1、池州池州和谐公馆和谐公馆定位报告定位报告2022-11-24我们的工作思维流程导示开发背景区位分析本体分析核心问题发展方向写字楼+快捷酒店酒店式公寓纯酒店纯写字楼项目发展定位产品附加建议2022-11-24开发背景开发背景城市概况城市概况池州池州：l位于安徽省西南部，安徽省西南部，是“两山一湖”旅游区的重要组成部分。l现辖贵池区、东至县、石台县、青阳县和九华山风景区，总人口总人口154万，市区约万，市区约20万人口。万人口。l池州经济快速发展，GDP保持快速增长，但经济总量偏低，底子薄，安徽省排名老末；安徽省排名老末；l城市辐射力弱，吸纳力弱，外来人口少，城区人口增加缓慢。城区人口增加缓慢。l
2、池州的工业企业较少，因此保持了较好的城市绿化和城市环境，适适宜城市人居。宜城市人居。池州房产池州房产：起步阶段：起步阶段：房地产市场是近三年才逐步形成，政府大跨步发展，连续三年出让千亩土地，导致小县城却大大小小有近100个项目。封闭性强：封闭性强：城市等级不高，虽周边拥有九华山的强势资源，以及与周边临近的较发达城市地理关联，但城市的人流、商流、资金流、信心流却欠发达，高端物业在拉升高价格的有一定难度；敏感度高：敏感度高：客群以刚性需求为主流，仍处于满足居住需求阶段，价格、区域仍是他们首要的考虑因素；2022-11-24项目用地为商住性质，总建筑面积24985，其中地下2102，地上16000。
3、项目为高层，总共22层，其中1-3层为商业，面积为5400，一层层高5.9米，二/三层层高4.5米；4-22层为公寓，面积为17480，层高3.2米。和谐公馆和谐公馆红森国际大厦红森国际大厦长江大厦长江大厦波斯曼广场波斯曼广场中环大厦中环大厦广电中心广电中心长江南路高楼建筑群效果图长江南路高楼建筑群效果图和谐公馆建筑效果图和谐公馆建筑效果图开发背景开发背景项目概况项目概况2022-11-24 掌控节奏、健康、有序的运作项目，不采取银行贷款，降低整体风险；掌控节奏、健康、有序的运作项目，不采取银行贷款，降低整体风险；项目物业全部对外出售，不持有物业，不想有后续的麻烦；项目物业全部对外出售，不持有
4、物业，不想有后续的麻烦；意向寻找大客户，大宗物业出售，不采取返租等需要甲方后期介入的销售方式。意向寻找大客户，大宗物业出售，不采取返租等需要甲方后期介入的销售方式。8月份需要支付工程款，在这之前需要有近千万的销售资金回笼；月份需要支付工程款，在这之前需要有近千万的销售资金回笼；我们理解的甲方对项目运作要点及目标：我们理解的甲方对项目运作要点及目标：开发背景开发背景客户目标客户目标快速去化项目，不留后遗症，寻找项目定位的差异化2022-11-24我们的工作思维流程导示开发背景区位分析本体分析核心问题发展方向写字楼+快捷酒店酒店式公寓纯酒店纯写字楼项目发展定位产品附加建议2022-11-24项目地
5、块位于池州城区中心主干道长江南路与和谐路交接处，南临石城大道，北靠风光旖旎的清溪河，地处老城区板块中的城南板块，是池州未来中央商务区（CBD）和规划政务区（CGD）；【项目区位图】本案区位价值解读区位价值解读池州房地产板块分布图池州房地产板块分布图本案2022-11-24商业、办公、金融、居住办公、休闲、教育、旅游、居住城南新区板块将规划为行政新区，集行政、办公、居住和旅游为一体。而城南板块又沿石城大道根据其功能有所区别。石城大道以北：主要以商务办公、行政和居住为主要功能定位，汇集了大量的高层建筑，整体发展势头迅猛，人流提升快速。石城大道以南：主要以休闲、旅游、教育和居住为主要功能定位，整体氛
6、围偏休闲，而且该部分的发展完全依托房地产开发和部分第三产业的带动，整体发展底蕴不足。综述：城南板块将会发展成为城市居住标杆，依托其教育以及各项宜居资源，将和平天湖组团形成有效竞争。城南板块依石城大道分为南北两个片区，本案所处的南片区居住休闲功能为主导，片区发展依托市政工程的推进，但较北片宜居。区位价值解读区位价值解读2022-11-24池州城市向东向南发展，目前城南板块依托房地产项目的开发来带动区域发展，目前城南已经成为贵池房地产开发的热点区域，但因清溪河的分割，目前该板块呈现跳跃发展趋势，尚未能和老城区连成一片，在清溪河的南北两边有着较为明显的区别。曼哈顿会展城本案清溪凯旋门静安新城红森国际
7、商会大厦波斯曼广场南美花园香港城长江南路高层建筑群中环大厦盛世华庭长江大厦区位价值解读区位价值解读主城区主城区清溪河清溪河2022-11-24 位于长江南路商业聚集群中央商务区（CBD）及中央政务区（CGD）中心地段，在市政规划中处于优先发展板块，绝佳地段造就巨大的升值发展空间及潜力。区位：位于城南区和站前区交接板块，距离火车站及汽车站10分钟车程，距离长江路步行街2分钟左右；项目地处长江南路商业聚集群，是池州城市中心未来的CBD和CGD，在市政规划中处于优先发展板块，地段价值发展潜力巨大；交通：位于城区主干道长江南路上，石城大道、九华山大道、齐山大道以及一些支路构建成完善的交通网络，有11路
8、、29路等公交线路经过；人文：地块周边目前多为写字楼、办公楼、住宅小区、政府机关、事业单位、学校，片区居住品质一流。本案波斯曼广场（市劳动局）广电大厦（市电视台、市广电局）红森国际（市建委）中环大厦（市环保局）商会大厦（市工商联）长江大厦（市人防、市公积金）金汇广场财富广场区位价值解读区位价值解读2022-11-24 项目周边规划为多个高层商业写字楼以及高档住宅小区环绕，生活、商业配套及氛围浓厚商业配套：长江路商业街、步行街、格林豪泰大酒店生活配套：南湖农贸市场、池州市体育馆、翠竹园黄牛排餐厅、锦尚豆捞火锅城等金融配套：中国银行医疗配套：池沪东方医院教育配套：南湖小学、新贵中、池州二中、池州职
9、业技术学院中职中心、恒志职业技术学校景观配套：清溪河、烟柳园公园、齐山湿地生态园、杏花村文化园、齐山公园恒达和谐公馆池沪东方医院池州二中新贵中南湖农贸市场南湖小学池州 体育馆区位价值解读区位价值解读2022-11-24vs周边高档商业写字楼聚集良好生活氛围交通要道池州核心城区绝版地段波斯曼、红森国际、长江大厦、商会大厦等地处主干道长江南路，交通便捷城市优先发展片区目前现状目前现状可预见的未来可预见的未来路网通畅，但交通设施匮乏，目前仅有两路公交。路网通畅，但交通设施匮乏，目前仅有两路公交。周边配套设施匮乏，多数项目处于建设状态，尚未周边配套设施匮乏，多数项目处于建设状态，尚未成型。成型。南侧湿
10、地公园，景观环境绝佳，但人气匮乏。南侧湿地公园，景观环境绝佳，但人气匮乏。区位价值解读区位价值解读2022-11-24结论：【池州城南绝版地块，坐拥城市南大门CBD核心商务区】内容优良一般较差差土地级别自然景观交通情况环境污染生活配套社会治安学区情况社会人文增值价值区位形象区位价值解读区位价值解读2022-11-24我们的工作思维流程导示开发背景区位分析本体分析核心问题发展方向写字楼+快捷酒店酒店式公寓纯酒店纯写字楼项目发展定位产品附加建议2022-11-24项目用地为商住性质，总建筑面积24985，其中地下2102，地上16000。项目为高层，总共22层，其中1-3层为商业，面积为5400，
11、一层层高5.9米，二/三层层高4.5米；4-22层为公寓，面积为16758，层高3.2米。和谐公馆和谐公馆红森国际大厦红森国际大厦长江大厦长江大厦波斯曼广场波斯曼广场中环大厦中环大厦广电中心广电中心长江南路高楼建筑群效果图长江南路高楼建筑群效果图和谐公馆建筑效果图和谐公馆建筑效果图项目本体解读项目本体解读长江路高楼群体量最小的一个项目！长江路高楼群唯一一个不给政府代建办公楼的项目！2022-11-24项目本体解读项目本体解读项目一层全部为沿街门面，共13间，总共可售面积为1368.87。商铺面积在50-226平米，主要集中在80-130。商铺门面进深19-20米，面宽在3-6.3。项目二/三层
12、则为裙楼商业，各15间，共30间，总共可售面积为2000平米。面积在100-200平米，主要集中在150-180平米。有三个疏散楼梯道和三部垂直电梯到达，无手扶梯。一层作为独立门面，能够快速去化，但让项目失去整体形象，和周边项目规划雷同二/三层单层2000平米，中等规模，分隔成小铺位，商业价值不高，若单个铺面出售，难度较大！2022-11-24100416782757575678275727575项目四层南北各有一个空中花园，其中北向面积200，南向600左右；项目4层-22层为2房或者3房的办公公寓。每间均设置独立卫生间，开放式厨房。每层共13间，总共247套，单层面积在882平米，其中最小
13、面积41平米，最大面积100平米，主要为75平米。项目本体解读项目本体解读单间面积主要在63-80平米，显然不合适做单身公寓！南北两大露台，作为空中花园，能给项目增色不少！南北朝向，中间连廊的结构，北向公寓未来在销售上有较大的难度！柱间距为6.3米，较为尴尬，未来自由改造的空间小！产权40年，办公性质，按照住家公寓设置，外来进城群体不青睐物业！2022-11-24项目项目SWOT分析分析优势：优势：项目位于城南中央商务区，城市的主要发展方向；项目土地较便宜，操作空间较大；项目交通便利，大的景观环境较好；劣势：劣势：项目体量小，后期营销上缺乏规模效应；项目自身规划约束，自由转换空间小；项目缺乏设
14、计亮点，附加值较低。机会：机会：池州市民对该片区较为认同；片区知名度高；项目为商住楼，不受政策打压；政府的支持发展方向，未来前景较好。威胁：威胁：周边同类型项目体量较大，且已有一定知名度；池州市民对商住公寓的投资价值缺乏认识；中国的楼市为政策市，未来政策始终存在银行的紧缩政策，消费者贷款困难2022-11-24我们的工作思维流程导示开发背景区位分析本体分析核心问题发展方向写字楼+快捷酒店酒店式公寓纯酒店纯写字楼项目发展定位产品附加建议2022-11-24问题一：何种物业类型可以保证销售价格与销售速度，保证项目何种物业类型可以保证销售价格与销售速度，保证项目正常持续的运作？正常持续的运作？核心问
15、题梳理问题二：在在现现有有的的市市场场条条件件下，下，什什么么样样的的业业态态组组合合才才能能符符合合物物业业类类型型的的价价值值（或或者者真真实实市市场场价价格）格）最最大大化？化？项目核心问题确定项目核心问题确定2022-11-24我们的工作思维流程导示开发背景区位分析本体分析核心问题发展方向写字楼+快捷酒店酒店式公寓纯酒店纯写字楼项目发展定位产品附加建议2022-11-24按照物业性质的分类，我们提出按照物业性质的分类，我们提出4个发展方向个发展方向方向1 纯酒店项目，项目整体性质为酒店，即客房+酒店配套方向2 纯写字楼，项目整体为写字楼。方向3 纯酒店式公寓，商办公寓或产权式酒店全部对
16、外出售。方向4 商办公寓+快捷酒店，项目整体性质综合性质-公建。能解决核心问题并且能落地实施才能解决核心问题并且能落地实施才是我们选择方向的标准。是我们选择方向的标准。？项目发展方向项目发展方向2022-11-24格林豪泰格林豪泰平天半岛酒店平天半岛酒店莱克伯瓷莱克伯瓷池州宾馆池州宾馆大九华宾馆大九华宾馆杏花村宾馆杏花村宾馆百岁大酒店百岁大酒店莱克之星莱克之星莫泰莫泰168凤凰大酒店凤凰大酒店1、全市共有、全市共有30家星级饭店，其中，四家星级饭店，其中，四星级星级6家，三星级家，三星级16 家，二星级饭家，二星级饭店店8家。全市共有旅行社家。全市共有旅行社73家，持家，持证导游证导游1600
17、人。人。2、池州贵池区目前知名连锁快捷酒店并不多，已开业的仅仅只有莫泰168，而格林豪泰处于装修过程，其他像莱克之星、汉高商务酒店、莱克伯瓷等都为当地自创品牌的商务酒店。3、池州贵池区目前最多的家庭旅馆酒店，因距离九华山景区以及自身属于生态旅游城市，故存在大量的家庭旅馆。汉高商务酒店汉高商务酒店方向一：纯酒店+酒店配套2022-11-24项目大九华宾馆莫泰168莱克伯瓷速8酒店客房价格标间480元/天单间680元/天大床房158元/天标间168元/天豪华房268元/天标间、单间208元/天标间、单间228元/天（带电脑）标间158元/天单间178元/天客房规模297间166间99间120间酒店
18、标准四星级酒店知名连锁快捷酒店刚开业的池州自创酒店刚开业连锁快捷酒店酒店配套配早餐，卡拉OK厅、棋牌室、桌球室、乒乓球室 健身室、按摩室、桑拿浴室中餐厅、西餐厅 茶室、会议室等只供应早餐，棋牌麻将、免国内电话、宽带只供应早餐，小型会议室、棋牌麻将、免国内电话、宽带只供应早餐，棋牌麻将、免国内电话、宽带客房入住率平时50%，旺季90%平时80%；旺季100%平时70%；旺季100%平时80%，旺季100%同类型酒店百岁大酒店、平天半岛大酒店、池州宾馆、南湖大酒店速8快捷酒店格林豪泰莱克之星汉高商务酒店池旅快捷酒店方向一：纯酒店+酒店配套2022-11-24方向一：纯酒店+酒店配套按照项目体量计算
19、，项目若打造为快捷酒店，按照项目体量计算，项目若打造为快捷酒店，4-22层总共可设置层总共可设置400个左右的客房，客房数量明显偏多，体量太大。个左右的客房，客房数量明显偏多，体量太大。酒店物业前期投入巨大，而且回收期长（酒店行业投资回报率酒店物业前期投入巨大，而且回收期长（酒店行业投资回报率58%，回收期基本为回收期基本为1520年）。年）。若项目考虑星级酒店，一楼需要设置前厅，二若项目考虑星级酒店，一楼需要设置前厅，二/三楼则都需要作为酒三楼则都需要作为酒店配套，项目前期无物业可回笼资金，支撑项目持续发展。店配套，项目前期无物业可回笼资金，支撑项目持续发展。项目正对面的波斯曼广场，在规划设
20、计时就按照五星酒店设计，若项目正对面的波斯曼广场，在规划设计时就按照五星酒店设计，若项目定位为星级酒店，明显处于弱势。项目定位为星级酒店，明显处于弱势。池州目前已有一家五星酒店，另外池州目前已有一家五星酒店，另外6家四星酒店，客房入住率平时都家四星酒店，客房入住率平时都只有只有50%左右，酒店的收益率并不高。左右，酒店的收益率并不高。方向一方向一纯酒店方向纯酒店方向2022-11-241、池州写字楼是近两年的产物，早前都在综合楼或者政府自身大楼内，分布在长江北路沿线。、池州写字楼是近两年的产物，早前都在综合楼或者政府自身大楼内，分布在长江北路沿线。2、除财富广场和金汇广场已交付使用外，其他所有
21、都处待建或者正在建设状态。、除财富广场和金汇广场已交付使用外，其他所有都处待建或者正在建设状态。3、除财富广场、红森国际大厦、万博国际大厦是打着纯写字楼的概念对外宣传，其他则都借公寓概念。、除财富广场、红森国际大厦、万博国际大厦是打着纯写字楼的概念对外宣传，其他则都借公寓概念。4、城南区域为在建的政务新区，大量行政商务办公楼，但都尚未交付使用，故人气和氛围都尚未形成。、城南区域为在建的政务新区，大量行政商务办公楼，但都尚未交付使用，故人气和氛围都尚未形成。万博国际大厦万博国际大厦方向二：纯写字楼城南办公区域城南办公区域中心办公区域中心办公区域金鼎大厦金鼎大厦金汇广场金汇广场米兰阳光大厦米兰阳光
22、大厦同晖同晖城市广场城市广场君悦广场君悦广场香港城香港城红森国际大厦长江大厦长江大厦波斯曼广场波斯曼广场中环大厦中环大厦财富广场财富广场2022-11-24池州目前已写字楼概念对外出售的项目情况表池州目前已写字楼概念对外出售的项目情况表区域项目总体量（万）销售办公体量（万）商业体量（万）用途推盘时序现售价格备案价格状态中中心心区区域域红森国际大厦6.26.22 22 2纯办公2019.8.285000元/4100元/50%商会大厦5 52 20.50.5纯办公待定无-未售中环大厦4 42 20.50.5纯办公待定无-预约中城城南南区区域域金汇广场2 21.61.60.40.4酒店式公寓2009
23、.10.305300元/5300元/售罄金鼎大厦3.13.12 21.11.1酒店式公寓2019.45600元/4887元/40%万博国际大厦0.80.80.660.660.140.14纯办公2009.7.10无4000元/售罄同晖城市广场10103.53.51010综合体待定待定待定预约中合计30131323.8423.84方向二：纯写字楼1、中心区域目前写字楼的价格大约在、中心区域目前写字楼的价格大约在5500-5800元元/平米，城南区域的写字楼在平米，城南区域的写字楼在4800-5200元元/平米。平米。2、目前中心区域纯写字楼的租金大概在、目前中心区域纯写字楼的租金大概在20-25元
24、元/月月/平米，而多数办公楼在居民房或者综合楼内，租金也大平米，而多数办公楼在居民房或者综合楼内，租金也大多在多在15-20元元/平米平米/月。月。3、商住楼近两年放量较大，已上市或者正准备上市的总体量大概有、商住楼近两年放量较大，已上市或者正准备上市的总体量大概有70万平米。万平米。4、市场上以纯写字楼概念出现的可对外出售部分大约有、市场上以纯写字楼概念出现的可对外出售部分大约有13万平米。万平米。2022-11-24方向二：纯写字楼写字楼的客群扣除政府部门外，主要为第三产业的企业。池州本地大型公司写字楼的客群扣除政府部门外，主要为第三产业的企业。池州本地大型公司和外地公司并不多，本地的多为
25、刚发展起步的小规模公司。和外地公司并不多，本地的多为刚发展起步的小规模公司。市场上类似项目的去化速度都较慢，一般市场上类似项目的去化速度都较慢，一般150套的房源大约需要套的房源大约需要6-8个月的时个月的时间才能消化完全，每月平均保持在间才能消化完全，每月平均保持在15-25套左右的消化速度。套左右的消化速度。目前池州市场同一区域的办公楼和住宅楼之间并没有形成价差，投资者并不目前池州市场同一区域的办公楼和住宅楼之间并没有形成价差，投资者并不是特别关心产权性质问题。是特别关心产权性质问题。池州是一个第三产业并不发达的城市，本地公司意识观念和资金能力等原因，池州是一个第三产业并不发达的城市，本地
26、公司意识观念和资金能力等原因，大部分公司都愿意选择租用配套比较简单的综合楼作为办公房来使用。大部分公司都愿意选择租用配套比较简单的综合楼作为办公房来使用。市场上的投资客群主要以私营企业主、个体工商户、高级公务员、企业高管市场上的投资客群主要以私营企业主、个体工商户、高级公务员、企业高管为主，多为二次甚至三次置业，主要考虑即买即收益的项目，较为注重现实为主，多为二次甚至三次置业，主要考虑即买即收益的项目，较为注重现实利益。利益。2022-11-24方向二：纯写字楼方向二方向二纯写字楼纯写字楼纯写字楼方向在核心问题解决上具有一定的纯写字楼方向在核心问题解决上具有一定的可行性，但非最佳方案而且风险较
27、大。可行性，但非最佳方案而且风险较大。项目体量大约项目体量大约1.7万平米，按照目前市场上消化速度，自开盘后大约需万平米，按照目前市场上消化速度，自开盘后大约需要要2年的时间才能消化整个项目。年的时间才能消化整个项目。项目目前的建筑设计比较符合办公的设计，项目目前的建筑设计比较符合办公的设计，60-80平米的单套是中小企平米的单套是中小企业和中小投资者偏好的户型。业和中小投资者偏好的户型。项目位于商务办公区域，打造成写字楼适应大势，能扩大区域影响里，项目位于商务办公区域，打造成写字楼适应大势，能扩大区域影响里，借助区域营销，充分发挥借助区域营销，充分发挥“羊群羊群”效应效应。纯写字楼概念营造，
28、项目在体量上和设计上在市场上并无优势，还需要纯写字楼概念营造，项目在体量上和设计上在市场上并无优势，还需要为项目增加附加值。为项目增加附加值。2022-11-241、目前池州市场的公寓大都为商办公寓，、目前池州市场的公寓大都为商办公寓，40年产权，主要强调空间可灵活划分。年产权，主要强调空间可灵活划分。2、目前市场上以产权式酒店对外出售的仅长江大厦一家，且已经售完，采用返租、目前市场上以产权式酒店对外出售的仅长江大厦一家，且已经售完，采用返租10年，每年年，每年8%的回报率。的回报率。3、公寓式酒店是池州市场近两年出现的产物，市民对此并不是特别理解，投资客主要关心回报率。、公寓式酒店是池州市场
29、近两年出现的产物，市民对此并不是特别理解，投资客主要关心回报率。万博国际大厦万博国际大厦方向三：酒店式公寓（产权式酒店）城南办公区域城南办公区域中心办公区域中心办公区域金鼎大厦金鼎大厦金汇广场金汇广场米兰阳光大厦米兰阳光大厦同晖同晖城市广场城市广场君悦广场君悦广场香港城香港城红森国际大厦长江大厦长江大厦波斯曼广场波斯曼广场中环大厦中环大厦财富广场财富广场2022-11-24和谐公馆和谐公馆红森国际大厦红森国际大厦长江大厦长江大厦波斯曼广场波斯曼广场中环大厦中环大厦广电中心广电中心该区域长江南路沿线由政府规划为该区域长江南路沿线由政府规划为CBD区域，主要区域，主要有有8个项目，除本案外其他项目
30、都替政府代建办公楼，个项目，除本案外其他项目都替政府代建办公楼，如市劳动局、市环保局、市公积金中心、市广电中心、如市劳动局、市环保局、市公积金中心、市广电中心、市建委、市消防大队、池州商会大厦等。该片区是未市建委、市消防大队、池州商会大厦等。该片区是未来政府的行政中心，办公中心，目前都尚未交房，在来政府的行政中心，办公中心，目前都尚未交房，在今明两年将陆续交房。今明两年将陆续交房。方向三：酒店式公寓（产权式酒店）2022-11-24池州目前以池州目前以“公寓公寓”概念对外出售的项目情况表概念对外出售的项目情况表区域项目总体量（万）销售办公体量（万）商业体量（万）用途推盘时序现售价格备案价格状态
31、城南CBD长江大厦2.582.580.650.650.40.4产权式2019.5.30无4500元/售罄波斯曼广场8.28.22.42.43 3酒店式公寓2019.1.154600元/4200元/50%中环大厦4 42 20.50.5酒店式公寓待定无-预约中中心区域香港城1#1#楼4.44.42 21 1酒店式公寓2019.8.154600元/3800元/60%金鼎大厦3.13.12 21.11.1酒店式公寓2019.45600元/4887元/40%米兰阳光大厦2.42.41.61.60.80.8酒店式公寓2019.4.165300元/5300元/30%君悦广场2.52.52.52.54 4综
32、合体待定待定待定预约中同晖城市广场10103.53.51010综合体待定待定待定预约中1、中心区域目前公寓价格大约在、中心区域目前公寓价格大约在5500-5800元元/平米，城南区域的公寓在平米，城南区域的公寓在4800-5200元元/平米。平米。2、池州目前尚未有已交付的公寓式酒店，长江大厦引进格林豪泰，目前正在装修中。、池州目前尚未有已交付的公寓式酒店，长江大厦引进格林豪泰，目前正在装修中。3、商住楼近两年放量较大，已上市或者正准备上市的总体量大概有、商住楼近两年放量较大，已上市或者正准备上市的总体量大概有70万平米。万平米。4、市场上以公寓式酒店概念出现的可对外出售部分大约有、市场上以公
33、寓式酒店概念出现的可对外出售部分大约有20万平米，未来预估将有万平米，未来预估将有10万方体量上市。万方体量上市。方向三：酒店式公寓（产权式酒店）2022-11-24池州市场商办公寓和住宅公寓的异同点异同点商办公寓住宅公寓产权40年70年户型面积3060平米为多15平米80平米不等建筑形态高层为主，基本为24梯多户，最多接近20户，基本会考虑空间的灵活组合高层为主，基本为24梯多户，最多接近20户，不考虑空间灵活组合。能否落户不能能交易费用银行按揭按非住宅政策实施，最低贷款不低于5成，贷款利率无优惠，契税4%，但不受限购政策银行按揭按住宅政策实施，首次最低可3成等，契税1%，使用成本水（3.2
34、5元/T）电（0.840元/KWh）、燃气(3.2元/方)、物业管理按商业相关规定收取水（2.15元/T）电（0.566元/KWh）、燃气(2.1元/方)、物业管理按住宅相关规定收取主要客群主要是投资客，中心区域还有部分外来人员（长期租客）。青年刚需、乡镇进城居民市场体量多，近30万方，集中在中心区域和城南区域。少，仅城北少量项目方向三：酒店式公寓（产权式酒店）2022-11-241、受限于整个池州贵池区产业的发展速度，金融、保险类、律师等第三产业的企业尚处于初级发展阶段，因此对办公性质的产品需求少，对办公性质的产品投资价值认知度不高。2、大部分类似项目的去化速度都较慢，一般150套的房源大约
35、需要6-8个月的时间才能消化完全，每月平均保持在15-25套左右的消化速度。3、城南区域除红森国际大厦外，其他项目（波斯曼广场、中环大厦、长江大厦）都是把项目划成公寓产品，每套集中在50平米，产品功能上多数会设置厨房区域，增设排烟管道以及每间都配备卫生间。4、城南波斯曼广场2019年11月共推出330套房源，截止今天去化150套左右，每月平均销售25套。长江大厦依靠引进格林豪泰酒店，承诺给予购房者10年年8%的回报率，达到快速去化。5、从市场上来看，目前办公公寓产品多为小面积低总价户型，客群主要是以自住型的用于替代租房的外来经营者、市区内教师、公务员等企事业单位的投资客，私营业主以及在外做生意
36、的本地人士投资客。而市区青年群体大部分拥有多套住房，购买办公类产品用于居住的需求不大，周边县镇客群则对办公性质产权年限比较在意，挖掘存在难度。方向三：酒店式公寓（产权式酒店）2022-11-24酒店式公寓在核心问题解决上是比较可行的，酒店式公寓在核心问题解决上是比较可行的，但竞争比较激烈，有一定风险性但竞争比较激烈，有一定风险性市场上竞争者众多，很容易陷入到同质竞争中。项目体量大约市场上竞争者众多，很容易陷入到同质竞争中。项目体量大约1.7万平万平米，按照目前市场上消化速度，自开盘后大约需要米，按照目前市场上消化速度，自开盘后大约需要2年的时间才能消化年的时间才能消化整个项目。整个项目。项目目
37、前的建筑设计不符合商办公寓的设计，柱间距项目目前的建筑设计不符合商办公寓的设计，柱间距6.3米改造成小公米改造成小公寓有一定的技术困难。寓有一定的技术困难。商办公寓对地段的要求较高，一般该类物业出现在繁华地段，项目位于商办公寓对地段的要求较高，一般该类物业出现在繁华地段，项目位于商务办公区域，周边人气不够，需要用时间去换取。商务办公区域，周边人气不够，需要用时间去换取。主要客群为早创企业主或投资人或快捷酒店经营者三大类。其中早创企主要客群为早创企业主或投资人或快捷酒店经营者三大类。其中早创企业投资兼有办公需求；投资人主要看中即买即收益，快捷酒店经营者，业投资兼有办公需求；投资人主要看中即买即收
38、益，快捷酒店经营者，十分有限。十分有限。方向三：酒店式公寓（产权式酒店）方向三：方向三：酒店式公寓酒店式公寓2022-11-24我们的工作思维流程导示开发背景区位分析本体分析核心问题发展方向写字楼+快捷酒店酒店式公寓纯酒店纯写字楼项目发展定位产品附加建议2022-11-24项目为商住性质！项目自身的附加价值少！项目的面积在60-80平米为主！项目户均面积不合适做单身公寓！项目不在居住氛围浓厚的居住区项目不在商业分为浓厚的商业区项目是一个未来潜力巨大的行政办公区项目的交通便利，周边景观环境优美！池州是一个生态旅游宜居城市池州城市辐射力和吸纳力较弱！池州城市向东向南发展！池州房产市场刚起步，但脚步
39、跨的很大！池州近两年办公公寓放量较大！池州商住公寓去化速度较慢！月均20套池州的知名连锁快捷酒店较少！池州的家庭旅馆众多！池州市区居民基本有房！市民看好城南区域发展！乡镇进城市民看中产权性质，需求住宅散户投资购房看中即期收益！市民对酒店式公寓认知度低！市民对投资办公公寓还是青睐老城区！散户投资者不多，主要是公司整层购买！池州市场项目本体区域客群分析我们的客群？我们的客群？我们的产品业态定位？我们的产品业态定位？方向四：商办公寓+快捷酒店在竞争环境、本体条件和客户需求中寻找最佳匹配2022-11-24项目客群解读l商务自用类商务自用类：中小型企业。l中低端投资型客户中低端投资型客户：散户投资者，
40、主要以个体经营户、公务员及工薪阶层为主。l中高端投资者：中高端投资者：整层购买，以高级公务员、中小型私营业主为主。l快捷酒店经营者：快捷酒店经营者：购买6000平米左右。池州市购房的第三类群体：投资性为主，主要以私营企业主、个体工商户、高级公务员、投资性为主，主要以私营企业主、个体工商户、高级公务员、企业高管为主，多为二次甚至三次置业，但该部分群体主要考虑即买即收益的项目，较企业高管为主，多为二次甚至三次置业，但该部分群体主要考虑即买即收益的项目，较为注重现实利益。他们又主要分为一下四类群体：为注重现实利益。他们又主要分为一下四类群体：方向四：商办公寓+快捷酒店2022-11-24方向四：商办
41、公寓+快捷酒店通过前面的分析，首先我们知道了我们的客群一定是投资群体为主的，但我们同时也通过前面的分析，首先我们知道了我们的客群一定是投资群体为主的，但我们同时也知道了公寓是池州市近两年出现的产品，目前市民对其的认识主要有以下几个缺点：知道了公寓是池州市近两年出现的产品，目前市民对其的认识主要有以下几个缺点：公摊大，采光差，通风差，户数多，无燃气管道公摊大，采光差，通风差，户数多，无燃气管道针对以上问题，我们要如何弱化他们甚至提升呢？针对以上问题，我们要如何弱化他们甚至提升呢？1、我们称其为公馆。公馆可以是贵人府邸，可以是办公场所，能表现公寓的商业特、我们称其为公馆。公馆可以是贵人府邸，可以是
42、办公场所，能表现公寓的商业特点，也不失去住宅的身份标志。点，也不失去住宅的身份标志。2、项目从产品设计上来说，是办公为主的，长期居住显然不合适，但纯写字楼，目、项目从产品设计上来说，是办公为主的，长期居住显然不合适，但纯写字楼，目前市场容量太小，容易把自己限死。前市场容量太小，容易把自己限死。3、项目如果纯做商办公寓，体量较大，单一产品，风险较大，考虑到池州快捷酒店、项目如果纯做商办公寓，体量较大，单一产品，风险较大，考虑到池州快捷酒店未来潜力较大，项目可考虑引进一家知名连锁快捷酒店。未来潜力较大，项目可考虑引进一家知名连锁快捷酒店。4、利用知名连锁快捷酒店，增加项目的其他附加值，体现项目的亮
43、点。、利用知名连锁快捷酒店，增加项目的其他附加值，体现项目的亮点。2022-11-24方向四：商办公寓+快捷酒店快捷酒店快捷酒店商办公馆商办公馆我们由公寓部分和酒店部分共同演绎项目的整我们由公寓部分和酒店部分共同演绎项目的整体发展战略。体发展战略。强调城市生态化的方向和产品的强调城市生态化的方向和产品的创新，提出创新，提出“公馆公馆”概念，在后概念，在后期增加业主的权益，增添项目的期增加业主的权益，增添项目的附加值。附加值。公寓部分公寓部分首选考虑整体买家，但后期若考首选考虑整体买家，但后期若考虑增加利润，可考虑产权式酒店虑增加利润，可考虑产权式酒店的概念进行包装。的概念进行包装。酒店部分酒店
44、部分娱乐场所、美食广场等娱乐场所、美食广场等社区商业社区商业2022-11-24一一F：社区配套（小门面）：社区配套（小门面）二二F：美食广场（配套周边办公）：美食广场（配套周边办公）三三F：KTV等娱乐会所或足浴城等娱乐会所或足浴城四四F：酒店配套（健身、茶楼、：酒店配套（健身、茶楼、空中花园、露天泳池等）空中花园、露天泳池等）5-10F：快捷酒店客房：快捷酒店客房11-22F：商办公馆：商办公馆3F22F3F方向四：商办公寓+快捷酒店2022-11-24我们的工作思维流程导示开发背景区位分析本体分析核心问题发展方向写字楼+快捷酒店酒店式公寓纯酒店纯写字楼项目发展定位产品附加建议2022-1
45、1-24都市感强，色调淡雅清爽，即可以用于酒店也可以适用公寓。立面材料底部用石材、上部用仿砖真石漆涂料。产品附加建议2022-11-24入户大堂、精装前室是客户体验最重要的一个环节入户大堂、精装前室是客户体验最重要的一个环节入户大堂要综合考虑信报箱、安保、会客、水电表箱之间的处理关系。整体感觉上整洁、明亮、色调上考虑温馨的居家浅色系。入户大堂入户大堂精装前室精装前室产品附加建议2022-11-24对快捷酒店和小户型公寓来讲，景观配套以及休对快捷酒店和小户型公寓来讲，景观配套以及休闲娱乐设施很有必要但很难的，其实我们项目是闲娱乐设施很有必要但很难的，其实我们项目是有可能的。（有可能的。（3楼楼顶的空中花园）楼楼顶的空中花园）产品附加建议2022-11-244楼的酒店的配套以会员的形式向楼的酒店的配套以会员的形式向10以上的公寓业主开放以上的公寓业主开放类似健身会所、休闲中心、商务中心类似健身会所、休闲中心、商务中心的酒店配套可以考虑以酒店会员方式的酒店配套可以考虑以酒店会员方式开发。开发。产品附加建议2022-11-24根据客户需求，制定人性化的服务内容根据客户需求，制定人性化的服务内容除了正常的保安、保洁服务之外，可以根据目标客群（年轻白领及投资客户）的需要提供：24小时送餐商务助理（酒店预订、机船车票预定）上门家政房屋租赁等。2022-11-24谢谢！2022-11-24
