1、XX厂区物业管理方案 XXXX股份有限公司：在与贵司委托的中国电子.XX大厦物业项目合作基础上，为更好的提供XX厂区的物业保洁，绿化经营、社区管理等全方位的配套服务，我司对XX厂区物业服务管理方案计划。项目基本情况项目基本情况1 管理架构设置管理架构设置2 人事架构人事架构3 贝岭项目各岗位人员到岗时间表贝岭项目各岗位人员到岗时间表4 岗位说明岗位说明5 费用测算费用测算6目 录一、项目基本情况XX厂区：23000平方米 根据厂区的管理现状、业态结构，占地面积、服务需求等特点，我们在厂区的人员配置上以设备运行维护人员、保洁人员、治安人员为主。由XX大厦的物业物业服务中心统一管理XX厂区的各项物
2、业工作，不再另设管理人员。人员的安排有相应的排班,见附件1表。二、管理架构设置编制类型编制类型编制编制工作内容说明工作内容说明备注备注管理人员全面管理、专业协调由XX大厦物业统一管理工程人员6高压、弱电设备、上下水、泵房巡视维护运行等各种维修保洁、绿化人员7仓库、1#楼、主楼15-19层、园区兼园内巡视治安员13周界巡逻，配合中控处理突发事件、值守巡视，应付突发治安、消防事件日班两班作业四班倒，12小时/班正常班作业合计26附件1表三、人事架构 注:新大楼人员配为59人，园区与新大楼统一管理后需要增加26人，统一管理人员编制为85人（工程部增加运行维修人员6人，秩序维护部增加13人，其中1人为
3、领班，环境部增加7人，园区3人，15层至19层室内4人）。2、秩序维护员岗位配置表序号项目位 置人/班小计备 注1主管1人/班1正常班次1领班大堂1人/班44班/24小时制2形象岗主副楼大堂2人/班63班/24小时制3巡逻岗楼内2人/班63班/24小时制4中控岗消防中控室2人/班63班/24小时制5机动换休3人36入口岗1号楼边1人/班44班/24小时制7出口岗副楼东侧1人/班44班/24小时制8园区巡逻园区1人/班44班/24小时制9合计38岗位图3、保洁员岗位配置表序号项目位 置人/班小计备 注1主管园区内1人1正常班次2领班园区内1人/班2早晚班3公共区域楼内12人/班12早晚班4绿化草
4、地1人/班1早班5园区保洁1、8、6仓库等3人/班3早班6室内保洁15层至18层4人/班4早晚班7合计23保洁到岗人员工作安排表序号工作区域人数备注1东侧消防楼梯、消防电梯厅B2至19层及B2至14层客厅；16:30至15:002西侧消防楼梯、货梯电梯厅B2至19层及15层至19层客厅；16:30至15:003大厅、一层卫生间、辅楼的一层、辅楼卫生间、辅楼B2至4层消防楼梯；16:30至15:0044层卫生间、各办公室、辅楼4层多功能厅外地面及B2至5层的消防楼梯、电梯厅；16:30至15:005垃圾清运、新大楼外围；16:30至15:0061号楼8个卫生间、公共区域、室内保洁16:30至15
5、:0078号楼卫生间、公共区域、室内保洁、地下；16:30至15:0086号楼、仓库、园区；16:30至15:00915层至18层室内保洁及卫生间；46:30至15:0010地库及15层至18层；18:30至17:0011领班负责物品的发放及保洁人员的培训、卫生检查、替补；18:30至17:0012主管负责人员的招聘及检查培训及各部门之间的协调；18:30至17:0013合计15/12四、XX项目各岗位人员到岗时间表注：2013年4月1人接管园区的秩序维护员及保洁人员，需要到岗67人才能保证工作正常运行，其他人员可以根据实际情况确定到岗时间。序号序号岗位岗位到岗时间到岗时间编制编制人数人数到岗
6、人到岗人数数备注备注1秩序维护人员2012年10月1日25 25全部到岗2办公室客服人员2013年1月1日8 8全部到岗3新楼工程人员2013年3月1日10 9剩下1人计划2013年4月份到岗4新楼保洁人员2013年3月1日16 12绿化工1人在绿化项目维保期 结束后进场、保洁人员3人根据招商情况确定。5 5小计小计59 59 54546园区工程人员随时6 0根据交接时间提前1个月到岗7园区秩序维护人员2013年1月1日13132013年1月1日到岗4人，其余人员2013年3月1日到岗8园区保洁人员随时70根据招商情况随时到岗9 9小计小计26261313101085 85 6767五、岗位说
7、明1、针对厂区的相关专用设备提供设备运行维护管理服务，在贝岭园区管理专业工程师指导下进行设备设施的日常维护及运行管理。在厂区的市政配套设施、房屋及共用部位管理、空调维保方面为加强对XX厂区道路、房屋及共用部位共用设施设备的管理，我们结合厂区特点，在房屋装修、维护、修缮管理时，将根据不同功能的房屋结构，制定不同的管理措施。1）市政配套设施的维护管理 厂区内市政配套设施种类多，管线等数量庞大，因此，我们在园区管理部专业工程师的指导下，对厂区道路、设施、管网的维护管理操作实施，由工程部根据专业工程师及国家标准为指导，结合园区实际情况，根据我公司ISO质量管理体系，制定厂区房屋、道路等维护及修缮计划。
8、2）房屋及共用部位的维护管理 我们计划由工程部主管牵头，定期检查房屋主体结构、防水、化粪池清淘、雨污水井（沟）疏淘，电缆井积水清理。根据房屋不同类别，进行厂房修葺与改造。XX厂区各生产系统设备配置齐全，设备技术含量高，针对这一特殊的设备情况，我们将严格建立各设备档案，完善运行维修记录。并完善各设备管理岗位职责，管理标准。严格执行并实施各时期检查计划，设备的紧急应急预案，管理流程，及重要设备停运管理程序的健全。3）厂区的空调系统，包含设备品种多、管线长、自动化程度高，其运行、维护、检修要综合运用多方面的知识和技能，因此要求运行管理和维修人员必须具有一定的专业知识和专业技能，这样才能确保空调的使用
9、寿命。4）为保障厂区供电系统设备安全运行，我们将配备专职的电力设备管理人员、运行操作人员和设备维修人员，持专业技能上岗证方可上岗。按照本专业程序管理要求对厂区电力设备和电力线路进行日常巡回检查和定期检查，并对各变配电房设备进行日常检查清扫，添换有关元件。高压值班电工也是双人岗的配置，有效预防控制事故发生。2、XX厂区的治安管理方面，我们将针对厂区的不同业态情况，建立安全管理机制，成立在保安部领导下的厂区安全管理团队，对不同区域进行不同的安全管理措施。具体包括：1）针对厂区生产区域实施封闭管理，在厂区主出入口设置IC卡人员进出刷卡装置。同时，我们在厂区入口安排双人值守，严格对进出厂区的外来人员进
10、行盘查及货物的进出管理，在厂区内我们还将安排巡逻人员，24小时对厂区巡逻，以加强防窃防盗的安全保卫工作。2）根据厂区重点生产区域的服务需求，我们将安排人员定点执勤或增加巡视频次，确保重点区域的安全。【如：1#楼、厂区库房、8#楼、变配电区域、特种设备运行】3）根据厂区交通设施配套的实际情况，除健全交通标示外，我们还要在相应的位置和路口、路段配置负责车辆停放管理和交通指挥的保安员，并根据实际情况制作专业的区域停车识别卡，使厂区车辆及外来车辆有所区分，保障厂区的交通运行正常。4）消防管理，厂区内的消防工作主要是防火工作，我们在内部管理方面，加强现场检查，明确巡查区域、重点设备、路线、时间、次数，落
11、实整改，定期组织消防演练（1次/季度），消防应对方案，紧急疏散程序，重点部位保卫方案。外部我们将与贝岭厂区相关部门联合制订、修订防火制度及宣传教育工作。3、环境卫生管理 XX厂区的环保的工作量因作业性质，厂房内外整洁难度较大。我们将提供厂区的特殊作业内容将保洁工作按以下类别进行划分：公共区域清洁、公共设施清洁、垃圾清运、专业屋顶、外墙清洗，现场配置3名保洁员。并配置一组机动保洁机械作业小组统一进行相关工作。重点保洁区域，大厦主楼15-18层自用部位配置4名保洁员。厂区的绿化管理方面，主要由大面积的常绿草坪、适量的常绿乔木和落叶乔木、少量的盆栽植物组成，因此，我们设置专职的绿化维护员，按照相关规
12、范，定期浇水，及时蔬松土壤，清除杂草，保持绿地卫生整洁。六、几个需要调整的问题：依据我司的管理经验和各专业类别的工作需要，以下几项工作，请贵司在移交前予以调整，以便真正降低管理费用：1、与现有的管理队伍交接,交接中的人员留用问题：XX所聘XX物业管理从业人员，采取由XX物业方安排或员工自愿的原则，合理分流，如XX需要留用，由XX按实际发生费用支付XX物业。2、消防设备及器材根据消防部门要求进行配置，以确保后期物业管理公司对消防事故的处理能力。六、几个需要调整的问题依据我司的管理经依据我司的管理经验和各专业类别的验和各专业类别的工作需要，以下几工作需要，以下几项工作，请贵司在项工作，请贵司在移交
13、前予以调整，移交前予以调整，以便真正降低管理以便真正降低管理费用费用：1 1、与现有的管理队伍交接与现有的管理队伍交接,交接中的人员留用问题：交接中的人员留用问题：XXXX物业所聘贝岭物物业所聘贝岭物业管理从业人员，采取由深科物业方安排或员工自愿的原则，合理分业管理从业人员，采取由深科物业方安排或员工自愿的原则，合理分流，如流，如XXXX需要留用，由需要留用，由XXXX按实际发生费用支付按实际发生费用支付XXXX物业。物业。2 2、消防设备及器材根据消防部门要求进行配置，以确保后期物业管理公司对、消防设备及器材根据消防部门要求进行配置，以确保后期物业管理公司对消防事故的处理能力。消防事故的处理
14、能力。3 3、后期会改变厂区开放式管理现状，采取封闭式管理，因此，针对厂区、后期会改变厂区开放式管理现状，采取封闭式管理，因此，针对厂区内有可能存在安全防范隐患的死角进行改造。内有可能存在安全防范隐患的死角进行改造。4 4、厂区公共设施设备磨损，楼层外观已出现污迹、老化迹象；楼面外观缺乏、厂区公共设施设备磨损，楼层外观已出现污迹、老化迹象；楼面外观缺乏统一规范，空调机、防盗网凌乱，锈蚀，厂区内废旧设备随处堆放，存在较多统一规范，空调机、防盗网凌乱，锈蚀，厂区内废旧设备随处堆放，存在较多治安和消防隐患。治安和消防隐患。5 5、1#1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#楼红外报警工作运行异常。楼
15、红外报警工作运行异常。6 6、物品储存仓库没有监管物品储存仓库没有监管。七、费用测算XXXX园区物业管理成本测算明细表园区物业管理成本测算明细表序号项目测算依据 月费用 （元/月）年度费用 （元/年）备注一一力量配备成本力量配备成本101760.75 101760.75 1221129.00 1221129.00 服务人员的工资及福利、保险见附表一101760.75 1221129.00 二二物业服务酬金物业服务酬金10176.08 10176.08 122112.90 122112.90 三三设备、器材与装备折旧设备、器材与装备折旧1795.06 1795.06 21540.67 21540
16、.67 1办公类见附表二330.56 3966.67 2秩序维护类见附表二649.31 7791.67 3保洁类见附表二170.28 2043.33 4工程类见附表二628.25 7539.00 5绿化类见附表二16.67 200.00 四日常费用日常费用见附表三37190.00 37190.00 446280.00 446280.00 五小计小计150921.88 150921.88 1811062.57 1811062.57 六法定税费法定税费按照第五条的5.7%计提8602.55 8602.55 103230.57 103230.57 总计总计159524.43 159524.43 19
17、14293.13 1914293.13 附表附表 一：各类服务人员工资及福利一：各类服务人员工资及福利 部部门门岗位岗位人数人数人均月人均月工资工资年工资年工资年福利及年福利及社保社保年合计年合计备注备注 工工程程部部1 1运行人员运行人员4 4350035001820001820008554085540267540267540 2 2维修人员维修人员2 2400040001040001040004888048880152880152880 小小计计6 6286000286000134420134420420420420420 秩秩序序维维护护部部1 1领班领班1 12800280036400
18、3640017108171085350853508 2 2入口门岗入口门岗4 4200020001040001040004888048880152880152880 3 3固定岗固定岗4 4200020001040001040004888048880152880152880 4 4巡逻岗巡逻岗4 4200020001040001040004888048880152880152880 小小计计1313348400348400163748163748512148512148 清清洁洁环环境境部部1 1室内保洁室内保洁4 421002100109200109200513245132416052416
19、05241515至至18层层 2 2园区保洁园区保洁2 221002100546005460025662256628026280262 3 3外围及绿外围及绿化化1 125002500325003250015275152754777547775 小小计计7 71963001963009226192261288561288561 合合计计262683070083070039042939042912211291221129 1、测算依据了国家及XX市政府有关物业管理的法规和文件。2、员工年工资=月工资13。3、测算中“年福利及社保”包含了社会保险（2012年上海市社保标准）、工会教育、节假日加班费
20、等，按工资的47%计算。附表二：固定资产及低值易耗品摊销费用附表二：固定资产及低值易耗品摊销费用序号序号名称名称数量数量单价单价金额金额折折旧旧年年限限月折旧额月折旧额年折旧额年折旧额备注备注一一办公类办公类1电脑1 4000 4000 3 111 1333 2办公桌椅10 0 0 3 0 0 提供3文件柜6 400 2400 3 67 800 4椅子15 0 0 3 0 0 提供5打印机1 1000 1000 3 28 333 6电话6 0 0 3 0 0 提供7办公用具10 120 1200 3 33 400 8饮水机2 250 500 3 14 167 9多用插座10 80 800 3
21、22 267 10望远镜1 2000 2000 3 56 667 11小计11900 11900 330.56 330.56 3966.673966.67二二秩序维护类秩序维护类1对讲机8 1500 12000 3 333 4000 工程及秩序维护人员用2雨衣6 60 360 3 10 120 3雨鞋6 30 180 3 5 60 4强光手电5 75 375 3 10 125 5警棍61060 3 2 20 6专用制服（四季服装）1380010400 3 289 3467 7小计23375 23375 649.31 649.31 7791.67 7791.67 三三保洁类保洁类1拖地桶9504
22、50 3 13 150 2240L移动垃圾车1500 500 3 14 167 3人字梯2450900 3 25 300 4活动工作标识2425600 3 17 200 5水鞋24080 3 2 27 6清洁用品、服装等6 600 3600 3 100 1200 7小计6130 6130 170.28 170.28 2043.33 2043.33 四四工程类工程类1 1梅花扳手梅花扳手1 1170170170 170 3 3 5 5 57 57 2 2压线钳压线钳1 1245245245 245 3 3 7 7 82 82 3 3管钳管钳3 39090270 270 3 3 8 8 90 90
23、 4 4钢锯钢锯4 42525100 100 3 3 3 3 33 33 5 5活扳手活扳手6 68080480 480 3 3 13 13 160 160 6 6套筒扳手套筒扳手1 1385385385 385 3 3 11 11 128 128 7 7应急灯应急灯4 4115115460 460 3 3 13 13 153 153 8 8布剪刀布剪刀5 5191995 95 3 3 3 3 32 32 9 9铁皮剪刀铁皮剪刀2 29090180 180 3 3 5 5 60 60 1010绝缘靴绝缘靴4 48585340 340 3 3 9 9 113 113 1111绝缘手套绝缘手套4
24、44747188 188 3 3 5 5 63 63 1212平板钢锉平板钢锉2 2252550 50 3 3 1 1 17 17 1313三角钢锉三角钢锉2 2202040 40 3 3 1 1 13 13 1414什锦锉什锦锉5 52525125 125 3 3 3 3 42 42 1515数显温度数显温度计计1 1300300300 300 3 3 8 8 100 100 1616钳型万用钳型万用表表1 1350350350 350 3 3 10 10 117 117 1717外热式电烙外热式电烙铁铁1 1464646 46 3 3 1 1 15 15 1818内热式电烙内热式电烙铁铁2
25、 26060120 120 3 3 3 3 40 40 1919高压绝缘手高压绝缘手套套2 26060120 120 3 3 3 3 40 40 2020高压绝缘鞋高压绝缘鞋2 2360360720 720 3 3 20 20 240 240 2121平口螺丝刀平口螺丝刀6 66060360 360 3 3 10 10 120 120 2222十字螺丝刀十字螺丝刀6 66060360 360 3 3 10 10 120 120 2323电笔电笔6 6121272 72 3 3 2 2 24 24 2424钢丝钳钢丝钳6 67070420 420 3 3 12 12 140 140 2525工具
26、箱工具箱6 6118118708 708 3 3 20 20 236 236 2626手动套丝机手动套丝机1 1100010001000 1000 3 3 28 28 333 333 2727平板车平板车1 1450450450 450 3 3 13 13 150 150 2828摇表摇表1 1365365365 365 3 3 10 10 122 122 2929手电钻手电钻2 2320320640 640 3 3 18 18 213 213 3030工具柜工具柜2 2100010002000 2000 3 3 56 56 667 667 3131更衣柜更衣柜2 2128012802560
27、2560 3 3 71 71 853 853 3232线轴线轴3 3250250750 750 3 3 21 21 250 250 3333人字梯子人字梯子2 2300300600 600 3 3 17 17 200 200 3434人字梯子人字梯子1 1900900900 900 3 3 25 25 300 300 3535高压验电笔高压验电笔1 1385385385 385 3 3 11 11 128 128 3636手提葫芦手提葫芦1 1550550550 550 3 3 15 15 183 183 37潜水泵210002000 3 56 667 38台钳1720720 3 20 240
28、 39高压接地线1810810 3 23 270 40拉铆枪1143143 3 4 48 41工作台110001000 3 28 333 42数字万用表1350350 3 10 117 43尖嘴钳635210 3 6 70 44斜口钳640240 3 7 80 45工服640240 4 7 80 46小计22617 22617 628 628 7539 7539 四四绿化类绿化类1员工工服1600600 3 17 200 2小计600 600 16.67 16.67 200.00 200.00 五五合计合计64622.00 64622.00 1795.06 1795.06 21540.67 2
29、1540.67 附表三：日常费用附表三：日常费用序号序号明细项目明细项目单位单位数量数量月单价月单价月金额月金额年金额年金额备注备注一一日常秩序维护费日常秩序维护费1 1保安器材消耗费保安器材消耗费批批12002002400对讲机维修、电池日常更换、对讲机维修、电池日常更换、警棍、手电、低值救援器具及警棍、手电、低值救援器具及车岗用具等车岗用具等2 2消防器材消耗费消防器材消耗费批批15005006000灭火器、消防训练器材等更换灭火器、消防训练器材等更换3 3保安生活装备保安生活装备套套13303904680含被褥、床单、蚊帐及作息训含被褥、床单、蚊帐及作息训练服等练服等4 4保安意外伤亡险
30、保安意外伤亡险份份13506507800保安属特种行业，每月保险费保安属特种行业，每月保险费用一般按用一般按50元购买元购买5 5小计小计174017402088020880二二日常绿化维护费日常绿化维护费1 1肥料肥料批批150050060002 2农药农药批批110010012003 3花种、苗木补充等花种、苗木补充等绿化材料绿化材料批批1 1100010001000120004 4机具维修、用油费机具维修、用油费月月150506005 5绿化水费绿化水费月月1000按实际用水量支付，由贝岭公按实际用水量支付，由贝岭公司支付。司支付。6 6小计小计165019800三三日常保洁维护费日常保
31、洁维护费1 1保洁工具及劳保用保洁工具及劳保用品品批批71007008400根据经验估计每人每月根据经验估计每人每月100元元2 2除除“四害四害”消杀费消杀费用用平方米平方米200000.2400048000按通行普通标准每平方米按通行普通标准每平方米0.20元元计算计算3 3垃圾清运费用垃圾清运费用桶桶20220440052800按实际发生而支付按实际发生而支付4 4小计小计9100109200四四日常办公费用日常办公费用1 1办公费办公费批批15005006000含办公电话、网络、文含办公电话、网络、文具、打印耗材、炭粉、具、打印耗材、炭粉、饮用水、办公设备维修饮用水、办公设备维修费等杂
32、费费等杂费2 2招待费招待费月月150050060003 3培训费培训费月月150050060004 4交通费交通费月月3300900108005 5餐补餐补月月263007800936006 6不可预见费不可预见费月月150050060007 7小计小计1070010700128400128400五五日常设备设施维日常设备设施维护费用护费用1 1供配电系统供配电系统月月16000600072000按实际发生而支付按实际发生而支付2 2给排水系统给排水系统月月15005006000按实际发生而支付按实际发生而支付3 3高压及综合机电保护高压及综合机电保护系统检测费系统检测费月月15005006
33、000按实际发生而支付按实际发生而支付4 4电梯维保费电梯维保费月月15005006000按实际发生而支付按实际发生而支付5 5电梯年审电梯年审月月15005006000按实际发生而支付按实际发生而支付6 6消防系统消防系统月月15005006000按实际发生而支付按实际发生而支付7 7弱电系统弱电系统月月15005006000按实际发生而支付按实际发生而支付8 8检测费（避雷和高压检测费（避雷和高压绝缘用具）绝缘用具）月月15005006000按实际发生而支付按实际发生而支付9 9空调系统空调系统月月145004500540001010小计小计14000168000六六其他费用其他费用1 1社区文体活动社区文体活动次次1000按实际发生而支付按实际发生而支付2 2节日布置节日布置次次1000按实际发生而支付按实际发生而支付3 3员工宿舍员工宿舍月月1000贝岭公司提供住宿。贝岭公司提供住宿。4 4小计小计00七七合计合计37190446280.00 谢 谢！XXXX园物业管理有限公司
