1、城市土地管理城市土地管理第五章：城市地籍管理第五章：城市地籍管理本章知识：本章知识：一、地籍的含义，地籍管理内容与原则一、地籍的含义，地籍管理内容与原则 二、土地调查二、土地调查 三、土地分等定级三、土地分等定级 四、土地登记四、土地登记 五、土地统计五、土地统计 六、地籍档案管理六、地籍档案管理一、地籍管理概述一、地籍管理概述1、地籍含义：地籍指记载土地的位置、界址、数量、质量、权属和用途（地类）等基本状况的簿册（含图）。早期的地籍主要是用来课税的，即为课税对象的登记或者清册。我国辞海中给的定义：中国历代政府登记土地作为征收田赋根据之册簿。现代地籍不仅是课税对象的登记清册，而且还直接为保护土
2、地权属、国土资源管理、城市建设管理和保护耕地服务，其记录形式也从最早的文字图簿发展到以计算机数据管理为主的“地籍管理信息系统”。地籍的作用为土地管理提供基础资料调整土地关系，合理组织土地利用基本依据是地籍所提供的有关土地的数量、质量和权属状况资料。合理配置土地资源是依据地籍所提供的有关土地使用状况和界址界线资料。编制土地利用总体规划，合理组织土地利用是依据地籍所提供的有关土地数量、质量和其分布变化情况的资料。征收土地税是根据地籍所提供的土地面积、质量等级，土地位置等方面的资料。地籍的作用 为维护土地产权权益等提供基础资料地籍的核心是权属，记载土地权属界址线、点、权源及其变更情况资料是调处土地争
3、执、确认地权、维护土制度及保护土地产权合法权益的基础资料。为改革和完善土地使用制度提供基础资料我国将逐步改革土地无偿、无限期、无流动的使用方式为有偿、有限期、有流动的方式。实行有偿使用制度，需制定土地使用费和各项课税额的标准，地籍反映了宗地面积大小、用途、等级状况，为改革提供了基础资料。为编制国民经济发展计划提供基础资料地籍所记载的有关土地资源社会经济状况，以及土地数量、质量、分布情况和变化特征等，为编制国民经济发展计划和土地使用年度计划提供了基础资料。地籍的分类 依据地籍所起的作用不同，可区分为税收地籍、产权地籍和多用途地籍 税收地籍是为征收土地税服务的。它要求较准确地记载地块的面积和质量，
4、在此基础上，编绘而成的地籍薄（含图），称税收地籍。产权地籍亦称法律地籍，是以维护土地所有权为主要目的，它要求准确记载宗地的界限、界址点、权属状况、数量、质量、用途等，在此基础上编绘成的地籍薄（含图），称产权地籍。多用途地籍，亦称现代地籍，除了为税收和产权服务外，更重要的是为土地整理、土地开发、利用、保护以及全面、科学地管理土地提供土地信息。它除了要求准确地记载土地的数量、质量、位置、权属、用途外，还要求记载地块的地形、地貌、土壤、气候、水文、地质等状况，在此基础上编制的地籍、图，称多用途地籍。地籍的分类 依据地籍的特点和任务不同，分初始地籍和日常地籍 初始地籍是指在某一时期内，对县以上行政辖区
5、内全部土地进行全面调查后，最初建立的薄册（含图）。日常地籍是针对土地数量、质量、权属及其分布和利用、使用情况的变化，以初始地籍为基础，进行修正、补充和更新的地籍。按城乡土地的不同特点，分城镇地籍和农村地籍 城镇地籍的对象是城市和建制镇的城区土地以及独立于建制镇以外的工矿企业和、铁路、交通等的用地。农村地籍的对象是城镇郊区以及农村集体所有的土地以及国营农场使用的国有土地和农村居民点用地等。依据地籍行政管理的层次不同，分为国家地籍和基层地籍 2 2、地籍管理、地籍管理 地籍管理的含义 地籍管理是国家建立地籍而进行的一系列工作措施，即国家为取得有关地籍资料和全面研究土地的权属、自然和社会经济状况而采
6、取的以土地调查、土地登记、土地统计、建立地籍档案为主要内容的行政、技术和法律措施，也称地籍工作。地籍管理的任务 地籍管理具有鲜明的阶级性。我国地籍管理的主要任务是为维护土地的社会主义公有制，保护土地所有者和使用者的合法利益，促进土地的合理开发、利用、编制土地利用总体规划和年度利用计划，指定和实施有关土地的法律法规和土地政策等，提供、保管、更新有关土地自然、经济、法律当面的信息。2 2、地籍管理、地籍管理 地籍管理的内容 不是孤立的，需要相互联系和衔接。地籍管理土地调查土地分等定级土地登记土地统计地籍档案管理2 2、地籍管理、地籍管理 地籍管理的原则 地籍管理上一项集行政、技术及法律于一体的综合
7、性工作，为保证地籍工作的顺利进行，必须遵循一定的基本原则。v 地籍管理必须按照国家规定的统一法律法规制度实施；v 保证地籍资料的系统性、连续性和现势性；v 保证地籍资料的可靠性和精确性；v 保证地籍资料的概括性和完整性；3 3、我国地籍管理的机构设置、我国地籍管理的机构设置 设置情况 中华人民共和国国土资源部地籍管理司，为负责全国地籍管理工作的职能部门，下设四个处：土地登记处、土地权属处、土地调查处、土地监测与统计处。省、市、县级地方各级土地行政主管部门下设地籍管理处（科、股），依照国家法律法规的规定，负责本辖区的地籍管理工作。3 3、我国地籍管理的机构设置、我国地籍管理的机构设置 地籍管理职
8、责 国土资源部地籍管理司负责指导全国地籍管理业务，具体职责如下：v 拟定地籍管理办法；v 拟定土地调查、动态监测、地籍调查和统计的技术规范、标准；v 组织土地利用现状调查、动态监测、土地权属调查、土地变更调查及统计。v 拟定土地确权、登记、发证和权属纠纷调处规则和权属管理办法；v 承担调处重大土地权属纠纷。地方土地行政主管部门地籍管理处（科、股），依照国家法律法规的规定，具体实施国家有关地籍管理规定和任务。我国土地的权属划分 国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。以下土地属于国有土地：v 城市市区的土地；v 农村或城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；v 国家
9、依法征用的土地；v 依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；v 农民集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；v 因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属迁移农民集体所有的土地。以下土地属于集体土地：v 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；v 宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。二、土地调查二、土地调查 国家建立土地调查制度。县级以上人民政府土地行政主管部门会同同级有关部门进行土地调查。1、土地调查的含义 土地调查是对土地的权属、土地利用类型、面积、质量、自然和社会经济条件等的调查。2、土
10、地调查的内容土地调查地籍调查土地利用现状调查土地条件调查3、地籍调查 地籍调查的含义 国家采用科学方法，依照有关法律程序（中华人民共和国土地管理行业标准-城镇地籍调查规程），查清每一宗土地的位置、权属、界线、数量和用途等基本情况，用以满足土地登记的需要。地籍调查的内容 地籍调查是土地管理的基础工作，分初始地籍调查和变更地籍调查。初始地籍调查在初始土地登记前进行，变更地籍调查在变更土地登记前进行。地籍调查内容包括：权属调查：包括土地权利人状况、界址点认定、土地利用类型调查；地籍测量：包括测量宗地界址点平面位置、宗地形状、面积和地理要素等。地籍调查的单元u 调查的单元是一宗地。u 凡被权属界址线所
11、封闭的地块称为一宗地。u 宗地的划分主要是以方便权属管理为原则，因此，原则上一宗地由一个土地使用单位使用。u 如果同一个土地使用单位使用两块或以上不连接的土地，则应该划分为两个或以上的宗地。u 一个地块内由几个土地使者共同使用而其间难以划清权属界线的也称为一宗地，但为了区分，一般将这种宗地称为混合宗。大型企事业单位用地内具有法人资格的独立经济核算单位用地应独立分宗。地籍调查工作的程序 地籍调查是一向综合性的系统工程，必须要在充分准备、周密计划的基础上进行。要结合本地的实际提出任务，确定范围、选用方法、经费统筹、人员组织、时间安排和实施步骤。地籍调查一般有以下阶段：准备工作u 组织准备、资料收集
12、、调查范围的确定、技术设计、仪器工具准备、地籍政策法规技术培训；外业调查u 包括权属调查和测量，根据土地登记申请人的申请和对申请材料初审的结果几调查、测量。地籍调查工作的程序 内业工作u在外业工作的基础上，进行室内量算面积，绘制宗地图和地籍图，整理地籍档案资料。地籍调查表主要内容：本宗地地籍号及所在图幅号；土地座落，权属性质，宗地四至；土地使用者名称；单位所有制性质及主管部门；法人代表或户主姓名、身份证明号码、电话号码；委托代理人姓名、身份证明号码、电话号码；批准用途、实际用途及使用期限；界址调查记录；宗地草图；权属调查记事及调查员意见；地籍勘丈记事；地籍调查结果审核。4、土地利用现状调查 含
13、义 指为查清土地的利用现状而进行的全面的土地资源普查，重点是按土地利用分类，查清各类用地的数量、分布、利用及权属状况等。基本内容 土地利用现状调查是以县（市）为单位进行的，其任务是分县（市）查清个权属单位的土地总面积和分类面积及其分布状况，为建立土地登记、统计制度和科学管理土地提供依据。按全国统一的土地分类标准进行分类调查。通过野外调绘和补测，将地界、行政和权属界以及变化了的地物界绘制出来。自下而上汇总出各权属单位及各行政区的土地面积和土地利用现状分类面积，绘制各行政辖区的土地利用现状图和其他相关资料。4、土地利用现状调查 土地利用现状调查的工作程序 土地利用现状调查的基本单元是图斑，即指在实
14、地属于同一种土地利用类型，属于同一个权属单位，同一个图幅内且外围为固定实物界线的封闭地块。按土地利用现状调查规程进行调查。准备工作阶段 外业工作阶段 内业工作阶段 验收归档阶段4、土地利用现状调查 土地利用的变更调查 土地利用变更调查是在土地利用现状调查的基础上，对土地利用变化情况进行的调查，以保证土地利用现状调查成果的现势性，为制定国民经济计划和土地利用总体规划、科学管理和合理利用土地提供准确可靠的现势资料。变更调查的内容包括：u地类变化情况、权属变化情况、权属界变化情况；u变更调查的程序城区与土地利用现状调查基本一致。5、土地权属调查 含义 土地权属调查是对土地权属单位的土地权属来源及权利
15、所记载的位置、界址、数量和用途等基本情况的条查。u在城镇，权属调查是针对土地使用者的申请，对土地使用者、宗地位置、界址、用途等情况进行实地核定、调查和记录的过程。u调查成果经土地使用者认定，可为地籍测量、权属审核和登记发证提供具有法律效力的文书凭据。u界址调查是权属调查的关键，权属调查是地籍调查的核心。土地权属调查的主要内容 土地权属调查的主要内容包括：u宗地位置 指宗地所在区、街道、门牌号、四至；u界址 指界址（即拐点或转角点）及其间的连接直线；u权属状况 指权属性质和权属来源；u使用情况 指土地用途、土地登记、地价和公用情况。土地权属调查单元 宗地，即被权属界肢线封闭的地块，宗地划分应以方
16、便土地调查为原则，一般将具有独立事业权的地块划为一宗地。以下情况的处理：u几个使用者共同使用一块土地，并且相互之间界线难以划清，应按共同宗地处理。u对大型工矿、企业、机关、学校用地内的经济上独立核算单位用地，应独立划宗，并确定其使用界线和面积。u对只有一个法人代表的特大宗地，土宗地内用途明显不同，并且不同用途的面积较大，利用类别界线明显，可划为若干宗地。u对大型工矿、企业、机关、学校等特大宗地，如被公用道路、河流分割，应划分为若干宗地。土地权属调查程序 准备工作 准备调查工作用图、预编宗地号及发放指界通知书 实地调查 即在现场明确土地权属界线。具体内容是现场指界，界标设定、填写地籍调查表。权属
17、调查中的“界址调查核实”u界址的认定必须由本宗地及相邻宗地使用者亲自到现场共同指界。u单位使用的土地，须由法人代表出席指界，并出具身份证明书；个人使用的土地，须由户主出席指界，并出具身份证明和户籍簿。法人代表或户主不能亲自出席指界的，由委托代理人指界，并出具身份证明及委托书u两个以上土地使用者共同使用的宗地，应共同委托代表指界，并出具委托书及身份证明。u经双方认定的界址,必须由双方指界人在地籍调查表上签字盖章。权属调查中的“界址调查核实”u有争议的界址，调查现场不能处理时，按中华人民共和国土地管理法第十六的规定处理。土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间
18、的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起30日内，向人民法院起诉。在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。权属调查中的“界址调查核实”u所有界址要按规定设置界标u一宗地有两个以上土地使用者时,要查清各自使用部分和共同使用部分的界线。u违约缺席指界的,根据不同情况按下述办法处理：如一方违约缺席，其宗地界线以另一方所有指界线确定；如双方违约缺席，其宗地界线由调查员依现状界址及地方习惯确定；将确界结果以书面形式送达违约缺席者，如有异议，必须在15日内
19、提出重新划界请，并负担重新划界的全部费用，逾期不申请，则认定确界自动生效。u指界人在认界后，不在地籍调查表上签字盖章的，则可参照缺席指界的有关规定处理。6、土地条件调查含义土地条件调查指对土地的自然条件和社会经济条件的调查，并据此平定土地质量，进行土地分等定级和估价。中国耕地后备资源调查主要内容耕地后备资源的空间分布区域范围；耕地后备资源类型、数量和质量；耕地后备资源的权属状况；耕地后备资源的适宜性评价；坡耕地退耕还林、还草状况及其发展趋势。6、土地条件调查 土地自然条件方面的调查u土壤方面的资料（土壤类型、质地、土层厚度、构造等）u地形地貌方面的资料（绝对高度、相对高度、坡度等）u水文方面的
20、资料u植被方面的资料u气候方面的资料u主要农作物生物学特性方面的资料u自然资源方面的资料6、土地条件调查 土地社会经济条件方面的调查u地理位置与交通运输条件u土地资源、人口、劳动力情况u土地利用的经济水平u耕地的投入产出水平三、土地登记三、土地登记1、土地登记的概念 土地登记是指土地权利人或土地权利变动当事人按照法律的规定，向国家主管机关提交申请书及有关的产权证书、协议书、契证等，要求登载记录土地权利或权利变动事项，该机关经审查确认无误后，将土地的权利或权利变动事项记载于国际土地登记册的法律过程。2、土地登记的目的和意义 目的土地登记是一项法律制度，从民法物权法的角度来看，他的根本作用和意义是
21、“公示”。即将物权变动的意思表示公开向社会公众显示。动产物权的公示为标的物的占有；土地等不动产物权的公示，则需要通过登记来实现，即当事人在国家主管机关登记变动事项，土地物权的变动只有通过登记后才能发生效力。土地登记的意义目前我国实行的土地登记制度是一种国家强制力为后盾，积极主动的行政法律措施。u土地登记确认了土地权属关系，是维护土地的公有制，维护土地权利人合法权益的重要法律保障。u土地登记还确认土地权属变动关系，是保护土地商品交易安全，维持土地商品交换正常秩序的重要法律手段。u土地登记是对房地产市场实施有效监管的关键措施。我国房地产管理法规定，房地产转让、抵押等，当事人应按规定办理权属登记。土
22、地登记对房地产市场的监督作用主要落实在办理权属登记的过程对房地产交易的合法性进行审查上。土地登记的意义u土地登记是土地用途管制的重要组织部分，通过土地登记可以有效地保护耕地。按照土地登记规则，土地用途变更应当进行土地用途变更登记。因此，农业用地转变为非农业建设用地也必须进行土地用途变更登记，这样，在对土地用途变更登记进行审核时，凡是不符合土地用途管制要求，随意将农业用业转变为非农业建设用地的，不依法保护耕地、充分合理利用土地资源的，均不于登记，不颁发土地证书，从而通过登记，有效地实施土地用途管制，合理利用土地，保护耕地。u土地登记是土地管理主要的基础性工作，是国家掌握土地动态变化的一个重要的信
23、息源，是国家收取土地租、税、费的依据。土地登记的特点 采用形式主义立法非登记不发生效力。采用实质审查主义土地登记机关对登记义务人提出的土地登记申请，不仅要审查申请所必须具备的形式要件（相关证书），而且还要对所申请登记的权利或权利变动事项是否符合国家的有关法律和政策、能否成立进行审查。实质审查主义与形式审查主义，核心区别在于是否对引起物权变动的“原因行为”进行“真实性和合法性”审查。引起物权变动的原因无非有三：一是国家的行政管理行为；二是法院的生效裁判确认的物权归属；三是平等主体之间的民事行为，主要包括交易的债权(合同)行为、赠与行为和继承行为三类。实质审查主义则主要是针对由民事行为引起的物权变
24、动情形，即登记时需要审查引起物权变动的合同或继承形成的民事法律关系是否真实合法。土地登记的特点 登记有公信力土地权利一经登记即具有法律效力，即使登记在土地登记登记簿册上的土地权利或权利变动事项按照实体法不成立或无效，对于善意取得土地权利的第三人仍然具有法律效力，善意第三人取得的土地权利不可推翻，不负返还义务。强制性登记除国家土地所有权外，一切土地权利须进行初试土地登记；初试土地登记后土地所有权利的变更均须进行变更土地登记。不申请初试登记的，按非法占地论处；不申请变更登记的，除按违法占地处理外，视情节轻重，注销土地登记和土地证书。登记簿的编成采取编成主义。即以土地为标准，按宗地号为顺序编成。土地
25、登记的特点 颁发权利凭证 土地登记机关将土地权利和权利变动事项登记到土地登记簿册上后，还要向土地权利人办法土地权利证书，主要有国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地使用证、土地他项权利证明书，作为由土地权利人持有该土地权利的法律凭证。土地权利证书是土地登记卡部分内容的副本。土地登记包括土地权利的静态和动态。土地登记不及地上建筑物和附着物。（因为我国目前实行地政、房政由土地管理部门、房产管理部门分别管理的体制）办理国有土地使用证不容忽视 1、100的房权为何保不住自己的房？9年前，某A用花25万元在某市甲房地产开发公司购买一套三室一厅的住房，并及时办理了房屋所有权证。不久，A一家带着喜悦的心情
26、搬进新居，长期受住房紧张困扰的A从此可以在新居里安度余生了。l 时隔几年，一件意想不到的事情打破了A平静的生活。甲房地产开发公司因为经营不善，将A所居住的商品楼转让给乙房地产开发公司。双方到有关部门依法办理转让手续，乙公司取得了该幢商品住宅楼的“国有土地使用证”。不久后，乙公司根据自身的需要，决定拆除这幢商品住宅楼开发其他项目。l 眼看就要失去安身的地方，A不愿意了，多次找乙公司交涉。但乙公司说自己有合法的国有土地使用证，坚持要拆除。l 自己对房子拥有100的产权，难道房子还不属于自己吗？面对A的疑问，国土资源部门的工作人员不无遗憾地向他解释：你的房子只办理了房屋所有权证，而没有办理相应的国有
27、土地使用证，因此，乙公司拥有拆除该幢住宅楼的权力。哪些房子需要办理“土地使用证”城镇住房用地登记发证的范围包括城镇房改房、经济适用住房、商品房和其他住房用地，它是房屋所有权和国有土地使用权发生转移后的变更土地登记，发证对象为拥有房屋所有权的住房产权人。房屋和土地是不可分割的整体，只有进行发证登记并且两者权利主体一致，房屋产权人的合法权益才能得到有效保护。如何办理住房“土地使用证”l 房改房和经济适用房用地土地使用证的办理：由住房户和原使用土地单位到辖 区国土资源管理部门共同申请，国土资源管理部门将依法办理；如原用地单位已不存在，住房户可和该单位的上级主管部门，或现在实际使用原单位土地的单位，到
28、国土资源管理部门共同申请；如果住房由居委会管理，住户可和居委会到国土资源管理部门共同申请。l 商品房住房土地土地使用证的办理：由住房户和开发商共同到所在辖区的国土资源管理部门办理。住房户需要提交的资料包括：房主身份证复印件、售房合同或单位售房证明或房产证。l 如果城镇居民的工作单位或房屋开发商没有给房屋产权人办理住房土地使用证，房屋产权人可向工作单位或开发商提出要求。仍不办理的，可向所在辖区的国土资源管理部门举报。3、土地登记的类型 初始土地登记 指土地登记机关在一定时间内，对所辖区域或者特定区域的全部土地进行普遍登记，也称土地总登记。需要进行初始土地登记有下列几种情况：u国家政权发生变化，土
29、地所有制发生变革，政府需要对全国土地进行一次全面登记；u由于种种原因造成地籍资料严重失实混乱，需要通过初始土地登记，重新整理地籍；u国家土地政策有重大调整，需要对土地进行重新登记。3、土地登记的类型 初始土地登记建立起来的表、卡、证和编绘的地籍图等地籍资料，是变更土地登记的根据。在初始土地登记期间，所有的土地所有者、使用者和他项权利拥有者均应按照规定的登记区，向土地管理部门申请土地登记，土地管理部门要在一定的期限内全面完成初始土地登记工作。初始土地登记需要政府发布登记通告，划定初始土地登记作业区。3、土地登记的类型 变更土地登记 指在初始土地登记后，土地管理部门对土地所有者、土地使用者以及他项
30、权利拥有者因土地权属、土地用途等事项发生变更而进行的土地登记。进行变更土地登记的目的是保持地籍资料的现势性和连续性，掌握土地权属、用途的变化，依法进行土地行政管理。3、土地登记的类型需进行变更土地登记的，有以下情况：u土地权属变更，即国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权的变更；u土地用途变更，如城市工业用地改为住宅用地、商业用地，农用地变为建设用地，因农业内部结构调整耕地改为园地等。u此外，土地他项权利变更、土地等级、使用者名称、地址变化的，也应进行变更登记。4、土地登记的原则 依法的原则 土地登记必须依法进行，“法”泛指我国现行的法律、法规和政策。主要包括宪法、土地管理法、城镇国有
31、土地使用权出让和转让暂行条例、确定土地所有权和使用权的若干规定、土地登记规则等。u土地登记义务人必须依法向土地登记机关申请，提交有关的证明文件资料，并按照土地登记机关的要求到现场指界等。u土地登记机关必须依法对土地登记义务人的申请进行审查、确权和在土地登记簿上进行登记。u土地权利人经登记后效力由法规定，任何单位和个人都不能随意夸大和缩小土地登记的效力。4、土地登记的原则 地域管辖原则 土地登记属于不动产物权登记，不动产物权的管辖为地域管辖，处理不动产问题的法律依据是不动产的在地的法律，因为不动产发生纠纷，一律由不动产所在地的法院或房管、土地部门处理，同样土地登记也遵循地域管辖的原则。具体有两个
32、要求：u土地登记机关应当坚持统一性，在一个登记区内只能有一个土地登记部门来完成，不能由两个或以上来登记。u土地登记资料应当保持完整性，同一个登记区内的土地登记资料，只能由一个土地登记部门来建档保存，不能由两个或以上土地登记部门来分别保管。4、土地登记的原则 申请的原则土地登记机关在土地登记簿上登记土地权利或土地权利变动事项，一般都应当由土地权利人或土地权利变动当事人向土地登记机关提出申请，即向土地登记机关发出明确的意思表示，采取书面的方式。审查的原则 土地登记机关对土地登记申请和地籍调查的记过必须进行审查。审查内容包括形式审查和实质审查。审查通过给予登记，否则不于登记。4、土地登记的原则 公示
33、的原则 土地登记是确认土地权利的一项法律措施，无论对于权利人还是其他人都极为严肃和至关重要。因此，土地登记强调公开性，即把土地登记向社会公众显示和公开。表现在：u土地登记资料可以公开供人查阅u公开性原则贯穿于土地登记全过程，即初始登记过程汇总登记时限、地点和申请须知的公告，土地登记审查结果的公告，以及地籍调查中四邻的指界行为等。5、土地登记的内容 土地登记的内容是指反映在土地登记簿内的登记对象质和量方面的因素。土地登记的内容土地权属性质和来源土地权利主体土地权利客体其他与以上三方面直接相关的内容 土地权势性质和来源 土地权属性质指附着在某宗土地上的权利是一种什么性质的权利。我国实行土地的社会主
34、义公有制，按照有关法律法规，我国的土地权属性质划分为：国有土地所有权、集体土地所有权、国有土地使用权、集体土地使用权以及土地其他权利（抵押、租赁等）等 土地权属性质注：由于我国的土地除了集体所有，其他为国家所有，而且一般，凡是不能证明为集体所有的土地均为国家所有，所以在土地登记簿上只对集体土地所有权进行登记，而不把国家土地所有权作为登记内容。另外，对于土地其他权利（如租赁、抵押权），在土地登记簿册上一般把它记载在“登记的其他内容及变更登记事项”栏，而不记载在“土地权属性质”栏。权属来源 一般指土地所有者或使用者最初取得土地的方式。土地权属来源的登记，对于确定土地权属性质，判断某宗土地是国家所有
35、还集体所有，土地使用权人对该宗土地使用权是国家土地使用权还是集体土地使用权至关重要。土地权属发生和变更的时间以及土地所处的地域都是影响土地权属来源的因素。土地权利人申请登记时应当提交有关的土地权属来源证明文件，如上级批文、房产证等。土地权属来源合法，是确认土地权属、进行登记的必要条件。土地权利主体 指土地权利人。集体土地所有权人、国有土地使用权人；集体土地使用权人、土地其他权利（抵押等）人u集体土地所有权人：特定的，即农村农民集体；u国有土地使用权人、土地其他权利人：可以是自然人、法人和其他组织；u集体土地使用权人：一般是集体内部的成员或单位，但在特殊情况下可以是其他人。土地权利客体土地权利客
36、体主要包括土地的坐落、界址、面积、用途、使用条件、登记和价格等。u权属界址清楚无争议，是进行注册登记、确认土地权属的必要条件。u土地权利人任意改变土地用途和闲置土地都是违法行为；u土地登记作为土地登记的内容较为简单和稳定，土地价格则较为负责且变动较快，目前，土地的标的价、出让价、转让价、申报价、抵押价格、入股价格等都属于应当登记的内容。土地权利客体u土地使用条件包括建筑占地、建筑限高、建筑密度等，来源：城镇规划限定、土地有偿使用合同文本规定、批准用地文件规定；（一般由各地规划、建设部门制定，城市居住区规划设计规范中制定的标准GB）（）主体建筑物的性质规定为；（）附属建筑物；（）建筑容积率（建筑
37、面积密度）；（）建筑覆盖率（建筑密度）；（）总建筑面积不超过平方米；（）建筑层数，最高平均层；（）绿化比率；（）室外地面标高；（）所有建筑物的设计均应符合国家现行建筑设计标准、规程的规定。（注：根据具体情况定）土地使用条件6、土地登记的程序（1）、申请（2）、受理（3）、地籍调查（4）、审核（5）、审批（6）、注册、登记、发证初始土地登记申请 初始土地登记申请应提交的材料：（一）土地登记申请书（每宗地两份）（二）申请人有关身份证明1、单位法人证明（申请人为法人的应提交）；市直机关和单位提供其批准组建的文件；事业单位法人提供事业单位法人证明书及机构代码证；企业单位提供企业营业执照机构代码证。2、
38、土地登记法人代表身份证明书3、个人身份证或户籍簿：包括法定代表、自然人、个体工商户在内的所有申请人应提交个人身份证或户籍证明（留存复印件）。初始土地登记申请（三）土地权属来源证明用地批准文件及红线图；无用地批准文件的，应提供土地权属来源证明交附相关材料。（四）地上附着物权属证明地上房屋已进行登记的，应提供房产权利证书复印件；未登记的，应当提供房产未登记的说明及有关建设批准文件。（五）涉及住房用地的应提交住房用地与其他用地为同一宗地的，还应当提供分割意见及分割界线示意图（分割时应注意：多层楼房用地的建筑容积率原则上应当在1.4至1.7）。（六）已进行土地登记的单位，只提交土地证书（包括宗地图）的
39、复印件（七）其他的文件资料变更土地登记工作程序 1、变更土地登记申请土地使用权、他项权利变更、更名、更址以及更改土地用途，均需土地管理部门及时提出变更申请。由土地使用者提交土地变更证明文件、土地证书、他项权利证书、地上附着物权属证明、法定代表人证明、委托书等资料；填写变更土地登记申请书。2、变更地籍调查实地调查、核实、填写变更地籍调查表。绘制宗地草图、变更地籍勘丈、清绘宗地图。3、变更土地登记审核由经办人和主管领导对变更情况、资料等进行全面的审核，填写土地登记审批表，并签初审意见和审核意见后，报人民政府批准。他项权利的变更登记，经国土资源局审核后，直接进行注册登记。变更土地登记工作程序 4、注
40、册登记在原地登记卡上填写注销登记内容或他项权利登记内容，填写新的土地登记卡，由经办人、主管领导签字，同时更改土地归户卡的相应内容。5、由县人民政府换发或更改土地证书，由县国土资源局核发他项权利证明书。6、承诺时限5个工作日（地籍调查时间除外）。四、土地统计四、土地统计1、含义 土地统计是利用熟悉、图表和有关资料，对土地的数量、质量、分布、权属和利用状况及动态变化进行全面、系统地记载、整理和分析的一项土地管理基础性工作。土地统计的含义包括3层：土地统计资料反映土地资源的特征和规律的数字资料以及与之相联系的其他资料的总称。土地统计工作泛指对土地数量方面进行收集、整理和分析的工作过程。土地统计科学指
41、土地统计的理论和方法。2、土地统计的内容 土地总面积（全国总面积、全省土地总面积、全市土地总面积等）土地质量等级 土地权属状况 土地利用状况（利用类型的面积与分布等）土地位置界线3、土地统计程序 u土地统计设计阶段确定土地统计中所要达到的目标，以次来设计统计指标和表格、制定统计调查方案等u土地统计调查阶段根据调查方案，针对不同的土地资料采用不同的调查手段和方法。此阶段包括资料收集和实地调查。u土地统计整理阶段对调查资料进行审核汇总，以得出反映土地资源总体特征的综合资料。u土地统计分析阶段说明土地利用状况，结实土地变化规律，并提出解决问题的方案和建议工作。4、现行土地统计制度 我国土地统计实行统
42、一领导和以行政管辖区为单位的分级负责相结合的管理体制，它的任务是既应获取全面、准确和统一的资料，同时还应使统计资料随时保持其现势性，因而土地统计必须随土地变化而持续不断地进行。土地统计资料的形成必须有科学的程序。原始资料的搜集、调查、记载是土地统计工作中的基础工作。4、现行土地统计制度 (一)土地统计类型 我国现行的土地统计制度，按土地统计的目的、内容和时间的不同可以分为初始土地统计和经常土地统计两类。在初始与经常土地统计中，又可分为基层和国家土地统计两个层次。初始土地统计和经常土地统计 初始土地统计 是土地统计工作的起点，或者说，它是在某一时点上首先开展的土地统计，“时点”是人为确定的，这一
43、时点的数据作为历年统计的初始值。为保证土地数据的连续性，应该将土地利用现状调查的结果作为初始统计的依据。土地利用现状调查成果和土地登记文件都是初始统计的重要信息来源，都可以作为统计初始值。4、现行土地统计制度 经常土地统计 是在初始土地统计的基础上开展的对土地变化状况所进行的统计，包括通过变更调查，对所辖行政区范围内的土地利用现状进行全面核实，特别是对变化面积和界线进行测量和图上注记，并记录其变更的面积、原因、性质，然后对资料进行整理和分析的全过程。定期开展的土地统计(变更)调查成果，以及土地征用、划拨和依法审批建设用地的文件资料等，都是经常土地统计的基本信息来源和依据。4、现行土地统计制度
44、国家土地统计和基层土地统计 国家土地统计是县级以上土地管理部门所进行的土地统计。基层土地统计是泛指县(区)以下的街道、乡(镇)土地管理所(站)和村级生产单位，以及其他非农业建设的用地单位集体所从事的基层土地统计工作，基层土地统计是国家土地统计的基础，国家土地统计是对全国各地基层土地统计信息的汇总与整理。4、现行土地统计制度 (二)我国现行的土地统计报表类型 我国土地统计报表按基层土地统计与国家土地统计的层次分为基层土地统计报表与国家土地统计报表。土地统计年报表制度是各级土地管理主管部门按照统一规定的指标涵义、统计报表格式和报送程序，每年定期向国家报送土地统计资料的统计报告制度。4、现行土地统计
45、制度 现行土地统计报表制度是1986年原国家土地管理局成立后，与国家统计局联合制订、下发执行的。该制度由：u“土地利用现状分类面积”u“耕地面积变化情况”u“城镇建设用地当年增加面积”u“土地利用现状分类面积等统计报表组成。（需要修改使用）5、土地统计分析 土地统计分析是土地统计工作过程的最后阶段，是土地统工作的重要组成部分。含义 土地统计分析就是运用统计学特有的方法，分析土地现象所反映的数量特征，研究土地现象的数量表现和数量界线，以及各种土地现象变化的数量关系。通过土地统计分析说明土地利用和使用方面的情况，揭示其本质及规律性，并提出解决矛盾的 办法。常用的土地统计分析方法 土地综合指标分析
46、土地综合指标分析法是在划分类型的基础上，从个别到一般，从个性到共性进行概括的数量分析的方法，综合说明土地现象特征的有土地总量指标、土地相对指标和土地平均指标，土地标志变异指标等总称为综合指标。u土地总量指标分析 土地总量指标反映一定时间、地点条件下土地的规模或水平，多用绝对数表示，也称土地绝对指标。可以反映全国和各级行政区以及各使用单位不同地类土地的数量及分布，可以检查土地利用计划，也是计算相对指标与平均指标的依据u 土地相对指标分析 指两个与土地有联系的相关指标对比的结果，能深刻表明土地及与土地有关现象之间的相对水平、比例关系和联系程度。主要有：土地利用计划执行情况相对指标计划完成相对数（指
47、标实际完成数/完成计划该指标数）100%例如：基本农田实际划分量是上级下达数的96.81土地结构相对指标结构相对数（总体中某部分数值/总体数值）100%例如：耕地占该区域土地总面积的23.23。土地相对指标分析土地比较相对指标比较相对数（某总体某一指标数值/另一总体同类指标数）100%例如：某县耕地面积占该市耕地面积的比例为12.28土地强度相对指标强度相对数某总体中某一指标值/同一总体另一指标数值 例如：某地农用地中耕地与园地的比例为2:1。u 土地平均指标分析平均指标又称为平均数，是统计范围内各单位某一数量标志的一般水平，概括地说明被研究现象在一定时间、地点、条件下的发展水平。简单算术平均
48、数比如：某类地在近几年的平均数量等几何平均数适用于计算各种动态相对数的平均值，例如平均发展速度、平均地价指数等。几何平均数例如：93-03年土地价格发展速度依次为110.4%、114.7%113.2，则年平均发展速度可用几何平均数计算。中位数 不是根据计算值确定，取决于数据所在的位置，是居于数列中点位置的数值，不受个别极大值和极小值的影响。例如：34、37、38、42、5538为中位数众数 某一标志值出现的次数明显比其它多，即为众数值。例如：530、420、540、545、545、567、545、589545为众数u 土地标志变异指标分析标志变异指标和集中趋势指标从不同的侧面反映了总体的特征。
49、标志变异指标可以衡量集中趋势指标的代表性大小，标志变异指标大，说明总体各单位标志值的差异程度大，集中趋势指标的代表性就小。反之标志便宜指标小，集中趋势指标的代表性就大。标志变异指标有全距、平均差、标准差等。土地动态分析分析土地利用的发展变化过程，揭示发展规律。平均发展水平 为各时期标志值求和后，除以时期数。例如：00-03年新建住宅面积分别为1.6、1.7、2.0、2.7，求此期间平均每年新建住宅面积为2.0。增长量 比较期水平基期水平例如：上例中的逐期增长量分别为0.1、0.3、0.7，累积增长量为0.1、0.4、1.1。土地动态分析 发展速度 比较期水平/基期水平例如：上例中00-03年的
50、发展速度为的2.7/1.61.69。增长速度 （比较期水平基期水平）/基期水平发展速度1例如：上例中00-03年的增长速度为69%。土地指数分析土地统计指数是用来反映土地现象动态发展的相对数，这种相对数用来反映不能直接相加的复杂的土地现象总体数量的综合变动。比如：研究土地投资中物质投入和劳动投入不能直接相加时。利用指数分析法可以分析土地现象的发展动态，分析各构成因素对土地现象的影响程度，因此，指数分析法又称为因素分析法。土地平衡分析平衡非系是研究土地现象之间的数量及其比例关系的一种统计方法。土地平衡分析则是根据土地要素的表化状况编制平衡表，反映土地现象客观上的相关联系。平衡分析主要是利用平衡图
