1、2 产业背景分析 小城镇发展的商业模式 嘉铭小城镇发展业务介绍3产业背景分析小城镇发展趋势小城镇发展趋势欧美国家城市化发展进程欧美国家城市化发展进程从工业革命到20世纪上叶都市主义都市主义：城市空间“摊大饼”式地向外蔓延扩展20世纪中后期工业经济时代后工业经济时代20世纪80年代始知识经济时代郊区化：郊区化：城市功能由制造中心向信息处理和高层次服务过渡新都市主义新都市主义：试图回到传统的社区模式，回复城市的活力与联系此阶段中心城市高速发展；小城镇不仅没发展，反而衰退此阶段中心城区衰落，郊区城镇迅猛发展大都市带、都市圈的形成，小城镇成为中心都市一个组团而得以快速发展4城市发展轴线郊区小城镇发展轴
2、线产业背景分析小城镇发展趋势小城镇发展趋势上世纪80年代上世纪90年代中后期21世纪初国内一二线大城市的快速发展，中小城市发展受到限制郊区小城镇不兴反衰大、中小城市和小城镇协调发展的城市化道路，珠三角、长三角、渤海湾都市圈以形成控制大城市，合理发展中小城市5产业背景分析小城镇发展机遇小城镇发展机遇从宏观政策及发展趋势看从宏观政策及发展趋势看p 构建和谐社会，城乡协调发展p 工业化推动，农村人口向城市转移，城市化进程加快p 缩小城乡差距，促进”三农”问题的解决与新农村的建设从市场与大城市发展情况看从市场与大城市发展情况看p 大城市功能开始逐步转变，制造业比重下降，金融、信息和服务等功能开始凸显。
3、p 一线大城市或大都市圈中的核心城市（如北京、上海等）的中心区开发用地已近枯竭，城市空间发展出路：一是“摊大饼”式地向外拓展，二式大城市多中心组团的形成，小城镇跳跃式发展。p 从北京从北京20042020年的年的“两轴两带多中心两轴两带多中心”的城市发展规划看，说明大都的城市发展规划看，说明大都市圈周边的小城镇蕴含着巨大的发展潜力市圈周边的小城镇蕴含着巨大的发展潜力6产业背景分析小城镇发展应具备的能力小城镇发展应具备的能力 从小城镇发展建设看，它不仅仅是市政建设、产业规划及招商引资，也不等同于一般意义上房地产大盘开发，它是一个系统的工程，作为一个小城镇发展的运营商，应具备如下能力：p 良好的政
4、府资源（代表政府执行的相关能力）良好的政府资源（代表政府执行的相关能力）p 发展机会的把握能力（宏观发展趋势、区域发展政策、系统性发展机会的把握能力（宏观发展趋势、区域发展政策、系统性风险的规避等）风险的规避等）p 全业务流程的掌控能力（业务流程各项资源的组合与分配）全业务流程的掌控能力（业务流程各项资源的组合与分配）p 资源整合能力（区域产业资源整合、招商引资、城镇营销等）资源整合能力（区域产业资源整合、招商引资、城镇营销等）78目标小城镇城郊小城镇定义：城郊小城镇定义：是指距离城市较近、位于城市边缘的区域。它比农村地区的小城镇更具区是指距离城市较近、位于城市边缘的区域。它比农村地区的小城镇
5、更具区位优势、接受城市的辐射作用更强。位优势、接受城市的辐射作用更强。目标小城镇定位目标小城镇定位：p 位于城市边缘p 交通便利p 具备一定的资源（如文化、旅游、产业等）优势9p 城市自身规模效应的丧失和资源的匮乏，使城市对城郊小城镇产生天然的辐城市自身规模效应的丧失和资源的匮乏，使城市对城郊小城镇产生天然的辐射效应射效应 城市自身的规模效益、人才效益及市场效益、设施效益等，首先会让周边区域的资本、人才、原材料、科技和信息不断向中心城市聚集，这种聚集效应使经济中心城市的生产率不断提高，经济能够保持快速增长，也强化了城市作为区域增长级的地位。同时，技术进步带动产业升级，由于城市内部空间及其他生产
6、资料生活资料的有限性，城市的规模效应逐渐丧失，土地价格上涨，生活费用攀升，决定了传统产业开始不断向腹地转移，部分工业项目向城市外围迁移，引起人才和资本向城郊迁移，城市辐射效应自然产生。p 在城市城郊小城镇农村幅度的区域发展带中，城郊小城镇尽显优势在城市城郊小城镇农村幅度的区域发展带中，城郊小城镇尽显优势 城郊小城镇处于一定的经济区域中，受大城市的辐射、扩散和周边农村的双重影响，呈现出特殊的经济、空间发展特征和引力机制，具有更强的发展优势，能够依托中心城市，协调与各方的关系，并通过交通运输的发展、产业结构的变化、市场体系的完善、农业科技的进步以及农产品商品化程度的提高，使其更积极有效的进入市场交
7、换系统，促进规模经营，从而产生对小城镇提供的各种服务的需求，刺激小城镇的繁荣和发展。城郊小城镇发展趋势10城郊小城镇的现实发展状况城郊小镇现状：城郊小镇现状：p 城郊小城镇对乡镇企业、工业企业的聚集能力较弱，企业分散布局严重。城郊小城镇对乡镇企业、工业企业的聚集能力较弱，企业分散布局严重。p 农村人口城镇化水平低，滞后于农业产业结构的变化和农村工业化水平。农村人口城镇化水平低，滞后于农业产业结构的变化和农村工业化水平。p 镇区人均占地规模大，土地缺乏合理、有效、集约的利用。镇区人均占地规模大，土地缺乏合理、有效、集约的利用。p 地方政府面临城市化发展下的公共规划改造的资金及技术难题。地方政府面
8、临城市化发展下的公共规划改造的资金及技术难题。政府缺乏资金政府有公共规划改造的压力政府希望土地升值 产业结构的调整，产业发展的规划 劳动力安置，人口就业。市政基础设施、公共设施建设 新城规划以及旧城改造城郊小城镇运营需要解决的问题：城郊小城镇运营需要解决的问题：11政策限制政策限制开发企业自身没有公权力，在实际操作中会遭遇难题。大面积大规模的土地一级开发，成本高昂，拆迁安置难度大，利润低，对开发商吸引大面积大规模的土地一级开发，成本高昂，拆迁安置难度大，利润低，对开发商吸引力不大；力不大；二级继续开发存在政策风险二级继续开发存在政策风险传统城郊小城镇开发所存在的问题在传统的开发模式下，开发商和
9、政府：经济利益和公众利益的博弈在实际操作中“我行我素”优势劣势政府拥有土地政策支持缺少资金缺少开发经验开发商拥有资金具备开发经验难以取得土地控制权难以应付政策风险12企业在小城镇建设中存在的市场机遇p 有利于企业获取更广阔的发展空间有利于企业获取更广阔的发展空间。在城市区域边缘化、城市化进程加速的趋势下，城郊小城镇具备独特的地理和资源优势，内引外联，发展处于上升时期，后期发展潜力巨大。p 有利于提升企业核心竞争力，使企业获得可持续发展的动力。有利于提升企业核心竞争力，使企业获得可持续发展的动力。通过开发理念的升级，企业由发展商完成城市运营商的渐变，全面统筹区域规划，经营城镇，挖掘城镇特色资源，
10、创造适合自身的发展模式，拓宽经营渠道，获得可持续发展的源动力；同时增强自身成长机制，成为行业的先驱和领导者。p 有利于企业在获得丰厚经济利益的同时，创造更多社会效益。有利于企业在获得丰厚经济利益的同时，创造更多社会效益。新农村建设、三农问题的解决、区域市政、基础设施的完善、医疗教育资源的整合、新城规划建设等都将使区域经济快速发展，带来不可估量的社会效益。p 有利于企业获得更多的政府信任，规避政策风险，企业品牌获得增值。有利于企业获得更多的政府信任，规避政策风险，企业品牌获得增值。在政策大环境不断变化，地产市场动荡的局面下，小城镇开发使企业在与政府的联合互动中，运用自身的技术经验及资金实力结合政
11、府的政策及公权之力，可以有效降低开发及运营的政策风险，同时也为政府创造了良好的社会效益，获得政府的认可，使企业的品牌成为良好信誉的象征。我司的目标小城镇运营业务就是瞄准此类城镇的巨大发展机遇，挖掘小城镇特色资源，使我们能在其发展的最低点进入，独揽其上扬时期的经济硕果。城郊小城镇发展的上扬阶段城郊小城镇发展的上扬阶段进入时点进入时点制定战略计划整合区域资源市政基础设施建设新城规划开发产业发展规划环渤海经济圈内，城市边缘地区、特色小城镇的开发运营环渤海经济圈内，城市边缘地区、特色小城镇的开发运营城市发展线城市发展线城郊小城镇发展曲线城郊小城镇发展曲线14我司在城郊小城镇开发中的角色定位城市运营商嘉
12、铭投资房地产开发商品牌运营商产业结构调整及发展规划小城镇定位与发展规划新农村建设政府资源整合利用各产业投资商承上承上启下启下城镇运营商嘉铭投资经济增长，城市化进程加快投资机构非盈利机构15p 何为何为“小城镇运营商小城镇运营商”小城镇运营商是政府和市场之间必不可少的中间环节。小城镇运营商要承政府之上，启发展商之下，对所在区域统一规划布局，整合各种发展商来投资、经营，用全新的商业模式去打造一个新的区域和城镇。p 优势互补。优势互补。利用自身的技术经验和资源能力，借助政府政策之力，进行区域资源整合，促进城市化进程及城镇经济的发展。只有同政府联合，优势互补，才能充分整合区域资源，真正进行城市及城镇的
13、开发和经营。针对城郊小城镇独特的地理位置优势及特色资源，我司的业务发展目标定位针对城郊小城镇独特的地理位置优势及特色资源，我司的业务发展目标定位为环渤海经济圈内、城市边缘地区、特色小城镇的开发运营业务，将其打造为新为环渤海经济圈内、城市边缘地区、特色小城镇的开发运营业务，将其打造为新时代体制下承载城市功能、生活氛围浓郁、风情独特的复合型城镇。时代体制下承载城市功能、生活氛围浓郁、风情独特的复合型城镇。我司在城郊小城镇开发中的角色定位16我司城郊小城镇发展运营模式政府我司信息诱导、政策诱导、投融资诱导、利益诱导信息诱导、政策诱导、投融资诱导、利益诱导取得开发权及规划审批权、经营权等、获取土地开发
14、、市政建设的优惠政策，政府参与监督。整合区域资源新农村建设产业结构调整税收收益、经济增长市政公共设施建设区域土地增值、生活环境改善开发利润、长期租赁权、经营权商业利益、优惠政策运营收益分成取得政绩和社会效益获得政府信任，形成良好合作关系。获得投资机构的信任，使投资机构获益。获取上级部门拨款建设17我司城郊小城镇发展运营模式p 政企联合政企联合：获取政策支持，获取开发权及经营权等相关权力并接受政府监督，打造双赢模式。p 整合区域资源：整合区域资源：结合小城镇特色，开发相关经营业务，拓宽企业经营渠道，成立管理公司运营管理。与非盈利机构合作，引入医疗教育等社会服务资源进入区域，改善区域配套，增加区域
15、凝聚力。p 新城建设新城建设：通过与政府合作取得土地开发、整理的优惠措施，降低开发成本；掌握主要商业物业的长期租赁、经营权，获取商业利益。规避政策风险，获取二级开发权，进行二级市场的开发建设。p 产业发展规划产业发展规划：获得产业发展的减免税及其他相关招商引资政策，寻找产业链接口，形成产业上下游衔接聚集，产生规模效应。同时提供信息咨询、投融资、知识产权保护、人才培训等发展平台，引导产业结构合理化，促进区域经济发展，解决就业问题，吸引人才进入。p 市政基础设施建设市政基础设施建设：获取基础设施的特许经营权，保证投资收益；在相关贷款方面争取政府的贴息政策。部分基础设施采用政府参股利润共享、或取得广告经营权等方式保障企业的投资收益。
