹水池物流基地、跃进综合市场、易初莲花丹水池店、华中鞋业一期、武汉新荣商贸城、中百仓储
9、等医疗卫生大中型医疗机构呈东西两端分布西：惠济医院，武汉市第二医院分院东：百步亭医院建设医疗急救站、2个社区卫生服务中心、4个社区卫生服务站及完成区疾病预防控制中心的迁建文化教育市老年大学、六中分校、汉口铁中初中部、育才小学一分校、育才小学二分校、育才第二小学分校、育才寄宿国际部、石桥小学、塔子湖小学、岱山小学、余华岭小学建设图书馆、文化馆、多厅影院（柠檬墅）各1座新建1个文化活动广场，3处社区综合文体活动中心新建小学9所，初中3所，高中2所 体育塔子湖体育中心一期、社区配套健身中心、泳池等社区配套运动中心、全民健身设施16上图：中百仓储、武商量贩下图：育才二小分校、老年大学、市中心医院分院1
10、7楼盘分布n五大片区：幸福大道两侧的汉口花园片区；兴业路以南的黄浦科技园片区；兴业路与幸福大道所辖的后湖居住新城；百步亭花园片区；堤角都市工业园片区。n据2005年城市规划报告数据：后湖片区目前已建小区建筑面积296.28万平方米，住户数25735户，可居住人口8.2万人。在建小区建筑面积132.79万平方米，住户11534户，人口3.7万人。后湖片区住宅项目一览汉口花园片后湖居住新城片百步亭花园片汉口花园；中一花园；日月星城香利国庭；圣诚和园；同安家园；盛世东方；鼎盛华城；楚邦汉界；宏宇绿色新都；百胜春天；同鑫花园；佳海华苑；后湖生态花园；后湖华庭；佳海名苑；世纪家园；东方华府；东方明珠；东
11、方花都；东方世家；幸福人家；香山画园；汇龙花园；天上人间；紫竹苑；武华苑；竹叶苑；海棠苑；百步亭世博园；新生活摩尔城柠檬墅同温层方舟花园18后湖片区住宅及配套分布图19总 结n住宅项目：东西两端即汉口花园和百步亭花园片区分布楼盘较少，但规模很大；中部后湖居住新城楼盘项目纷繁稠密，但规模较小n周边配套：大型配套设施多集中在汉口花园外围，其余分布较零散，未来多集中在幸福大道沿线；该区域缺少大型综合医疗结构n交通路网：道路通行能力尚可，但出入片区通道单一，车流量大；公交线路较多，但不能满足当前居民出入要求2021l客户对其板块认知度持续提高，同类板块比较，价格相对稳定，年增幅位于前列l新政实施后，板
12、块市场表现仍旧良好区域供求关系：量价稳步有升22价格分析调控政策作用下，武汉市场成交量出现下滑，但价格仍保持稳定，受影响程度小23居住价值逐渐体现的区域，在调整时仍能保持较好的市场表现24区域在售重点项目项目名称08年均价（元/）09年均价（元/）目前均价（元/）汉口花园525156386306绿色新都351049386006圣诚和园6100香利国庭5963同安家园48325254盛世东方427956486300百步亭花园525258017500柠檬墅6100价格分析：产品价值升级趋势明显25区域未来上市项目项目名称项目规模进度预估价格（元/）晋合项目42万方、开工筹备10000统建百步亭项目
13、46万方、项目规划9000御华园50万方、在建9000中森华国际城、新湖明珠60万方、开工筹备不确定地产集团A3A8项目40万方、2012年推出不确定26后湖片区商业规划项目定位规模说明现状统建百步亭地块商业公园6.7万方大型集中商业+步行街规划世博园商业购物广场1.1万方集中商业+商铺筹建华庭商业百货卖场3.8万方大型卖场筹建龙庭商业超市等2万方超市等筹建世博园商业不详2万方不详筹建汉口花园商业中心1.8万方集中商业+商铺规划新生活摩尔城综合商业6万方集中商业已招商在建地产集团地块区域级商业7万方集中商业规划27户型分析项目名称物业类型户型面积分布主力户型配比汉口花园（幽兰居）小高层8313
14、1（90、110居多）3x2x1,2x2x1圣诚和园高层76119（8090居多）2x2x1,3x2x1新地盛世东方高层、小高层96126（120 左右居多）2x2x1,3x2x2同安家园（四期）高层80165（80135居多）2x2x1,3x2x2柠檬墅高层、小高层4499（5080居多）1x2x1,2x2x1百步亭世博园（2期）小高层61115(90左右居多)2x2x1,3x2x2l后湖片区目前在售或将售项目以小高层和高层居多，小高层住宅基本控制在11层到18层之间，高层住宅则在22到27层之间l单套面积大小分布阈值较广。从50平米左右1房小户型到150平米左右4房大户型均有分布，但主力户
15、型多位7090两房和110120左右三房。l90平米左右小三房比较缺乏。28开发理念区域楼盘特点：l从房地产的市场特征区分，后湖片区房地产开发面积普遍较大，小区住宅密度低，容积率低。如具有国家级声誉的大型经济适用房百步亭花园总占地面积1000亩。l注重“绿色生态”，坚持“以人为本”的理念。“居住要追求人性主义与自然的融合”，是后湖楼市建立高素质新城的开发理念。l品质逐渐提升，科技含量高，现代风格浓。以新地置业为例，从最早入主后湖开发的东方恒星园、东方花都到东方华府，再到现在的东方明珠、东方世家，清晰地记录了后湖楼市的发展历程，楼盘品质也节节攀升。l从楼宇构成来看，目前后湖地区多以高层、小高层为
16、主，传统的多层住宅渐渐淡出区域市场。l后湖片区的均价目前远低于市中心区域的均价，其均价一般6000元每平方米以上，未来随着周边道路和配套设施的完善，价格将会进一步上扬。29总结：新政策调控下，武汉房地产市场进入调整期预计武汉市场在调整期，表现应较为稳定，成交量缩减幅度不会太大，价格波动较小。市场或将出现分化，高性价比区域稳定性强3031项目基本信息项目基本信息所推房源情况所推房源情况项目策略及广宣表现项目策略及广宣表现项目点评项目点评32项目基本信息项目地址江岸区新华下路杨汊湖潇湘路 开发商武汉地产开发投资集团有限公司 物管公司武汉地产集团东方物业有限公司 建筑面积 82万（19.9万）占地面
17、积 892亩（10.25万）物业类型 高层、小高层（六期31栋，11、15、18层）容积率 1.94 总户数 六期共1919户 绿化率 40%33所推房源情况产品情况介绍 汉口花园六期幽兰居共由31栋楼组成，其中26栋11层、2栋15层、3栋18层，共计1919套。户型以二室二厅为主，90以下户型占据近70%。该项目分三次销售，分别是四月、六月和八月。现已两次开盘，时间分别为：2010年4月18日、2010年6月6日 其中，第一批开盘房源为：C1、C2、C4、C5、C6、C7、C11第二批在售房源为：C3、C9、C10、C13、C17、C21目前在售C3、C9、C13、C2134所推房源情况定
18、价策略：在售房源面积为90-112平米左右，均价为6200元/平米，一次性98折，按揭99折户型布局配比面积()套数均价总价A1(9#)2x2x191686200元/564，200A22x2x191564，200C1（3#、13#）2x2x18980551，800C2（3#、13#、9#）2x2x18374514，600D（21#）2x2x19042558，000E2x2x190558，000F12x2x190558，000F23x2x1112694，400G13x2x1109675，800G23x2x1113700，600J13x2x1118731，600J23x2x1118731，600K
19、3x2x1131812，20035在售详情3#楼：11层1梯3户2个单元，公摊15%，一楼为商铺。分布户型为C1、C2，共40套。13#楼：11层1梯3户2个单元，公摊15%，一楼为商铺。分布户型为C1、C2，共40套。9#楼：18层2梯3户2个单元，公摊23%，一楼为商铺。分布户型为C2(34套)、A1（68套）21#楼：11层1梯2户2个单元，公摊19%，1单元一楼为商铺，分布户型为D（42套）。此楼靠近中心花园，起价6200元/平，最高6610元/平。11#楼：目前仅顶层有售，分布户型E17#楼：目前仅顶层有售，分布户型F1F2/J2/K户型将于8月开盘，分布在5栋小高层36主力户型37
20、383940414243项目策略及广宣表现项目外部表现l建材方面：一、二层花岗岩饰面；三层以上（含三层）为涂料l售楼部内外布置、包装：普通，紧凑l人员服装：标准职业套装l售楼部公示：明显l人员服务：态度冷淡，工积极性较差l推广渠道：报广、网络、广播、户外、道旗等l项目营销策略：汉口花园营销策略较为平稳，主要以报纸广告为主，尤其在开盘前后几周，每周报广宣传一至两次。其他推广渠道主要为项目周边道旗、口碑传播等44项目点评项目优势：大品牌，大规模中小户型居多，瞄准刚需和首改客户价格在区域中相对较低，户型规整，性价比高周边配套齐全项目劣势：离火葬场1公里范围内各期建筑外观和园林景观完全一致，缺少创意后
21、期深入后湖腹地，亟需成熟配套进驻南北均为城中村，周边环境有待改善新华家园附近交通堵塞严重VS客户分析：目前以刚需和改善型客户为主，多来自汉口城区，也包括周边拆迁居民和老旧社区居民。早期（一期）有相当一部分投资客户。45项目基本信息项目基本信息所推房源情况所推房源情况项目策略及广宣表现项目策略及广宣表现项目点评项目点评46项目基本信息项目地址江岸区兴业路北侧（后湖派出所旁）开发商武汉新苑房地产开发有限公司 投资商武汉圣诚房地产开发有限公司物管公司暂无建筑面积 88000平米 占地面积 36000平米 物业类型 高层（18、23、25层）容积率 2.4 总户数 938绿化率 35.5%47所推房源
22、情况产品情况介绍 圣诚和园 共有7栋高层建筑组成，共938套住宅。产品形态分为18层、23层、25层。2010年6月12日首次开盘，推出1、2、6、7号楼，其中1#楼18层，共2个单元，一层3户，合计108套，户型为B户型和G户型2#楼24层，共3个单元，一层3户，合计210套，户型为A、C、D、E、F、H、I6#楼18层，共2个单元，一层3户，合计108套，户型为B、G7#楼18层，共2个单元，一层3户，合计108套，户型为B、G、J 4849开盘均价6000元/平，后均价涨至6200元/平，优势楼层达到7100元/平。总价40-60万，首付8-12万。一次性付款98折，按揭99折；楼层差价
23、50元/平，下定金7日内签合同减2000元现金。定价策略主力户型布局配比面积（m2）成交/推出套数销售率均价总价(元)A2*2*1808/4617.39%6000元/480，000B2*2*185.8286/17948.04%514，920C2*2*180.044/2119.05%480，240D2*2*187.530/21525，180E2*2*188.421/452.17%530，520F2*2*180.750/21484，500G2*2*176.0735/10832.41%456，420H2*2*189.1313/2356.525534，780I3*2*1105.7116/2369.57
24、%634，260J3*2*1119.7431/3686.11%718，440合计套数194/52437%505152535455项目策略及广宣表现外部表现l建材方面：棕色面砖l售楼部内外布置、包装：简约风格l人员服装：白底黑条纹衬衣l售楼部公示：明显l人员服务：服务非常热情专业lLOGO释义：七巧板古老神秘，可拼出1600多种不同的图案，代表该项目户型灵动多变，相关推广语为“一样的80平米，不一样的生活空间”；该项目共由7栋楼组成56推广渠道：目前已知有报广、网络、围墙、道旗等报广及主推广语：（定位80后首次置业刚性需求）80+“玩”美生活领地；80+城市新锐玩美置业方案报纸软文及配套活动宣传
25、：话题：“70后与80后的阳台观念PK客厅带阳台好还是卧室带阳台好”；事件：媒体合作，与大楚网合作，冠名世界杯“草根报道团”策略和媒介表现营销推广策略：总体来说比较普通。主要以报广、网络、围墙等渠道为主，未进行大规模集中宣传轰炸。其中网络主要和大楚网进行活动推广，和搜房网等进行广告合作。在开盘前后有过报纸硬广宣传，前后各一周，每周2次。软文仅发过两次，一次讨论阳台位置，一次正面讨论其户型的紧凑合理，除此之外无太多亮点。营销方面则依靠低总价低首付的80后首次置业定位吸引客户。57项目点评客户定位：中等收入人群，一般家庭居多，自住占大多数，年龄在30-50，也有年轻情侣，平均年龄35户型分析：从成
26、交户型结构来看，两室两厅一卫B户型成交套数最多，一方面是该户型推盘量最大，另一方面与其他两房户型相比，B户型功能划分最明确，布局最为合理，卧室客厅都增开大飘窗，生活阳台和主卧阳台更较适用；三室两厅两卫的I户型和J户型销售率较高，因为本次推盘近90%都是两房中小户型，对于改善性需求和三代同堂客户而言，更倾向三房户型。项目优势位于后湖居住新城中心，靠近金桥大道，至竹叶山5分钟车程，距江汉路、武广商圈各需30分钟车程。周边配套较齐全，如中百仓储、塔子湖体育中心、六中分校等均在项目附近户型以7090平米中小户型居多，适合年轻人首次置业该项目起价5300元/，均价6000元/，总价在50万左右，性价比较
27、高项目劣势项目规模不大，一共7栋楼，均为2梯3户点式小高层。环境景观比较普通，周边配套碍于区域限制分布零散。部分户型公摊较高，单价总价均处于后湖地区中间价格，改善住房或投资为目的购房性价比则较低开发商知名度较低，后期环境及物管不确定因素较多。58项目基本信息项目基本信息所推房源情况所推房源情况项目策略及广宣表现项目策略及广宣表现项目点评项目点评59项目基本信息项目地址建设大道延长线与后湖大道交汇处开发商武汉新地置业发展有限公司物管公司武汉新地酒店物业管理有限公司 建筑面积 13.3万方 占地面积 31.2万方 物业类型 高层（1827层）容积率 2.8 总户数 2340绿化率 35%60所推房
28、源情况产品情况介绍 新地盛世东方由22栋18-27层的高层住宅组成，主力户型为90-120的两房三房。目前一期已经入住，二期即将交房，三期在售。61开盘时间：2009.12楼栋名称 总层数总套数 新地盛世东方8栋 26 102 新地盛世东方9栋 24 94 合计196开盘时间：2010.04楼栋名称 总层数总套数 新地盛世东方10栋 22 84 新地盛世东方11栋 20 76 新地盛世东方16栋 18 106 合计266目前三期在售16号楼，18层2梯3户共2个单元，共计106户。预计8月将推出13#、14#楼（剩下3#、15#、22#）开盘时间：2008.09楼栋名称 总层数总套数 新地盛世
29、东方17栋 18 166 新地盛世东方18栋 18 112 新地盛世东方19栋 18 166 新地盛世东方20栋 18 54 新地盛世东方21栋 18 54 合计 522开盘时间：2009.04楼栋名称 总层数总套数 新地盛世东方1栋 18 109 新地盛世东方2栋 26 156 新地盛世东方4栋 18 62 新地盛世东方5栋 20 61 新地盛世东方6栋 20 117 新地盛世东方7栋 26 102 合计60762新地盛世东方3期中央景观楼，96平米两房，122平米三房在售，总价优惠一万元，均价6300元/平米定价策略主力户型A3B2B1布局配比2*2*13*2*23*2*2面积()9610
30、0122126119123套数21472360单价6300元/总价60万63万77万80万75万78万63户型点评：100平米2房设计2梯3户南向户型，不通透餐厅与北面卧室采光有限主卧次卧分隔不合理户型点评：120平米3房经典设计，功能分区合理南北通透64户型点评：南北通透，南北双阳台南向阳台客厅与书房连通65项目策略及广宣表现外部表现l建材方面：褐色面砖l售楼部内外布置、包装：典雅风格l人员服装：白底银丝衬衣，黑色下装l售楼部公示：明显l人员服务：一般，不十分热情项目策略l共22栋，每次仅以个别几栋分期分批开盘。甚至有时只开一栋，l推盘策略为被动跟进，很少按照自主方针开盘l主打宣传特点为口碑
31、、质量以及园林。多利用周边资源进行推广66报广及主推广语：百年汉口，盛世东方报纸软文及配套活动宣传：话题：事件：园林景观：东南亚宾士利皇家园林其他广宣表现67主题活动l业主恳谈会 l党员教育日和答谢军人军属的社区文化活动 l本土情人节。我们可将在业主中开展“八分钟交友”活动，为社区业主的单身男女搭鹊桥 l组织生活沙龙、生活摄影、足球赛、乒乓球赛、时装秀等这些亲民活动 l结合“六一”会举办儿童竞技和才艺表演新地置业：六一节，让小朋友们新地置业：六一节，让小朋友们“画画”出快乐来！出快乐来！6月1日，新地社区举办主题为“我的六一，我的生活，我的家”的儿童绘画比赛。参赛小选手全部来自新地置业东方大社
32、区的业主家庭。所有作品均将在东方系列各大社区轮流展示。68项目点评优势：l品牌口碑：新地东方大社区作为后湖地区系列大盘已经拥有10多年影响l建筑质量：新地置业的建筑质量一向较高l园林景观：此次主推东南亚宾士利皇家园林，在后湖区域较为突出l交通：地铁口劣势：l该项目所推户型偏大，没有推出中小户型，首次置业者面临强大付款压力l周边配套缺乏，公交线路不多，出行稍显不便69项目基本信息项目基本信息所推房源情况所推房源情况项目策略及广宣表现项目策略及广宣表现项目点评项目点评70项目基本信息项目地址后湖新区北幸福大道侧开发商武汉统建城市开发有限公司 物管公司武汉丽岛物业建筑面积 50万方（12万方）占地面
33、积 28万方（2.5万方）物业类型 高层（34层）容积率 4.67总户数 1315绿化率 35%71统建家园四期“峰度”由5栋34层高层组成，底层架空（层高5.7米）。户型结构为一梯四户的点式结构，住宅每套面积在80160平方米之间。部分单体带有两层商铺。共有住宅1315套，其中22为660套，32为622套，42为33套 所推房源情况产品情况介绍 72主力户型布局配比面积套数均价总价A12x2x180660待定待定A22x2x180B12x2x190B22x2x190B32x2x190D3x2x1110622E3x2x2135F4x2x216533合计1315定价策略：预计8月份开盘，价格及
34、优惠政策待定7374757677项目策略及广宣表现项目外部表现l建材方面：一、二层花岗岩饰面；三层以上（含三层）为涂料l售楼部内外布置、包装：普通，紧凑l人员服装：标准职业套装l售楼部公示：明显l人员服务：比较热情，专业l推广渠道：报广、网络、广播、户外、道旗等78主题活动l统建业主端午电影活动隆重举行l体验前沿运动，高尔夫业主联谊活动火热报名中l统建“我和大片有个约会”业主答谢会/火热报名l统建财经酒会优雅登场 l母亲节上演木偶剧回馈业主 项目策略主要以自身口碑、网络广告、户外、道旗等渠道进行推广。营销方面则多依靠统建公司的活动策划来提升知名度79项目点评优势：l品牌口碑：统建作为武汉老牌开
35、发商具有较大品牌号召力l建筑质量：统建开发项目的建筑质量较高l未来交通：地铁3号线将在此设站劣势：l千篇一律的外立面和园林景观设计，缺乏创意l周边配套缺乏，公交线路不多，出行稍显不便l高层公摊较大80项目基本信息项目基本信息所推房源情况所推房源情况项目策略及广宣表现项目策略及广宣表现项目点评项目点评81项目基本信息项目地址江岸后湖大道与百步亭交汇处开发商中构企业物管公司暂无建筑面积 9万方占地面积 5万方物业类型 高层（22）、小高层（18）用地性质商业，土地年限40年容积率 2.10总户数 498绿化率 30%82住宅部分共4栋，以4483平方米的两房户型为主，还有小户型的复式楼（83平米）
36、，以及100平米左右户型。分为1#、2#、5#、6#；另外3#4#楼为裙楼，属于商业用途。目前开盘住宅为1号楼和5号楼。其中1#，2#为点式高层，22层，两梯10户；5#，6#为小高层，12层，两梯11户开盘（5月15日）至今，对外宣称销售率达到80%。其中83平米以上户型已经售罄，而主推的4483平米户型尚未售完。所推房源情况产品情况介绍 商业部分为大型商业综合体，共5层6万平米，地下一层为车库，地上4层，将涵盖金融、餐饮、休闲、娱乐、家电、建材家居等。现已入驻或即将入驻商业有中百仓储（1.3万平米）、天河院线影院（8厅）、KFC、苏宁电器、迪美国际家具、美食一条街等。目前商铺招租售卖形式待
37、定。838485定价策略：主力83平米小复式户型均价6100元/平，其余均价5980元/平。加盟搜房千万助家计划推出10套特供房，最低5501元/平米（25万元/套）。搜房卡会员独家优惠4个点。主力户型布局配比面积()套数均价总价A（高层）2x2x173.911445980441，982B（高层）2x2x15472322，920C(9/14/19层无)1x2x144.9560268，801D（高层）2x2x163.3572378.833A1（小高层）3x2x283.21606100507，581B（小高层）2x2x178.6205980470，028B1（小高层）2x2x173.3520438
38、，633C（小高层）2x2x159.7920357，544D（小高层）3x2x299.74106100608，414合计498868788899091商业部分9293项目策略及广宣表现外部表现及策略l建材方面：深灰色面砖l售楼部内外布置、包装：时尚、活泼、紧凑，橙色主打l人员服装：标准职业套装l售楼部公示：明显l人员服务：比较热情，不够专业l推广渠道：网络宣传为主，销使派发DM传单为辅。包括报广、网络、DM、销使、车身等l推广策略：集中优势火力在网络广告、制造话题、项目推广等方面进行轰炸，虽然持续时间不长但频率很高，在一段时间内形成网上铺天盖地的项目广告。于此同时，利用其紧挨百步亭和商业体量大
39、的优势在周边地区派发DM单，尤其是百步亭社区周围。报广等刊发频率不高，仅在开盘前后有过数次。l营销策略：总价低，吸引首次置业的年轻人为主94媒介表现网络宣传为主，通过网络宣传造势：主要活动平台为搜房搜房网同类同区域楼盘对比：搜房PK台之柠檬墅VS世博园、柠檬墅PK圣诚和园参加搜房百团大战、搜房卡会员优惠、搜房团看等活动参加搜房网搜索栏项目推广搜房网、荆楚网软文：团购热门盘新生活摩尔城柠檬墅竞争优势评析、柠檬墅抄底价热销 百团大战“逆转”武汉楼市主打推广语：低首付易找，零月供难求 商业原始股，百步亭第一城9596项目点评优势：1.住宅与周围楼盘相比价格相对低廉（均价6000元/平）2.住宅、商业
40、一体的复合地产，自带商业，体量较大，配套齐全，为商业综合体3.住宅定位为中青年公寓，户型以小户型与小户型复式为主（4488平米），总价不高，投资自住均有一定吸引力4.主力户型83平米小复式有一定创意，易吸引年轻人购买劣势：1.部分户型结构不合理，功能分区不明显2.居住密度过大，高层与小高层分别为2梯10户和2梯11户3.1#2#为点式塔楼，四面置房，部分房间朝向不合理4.用地性质为商业用地，土地使用年限40年，首付5成，客户首次投入成本较大5.开发商武汉市十大家实业有限公司知名度不高979899项目基本信息项目地址金桥段大道三金潭立交处 开发商武汉三鼎地产开发有限公司 物管公司暂无建筑面积 4
41、2万方 占地面积 25万方 物业类型 高层（3033层）容积率 1.68总户数 2340绿化率 55%100规划释义 项目位于武汉汉口东北部，临近中环线，地块范围东南至井南路，西靠金桥大道，东北临规划路，属于后湖新城区域，由武汉晋合置业有限公司开发。由18栋30-33层的新加坡式建筑单体，纯板楼设计，外立面挺拔俊朗，气势恢宏，与城市的天际线完美融合一体。在规划布局上采用了具有中国浓郁问候底蕴的维和组团规划理念，取顺顺合合的“六”栋为一组团，18栋共三个组团，每个组团又享有一个中心组团，肌理清晰，围合巧妙，真正做到亲者无间、亲者又有间的住宅组群。更让人心动的是在高密度时代，晋合以居住的最佳舒适度
42、出发，慷慨地呈现给城市一个低密度园林式宜人小区。预计户型面积在140240平米，并预计9月份上市。101目标客户分析：强购买力的多次置业者特点一、门槛极高从武汉晋合世家户型看，集中于140240区间，加之过万均价，首付五成至少在70万以上。特点二、跨越地缘从晋合历来客源分析，外地客户占据相当成分，因此金桥项目地段上并不是主要抗性。特点三、专业眼光多数晋合业主拥有较高的学历和深厚的阅历，同时晋合在业界内口碑非常好！102103项目基本信息项目地址江岸金桥大道与幸福大道交汇处 投资商武汉天实房地产开发有限公司物管公司暂无建筑面积 2.77万方占地面积 1.8万方物业类型 高层（32层）用地性质商业
43、，40年产权容积率 1.49总户数 248绿化率 37%104105该项目由2栋南北朝向的32F高层住宅，以及1栋临街独栋商业组成。2栋住宅均为2梯4户，共计248户。户型均为南北朝向的两房，赠送面积较多，均可实现两房变三房。独栋商业楼日后将会引进大型商超以及家电大卖场等。预计8月开盘。所推房源情况产品情况介绍 106107项目名称均价（元）建筑类型地段航天双城1.01.1万高层江岸解放大道与二七路交汇处 三阳金城1.41.5万高层江岸中山大道1541号 融科天城1.5万高层江汉解放大道1155号 大智嘉园1.2万高层江岸京汉大道1038、1058号 宝利金中央荣御1.51.6万高层江汉民生路
44、花楼街198号 同馨花园1.4万高层硚口解放大道586号 香港映象8600高层硚口古田四路与解放大道交汇处 广电江湾新城7500高层小高层硚口古田三路罗家墩（古田三路和沿河大道交汇处）万达菱角湖广场1.1万高层江汉新华下路和新华西路交汇处 葛洲坝国际广场1.3万高层江汉青年路与常青路交汇处泛海国际居住区1.3万高层江汉王家墩中央商务区（武汉CBD）汉口中心城区主要项目概况108其他同类型楼盘比较项目名称均价所推户数建筑类型容积率绿化率备注美联奥林匹克花园伦敦奥运村二期6100约400(10#、11#)高层（33层）2.138%2梯4户，90户型为主，精装，现1万抵3万常青南园83001510(
45、D1、D2、D3、E5、E6、E2)高层（11、18、22、26、28）2.335.3%9月开盘，明年底交房长青花园茗仕汇7500538（34#、32#、31#、19#）高层（30层）2.740%98折，公摊23%，明年底交房万科城92003512（A栋约180户）高层（30层）4.535%8月14日开盘，销售率较低，公摊19%109常青花园片项目和世博园对比n常青片区一个很大的问题就是交通拥堵问题，因为是常青花园和金银湖客户的主要进出口，承载着十几万人、几千台车的进出，早上及下班非常容易堵。世博园这里四通八达，不存在这些问题。n配套齐全的价格高，价格低的配套不全，无法两全其美。n户型设计比较一般，无创新。
