1、2016年10月高等教育自学考试全国统一命题考试房地产法试卷(课程代码00169)一、单项选择题:本大题共30小题，每小题1分，共30分。1.根据现行法律规定，国有土地使用权人超过土地使用权出让合同约定的动工开发期限满2年未动工开发的，该土地使用权（ A ）A.可以无偿收回 B.只能有偿收回 C.必须无偿收回 D.应当有偿收回2.下列选项中，不属于房地产转让的是（ B ）A.李某将自有房屋一间赠与远房亲戚刘某B.国家对集体土地所有权的征收C.甲以家庭购买的一套商品房抵偿债务D.方以土地使用权为条件，另一方以资金为条件进行合作建房3.房屋买卖交易的完成，实际上是（ D ）A.完成了土地所有权转移
2、 B.完成了房产交易，但不包含地产交易C.完成了地产交易，但不包含房产交易 D.既完成了房产交易，也包含地产交易4.登记机构进行不动产登记，收取登记费的方法是（ D ）A.按不动产面积收取 B.按不动产存续时间收取C.按不动产价款比例收取 D.按不动产件数收取5.根据房屋登记办法第23条的规定，国有土地范围内房屋所有权登记须自受理登记申请之日起一定期限内完成，该期限为（ C ）A.5个工作日 B.10个工作日 C.30个工作日 D.60个工作日6.根据房地产开发企业资质管理规定第11条的规定，对房地产开发企业一级资质进行初审的是（ B ）A.省、自治区、直辖市人民政府 B.省、自治区、直辖市人
3、民政府建设行政主管部门C.地级市人民政府 D.地级市人民政府建设行政主管部门7.根据城市房地产管理法第26条的规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地， 超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金一定比例的土地闲置费，该比例为（ C ）A.10%以下 B.10%以上 C.20%以下 D.20%以上8.物业服务企业与业主大会或业主的关系是（ C ）A.领导与被领导的关系 B.管理与被管理的关系C.受托人与委托人的关系 D.监督与被监督的关系9.下列选项中，属于房地产消费融资的是（ B ）A
4、.股权融资 B.个人住房贷款 C.债权融资 D.期权融资10.在我国，规定城市土地开发、出让、转让、抵押的专项法律是（ B ）A.土地管理法 B.城市房地产管理法 C.城乡规划法 D.物权法11.征收基本农田以外的耕地不足35公顷的批准权限属于（ B ）A.国务院 B.省、自治区、直辖市人民政府 C.地、市级人民政府 D.县级人民政府12.土地利用总体规划的期限一般为（ C ）A.5 年 B.10 年 C.15 年 D.20 年13.下列选项中，属于我国住房置业担保特征之一的是（ A ）A.在每一个城市，置业担保公司具有垄断地位 B.个城市可设定多个置业担保公司C.置业担保公司一律不得设立分支
5、机构 D.置业担保公司的实有资本与政府毫无关系14.对于经营性房地产开发用地，无论是利用原有建设用地，还是利用新增建设用地，都必须（ B ）A.实行租赁，不实行出让 B.实行出让，不实行租赁C.实行租赁，也实行出让 D.不实行出让，也不实行租赁15.以国有土地使用权作价出资入股的批准部门是（ B ）A.国务院 B.省级以上人民政府土地管理部门C.市、县级人民政府土地管理部门 D.乡、镇人民政府土地管理部门16.依照城市房地产管理法的规定，划拨取得的建设用地使用权的使用期限是（ D ）A.30 年 B.50 年 C.70年 D.原则上没有使用期限17.城镇居民购买农民宅基地上房屋的，该房屋属于（
6、 D ）A.国家所有 B.集体所有 C.城镇居民所有 D.农民所有18.根据国有土地上房屋征收与补偿条例的规定，房屋征收与补偿的责任主体是（ A ）A.市、县级人民政府 B.建设单位 C.开发商 D.拆迁人19.下列关于房屋征收的相关规定的表述中，正确的是（ B ）A.实施房屋征收应当先搬迁、后补偿 B.实施房屋征收应当先补偿、后搬迁C.建设单位应当参加搬迁活动 D.被征收人必须在补偿决定确定的搬迁期内完成搬迁20.按照城市房地产管理法、城市房地产开发经营管理条例的规定，设立房地产开发企业的最低注册资本是人民币（ D ）A.10万元 B.30万元 C.50万元 D.100万元21.下列关于建设
7、工程质量保证期的表述中，正确的是（ D ）A.质量保证期和保修期均是施工企业对工程质量承担责任的期限B.质量保证期期限要比保修期长，适用范围更宽C.只要在质保期内发生任何质量问题，施工单位均要免费维修D.质量保证期和保修期质量责任的性质和判断标准是一样的22.为了保障建设工程质量和安全，法律禁止建筑工程（ C ）A.招标发包 B.直接发包 C.肢解发包 D.总承包23.下列选项中，不属于住房保障对象范围的是（ A ）A.城市中等收入人群 B.城市中低收入家庭 C.城镇生活的农民工群体 D.城市棚户区居民24.房地产经纪机构在接受委托权限内以委托人名义与第三方进行房地产交易，并由委托人直接承担相
8、应法律责任的行为是（ B ）A.房地产居间 B.房地产代理 C.房地产行纪 D.房地产咨询25.房地产开发及各种工程资本运作的核心是（ D ）A.以房地产开发公司信用进行融资 B.以项目监理单位信用进行融资C.以建设施工单位信用进行融资 D.以项目本身信用为基础进行融资26.住房公积金制度是一种住房社会保障措施，其具有（ A ）A.互助性 B.救济性 C.盈利性 D.补偿性27.房地产抵押的程序主要分为两个阶段，即签订抵押合同和进行抵押（ C ）A.审批 B.核准 C.登记 D.公告28.房地产估价机构从事房地产估价活动时，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格，这是遵循（
9、C ）A.合法原则 B.最高最佳原则 C.替代原则 D.估价时点原则29.下列关于房地产按揭的表述中，正确的是（ C ）A.房地产按揭包括房屋买卖合同和购房贷款合同二层法律关系B.房地产按揭包括购房贷款合同和抵押合同二层法律关系C.房地产按揭担保的是抵押人为购买作为抵押物的房地产而借贷发生的债务D.房地产按揭既可担保抵押人的债务，也可担保第三人的债务30.下列关于业主大会性质的表述中，不正确的是（ D ）A.业主大会是自治组织 B.业主大会由全体业主组成C.业主大会是独立的社会组织 D.业主大会相当于居民委员会二、多项选择题(本大题共5小题，每小题2分，共10分)31.下列选项中，属于不动产物
10、权变动规则的有（ ACE ）A.般以登记为生效要件 B.般以物的交付为生效要件C.发生纠纷由不动产所在地法院专属管辖 D.灵活的诉讼管辖权E.强制性规定了涉外物权法律关系适用所在地(国)的法律32.与传统个人住房抵押贷款相比，直贷式个人住房抵押贷款的优势有（ ABD ）A.对购房者而言，降低了资金成本 B.对开发商而言，免除了阶段性保证责任C.对国家而言，提高了政府财政收入 D.对银行而言，可以有效防范假按揭E.对社会而言，有利于实现社会公平33.下列关于我国住房置业担保公司设立条件的表述中，正确的有（ BCDE ）A.直接向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照B.有不少于1 000万元
11、人民币的实有资本C.有一定数量的周转住房D.有适应工作需要的专业管理人员E.应当报经城市房地产行政主管部门审核34.下列选项中，可以免交土地使用税的有（ ACDE ）A.军队自用的土地 B.各企事业单位自用的土地C.直接用于农、林、牧、渔业的生产用地 D.市政街道、广场、绿化地带等公共用地E.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地35.现行立法对建筑工程分包进行了规制，下列行为中属于法律允许的有（ BD ）A.中标人向他人转让中标项目B.经招标人同意，将中标项目的部分非主体工作分包给他人完成C.因建设工程量大，总承包单位无须经建设单位认可，可将工程分包给具备相应资质的单位D.中标人将中标项目进行劳
12、务分包E.分包单位将其承包的工程再分包三、名词解释题(本大题共5小题，每小题3分，共15分)36.建设工程造价：是指有计划地进行某建设工程项目的固定资产再生产建设，（1分）形成相应的固定资产、无形资产和铺底流动资金的一次性投资费的总和。（2分）37.物业：是指正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设备、配套设施、相关场地等组成的单宗房地产实体（2分）以及依托于该实体上的权益。（1分）38.土地征收：是指国家为了公共利益的需要，以足额补偿为条件，（1分）依照法律规定强制地将集体所有的土地转为国家所有的土地的行为。（2分）39.房地产居间：是指房地产经纪机构向委托人报告订立房地产交易合同的
13、机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，（2分）并向委托人收取佣金的行为。（1分）40.房地产抵押权的实现：是指债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押权人依照法律程序直接处分抵押的房地产，（2分）以抵押的房地产变价并从中优先受偿其债权的法律现象。（1分）四、简答题(本大题共4小题，每小题6分，共24分)41.简述房地产法律体系的特点。答：(1)房地产法是行政法律规范、民事法律规范和经济法律规范的综合体。（2分）（2）房地产法律体系中既有全国性的立法，又有地方性的立法。（2分）（3）房地产法作为一个发展中的法律部门、政策、习惯在其中起着不可或缺的作用。（2分）42.简
14、述国有土地上房屋征收决定的效力。答：（1）人民政府的征收决定一旦生效，被征收房屋上的所有权和其他无权消灭。（2分）（2）房屋征收部门对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况开展征收调查，被征收人应当予以配合。(2分)（3）房屋征收范围内各项建设活动冻结。（2分）43.简述经济适用住房有限产权的含义。答：（1）经济适用住房购买后不满5你那，不得上市交易、确需转让的，市政府按照原价，考虑折旧等因素回购，购买后满5年，可以转让。(2分）（2）已经购买经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定及合同约定回购。（2分）（3）在取得完全产权前，经济适用住房只能用于自主、不
15、得出售、出租、闲置、出借，也不得擅自改变住房用途。(2分)44.简述房地产费的概念及主要种类。答：(1)房地产费是指在房地产开发、经营活动中有关行政机关、事业单位向房地产开发企业、房地产交易各方和房地产产权人等收取的税收以外的其他各种费用。（2分）。(2)根据有关规定，可大体将房地产费分为土地使用权出让金和土地闲置费、（2分）房地产行政性收费和房地产事业性收费。（2分）五、论述题(本大题10分)45.试述物业服务合同的概念、特点、分类及主要内容。答：（1）物业服务合同是指业主委员会代表业主大会，与业主大会选聘的物业管理企业，订立的关于提供物业管理服务的各方权利义务的书面协议。（2分）（2）物业
16、服务合同具有以下特点：第一，是综合性合同，委托事项包括承揽、保管、服务等多种性质的委托关系；第二，是有偿、双务合同；第三，合同的标的是物业服务行为。物业服务是对不动产及其附属设施的管理服务行为。（3分）（3）根据签订合同的主体不同，可以将物业服务合同分为两大类：前期物业合同、普通物业服务合同。前期物业服务合同是指物业管理区域内的业主大会成立前由房地产开发商委托物业服务企业所签订的合同。前期物业管理服务合同一般期限不长，在业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的合同生效时终止。普通物业服务合同是由业主大会或业主委员会代表物业区域内全体业主与物业服务企业所签订的物业服务合同。（2分）（4）物业
17、服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。（3分）六、案例分析题(本大题11分)46.A公司于2014年8月27日与某市国土局签订了国有土地使用权出让合同。 合同约定国土局将位于该市城北区面积为20亩的国有土地使用权以每亩20万元的 价格出让给A公司，土地用途为工业用地，土地使用期为45年，A公司应在合同签订后30日内，向国土局缴付土地使用权出让金总额10%的定金，在合同签订后90日内，支付全部土地使用权出让金，逾期30日仍未全部支付的，国土局有权解除合同，收回该土地使用权。合同签订后，A公司于20
18、14年9月26日支付给国土局定金40万元，同年10月10日支付60万元土地出让金。同年10月12日，国土局给A 公司核发了该出让土地的国有土地使用权证书。后由于资金紧张，到2015年1月23 日，A公司仍未将余款交付国土局。经多次口头催促后，国土局书面通知A公司，限其最迟于2015年7月15日前全部履行合同，否则将按有关规定处理。A公司为了解决资金压力，在未经任何开发的情况下，于2015年6月3日将其中10亩土地使用权转让给B公司，取得250万元转让金，用于生产经营。至2015年7月15日， A公司仍未按规定履行土地使用权出让合同。鉴于上述情况，国土局决定解除该土地使用权出让合同，收回土地使用
19、权，对所核发国有土地使用证进行了注销登记， 并于2015年8月5日将该决定通知书送达A公司。同时，对A公司进行了行政处罚，没收其违法所得50万元。问题：(1)某市国土局是否有权以A公司违约为由将已经出让的国有土地使用权予以收回?为什么?答：可以收回。因为土地使用权出让合同的出让主体、客体、程序合法，该出让合同有效，双方是平等的合同主体，合同双方应当切实履行合同义务，A公司未按约定交付国有土地出让金，在宽限期仍未交纳该笔款项，构成违约，国土局可以依照法律规定和该合同约定收回该土地使用权。（3分）(2)如果某市国土局出让的是集体土地使用权，那么该出让合同是否有效? 为什么?在此种情况下，A公司要怎
20、样才能取得该集体土地的使用权?答：无效。因为按照土地管理法的有关规定，只有国有土地使用权才能出让，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，对于集体土地使用权，必须依法办理土地征收手续转为国有土地，转为建设用地，并办理出让手续，A公司才能取得该土地的使用权。（3分）(3)如果本案的出让方是该市住房和城乡建设局，本合同是否有效?为什么?答：无效。因为国有土地使用权的出让方依法只能是市、县人民政府国土资源行政主管部门，其他任何单位或部门都没有出让国有土地的权利。（2分）(4)某市国土局的行政处罚是否合法?若A公司对此处罚不服，可通过什么途径得到法律救济?答：合法。根据城市房地产管理法等法律规定，违反法律规定转让土地使用权的，由县级以上人民政府土地行政管理部门没收违法所得，可以并处罚款。如果A公司不服，可以自知道该具体行政行为之日起60日之内向该市人民政府或者上级国土资源行政部门申请复议，对复议决定不服的，可以向人民法院提起诉讼；或者直接向作出该处罚决定的机关所在地的人民法院提起诉讼。（3分）
