1、产业地产产业地产科研用地科研用地.写字楼篇写字楼篇1土地性质认知认知土地性质的分类：住宅用地、工业用地、仓储用地、商业服务业用地、旅游业用地、金融保险业用地、市政公用设施用地、绿代用地、公共建筑用地、文/休/娱用地、机关/宣传用地、科研设计用地、教育用地、医卫用地、交通用地、铁路用地、民用机场用地、港口码头用地、其他交通用地。2产业地产有关产业地产的理解p政府主导的运作模式规模以大规模、区域性产业园区为主，如新城科技园、徐庄软件园、雨花软件谷等不同等级的开发区的开发为代表模式以牺牲当前土地价值为代价，换取未来税收和就业等持续性收益优势便于形成大规模产业集聚，政府控制税收，未来收益可获得保障劣势
2、产业定位与招商具有很强的政治色彩，市场化不足，政府短期收益有限p企业主导的运作模式规模以中小型产业项目为主，如BDA、ABP等产业地产项目开发模式利用城区与近郊区的级差地租，或者通过地产的概念置换，在低价值的工业用地上开发高价值的办公类或居住类物业，获得收益优势中小园区特色化发展，具备一定的市场灵活性劣势低端重复建设，导致同质化竞争。运营商对产业招商优势资源有限，不具备规模效应，企业收益难以平衡认知认知3开发模式核心关键点对位客户需求开发相应产品，实现项目现金流快速回笼产品定位：精准把握客户办公、商务、研发等产业链相关诉求，打造满足客户需求的产品具备因素：深入的市场研究及相关企业客户需求积累可
3、行性：从市场角度，打造符合客户需求的产品，实现项目的快速开发和快速销售通过客户需求的把握，对位办公、商务、休闲等产品的开发，实现城市产业综合体项目开发的资金平衡开发模式认知认知4科研用地是什么？科研办公产品有什么样的“核心价值”待挖掘？本报告将分四部分阐述12科研用地科研用地风险评估风险评估34写字楼销售写字楼销售客群分析客群分析科研用地前言前言5PART 科研用地科研用地16科研用地是指科研、设计机构用地。如研究院（所）、设计院及其试验室、试验场等科研、设计用地。国家以优惠方式，鼓励扶持科技事业，因此地价较低。科研用地科研用地名词解释名词解释7科研用地必须只能由科研公司购得，但由于法律漏洞，
4、开发商经常打“擦边球”。房企只要注册科研性质的公司，就可以比较轻易地购买科研用地。如药业研发企业、航空航天企业等。取地要求取地要求硬性要求硬性要求执法人员睁一只眼闭一只眼使得土地性质可以轻易改变，开发商由此牟取暴利。8PARTPART 风险预测29p科研用地不属于商业用地或者居民生活用地范畴，不能擅改。p开发商若要将土地性质用途更改为经营性用地，必然涉及到补交土地出让金。从电的管理和水的管理上来看，科研办公楼项目将商业水电改成民用水电也是不允许的。风险预测风险预测开发商风险开发商风险科研科研用地用地住宅住宅用地用地商业商业用地用地10风险预测风险预测开发商风险开发商风险产权分割：随着经济发展到
5、一定程度，投资者开始关注写字楼、商铺的高额回报；或是要求资金快速回笼，才会施行“大证换小证”。而科研办公性质的项目，产权通常都是不能分割，或按层分割。分割面积段，主要是由开发商与政府协商。因此，科研用地，可能面临无法产权分割或分割面积过大的问题，最终影响销售进度。11风险预测风险预测购房者风险购房者风险产权证，科研办公楼立项做成办公或者住宅来销售，其用地性质与规划证不符。商品房必须经过竣工备案才能入住和办理产权证，如果在规划验收时通不过，就会导致竣工备案困难，交房和办理产权证会出现问题。12风险预测风险预测购房者风险购房者风险科研办公楼立项的项目，产权年限仅为50年，并且需要按商业水电标准收费
6、。多数购房者对于科研办公楼立项的项目，认知度并不高。13PART PART 如何销售如何销售314如何销售如何销售销售对象销售对象购买科研用地性质的写字楼，必须是与科研相关的企业。例如：中铁集团需要购买科研办公楼，必须递交购买用途说明书到相关政府部门，内容包括企业简介、生产的产品与科研有关的说明。15购买科研办公产品，必须是有独立法人资格的。个人可以通过注册科研类的公司，获得购买资格。如何销售如何销售销售对象销售对象16如何销售如何销售办理手续办理手续科研办公产品在销售前，需要办理五证：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证和商品房预售许可证在根据租售情况，
7、根据具体政策做一些变动。比如，有的是必须一半以上自用，其余的才可以出租或者出售具备租售条件，一般会设立售楼处，购房人在认可本项目后，可到售楼处签订认购书，并缴纳订金。17如何销售如何销售交易流程交易流程科研办公产品的交易流程与商品房（商业用地）一致，首付50%，不限购，买卖双方只有办理完预售登记后，契约方能具备法律效力。买卖双方应在契约签订后 30日内，到所属房屋土地管理局市场处办理。同时交纳印花税。18如何销售如何销售如何交易如何交易购房人在签订认购书后，应在认购书中约定的时间内到指定地点签订正式买卖契约。签物管合同，办理入住手续。办理产权过户、领房产证。19PART PART 客群分析客群
8、分析420购买科研办公类产品，必须是有科教研发等性质的非生产型企业，主要用途是“办公”。企业购买办公楼多半以自用为主。对于投资客而言，未来的转让的税收很高，因此它限制了投资者的购买。使用者客群分析客群分析写字楼客群写字楼客群投资者主流客群99%其他客群1%21作为自用型购买者，一般都是对办公面积、企业形象、办公环境、配套设施要求较高投资者一般看中位置、总价、办公环境、配套等客群分析客群分析客群需求客群需求产业园内的资源整合优势灵活分割的智能工作空间低总价低成本的进驻门槛耳目一新的企业办公形象客群客群需求需求22总结结论结论总结操作科研办公楼项目，风险大、周期长、对资金要求非常高，最好是开发商自行营销。随着科研用地上市量加大，以代理商的专业能力和团队，完全可以提供顾问服务，且顾问服务的前景非常看好。1、开发商必须与政府关系密切，并有能力为投资客注册公司；2、代理商无权和政府对接，无权和政府沟通产权分割问题。通常是代理商与开发商沟通后再与政府沟通。需要沟通两轮；3、必须具备完整的销售条件，才可以销售。23 THE END24
