1、江北寸滩工业园市场调查报告翰龙地产-2019.2-一、工业地产发展概况二、项目本体研究三、竞品市场研究目录：1、项目本体研究、项目本体研究一、工业地产发展概况改革开放之初20世纪90年代中期2019年 中国的开发区伴随着改革开放的不断扩大和深入，成就了一批以政府为主导的开发区的成功发展。其中最具代表性的就是1980年开始建设的深圳经济开发区。开始由企业为主导，取代政府进入工业园区开发领域。2019年以后，行业内才开始统一认同工业地产的概念。现阶段水平从行业发展的周期来看，我国工业地产仅仅处在萌芽和起步阶段。我国工业地产的开发模式已由政府为主导开始转向企业为主导。这一转型尚未完成，目前国内的工业
2、地产仍以政府主导为主。宏观发展趋势我国工业地产处于萌芽期不规范产出低 通过多年发展，我国工业地产有长足进步，但还存在很多问题，主要是政府为了吸引投资，以低廉价格出让土地，从而出现工业用地征而不用，照成土地的闲置，此外由于开发经验的欠缺和相关政策不够完善，出现较多无序、杂乱开发现象 据建设部门统计，我国城市中工业用地占24%，城镇中人均工业用地人均是25平米左右，比发达国家多十多平米，但单位面积产出只有西方发达国家的几十分之一。起步晚 工业地产概念起源于19世纪末工业化国家，最早的工业物业出现在20世纪初的英国和美国，直到改革开放才在我国兴起，相较其他国家，我国工业地产起步较晚。改革开放时期起步
3、单位面积产出远低于发达国家土地闲置，无序、杂乱开发宏观发展趋势我国工业地产处于萌芽期p目前国内产业形势呈现两个特点：一是沿海地区的制造业升级，另外是沿海的制造业加快向中西部转移。升级和转移过程中必将导致工业用房的兴建和更新，工业地产需求将持续增长。国家高新区分布图沿海制造业升级和内迁势必带来大量工业用房的升级和新建，在此背景下，国家级重点园区也大量进行建设，推动工业地产需求进一步增长。沿海制造业的升级和内迁国家级重点园区大量建设宏观环境产业升级推动工业地产发展以物流仓促为例，据中国仓储协会提供的数据显示，中国目前仓库总面积为5.5亿平方米，然而现代化物流设施只有580万平方米，中国对现代化物流
4、仓库的需求量为17%，而现在国内却只能提供约3%-5%。“在2019年，我市都市工业园建成数量将达120个，在现在的基础上新增26个，总面积由现在的740万平方米增至1500万平方米，以缓解厂房紧张。到2019年，我市都市工业园将达到150个，总建筑面积达2000万平方米。销售收入达到3200亿3500亿元，为现在销售收入总量的4.5倍。”重庆市都市楼宇工业十二五发展规划两江新区党工委书记、管委会主任翁杰明先生出席论坛并致词，他指出，两江新区中除了禁用地120平方公里以外，工业厂房将超过1.65亿平方米，工业楼宇将超过2000万平方米，海量工业地产市场需求为工业地产的发展提供契机。全国全国重庆
5、重庆宏观环境产业升级推动工业地产发展 主要针对“沿海产业内陆转移”的国内整个产业格局变迁趋势下，主要承接沿海劳动力密集型产业；催生大量厂房需求；承接转移 重庆作为传统老工业城市，随着城市发展，将对传统老工业进行重新布局优化以及产业技术的升级；逐步转向电子信息、新材料等高端制造业以及金融、物流等现代服务业。产生厂房及各类新型办公需求优化升级重庆产业发展特征：作为内地重要的工业城市，重庆近年在承接产业转移和自身产业优化升级的驱动下，工业地产供应量和价格急速攀升，呈现极强的发展势头。重庆工业地产承接产业转移，工业地产快速发展重庆产业发展空间布局主要集中在主城核心区及近郊 主城中心区西永微电园高新区电
6、子产业九龙坡工业园及铝产业园茶园新区两江新区九龙坡发电厂拟搬迁至区县重钢搬至长寿城市发展与产业空间布局变化分析模型:限于发展层级，除部分污染类企业搬至区县外，工业核心发展区仍在主城及城市近郊。重庆发展趋势分布与主城近郊，整体尚未成型宏观环境：通过多年发展，我国工业地产有长足进步，但还仍属于发展初期。我国各产业的的快速升级，为全国工业地产的发展带来契机。而重庆作为承接沿海产业转移的重要城市，工业地产发展动力强劲。重庆工业地产发展格局：重庆工业地产从2019年后开始发展，现阶段工业地产集中在主城核心以及近郊，有往区县转移的趋势但不明显。阶段结论一工业化初期工业化初期工业化发展成熟期工业化发展成熟期
7、后工业化时代后工业化时代主导产业主导产业开发模式开发模式产品特点产品特点劣势劣势优势优势以制造、船舶、钢铁等重型工业为主企业自行开发简单工业厂房，高大单层建筑由于缺乏开发运营经验，项目规划不合理、产品业态、形态单一，环境差、品质较低企业能够清楚把握自身的产品需求受政府政策影响大政府统一规划相对合理，业态逐步复合化，环境品质大幅度提升，产品更加人性化以大型工业园区、物流园区、总部基地为主政府主导或综合开发模式为主物流、加工、高新技术产业等多元化产业金融等地第三产业、创意产业等开发商主导为主产品更加注重文化、休闲、生态性，产品形态多样化，加入旅游、商业等元素，创意文化产业园不断出现地产价值充分挖掘
8、、运营更加灵活对开发商的资金实力、运营经验要求较高业态复合化、品质高端化业态复合化、品质高端化随着经济发展，工业地产概念不断扩大，由简单的工业厂房向生态总部基地、高科技产业园方向发展，甚至出现创意产业园等形式，产品业态复合化，品质高端化产品发展趋势由单一形态向复合化发展办公功能办公功能生产功能生产功能商业功能商业功能休闲旅游功能休闲旅游功能居住功能居住功能教育培训功能教育培训功能工业地工业地产产品产产品高密度写字楼低密度生态总部基地配套商业专业市场主题公园体验展览中心创意地产工业厂房物流仓储员工公寓独栋别墅家属学校拓展基地专职学校工业地产已不仅是印象中传统的工业厂房，可以打造出多种多样的业态组
9、合，功能空间日趋复合化。产品发展趋势由单一形态向复合化发展重庆西部物流园建设周期建设周期功能规划功能规划战略定位战略定位全国一流的铁路枢纽型物流综合发展区，打造西部物流高地 占地33平方公里，集“物流企业孵化、物流总部经济、物流人才培训、物流居住服务、物流商业流通和物流公共配套服务”等功能于一体的新型物流社区07年建设开发，2019年全部建成，总投资达1000亿元，建成每天20万人流的现代物流新城示意图示意图示意图重庆工业地产有物流园形态出现重庆工业地产系列产业楼宇火星火星水星水星海王星海王星木星木星天王星天王星土星土星金星金星幸福广场幸福广场“星系列”科技楼宇有重庆高科打造，位于北部新区高新
10、园，以七大星系列命名的百万方组团式产业商务楼宇，集研发、生产、孵化、展示为一体，是重庆EBD产业经济核心。项目紧邻百林公园、照母山植物园、渝高体育场，每栋大厦内除写字楼、生产车间外，还设有银行、餐饮等配套设施。现代规划和建筑理念，优越的办公环境，目前吸引了国内外大批知名企业入驻金星海王星星光璀璨“星”系列生态产业楼宇类型典型代表企业典型类型工业园区两路工业园、九龙工业园区、重庆模具产业园、重庆五金国际机电城、西永微电子工业园区等内、外资工业制造类企业独立厂区嘉陵厂、长安厂等大型生产性工业企业及配套企业研发类办公物业海王星、上丁企业公园、山顶总部基地、康田国际企业港等科技、研发类企业由于仍以制造
11、业为主，重庆主城工业地产主要表现为生产性用房，但目前已逐步开始发展总部基地、工业楼宇等研发类办公物业。山顶总部基地高新园水星大厦重庆发展趋势由单一形态向研发类办公物业转移随着工业地产发展，工业地产概念将不断扩大，由简单的工业厂房向生态总部基地、高科技产业园方向发展，甚至出现创意产业园等形式，产品业态复合化，品质高端化。工业地产将由单一形态向多元化发展：重庆工业地产发展时间较晚，但发展速度迅猛。现阶段市场上已出现系列生态写字楼、物流园、总部基地等多种产业产品，而工业地产多元化、复合化的趋势将进一步发展。阶段结论二重庆工业地产开始出现多形态产品：1、项目本体研究、项目本体研究二、项目本体研究项目区
12、位所处区位受保税港政策利好重庆两路寸滩保税港是重庆两江新区的重要组成部分，于2019年11月12日经国务院批准设立，规划面积8.37平方公里，是国内目前唯一一个内陆型保税港区；唯一一个位于主城、紧邻城市中央商务区的保税港区；第一个空港加水港一区双核的保税港区。其中，水港功能区位于江北寸滩。项目所在位置区位交通水陆空一体，交通网络完善项目所处区位交通便利，距离江北观音桥商圈14公里，距重庆中央商务区15公里。区域水、陆、空等交通基础配套设施完善，曙光工业园紧靠重庆寸滩港、重庆铁路货运编组站、高速公路网。港口：距长江上游最大的枢纽港口寸滩仅10分钟车程。航空：距江北国际机场仅20分钟车程。公路：居
13、于绕城高速、渝邻高速、渝长高速、机场快速通道之间，交通便利；铁路：距唐家沱货运站10公里。区位交通项目毗邻道路与多条干道连接，交通便利项目周边作业码头的逐渐完善带来企业进入寸滩码头作业区区范围内已全部设计完毕，总面积约178公顷，分三期实施。目前寸滩码头作业区一期基本完成，一期面积约50公顷。二期（二个滚装码头）约50公顷、三期工程（四个泊位）约78公顷也已陆续开工建设。码头建设的逐渐完善，将使寸滩对企业的凝聚能力近一步增强，为项目未来的去化带来契机。项目周边作业码头的逐渐完善带来企业进入项目概况开发历程重庆曙光都市工业园A区北岸国际（已入驻）重庆曙光都市工业园A区北岸国际占地16.6亩，建筑
14、面积3.28万平方米，进驻10余家中小企业，包括永健、禾洋光电、隆发皮革、新同利商贸等重庆知名企业，2009年入驻企业实现销售收入89815万元，上缴税金4600万元。2019年，重庆曙光工业园A区被重庆港城工业园区评定为“先进入园企业”。重庆曙光都市工业园B区港岸国际（已入驻）重庆曙光都市工业园B区港岸国际位于重庆港城工业园区D片区，项目总投资6000万元，占地面积10282.8，建设面积34000，分A、B栋，呈“T”型10层全框架厂房，楼面货载800/。配有10部承载2.5T的货运电梯（可载人），3部专用人梯，在新建园区方面起到了先锋带头作用。重庆曙光都市工业园C区海岸国际（基本招商完毕
15、）重庆曙光都市工业园C区海岸国际位于重庆市江北区寸滩，港城工业园区D片区，近20万方的标准厂房群，是港城园区中配套最完善、品质最高的都市工业园。重庆曙光都市工业园D区两岸国际（建设中）重庆曙光都市工业园D区两岸国际位于重庆港城工业园区D片区，是曙光都市工业园重点建设的创意产业孵化基地，打造与保税港区相配套的加工区及总部经济区，为中小企业打造生产、研发、物流、生活四位一体的发展平台。入园条件：科技附加值高的创意、文化类产业。产业导向：高科技、文化、会展服务、设计等创意类产业，专业打造适合创意产业发展的全产权厂房集群式创意孵化基地。重庆曙光都市工业园E区国际加工区及科技孵化基地（招商中）招商入园企
16、业可以依托长安汽车配套产品的装配业、汽车电子电器产品等，另自主招商定位于笔记本产业的配套类企业、电子信息产品研发与加工、少量服装加工等轻工、高科技制造业与创意、外向型服务业类的总部经济。项目概况工业园E区重庆曙光都市工业园E区国际加工区及科技孵化基地项目基本信息建筑规模24万方在售楼栋C2在售产品面积1100平（半层）均价3200元/平方米入园条件汽车、电子配套等高科技行业、服装加工、创意产业、中介咨询、信息技术以及为寸滩港保税区配套的各类科技服务企业产业导向依托长安集团的强大配套产业需要C2在售楼栋五里坪寸滩曙光工业园E区本案所处周边园区环境发展较为成熟，交通体系完备，但由于今年来重庆重点发
17、展两江新区以及周边配套产业，该区域一度成为中小企业投资选址的重点区域，区域内项目体量较多，整体区化速度较慢。项目概况工业园E区曙光工业园早期产品项目概况工业园E区优势 Strength劣势 Weak区位优势：项目所处区位受两江新区以及保税港政策利好，距离主城距离较近交通优势：水陆空三位一体交通网络，项目周边交通便利；产业集群优势：园区已基本形成以中小企业为主体的产业集群开发经验优势：开发企业有多个成功开发案例；工业地产开发环境混乱：重庆工业地产属于起步阶段，开发过程中有较多环节市场支撑尚不完善：生产配套服务有待完善：园区在针对中小企业的服务配套稍显不足，缺乏成熟的融资、咨询体系；客户认识不足：
18、工业地产发展时间较短，客户对于地产的认知理解不足，不利于项目宣传。机会 Opportunity借区域发展之势，抢占机会两路寸滩保税港的发展机会和政策利好；两江新区开发发展机会；重庆产业发展开始承接沿海地产产业转移，这为重庆工业地产发展带来契机；利用项目固有优势，整合周边资源，结合未来利好，提升项目的竞争力与销售速度借助区域市场良性发展机会，塑造项目品牌威胁 Threaten以自身特色产品，差异化竞争迎接未来挑战园区、工业地产未来加速发展转型，有较高的不确定性，使客户对市场理解以及未来信心不足；园区之间同质化竞争激烈，园区之间的招商资源重合度高，园区内部楼宇之间竞争激烈；迎合市场，打造更具有品质
19、感、适用性强的产品；通过借势推广，凸现项目形象，提升项目核心竞争力扩大客户层面，深化挖掘资源，提供项目去化支持保障项目SWOT分析项目所处区位有较为明显的宏观政策支持优势、以及交通通达优势，但项目所处产业处于发展初期，整体市场规则尚不健全，发展速度略显缓慢，项目所处区位优势以及政策支持优势非为项目所独有；项目核心优势在于：成功开发经验、以及E区部分看江户型的独特稀缺资源优势。区域属性：两路寸滩报税港众多产业发展政策支持工业地产集中区 规划支持使区域对企业的凝聚力较为明显通达性强水陆空三位一体，路网交通发达项目属性：工业地产客户为中小型企业优质资源部分产品看江成熟开发经验项目有多个成功开发案例项
20、目属性界定项目核心问题分解核心问题的分解：项目该以怎样的姿态形成自身的战略定位？在其战略定位的引导下，如何寻找有效客户？如何在产品上超越当地其他开发商，得到客户的认可并形成溢价？开发目标目标1：以项目塑品牌，取得市场认可目标2：求利润，获取开发利润最大化超越市场平均水平，形成项目专有磁场，快速去化获取利润！核心问题界定1、项目本体研究、项目本体研究三、竞品市场研究五里坪寸滩曙光工业园E区本项目所处区域工业地产项目集中在寸滩以及五里坪区域，其中有约十个工业园区，加上其他小型的开发项目以及老厂房等房源，市场存量较大。竞品布局集中在寸滩以及五里坪竞品格局同质化严重，价格区间十分接近楼盘名称销售均价主
21、力面积地址形态冠路两江汇谷4580580-1450平港城工业园D片区LOEF办公、工业楼宇综合体华雄两江时代3400550-2500平江北保税区港城园区4.2-7.5M超高层高，7部高速品牌电梯，1万时代大道商业中心与商业街，1万华雄时代广场，4万公寓爱尚时代和时代SOHO，近2万写字楼华雄时代中心两江金港45001000平左右港城工业园D区项目占地面积13000平米，总建筑面积5.5万方，分两期开发，一期已经交房入驻并引进了重庆印刷旗舰金雅迪和重庆平面设计协会；二期打造了一幢18层的工业写字楼，拥有精装入户大堂，八部高速电梯的顶尖配置，二期总建筑面积约4万方，在售面积约1.3万方，其余部分为
22、已售或自用。林云都市3500500-1000平重庆江北区寸滩港安一路26号工业写字楼及办公厂房为一体，独栋全方位配套，楼面单平方承重1吨，租12元每平米曙光都市工业园写字楼5000厂房3100写字楼2600平左右厂房2000平左右港城工业园D区项目建设规模约24万方米，依势规划多幢多层加工区标准厂房、产品展示区、工业总部大楼，并配有倒班公寓、后勤中心、休闲空地、小区变电所、停车场等，配套设施与后勤服务体系齐备。招商入园企业可以依托长安汽车配套产品的装配业、汽车电子电器产品等，另自主招商定位于笔记本产业的配套类企业、电子信息产品研发与加工、少量服装加工等轻工、高科技制造业与创意、外向型服务业类的
23、总部经济。区域内厂房均价集中在3000-3300元/平方米，面积集中在500-100平方米，写字楼价格差异相对较大，集中在4300-4600元/平方米，部分写字楼价格在5000元/平方米以上。且产品相对较为单一，更多的产品竞争集中在项目打造的配套资源上。市场环境去化周期长，竞争激烈 投资额小，回收期短由于可通过销售回收资金，其回收期相对较短，而分期滚动开发也使得，住宅产品前期一次性投入较短。重在前期造势住宅产品由于主要依靠销售回现，往往注重前期氛围营造，而后期物业管理相对工业地产要简单得多，并且不是主要盈利来源。短期收益可观住宅类产品普遍采用销售实现利润，通常情况下利润可达20%以上，但无长期
24、收益或长期受益较弱。投资额大、回收期长通常工业地产前期投入范围从十几个亿到几十个亿，招商、管理运营等方面的投入也高得惊人，而通过租金实现利润的情况下，其投资回收期通常长达十几年。提供增值服务近年来投资者对工业地产的选择越来越体现出从重视硬环境到强调软环境的变化趋势。增值服务不仅，也体现着工业地产的核心竞争力。长期回报稳定工业地产一般收益在8%-12%，表现突出或政策支持情况下投资收益可达15%以上，其追求投资回报的稳定性与长期性，但须建立在开发商大规模资金投入、提供附加服务的基础上的。住宅地产工业地产由于运作方式的不同，工业地产操作难度要高于住宅地产。重庆工业地产发展阶段较为初级，配套资源、办
25、公环境等仍不完善，引起市场整体去化速度较为缓慢。竞品营销方式单一，宣传较少，招商多用渠道资源结论观点二：重庆工业地产板块暂无大型的开发企业，缺乏成熟的开发经验、营销经验、产品开发经验，故市场先阶段项目基本是以渠道拓展为主，营销手段较为单一，产品的同质化严重，市场基本处于同质化竞争状态下。市场发展阶段落后、配套仍不完善、产品单一、营销手段单一：工业地产仍将有较长一段时间处于发展初期。通过对项目周边市场环境进行梳理，我们认为：结论观点一：虽然有诸多政策利好支持，以及水陆空三位一体交通体系的逐渐完善，但是由于工业地产发展的速度较为缓慢，以及部分企业对工业地产的认识仍不充分，重庆工业地产在未来一段时间
26、仍将处于市场发展初期阶段，市场仍将处于不健全规范的约束下；阶段结论均价预估根据周边市场环境以及项目情况，权重评分如下：评估标准权重本项目两江汇谷华雄两江时代两江金港林云都市分值分值分值分值分值项目权重0.20.50.20.1稀缺资源0.110.60.60.60.6物业管理0.05111.111产品0.210.750.80.750.75交通物流0.111.3111政策支撑0.210.750.90.750.5开发实力0.110.80.80.80.4产业聚集能力0.0510.7510.750.5推广水平0.05111.110.6配套设施0.1510.7510.750.75合计197.78.37.46.1基准均价4600620045003300比准均价5376672254724900通过对选取的竞品项目进行权重法比较，本项目当期销售价格约为6020元/平方米较为合理。
